深圳市土地交易管理辦法

1、第一章 總則 第一條 為了規(guī)范土地使用權(quán)交易行為，深化土地制度改革，加強(qiáng)廉政建設(shè)， 建立公開、公平、公正的土地市場，制定本規(guī)定。 第二條 本市范圍內(nèi)的土地交易，適用本規(guī)定。 土地交易包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃。 本規(guī)定所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括地上建筑物、構(gòu)筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓，但 應(yīng)當(dāng)適用中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條 例的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除外。 第三條 深圳市人民政府設(shè)立土地交易市場作為土地交易的專門場所。前條所 稱土地交易應(yīng)當(dāng)在土地交易市場進(jìn)行。     深圳市規(guī)劃國土部門是深圳市土地交易

2、市場的主管部門（以下簡稱主管部門 ）。     深圳市土地房產(chǎn)交易中心（以下簡稱交易中心）是深圳市土地交易市場的承 辦機(jī)構(gòu)，按規(guī)定的職責(zé)和程序運(yùn)作，并接受主管部門和監(jiān)察部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和 檢查。    市政府設(shè)立交易中心理事會(huì)，理事會(huì)對交易中心的重大問題進(jìn)行決策。理事會(huì) 由主管部門、物價(jià)部門、交易中心代表和房地產(chǎn)、規(guī)劃、土地、法律等方面專業(yè) 人士組成。 第四條 土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，任何單位和個(gè)人不得非 法干預(yù)。 第五條 下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌 交易

3、方式公開進(jìn)行： （一）經(jīng)營性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等 ）的土地使用權(quán)出讓； （二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓； （三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價(jià)后進(jìn)行 的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； （四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； （五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外； （六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán) 主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的； （七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用

4、地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主 體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造 的； （八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓 ； （九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu) 造物、附著物轉(zhuǎn)讓； （十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。 其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。 第二章 功能與職責(zé) 第六條 交易中心主要職責(zé)為： （一）貫徹執(zhí)行國家土地管理的政策、法律、法規(guī)和規(guī)章，制定交易中心的 內(nèi)部管理制度，具體實(shí)施土地交易市場的建設(shè)計(jì)劃和目標(biāo)； （二）接受主管部門和其他單位、個(gè)人委托，組織實(shí)施土地使用

5、權(quán)出讓、轉(zhuǎn) 讓、租賃的招標(biāo)、拍賣和公開掛牌交易工作，為舉辦土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣會(huì)提 供場所和服務(wù)，提供招標(biāo)拍賣專家?guī)斓燃夹g(shù)支持； （三）受理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓條件的核驗(yàn)、成交確認(rèn)； （四）收集、匯總、儲(chǔ)存、上報(bào)、發(fā)布土地交易信息行情，提供有關(guān)法律和 其他信息咨詢服務(wù)； （五）發(fā)布土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓供求信息，提供土地使用權(quán)交易、洽談、 招商、展銷場所，為土地交易代理、地價(jià)評(píng)估、信息咨詢等中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)場 所； （六）為地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)、交易過戶、稅費(fèi)征收、土地登記發(fā)證等機(jī)構(gòu)集 中辦公，實(shí)行“一條龍”服務(wù)，設(shè)立服務(wù)窗口； （七）主管部門委托的其他事項(xiàng)。 第七條 交易中心應(yīng)建

6、立以下工作制度和管理制度： （一）土地交易規(guī)則； （二）土地交易運(yùn)作程序； （三）土地交易服務(wù)承諾； （四）土地交易中心財(cái)務(wù)管理制度； （五）工作人員守則； （六）工作人員違紀(jì)違規(guī)行為的監(jiān)督查處辦法等。 第八條 土地交易市場應(yīng)配備一定數(shù)量的專業(yè)人員和必要的設(shè)施，建立土地招 標(biāo)拍賣專家?guī)欤ㄒ韵潞喎Q專家?guī)欤＜規(guī)煊删哂型恋毓纼r(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、價(jià)格鑒證師、律師、建筑師、規(guī)劃師從業(yè)資格的人員和其他專家 學(xué)者組成。     第九條 交易中心從事土地交易市場業(yè)務(wù)的工作人員，必須參加有關(guān)部門統(tǒng)一 組織的培訓(xùn)，經(jīng)考試合格取得上崗資

