南陽市商業(yè)地產(chǎn)調查報告

1、1Part 2005年，南陽市全民生產(chǎn)總值達到1050.041050.04億元，首次突破千億元大關。從近2年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，南陽市地區(qū)生產(chǎn)總值保持了一個平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，年均GDP增速約為13，經(jīng)濟增長平穩(wěn)，波動小。今年有望突破1500億元。南陽市主要道路城市商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢 * 從南陽市商業(yè)發(fā)展軌跡來看，商業(yè)的演進無疑對人們的消費習慣和生活習慣影響巨大。與先前恩格爾系數(shù)較高的生活、消費習慣不同的是，人們更多的去追求休閑、娛樂帶來的生活新享受，強調生活質量的提升、品質的升級。大統(tǒng)百貨、鴻德購物公園等大體量的商業(yè)項目就相繼增加新的業(yè)態(tài)來滿足日益增長的多層次消費需求，Shopping mall的時

2、代已經(jīng)來臨。小型小型連鎖連鎖超市超市的壟的壟斷斷 大型大型商場商場的競的競爭爭Shopping mall時代時代2Part人民南路商圈人民南路商圈 人民南路中心廣場及人民路和新華路的天橋是南陽的核心商業(yè)圈,這里分布著大統(tǒng)百貨,鴻德購物公園,及中心廣場的街鋪總建筑面積在20萬平方左右，90年代的金漢豐購物中心,世紀百貨及新近開業(yè)的國美電器、紅都時代廣場等大型購物中心。 個案分析個案分析/大統(tǒng)百貨大統(tǒng)百貨 作為南陽首家新式百貨店, 其地理位置優(yōu)越,店內累積了百麗,周大福,金利來等名優(yōu)服裝鞋帽品牌,加之引進了百勝旗下的肯德基,使得業(yè)態(tài)分布較為合理，人氣較旺，它填補了南陽中高檔消費市場的空缺，從商業(yè)體

3、量與消費檔次來看在南陽高檔購物商場中一枝獨秀。位置： 中州路與人民路交匯處 東南角 總建筑面積： 25000 平方米； 地上共4層，地下1層； 業(yè)態(tài)： 百貨超市餐廳檔次：中高檔主力店：無開業(yè)時間：2004年位置： 人民路南段 總建筑面積： 總占地約110畝； 總建筑面積達10萬平方米 ； 業(yè)態(tài)： 步行街百貨超市餐廳 KTV影城檔次：中檔主力店：丹尼斯賣場開業(yè)時間：2007年 世紀百貨成立于1993年，原稱南陽商場，是南陽地區(qū)成立最早、體量較大的購物中心，也是天橋商業(yè)核心的奠基者，曾經(jīng)也面臨過定位低、裝修老舊的問題，但在新的商業(yè)環(huán)境下，南陽商場與世紀龍合營并稱為世紀百貨，同時逐步引入麥當勞、豪享

4、來、國美電器等知名商家，它定位于大眾消費、并充分利用天橋商圈的人氣，取得了不俗的銷售業(yè)績，重新成為天橋商圈核心。位置： 新華路與人民路交匯處總建筑面積： 25000 平方米； 地上共5層； 業(yè)態(tài)： 百貨超市餐廳檔次：中檔主力店：無開業(yè)時間：1996年 它是南陽市檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)類商場，是中高收入階層購買高檔名品的首選之地。且以高雅、品味、時尚并追求生活質量的中青年白領一族為主要目標顧客。內部裝修精美，視野開闊，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所經(jīng)營商品女性消費占到大半，形成了自己的風格，在全市商場中獨樹一幟，取得了較好的效果。但由于其自身建筑結構問題，紅都時代廣場經(jīng)營面積狹長，總體量僅

5、有7000 m2，大大限制了其進一步的發(fā)展。位置： 新華路與人民路交匯處總建筑面積： 7000 平方米； 地上共4層； 業(yè)態(tài)： 百貨檔次：高檔主力店：無開業(yè)時間： 世紀百貨集電器、超市、日用百貨于一體，定位于中世紀百貨集電器、超市、日用百貨于一體，定位于中低端的大眾消費群體，而對面的紅都時代廣場集名品于一身，低端的大眾消費群體，而對面的紅都時代廣場集名品于一身，只做高端。兩者實現(xiàn)了差異化經(jīng)營，較好的維護了本商圈的只做高端。兩者實現(xiàn)了差異化經(jīng)營，較好的維護了本商圈的人氣，金漢豐廣場就是因為差異化不夠，被轉型成功的新世人氣，金漢豐廣場就是因為差異化不夠，被轉型成功的新世紀百貨擊敗而面臨重新整頓，相

