房地產(chǎn)市場的影響因素以陜西省西安市為例

1、一、緒論（一）研究背景2016年上半年，房價持續(xù)瘋漲。實際上，房地產(chǎn)市場己經(jīng)極大改變著社會收入的調(diào)配格局。很多炒房客的炒房收入，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其本職工作的薪資收入。炒一套房子的盈利，相當(dāng)于其家庭10年的薪資收入。如果借助銀行貸款的杠桿，炒5套房子，那么一年的收入相對于一輩子的薪資收入。這讓很多人心態(tài)失衡，繼而舉債進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。這讓房地產(chǎn)市場和中國股市愈發(fā)相似，開發(fā)商利用題材大肆炒作房價，房價己經(jīng)透支了未來5年的上漲空間，嚴(yán)重偏離其實際價值。國務(wù)院政府于4月頒布了新國十條，綜合利用經(jīng)濟、金融，甚至行政等這些強有力手段，進(jìn)行強力的出擊，嚴(yán)厲遏制房價的過快上升。至此，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性調(diào)控政策

2、才見成效。房地產(chǎn)市場的投機因素以及陜西省西安市特殊的城市價值，使陜西省西安市房地產(chǎn)市場價格變化異常復(fù)雜，這也是政府調(diào)控政策效果不彰的原因之一。本文通過對陜西省西安市住宅價格影響因素的分析，對陜西省西安市住宅市場是否存在泡沫的探討，對陜西省西安市房地產(chǎn)價格分布情況和運行規(guī)律的揭示，將對陜西省西安市未來房價運行趨勢的預(yù)測，以及對政府出臺調(diào)控政策的力度和時機、調(diào)控政策組合等都具有重要的理論價值和實踐意義。（二）研究意義房價問題不但涉及到住宅的供求，還涉及到稅收政策、金融政策、土地供應(yīng)政策、住宅政策等方面。由于我國目前房地產(chǎn)市場還不完善，因此，進(jìn)行陜西省西安市住宅價格影響因素的實證研究，在合理理解和評

3、價城市住宅價格問題上面，具有重要的意義和價值。源于房地產(chǎn)市場的美國次貸危機對全球造成了一場金融海嘯。盡管我國房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)進(jìn)入了下行周期，但筆者認(rèn)為應(yīng)該認(rèn)真吸取美國房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)，并針對性地提出防范房價持續(xù)飆升的建議，給政府提供最佳調(diào)控政策參考。二、陜西省西安市市房地產(chǎn)市場供求分析（一）陜西省西安市房地產(chǎn)市場需求分析住宅需求的概念：需求是指在一定時期內(nèi)，在各種可能的價格水平，人們愿意并且能夠購買的商品的數(shù)量。“愿意”表示人們的主觀需要，“能夠”是指實現(xiàn)這種需求必須具備一定的支付能力。房地產(chǎn)需求是指在一定時期內(nèi)，消費者在每一價格水平上愿意而且能夠購買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。在這里必須得分清房地

4、產(chǎn)潛在需求和有效需求。對于住宅的需求，可以提出這樣的解釋:住宅需求是在一定市場條件下有支付能力的住宅需求。同住宅供給類似，住宅需求也受多種因素影響。房地產(chǎn)中的住宅需求具備消費的層次性。從整體來看，在人們生活水平的漸漸提高中，人們對住宅的需求會越來越大，對房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等細(xì)節(jié)要求逐漸提高；不同階層，住宅需求不同；對同一個家庭來說，由于經(jīng)濟條件、地位的改善也有對住宅更新?lián)Q代的要求，由于中國經(jīng)濟的持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展，這在中國的住宅市場上表現(xiàn)尤其明顯，陜西省西安市市場更是如此。住宅需求的類型：主動需求指家庭經(jīng)濟收入提高，賣小房，買大房；自動需求如城市化帶來大量進(jìn)入城市的農(nóng)村人口，先期是在城郊接合部租