7、格證書才能上崗。 第三章 土地交易方式  第十條 土地交易采取以下方式進(jìn)行： （一）招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng) 評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。 （二）拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競 價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 （三）掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告 ，并接受交易申請的行為。 第十一條 除按法律、法規(guī)規(guī)定的情形外，經(jīng)營性項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓，應(yīng)采 用招標(biāo)或拍賣方式。其他須公開交易的土地使用權(quán)交易，可根據(jù)需要選擇招標(biāo)、 拍賣或掛牌交易中的一種方式。 第十二條

8、60;以招標(biāo)、拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在招標(biāo)、拍賣前應(yīng)制 定招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)、競買規(guī)則，并在招標(biāo)、拍賣會(huì)30日前發(fā)布招標(biāo)、拍賣 公告，申請參與競投或競買的人數(shù)應(yīng)達(dá)到2人或2人以上。     公告由委托方發(fā)布。公告應(yīng)在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，并在深圳特區(qū)報(bào) 或深圳商報(bào)刊登。 第十三條 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)設(shè)立最低保護(hù)價(jià)。土地使用權(quán)以招標(biāo)、 拍賣方式交易時(shí)，未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護(hù)價(jià)的，委托方有權(quán)重新作出交易安 排。     最低保護(hù)價(jià)，包括招標(biāo)底價(jià)及保留價(jià)。 第十四條 以招標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓

9、土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)，招標(biāo)委 員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，委托人選派一名工作人員作為招標(biāo)委員會(huì)主任，其余人 員從土地交易市場專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。隨機(jī)抽出確定的專家經(jīng)書面通知表示 不能參加的，重新抽出確定。  第十五條 招標(biāo)委員會(huì)的主要職責(zé)是審定招標(biāo)最低中標(biāo)價(jià)（以下簡稱底價(jià)）， 審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作，確認(rèn)中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書。 在招標(biāo)委員會(huì)確認(rèn)中標(biāo)人五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 第十六條 以拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，委托人應(yīng)設(shè)立拍賣委員會(huì)。拍賣委員 會(huì)由5人組成，委托人選派一名工作人員任拍賣委員會(huì)主任，其余人員從土地交易 市

10、場專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。隨機(jī)抽出確定的專家經(jīng)書面通知表示不能參加的， 重新抽出確定。 第十七條 拍賣委員會(huì)的主要職責(zé)是審定拍賣最低成交價(jià)（以下簡稱保留價(jià)） 、審查競買人資格、指定拍賣主持人。     拍賣主持人確認(rèn)競得人后，由交易中心與競得人簽訂拍賣成交確認(rèn)書。 第十八條 土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。 公告期限不少于30日。 公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交： （一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其 它交易條件的，則此次交易成交； （二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請人的，允

11、許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由 出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得； （三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個(gè)申請人但報(bào)價(jià)低于最低交易 價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易 。 報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并 由交易中心鑒證。 申請人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低 于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。 第四章 土地交易規(guī)則 第十九條 以出讓方式取得的土地使用權(quán)交易，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)委托交易中心進(jìn)行， 并提供房地產(chǎn)證或者土地使用權(quán)出讓合同和付清地價(jià)款證明。交易中心直

