房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程造價(jià)控制 房地產(chǎn)開發(fā)工程工程造價(jià)控制 摘要：我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)多年的開展已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。但長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的突出問(wèn)題，對(duì)建筑工程造價(jià)沒(méi)有合理確定和有效控制，嚴(yán)重影響了投資效益。房地產(chǎn)工程工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè)，貫穿于工程實(shí)施的全過(guò)程。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程造價(jià)；控制 中圖分類號(hào)：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 引言 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，開發(fā)工程越來(lái)越多。雖然影響房地產(chǎn)價(jià)格高位上漲的因素較多，但工程造價(jià)高無(wú)疑是最重要的因素之一。因此，控制工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控，特別是對(duì)廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房?jī)r(jià)格控制

2、具有重要意義。 一、決策階段對(duì)工程造價(jià)的控制 房地產(chǎn)頊目投資決策階段工程造價(jià)的控制對(duì)整個(gè)工程全過(guò)程造價(jià)的控制起著決定性的作用，正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提。只有決策合理，才可以確保得到最為合理的投資規(guī)劃，進(jìn)而保證資源能夠得到有效的使用。此時(shí)才可以準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)和分析工程的本錢，而且在落實(shí)方案的時(shí)候，合理的管控本錢。工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)該工程的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的上下。據(jù)相關(guān)資料顯示，工程決策階段的產(chǎn)出是決策的結(jié)果，這個(gè)階段的產(chǎn)出對(duì)總投資影響經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般為7

3、0%左右。在建設(shè)工程投資決策階段，工程的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)建設(shè)工程造價(jià)以及工程建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段。 二、把握設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制 1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)可以促使設(shè)計(jì)單位改良管理、增強(qiáng)效勞意識(shí)、提高設(shè)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量，采用先進(jìn)技術(shù)，陣低工程造價(jià)、縮短工期、提高投資效益。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，防止因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的工程洽商。 2、認(rèn)真地開展限額設(shè)計(jì)活動(dòng)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。

4、設(shè)計(jì)的好壞會(huì)對(duì)建設(shè)資金以及工程開展時(shí)間等產(chǎn)生一些作用，而且也會(huì)對(duì)后續(xù)的使用性等產(chǎn)生作用。工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)工程以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)工程，開發(fā)商要應(yīng)到心中有數(shù)。 3、認(rèn)真開展圖紙會(huì)審工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要象工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核，以求高設(shè)計(jì)質(zhì)量，防止因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。 4、認(rèn)真審核和嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)概預(yù)算。根據(jù)“兩階段設(shè)計(jì)或“三階段設(shè)計(jì)的不同設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)單位需編制不同的設(shè)計(jì)概預(yù)算，限于

5、設(shè)計(jì)單位的工作性質(zhì)或跨區(qū)域作業(yè)或與工程造價(jià)取費(fèi)的利益驅(qū)動(dòng)。開發(fā)商需組織力量對(duì)不同階段的概預(yù)算用不同的方法進(jìn)行認(rèn)真審核或自我編制，原那么是經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)總概算是工程建設(shè)投資的最高限額，而且嚴(yán)格控制后一次的總概預(yù)算不能超過(guò)前一次的限額，否那么，需重新優(yōu)化設(shè)計(jì)和論證。 三、工程招投標(biāo)階段造價(jià)控制 1、嚴(yán)密、嚴(yán)肅編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂工程承包合同的根底和合同的重要組成局部，招標(biāo)文件中提出的各項(xiàng)要求對(duì)整個(gè)招標(biāo)工作乃至承發(fā)包雙方都有約束力，對(duì)工程造價(jià)具有重大影響，因此，不管是開發(fā)商自己，還是其委托的咨詢機(jī)構(gòu)編制、發(fā)布招標(biāo)文件，都必須嚴(yán)密、嚴(yán)肅、完整，

6、按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行編制和發(fā)布。 2、完整、嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確編制工程量清單。工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成局部，是合理確定工程造價(jià)最根底、最根本的依據(jù)，它包括擬建工程的分局部項(xiàng)工程工程、措施工程、其他工程名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單，其專業(yè)性非常強(qiáng)、內(nèi)容非常復(fù)雜，為防止或減少經(jīng)濟(jì)糾紛、躲避造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，要求業(yè)務(wù)技術(shù)水平高的單位和人員進(jìn)行編制與審核，要表達(dá)客觀、公正、公平、對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的精神，按照?建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?及相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)編制完整、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ塘壳鍐?，從源頭上防止投標(biāo)單位不均衡報(bào)價(jià)帶來(lái)的造價(jià)隱患。 3、注重資格預(yù)審，謹(jǐn)防串標(biāo)。我國(guó)的招投標(biāo)法規(guī)尚不健全、投標(biāo)報(bào)價(jià)缺乏標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)定標(biāo)不夠