5、房，經(jīng)過幾年的積累，開始買房，他們是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的力量；被動需求包括城市改造帶來大量拆遷，拆遷戶事前怎么也想不到像他們這樣的人也能買房。拆遷戶通過拆遷補貼，自己的部分積蓄再加上在外借點錢，就把房買了，這就屬于被動消費。居住需求和投資需求:在所有的物業(yè)類型中，居住物業(yè)不是投資比重最高，但是在有的地區(qū)和有的細(xì)分產(chǎn)品中，比重高達(dá)20%甚至更高，如陜西省西安市的CDB地區(qū)的公寓產(chǎn)品，在當(dāng)前缺乏有效的投資渠道的情況下，眾多居民選擇了投資不動產(chǎn)。影響住宅需求的因素：影響房地產(chǎn)需求的因素是多樣的，主要可以概括為以下幾個方面:1)住宅價格。在市場經(jīng)濟條件下，價格是影響需求的重要因素，從總體上看，住宅的需求

6、與其價格成反向變化，即價格的上升導(dǎo)致需求的下降，價格的下降引起需求的上升。2)家庭收入。家庭收入直接決定了居民的購買力，而購買力水平又決定了能否把潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。一般來說，城市居民對房屋住宅的需求與其家庭收入成正相關(guān)關(guān)系，收入水平高，支付能力強，對住宅的需求量就大，反之則小。3)人口數(shù)量。人口是影響住宅需求的重要因素。住宅是人類生存必不可少的物質(zhì)條件，隨著人口數(shù)量的增加，對住宅的需求量也在不斷增加。4)消費者預(yù)期。消費者對未來經(jīng)濟形勢的預(yù)期，會直接影響對住宅的需求。如果對未來的經(jīng)濟形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花掉自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果對未來的經(jīng)濟形勢預(yù)期是

7、樂觀的，則居民會增強改善居住條件的愿望，增加住房需求。5)其他。比如城市化進(jìn)程，國家的宏觀調(diào)控政策，購房者的購買動機等，都會直接或間接地影響住宅需求。（二）陜西省西安市房地產(chǎn)市場的供給分析1.陜西省西安市住宅市場供給特征分析從近幾年的成交看，土地成交大體呈現(xiàn)出上升趨勢，2009年相比2008年成交量增長近50%，一方面政府繼續(xù)提高供地規(guī)模，另一面由于市場的回暖發(fā)展商資金狀況好轉(zhuǎn)，拿地意愿增強，為布局市場加大投資開發(fā)力度，土地市場成交反應(yīng)活躍；2009年主要增長在工業(yè)用地這部分，住宅類用地相比2008年也出現(xiàn)一定增長，但增幅低于全年整體增幅水平。在2009年成交的243塊地中，住宅類用地74塊，

8、成交面積為1180萬平方米，成交金額為699億元，全市住宅類土地成交均價約5928元/平方米，與2008年住宅類用地相比成交面積上升1.4%，成交金額上升41.8%，成交均價上漲81.3% o202009年住宅類用地成交面積小幅上升，樓面成交均價增幅明顯。在2009年住宅類地塊中，隨著二季度以后市場迅速回暖，土地成交也主要集中在這個時期。2.陜西省西安市住宅房地產(chǎn)投資特征分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定、高速增長1-11月，陜西省西安市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額(含土地一級開發(fā))2230.9億元，比上年同期增長47.7%，增幅比1-10月回落3.1個百分點。其中11月份完成開發(fā)投資247. 9億元，

9、比10月份增長18.6%，比上年同期增長26.8%。土地一級開發(fā)投資繼續(xù)大力推進(jìn)。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，土地一級開發(fā)投資達(dá)873.4億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.1%。如果扣除土地一級開發(fā)投資影響，1-11月陜西省西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資下降4.3%，開發(fā)企業(yè)投資仍偏于謹(jǐn)慎。11月份建安投資和各項費用均小幅增長。1-11月，陜西省西安市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資743億元，比上年同期增長6.5%。其中11月份完成建安投資77.2億元，比10月份增加9.6億元，增長14.2%。1-11月，陜西省西安市房地產(chǎn)開發(fā)各項費用為1448.4億元，比上年同期增長86.7%各項費用比例高達(dá)64.

