商品房買賣合同簽訂中的注意事項(精)

1、商品房買賣合同簽訂中的注意事項簽訂購房合同,是購房所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán),購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購房者一定要逐條審查,甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進(jìn)行比較,盡量把沒有在合同上體現(xiàn)的要求以補充條款的形式確定下來。在簽訂合同前,對于購房合同本身一定要有了解與認(rèn)識。合同文本有很多空格與空白行,供房地產(chǎn)商與購房人自行約定或補充約定,合同中涉及選擇的,自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款,房地產(chǎn)商與購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪減。購房人簽合同時一定要注意示范文本中某些條款內(nèi)容的選擇,在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容,如不作約定或以補充協(xié)議形式另

2、行約定時,應(yīng)劃掉空格或空行部位,避免留下后患。此外,購房前想清楚到底以誰的名義購買。因為購房合同上的名字就是房產(chǎn)證上的名字,現(xiàn)在襄陽市是禁止合同更名的。購房者要想換名字,只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶,還需要繳納一定的稅費。如果是貸款買房,就算購房者已拿到房產(chǎn)證,由于牽扯抵押委托,即使購房人愿意花錢,辦理過戶也不是很容易。因此在簽合同前,一定要想清楚購房合同上要寫誰的名字。下面,我們一起了解下購房合同中的細(xì)節(jié)條款中一些需要特別留意的地方。(1 關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計算房款,套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時,一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。(2 關(guān)于價格、收費、

3、付款方式的條款價格條款應(yīng)明確,要有細(xì)項約束開發(fā)商不得隨意加價,不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等?？勺⒚髟诤贤У膸滋熘畠?nèi)向金融機構(gòu)申請貸款,如果不能通過的話,購房者可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議購房者無論有無貸款的必要,最好爭取加入此條款,留給自己一個冷靜期。(3 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保

4、質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。誤區(qū):有些購房者認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題;而且還有住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書,這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此!商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收,因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格,而且竣工驗收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與購房者所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定,都是由開發(fā)商擬訂,側(cè)重保護開發(fā)商的利益,因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。牢記:墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、

5、衛(wèi)生間防水情況,表面裂縫等進(jìn)行必要約定。(4 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容,要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。在實際簽約時,很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與購房者簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此,購房者應(yīng)該據(jù)理力爭,簽署相關(guān)協(xié)議,防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。(5 關(guān)于履行合同的期限與方法的條款應(yīng)寫明房屋交付的日期,房款的交付日期、金額與方法。例如付款方式,是一次性付清,還是分期付款。(6 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款由雙方依規(guī)定的日期會同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時,賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告,以及繳納的稅單。小貼士:購房者應(yīng)在合同中

6、約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限。根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋,商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日內(nèi),開發(fā)商需配合購房者辦理產(chǎn)權(quán)證。購房者應(yīng)力爭在合同中,將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。如果此期限時間過長,對購房者采用公積金貸款與盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。(7 關(guān)于稅費負(fù)擔(dān)的條款房屋買賣中應(yīng)繳納的一切稅費,應(yīng)按法律規(guī)定,各自承擔(dān),并明確載入合同。(8 關(guān)于違約責(zé)任的條款包括開發(fā)商逾期交房、不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任;購房者逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任,以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。小帖士:現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中,關(guān)

7、于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng),違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠,買房者應(yīng)爭取提高該比例,可以考慮在千分之0.5至1之間。(9 關(guān)于不可抗拒力簽訂合同時,注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害,不包括政府行為或社會異常事件。任何一方不得就此做擴大解釋,否則,該解釋不具有約束力,并應(yīng)約定一個告知期限。開發(fā)商有時提出以下免責(zé)條款,購房者最好不要同意:非出賣人原因,有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。簽訂購房合同后,購房者要留意合同備案情況。襄陽市房管局提供的商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)格式文本中,第二十五條明確規(guī)定:“商品房為預(yù)售的,自本合同生效之日起30日內(nèi),由出賣人(開發(fā)商向房產(chǎn)、土地管理部門申請登記備案?！弊?010年2月襄陽市開始推行網(wǎng)上簽約后,開發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的3個工作日內(nèi),到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。登記備案制度主要是為了通過對商品房預(yù)售合同的管理,對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查,以保護購房者的合法權(quán)益,進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。因此購房者千萬不要忽視這