12、接安排 交易；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定交易需經(jīng)核準(zhǔn)的，由交易中心在三日內(nèi)進(jìn)行核驗(yàn)后 ，送主管部門在15日內(nèi)核準(zhǔn)。主管部門核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，再由交易中心進(jìn)行交易。 第二十條 委托人委托交易中心進(jìn)行公開交易，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。 委托合同一般包括委托事項(xiàng)、時(shí)限、公告期限、委托費(fèi)用、臨時(shí)凍結(jié)產(chǎn)權(quán)、 解凍等條款。 交易中心應(yīng)擬備委托合同示范文本。委托人與交易中心簽訂委托合同可以對 示范文本進(jìn)行修改、增刪。 第二十一條 已建建筑物的有償出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在 多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，由主管部門 確定可扣減地價(jià)的補(bǔ)償安置金額后，在土地交易市場通

13、過招標(biāo)、拍賣改造權(quán)的方 式，選擇拆遷改造單位。中標(biāo)人、競得人完成拆遷工作后，可與主管部門簽訂出 讓合同。  第二十二條 已建建筑物的有償出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán) 屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人 合作改造的，應(yīng)委托交易中心組織公開交易，選擇受讓人或合作人。交易中心在 三日內(nèi)核驗(yàn)后，送主管部門審核。主管部門核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，由交易中心組織公開交 易。 第二十三條 抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押要求處分抵押人土地使用權(quán)及地上建筑物、 構(gòu)造物、附著物的，應(yīng)委托交易中心進(jìn)行公開交易，并提交抵押權(quán)人與抵押人就 處分抵押物達(dá)成的協(xié)議和雙方認(rèn)

14、可的評(píng)估報(bào)告。交易中心直接安排交易；法律、 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定交易需經(jīng)核準(zhǔn)的，由交易中心在三日內(nèi)核驗(yàn)后送主管部門核準(zhǔn)。 主管部門核準(zhǔn)交易的，由交易中心辦理手續(xù)。  第二十四條 人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物 、構(gòu)造物、附著物的轉(zhuǎn)讓，委托交易中心組織交易。 處分物為行政劃撥土地使用權(quán)或減免地價(jià)土地使用權(quán)的，交易中心應(yīng)在交易 前送主管部門核準(zhǔn)。 第二十五條 主管部門核準(zhǔn)交易時(shí)，應(yīng)核定是否應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)及應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)數(shù) 額。除市政府另有規(guī)定者外，交易中心在成交后從成交價(jià)款中首先扣減應(yīng)補(bǔ)交的 地價(jià)款及其他規(guī)費(fèi)，并及時(shí)上繳主管部門財(cái)政專戶，實(shí)行收支兩條線管

15、理。  第二十六條 交易中心從事上述交易時(shí)，可按規(guī)定向委托人單方收取服務(wù)費(fèi)用 。交易中心從事第五條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)交易時(shí)，按成交額百分之二計(jì)收服 務(wù)費(fèi)。從事第五條規(guī)定的其他交易的，成交額5000萬元以下（含5000萬元）部分 ，按百分之二計(jì)收服務(wù)費(fèi)；成交額5000萬元以上部分，超出部分按百分之一計(jì)收 服務(wù)費(fèi)。 交易中心的費(fèi)用支出應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理，依法接受審計(jì)。 第二十七條 土地使用權(quán)通過土地交易市場轉(zhuǎn)讓成交后，當(dāng)事人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)憑成交確認(rèn)書和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。 第五章 監(jiān)督查處 第二十八條 監(jiān)察部門和主管部門應(yīng)在交易中心設(shè)

16、立檢舉或投訴信箱，接受群 眾對土地使用權(quán)交易違紀(jì)違規(guī)行為的檢舉、投訴。 第二十九條 交易中心應(yīng)將土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)則、運(yùn)作程序、服務(wù)承諾 、工作人員守則等在顯要位置張掛顯示、陳設(shè)，接受群眾監(jiān)督。 第三十條 凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)： （一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開交易的； （二）須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開交易 的； （三）投標(biāo)人或競買人互相串通壓價(jià)的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。 屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和 責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第三