10、9%。其中11月份各項費用為165.1億元，比10月份增加27.3億元，增長19.9% 。（2）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)新開工面積降幅穩(wěn)步縮小，市場供給低迷狀態(tài)不斷改善。截至11月底，陜西省西安市商品房施工面積為9144.2萬平方米，比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面積為5239.5萬平方米，同比下降1%。商品房新開工面積為1678.5萬平方米，同比下降18.3%，降幅比1-10月縮小2.2個百分點。其中，住宅新開工面積為1060.1萬平方米，同比下降24.1，降幅比1-10月縮小1.5個百分點。商品房竣工面積同比由降轉(zhuǎn)增。1-11月，陜西省西安市商品房竣工面積為1653.9萬平方米，由1-

11、10月份的同比下降2.4%轉(zhuǎn)為同比增長5.2%。其中，住宅竣工面積為120084.3萬平方米，同比增長26.3%增幅比1-10月提高8.5個百分點。11月份住宅竣工面積為177. 8萬平方米，比10月份增長22.2%。 三、陜西省西安市房地產(chǎn)價格影響因素模型的構(gòu)建（一）房地產(chǎn)價格影響因素本文對近年來住宅價格影響因素的有關(guān)研究成果進(jìn)行了梳理和歸納，從不同角度對住宅價格的影響因素進(jìn)行歸類研究。住宅價格影響因素涉及面非常廣，角度非常多，內(nèi)容也異常復(fù)雜。為便于我們后面的研究，本文初步將住宅價格影響因素分為三大類，即需求因素、供給因素和外部環(huán)境因素。以下是對這三大類因素進(jìn)行細(xì)分的結(jié)果，見表3.1表3.1

12、住宅價格影響因素細(xì)分影響因素因素細(xì)分指標(biāo)代碼需求因素人口數(shù)量𝑋1收入水平𝑋2成交面積𝑋3供給因素主要成本𝑋4竣工面積𝑋5房地產(chǎn)開發(fā)投資𝑋6環(huán)境條件因素年人均GDP𝑋7年人均GDP增長𝑋8三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系𝑋9需求因素:拆細(xì)為人口數(shù)量、在職職工收入水平、成交面積因素。指標(biāo)中第一、二項是影響需要的直接因素；第三項是有效需求的實際反映；第四項是影響需要的間接因素。供給因素:拆細(xì)為主要成本(包括土地成本和建安成本)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積等三項具體指標(biāo)。指

13、標(biāo)中第一項是影響住宅供給的主要成本；第二項是影響住宅供給的資金(資本)；第三項是影響住宅供給的社會存量。外部環(huán)境:拆細(xì)為年人均GDP、年人均GDP增長、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。第一、二項指標(biāo)反映的是國民經(jīng)濟總體發(fā)展?fàn)顩r；第三項指標(biāo)反映的是社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的總體狀況。他們同時對住宅的需求和供給產(chǎn)生影響。下面我們將利用上述的細(xì)分指標(biāo)，分別從需求、供給和綜合三個角度建立影響房價的相關(guān)函數(shù)關(guān)系模型，研究這些因素與住宅價格之間可能存在的數(shù)量關(guān)系并利用陜西省西安市市的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗。（二）住宅價格形成機制1.住宅價格與住宅需求從需求來看，住宅價格(需求價格)是指在特定時間內(nèi)需求者對一定數(shù)量的住宅愿意

14、并有能力支付的最高價格，是購買意愿和支付能力的統(tǒng)一，沒有購買意愿或沒有支付能力，需求價格都不能形成。由此可見，家庭收入與住宅價格有著密切的關(guān)系，1990年MEEN按照效用最大化的理論對此進(jìn)行了研究，其研究的結(jié)論是: Max𝑈=0ertu（𝐻，𝐶）𝑑𝑡 （3.1）在約束條件:HPH=CPC=Y下，使用LAGRANGE推導(dǎo)并微分后，可以得到如下關(guān)系式: Ph=f（Y,H,CPc） （3.2）上式中:為折現(xiàn)率；t為時間；Ph為住宅價格；P。為其它商品價格；Y為家庭年收入；H為住宅消費量；C為其它商品消費量。可見，在影響住