7、科學(xué)，造成有標(biāo)底招標(biāo)時(shí)，標(biāo)底泄漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；無(wú)標(biāo)底招標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人相互串標(biāo)、圍標(biāo)，使工程價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)。為預(yù)防此類事件發(fā)生以及中標(biāo)后，在施工過(guò)程中，出現(xiàn)千方百計(jì)索賠增加造價(jià)，在資格預(yù)審中把不誠(chéng)信、業(yè)績(jī)不佳、施工資源差的企業(yè)淘汰出局。 4、中標(biāo)確認(rèn)與合同商談。開標(biāo)后、定標(biāo)前，需對(duì)投標(biāo)人就履約、工期、報(bào)價(jià)、價(jià)風(fēng)格整方法、存在問(wèn)題等進(jìn)行詢標(biāo)，以便相互解釋和澄清，為合同談判提供良好的根底。根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的方法最好評(píng)審出不少于兩個(gè)合理、低價(jià)的中標(biāo)候選人，以便在合同商談中占得主動(dòng)，中標(biāo)候選人在新的競(jìng)爭(zhēng)中給予更好的優(yōu)惠條件。 四、注重施工階段工程造價(jià)控制的細(xì)節(jié) 1、編制實(shí)施資金使用方案，糾正投資偏差。編制并

8、控制資金使用方案，在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)管理中處于重要而獨(dú)特的地位，對(duì)造價(jià)具有重要的影響，它是合理確定和控制造價(jià)總目標(biāo)值、各階段分目標(biāo)值的依據(jù)，通過(guò)與實(shí)際造價(jià)進(jìn)行定期和不定期比擬，找出偏差、分析原因，適時(shí)以組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施或合同措施進(jìn)行糾偏，使總造價(jià)控制在目標(biāo)之內(nèi)。 2、嚴(yán)把工程計(jì)量和材料價(jià)格關(guān)。工程量清單報(bào)價(jià)中的工程量是預(yù)計(jì)教量。與實(shí)際工程量可能存在差距，而且不少工程量是綜合性的，而實(shí)際施工過(guò)程中是別離的，如腳手架就包括安、拆，在給付進(jìn)度款時(shí)就要注意分解，以免重復(fù)計(jì)付或超付。材料價(jià)格是組成工程造價(jià)的最重要局部之一，不少是取費(fèi)計(jì)價(jià)的依據(jù)，而因市場(chǎng)行情多變，材料價(jià)格相差懸除，政府公布的信息

9、參考價(jià)有時(shí)也難以跟上行情的變化。需投入大量時(shí)間和精力了解市場(chǎng)價(jià)格。尤其是甲供材料更要把握訂貨時(shí)機(jī)，確定好計(jì)費(fèi)基數(shù)。 五、做好工程竣工結(jié)算與后評(píng)價(jià)工作 工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)和竣工決算的前提和保障。工程的后評(píng)價(jià)是在工程建成投產(chǎn)使用一段時(shí)間后，根據(jù)工程的運(yùn)行情況進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，工程后評(píng)價(jià)主要是總結(jié)過(guò)去。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商應(yīng)做好三個(gè)方面的工作： 1對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為下次工程的控制提供參考。 2總結(jié)造價(jià)控制如何在各環(huán)節(jié)得到有敖銜接，如何有效防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)由被動(dòng)向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化的經(jīng)驗(yàn)。 3分析自身在全過(guò)程控制造價(jià)方面的缺乏及欠缺，找出其原因并加以克服?？傊?，通過(guò)建設(shè)工程的后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創(chuàng)新。 結(jié)束語(yǔ)： 總之，房地產(chǎn)開發(fā)單位的造價(jià)管理人員要做到統(tǒng)觀全局、熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建筑市場(chǎng)走向做到心中有數(shù)， 對(duì)定額做到舉一反三、靈活應(yīng)用，為開發(fā)工程在施工中的造價(jià)控制輔平道路， 促使投資管理的不斷完善， 提高