15、宅價格的因素中，家庭年收入是一個重要的因素。同時，還應(yīng)注意到人口數(shù)量與住宅價格之間存在的密切關(guān)系，因為在家庭收入一定的情況下，人口數(shù)量增加，對住宅的需求則增加，住宅價格將上升。人口數(shù)量下降，對住宅的需求則下降，住宅價格將下跌。2.住宅價格與住宅供給從供給方面看，住宅價格(供給價格)是指在特定時間內(nèi)開發(fā)商對一定數(shù)量的住宅愿意并有能力出售的最低價格，是盈利水平和供給能力的統(tǒng)一，沒有足夠的盈利水平或沒有足夠的供給能力，供給價格都不能形成。由此可見，住宅可供給的數(shù)量與住宅價格存在密切的關(guān)系。除了住宅的供給數(shù)量外，開發(fā)商的盈利水平也直接影響住宅供給，從而間接影響住宅價格。作為追求利潤最大化的微觀企業(yè)，開

16、發(fā)商所制訂的供給價格必然是在利潤為零的成本價格之上，所以住宅價格又必然受到開發(fā)成本的影響。如果用公式表示則有:住宅價格(供給價格>-開發(fā)成本+最大利潤+納稅額，所以開發(fā)成本必然成為開發(fā)商制定住宅供給價格的重要指標(biāo)。理論上分析住宅價格的構(gòu)成，實際也是從供求方面或者說從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來考察這一問題。通過對國內(nèi)住宅開發(fā)過程分析可知，一個住宅項目的完結(jié)主要包括住宅開發(fā)生產(chǎn)和流通銷售兩個過程，對這兩個過程再做進(jìn)一步分析，便可以得到住宅價格構(gòu)成的基本要素，如表3.2所示。表3.2住宅價格構(gòu)成要素生產(chǎn)過程土地出讓金土地補償費房屋建造價格農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價安置補助費地上附著物及青苗補償費土地開發(fā)費管理費用

17、投資利息土地開發(fā)規(guī)費與稅金土地開發(fā)利潤市地地價拆遷安置費土地再開發(fā)費用管理費用土地開發(fā)規(guī)費與稅金土地開發(fā)利潤勘察設(shè)計等前期費用建安費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費管理費用投資利息房建開發(fā)規(guī)費與稅金流通過程銷售附加價格房建開發(fā)利潤銷售費用維護費用管理費用投資利息銷售規(guī)費與稅金銷售利潤在本論文的實證研究中，采用“住宅的年竣工面積”和“年房地產(chǎn)投資”兩項指標(biāo)來描述住宅的有效供給情況；采用“土地價格”和“建設(shè)成本”兩項加總的“主要成本”指標(biāo)來描述開發(fā)成本。盡管這只是對供給的一個近似描述，但這種嘗試還是有意義的。此外，我們注意到住宅價格總是與一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展階段相對應(yīng)，為了把住宅價格放在當(dāng)時

18、所處的特定經(jīng)濟發(fā)展水平中來考慮，在后面的實證研究中，筆者引入了“人均GDP” ,“人均GDP增長率”和“三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系”等三個指標(biāo)，作為環(huán)境條件因素，用來描述研究對象所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平。（三）住宅價格影響因素模型1.住宅價格影響因素模型上面從住宅價格的形成機制上，分析了可能對住宅價格產(chǎn)生影響的供給、需求及外部環(huán)境因素。下面我們換一個視角，從函數(shù)關(guān)系上考察這一問題。為了能反映問題的不同側(cè)面，筆者擬從三個方面展開分析:需求影響下的住宅價格影響因素模型根據(jù)需求理論，我們知道人們對住宅的需求量Qd取決于住宅的價格P、人們的購買力B、價格增長預(yù)期R和市場中的其它因素Od，用函數(shù)表示即: Qd=f（

19、P，B，R，Od） （3.4）因為人們對住宅的購買力B又取決于人口數(shù)量M、收入I和住宅貸款水平L,即： B=f（M,I,L） （3.5）所以式(3.4)又可表示為： Qd=f（P,M,I,L,B,R,Od） （3.6）由式(3.6)，住宅價格P必然與需求量Qd人口數(shù)量M、收入I和住宅貸款水平L之間所存在著一定的函數(shù)關(guān)系，這種關(guān)系可以表示為: P=f（Z）=f（Qd，M,I，L，R，Od） （3.7）式(3.7)也可用線性的具體函數(shù)表示為: P=𝛽0+𝜮 𝛽𝑖𝑍𝑖+𝜀 （3.8）再進(jìn)一

20、步，我們假定人口數(shù)量M、收入I和需求量Qd住宅價格上漲預(yù)期的估計量分別為自變量𝑋1 (常住人口數(shù)量，萬人)、𝑋2(在職職工年平均工資額，百元)、𝑋3(年成交面積，萬m2,𝑋4(住宅價格上漲預(yù)期，（Pt+1-Pt）/（Pt，%），價格h的估計量為因變量𝑌 (住宅價格，元/m2)，則式(3.8)可表示為: 𝑌= 𝛽0+ 𝛽1𝑋1+ 𝛽2𝑋2+ 𝛽3𝑋3+ 𝛽4𝑋

21、5+𝜀 （3.9）式(3.9)中沒有考慮住宅貸款水平L的影響，并非這一因素的影響不夠重要或不夠顯著，只是陜西省西安市的個人住房貸款最早始于1997年，至今時間較短，積累的數(shù)據(jù)太少而無法進(jìn)行統(tǒng)計意義上的研究而忽略，這需要在將來研究中進(jìn)一步完善。式(3.9)中也沒有考慮其它因素Od，是因為這些因素要么不是主要因素，要么目前還無法進(jìn)行量化研究。由此，我們得到需求因素影響下的住宅價格影響因素模型，即式(3.9)，在后面的章節(jié)我們將基于該模型進(jìn)行實證分析。2.供給影響下的住宅價格影響因素模型根據(jù)供給理論，我們知道住宅供給量Qs取決于開發(fā)商的開發(fā)能力E，盈利水平W和市場中的其它因素Os，用

22、函數(shù)表示即:Qs=f（E,W,Os） （3.10）對于技術(shù)含量并不高的住宅建設(shè)，開發(fā)商的開發(fā)能力E主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)的投資V；而盈利水平W主要取決于住宅價格P、土地出讓金Pg和建安成本Pb，即:W=f（P,Pg，Pb） （3.11）所以式(3.10)又可表示為: Qs=f（V,P,Pg，Pb，Os） （3.12）由式(3.12)知，住宅價格P與供給量QS、房地產(chǎn)開發(fā)投資V、土地出讓金Pg和建安成本Ph之間所存在如下的函數(shù)關(guān)系: P=f（Z"）=f（Qs，V，Pg，Pb，Os） （3.13）式(3.13)也可用函數(shù)表示為: （3.14）再進(jìn)一步，我們假定土地出讓金Pg、建安成本Pb、

23、供給量Qs和房地產(chǎn)開發(fā)投資V的估計量為自變量𝑋5 (主要成本，包括土地出讓金和建安成本，元/m2), 𝑋6(住宅竣工面積，萬m2) , 𝑋7(房地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)，假定價格P的估計量為因變量Y(住宅價格，元/m2)，則式(3.14)可進(jìn)一步表示為: （3.15） 式(3.15)沒有考慮其它因素的影響，原因同上。由此，我們得到供給因素影響下的住宅價格影響因素模型，即式(3.15)，在隨后章節(jié)我們也將基于這一模型進(jìn)行相應(yīng)的實證分析。3.綜合因素影響下的住宅價格影響因素模型根據(jù)均衡分析理論，住宅的價格取決于住宅的需求量Qd和住宅供給量Qs的自然平衡，

24、用函數(shù)表示即: Qd=Qs （3.16）將式(3.6)和式(3.12)代入式(3.16)有:f（P，M，I，L，R，Od）=f（V，P，Pg，Pb，Os）式(3.18)也可用線性函數(shù)表示為:（3.18）再進(jìn)一步，我們假定住宅價格P的估計量為因變量𝑌（住宅價格，元/m2）；設(shè)定人口M、收入I、主要成本(土地出讓金Pg和建安成本Pb)、房地產(chǎn)開發(fā)投資V的估計量為自變量𝑋1 (常住人口數(shù)量，萬人). 𝑋2(在職職工年平均工資額，百元). 𝑋4(住宅價格增長預(yù)期，%)，𝑋5為主要成本(元/m2), 𝑋7(房

25、地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)；設(shè)定其它因素Ot，用𝑋8（人均GDP，千元)、𝑋9(人均GDP增長率，%)、𝑋10(第三產(chǎn)業(yè)比例，%)進(jìn)行描述和估計，則式(3.19)可表示為: 𝑌=𝛽0" +𝛽1𝑋1+ 𝛽2𝑋2+ 𝛽4𝑋4+ 𝛽5𝑋5+ 𝛽7𝑋7+ 𝛽8𝑋8+ 𝛽9𝑋9+ 𝛽1

26、0𝑋10+ 𝜀" （3.20）于是，我們得到綜合因素影響下的住宅價格影響因素模型，即式（3.20），在下一章我們也將基于這一模型進(jìn)行相應(yīng)的實證分析。表4.15陜西省西安市歷年住宅價格與影響因素指標(biāo)統(tǒng)計值(2000-2017)年份房地產(chǎn)價格常住人口年平均工資年成交面積土地價格建安成本竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資年人均GDP年人均GDP增長率第三產(chǎn)業(yè)比200031636883402128.42050.32067.2270.6719645817.5442.1200132156984523140.52133.529.5.8324.8926800623.9745.62

27、00235837076540149.02174.11402.9383.59951024027.9049.020034399714814418632333.71412.1470.735251269023.9252.4200443997259579183.12888.71864.2560.232521425412.3252.52005566276511019256.22999.22370.6478.333631660916.5254.52006523980212285377.02015.71904.3588.7377.41911815.106 152007564882313778484.72191

28、.21990.6908.342152139711.9257.42008491984215726898.21808.91692.71013.7522.12412212.7358.320095062856180921127.52002.71796.71393.4783.82699811.9260.520104764868207281604.418321572.11922.6989.43084014.2362.120114737851240451895.01801.81658.72080.71202.03489213.1361.620125053869283482472.81891.01973.12

29、544.01473.04109917.7860.220136274864328082803.02355.32189.02741.41525.04544410.567.720148792868360972246.03108.92348.32308.61662.45046711.0569.9201510158869371481534.04572.02457.12640.51930.55991318.7270.620161385288037998975.05405.02730.5926.71732.5630295.2072.12017172321200384301816.06747.62986.01

30、185.22365.1687889.14733四、陜西省西安市住宅價格影響因素的實證研究在前述供需兩方面實證研究基礎(chǔ)上，本節(jié)再將供需及外部環(huán)境因素結(jié)合起來一起研究，研究的方法同上，只是所研究的角度有所不同而已。（一）綜合因素影響下的住宅價格影響因素模型在第三章，我們已經(jīng)構(gòu)建了綜合因素影響下的住宅價格影響因素模型，即式(3.20):Y=𝛽0" + 𝛽1 𝑋1+ 𝛽2 𝑋2+ 𝛽2 𝑋2+ 𝛽4 𝑋4+ 𝛽5 𝑋5

31、+ 𝛽7 𝑋7+ 𝛽8 𝑋8 + 𝛽9𝑋9+ 𝛽10 𝑋10+𝜀"。該模型包含的自變量分別是: 𝑋1 (常住人口數(shù)量，萬人), 𝑋2(在職職工年平均工資額，百元)、𝑋4(住宅價格上漲預(yù)期，%)，𝑋5為主要成本(元/m2), 𝑋7(房地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)；設(shè)定其它因素Ot，用𝑋8人均GDP，千元)、𝑋9(人均 GDP增長率，%)、&#

32、119883;10(第三產(chǎn)業(yè)比例，%)。（二）模型的檢驗與參數(shù)確定經(jīng)過擬合優(yōu)度和顯著性檢驗、多重共線性檢驗、異方差檢驗與處理、自相關(guān)檢驗與處理、殘差的正態(tài)性檢驗(方法同上，此處略)，得到最終的模型概覽(表4.1)。在基本消除異方差和自相關(guān)后，模型調(diào)整后的擬合優(yōu)度判定系數(shù)為0.742,說明因變量變化的74.2%仍可以由模型解釋，總體上看，模型很有效。表4.1模型概覽RR2調(diào)整后的R2標(biāo)準(zhǔn)差估計值D-W值0.8310.8150.74286.4411.570自變量:(常數(shù))，常住人口數(shù)量(萬人)，在職職工年平均工資(百元)，主要成本5年平均移動平滑值(元/m2)，房地產(chǎn)開發(fā)投資5年平均移動平滑值(元

33、/m2),年人均GDP增長率(%)，住宅價格上漲預(yù)期(%)。因變量:住宅價格5年平均移動平滑值(元/m2)表4.2未進(jìn)入模型因素與幾個進(jìn)入模型因素問相關(guān)性分析常住人口數(shù)量在職職工年平均工資房地產(chǎn)開發(fā)投資年人均GDP（千元）0.9010.9410.954第三產(chǎn)業(yè)比例（%）-0.675-0.692-0.743與進(jìn)入模型的常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資間相關(guān)性分析表。從表中可以看出，年人均GDP因素與進(jìn)入模型的常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素存在著很高的相關(guān)關(guān)系(0.901-0.954)，所以在處理多重共線性問題時它被排除了。而第三產(chǎn)業(yè)比例因素與上述進(jìn)入模型的三

34、因素之間也存在著較高的相關(guān)性，同時它與住宅價格之間的相關(guān)性又不是很強，所以在設(shè)定的F檢驗對應(yīng)P-值臨界值的情況下也被排除了?？傊?，年人均GDP因素也是影響住宅價格的一項重要因素，只是稍稍弱于常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素而未能進(jìn)入最終回歸模型；第三產(chǎn)業(yè)比例因素，盡管對住宅價格也有影響，但相對其它因素還比較弱，所以不能進(jìn)入最終回歸模型。表4.3是在進(jìn)行模型差分處理(自相關(guān)處理)后得到的回歸系數(shù)，回歸系數(shù)的t檢驗P-值小于0.05的顯著性水平，表明自變量的作用顯著。表4.3回歸系數(shù)分析項目未標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)tSig.BStd.ErrorBeta常數(shù)項424.314145.

35、1703.6730.012常住人口數(shù)量(萬人)13.9321.2510.6405.2210.000在職職工年平均工資(百元)0.4210.2540.1283.0630.010住宅價格上漲預(yù)期105.3201.4510.8536.7700.016主要成本5年平均移動平滑值0.6400.1250.2351.4860.000房產(chǎn)開發(fā)投資5年平均移動平滑值-1.2031.259-0.4173.1630.003年人均GDP增長率0.4540.7360.0622.1450.056根據(jù)自相關(guān)處理的差分變換，上表常數(shù)項中數(shù)據(jù)對應(yīng)于𝛽0"（1-𝛽"），即

36、20573;0（1-𝛽"）= 𝛽0（1-0.173）=634.504𝛽"=424.314同時結(jié)合表4.3，可以得到𝛽1=13.932，𝛽2= 0.421、𝛽4= 105.320，𝛽5= 0.640，𝛽6=-1.203，𝛽9= 0.454，所以最終的回歸模型估計為:Y= 424.314+13.932𝑋1+0.421 𝑋2+105.320 𝑋4+0.640 𝑋5-1.203

37、 𝑋6+0.454 𝑋9（4.1）綜合因素影響下的房地產(chǎn)價格模型檢驗結(jié)果表明，常住人口數(shù)量(萬人)、在職職工年平均工資(百元)、住宅價格上漲預(yù)期(%)、主要成本(建安成本、土地價格)(元/m2)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)、人均GDP增長率(%)等要素，每增加一單位所對應(yīng)的房地產(chǎn)價格(元/m2m)的變化分別是13.932,0.421,105.320,0.640,-1.203 , 0.454單位。住宅價格上漲預(yù)期對住宅價格的影響很大，所以陜西省西安市房價存在較大的“預(yù)期主導(dǎo)”效應(yīng)；人均GDP增長率對住宅價格的影響是“環(huán)境條件(其它因素)主導(dǎo)”，主要與一個城市的城市價值

38、有關(guān)，當(dāng)發(fā)展速度較快，GDP增長率較高時，往往會伴隨著物價(包括房地產(chǎn)住宅價格)的上漲。（三）模型的分析我們選定的住宅價格影響因素涉及需求、供給和環(huán)境條件等方面，由于它們單位各不相同，所以其對住宅價格的影響程度無法進(jìn)行直接比較。但是，標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸系數(shù)(Beta)是所有變量標(biāo)準(zhǔn)化(z分?jǐn)?shù))后得到的，它具有可比性，我們可用其絕對值進(jìn)行排序，并粗略地按統(tǒng)計學(xué)上的重要性aBc原則分類。我們設(shè)定:beta0.6為A類，影響很大beta0.30.6，為B類，影響比較大beta0.3為C類，影響一般按此標(biāo)準(zhǔn)，住宅價格上漲預(yù)期、常住人口數(shù)量因素的beta值為0.853和0.640，屬于A類；其他因素影響均較

39、小。 由此可見，如果綜合分析陜西省西安市住宅價格的影響因素，在我們觀察的時間段里，主要住宅價格上漲預(yù)期、人口數(shù)量因素是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。外地人口大量涌入，尤其是具有超級購買力的投資客，不斷搶購樓盤，造成房價預(yù)期節(jié)節(jié)攀高，最終開發(fā)商提價，房價真實上漲。房地產(chǎn)市場既有實業(yè)的性質(zhì)，也有金融的性質(zhì)，從近幾年陜西省西安市房價快速上漲來看，金融投機的性質(zhì)己經(jīng)占據(jù)了主導(dǎo)地位。陜西省西安市房價不是供給絕對不足造成的，而是投機氣氛盛行導(dǎo)致供給相對不足。這一點可從陜西省西安市很多已售樓盤較高的空置率得到印證。（四）模型具體數(shù)值分析從具體數(shù)據(jù)上看，住宅價格上漲預(yù)期每提高1%，房價上漲105.320(元/平方

40、米)。常住人口數(shù)量每增加一萬人，所對應(yīng)的房地產(chǎn)價格上漲13.932元/m2。這些數(shù)量關(guān)系是我們對陜西省西安市房地產(chǎn)市場歷史數(shù)據(jù)的一個回歸分析，在更長的一個觀察期內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，這樣的數(shù)量關(guān)系可能還會發(fā)生一些新的變化，需要我們今后的關(guān)注和研究。即便這樣，上述的研究結(jié)果，對于總結(jié)陜西省西安市房地產(chǎn)發(fā)展歷史經(jīng)驗和指導(dǎo)今后房地產(chǎn)的理性發(fā)展，還是很有意義的。五、陜西省西安市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控建議（一）規(guī)范土地市場土地資源短缺與土地價格的虛擬性是房地產(chǎn)業(yè)的重要特征。但是因為土地供應(yīng)的有限性，土地炒賣現(xiàn)象較嚴(yán)重，使得地價大幅度上漲，從而引起房地產(chǎn)泡沫。因此，規(guī)范土地市場，管理好土地的供應(yīng)與

41、利用是防止房地產(chǎn)市場價格虛高的重要途徑。從源頭上解決房產(chǎn)泡沫就需要強化土地審批制度，優(yōu)化存量的利用。政府要通過嚴(yán)格的審批制度來控制土地的供應(yīng)，一方面要完善土地批租制度，避免土地的過度開發(fā)與炒作；另一方面要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的土地利用計劃，合理有效的利用現(xiàn)有土地。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持上地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，控制一些城市過高的地價，堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓，出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。目前，陜西省西安市房地產(chǎn)市場存在圈地?zé)?、炒地?zé)岈F(xiàn)象，土地價格猛漲，住宅價格迅速膨脹。為此，政府應(yīng)建立相關(guān)制度，強化政策引導(dǎo)作用，規(guī)范房產(chǎn)的發(fā)展。（二）適度從緊的金融政策

42、房地產(chǎn)在寬松的金融政策的支持下易出現(xiàn)過度膨脹，價格飛漲，房地產(chǎn)價格虛高的問題。在房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房價的大幅波動不僅阻礙乃至破壞房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而且破壞金融業(yè)的健康發(fā)展。在平抑房價的宏觀調(diào)控中，我國利率上調(diào)的幅度不大，對房地產(chǎn)市場主體的成本和資金約束力度并不大，執(zhí)行適度從緊的房地產(chǎn)金融政策仍然很有必要，在加大金融政策的收縮力度時要注意兩個方面:在運用金融政策時，要注意區(qū)分投機性需求和非投機性需求，打擊投機的同時，大力幫助低收入者解決住房問題，鼓勵和支持自住性需求。采取宏觀調(diào)控政策，對投機性需求和非投機性需求，應(yīng)有原則性區(qū)別，即在控制和規(guī)范投資性需求，遏制投機性購房需求的同時，應(yīng)鼓勵和支持居民自住性需求，解決低收入者的住房困難問題，這樣才能充分體現(xiàn)陜西省西安市市政府提出的“堅持以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的“三為主”調(diào)控原則，才能受到廣大