6、信隨著它的升級換代將會給紀百貨擊敗而面臨重新整頓，相信隨著它的升級換代將會給本商圈增加新的亮點。雖然由于中心廣場商圈的崛起，天橋本商圈增加新的亮點。雖然由于中心廣場商圈的崛起，天橋商圈的地位有所下降，但是其老的商業(yè)中心地位仍然不可撼商圈的地位有所下降，但是其老的商業(yè)中心地位仍然不可撼動。動。 新華路及工業(yè)路商圈是南陽地區(qū)較早的商圈，這里曾是全國知名的八卦市場所在地，作為南陽市最大的服裝類批發(fā)市場，它曾經(jīng)創(chuàng)造了每日平均人流量達3萬余人次，節(jié)假日高達5萬余人次，年交易額1.7億元以上的驕人成績，由此榮獲全國百強市場稱號。是南陽市具有全國影響力的老商圈，現(xiàn)分布著港達商貿城、裕華商城等以服裝批發(fā)為主的

7、賣場。同時，在原八卦市場的原址上正規(guī)劃建設著大型綜合類購物中心新華城市廣場。個案分析個案分析/位置： 新華路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 4萬平方米； 共有500余間店鋪； 業(yè)態(tài)： 百貨檔次：低檔主力店：無開業(yè)時間：位置： 建設路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 6萬 平方米； 商鋪3000余間； 業(yè)態(tài)： 服裝批發(fā)、零售檔次：低檔主力店：無開業(yè)時間：2004年位置： 新華路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 13萬 平方米；業(yè)態(tài)： 服裝批發(fā)、零售百貨檔次：高中低檔主力店：丹尼斯賣場、蘇 寧電器開業(yè)時間：個案分析個案分析/ 金瑪特雖然地處核心商圈邊緣，但它彌補了工業(yè)路的商業(yè)空白而且整修升級后的金瑪特在產(chǎn)品檔次及

8、裝修檔次方面有所提升，因此人氣較旺。位置： 中州路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 15000 平方米； 業(yè)態(tài)： 食品生活館 服裝 百貨休閑娛樂 檔次：中低檔主力店：無開業(yè)時間：2004年人民北路與光武路商圈人民北路與光武路商圈 隨著城市擴張，高層建筑聚集。本區(qū)域不但擴充著人民路商圈，并可能孕育新的商圈，這里坐落著南航大廈、電力大樓，口腔醫(yī)院等效益良好的企事業(yè)單位。同時，光武路的改建、擴建，梅溪河治理、美化，并且隨著本項目以及淯龍苑的開發(fā)，本區(qū)域在近年內將有十幾棟高層住宅竣工，由此將形成以南陽中 高階層為主的新商圈。 本商圈目前只有三色鴿量販、圣德美購物廣場等商業(yè)項目，但隨著光武路的改建拓寬和本項目

9、及淯龍苑商業(yè)項目的進一步興建，本商圈將逐步完善并在南陽商業(yè)圈中扮演重要角色。位置： 人民北路、南航大廈旁總建筑面積： 7000 平方米； 業(yè)態(tài)： 超市 檔次：中低檔主力店：無開業(yè)時間：2004年 個案分析個案分析/位于獨山大道北段，是商住混合的項目。住宅為南陽司法系統(tǒng)的定向開發(fā)。商業(yè)體量約2萬平方米。商鋪面積普遍為100平方米以上。目前已經(jīng)進入招商階段。與玉龍苑毗鄰，位于獨山大道與張衡路交叉口。商業(yè)體量約有3萬平方米。3層商鋪，其中一層價格為1.6萬元/平方米。商鋪面積均比較大，只有一樓有少部分80平方米產(chǎn)品，其余均在200平方米左右。個案分析個案分析/位于獨山大道與光武路交叉口。項目分兩期開

10、發(fā)，一期商鋪兩層，只有400間，一樓2萬元/平方米，二樓1.2萬元/平方米。目前已銷售過半。二期商業(yè)體量較大，還未開盤。 該項目是集購物、休閑、娛樂為一體的大型精品百貨，鴻德購物公園主體項目，營業(yè)面積38000 m2，經(jīng)營布局為一樓精品時尚館，二樓東塔紳士休閑館，二樓西塔運動健康館，負一樓為流行前線和丹尼斯大賣場，是南陽目前最大的零售百貨商場。六條步行街名品薈萃，三大主題廣場恢宏大氣，八組雙向自動扶梯四通八達。目前正在銷售的是負一層流行前線部分商鋪。 a 鴻德百貨鴻德百貨 它位于鴻德購物公園A區(qū)，單層面積12000 m2，實用率80%；百貨一層內鋪租金較外鋪高是由于內鋪由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，而

11、外鋪則由業(yè)主自行招租，且外鋪不臨街；內部品牌較全，檔次較高。 它位于鴻德購物公園B區(qū)，為臨人民路雙層街鋪，實用率90%；商家入住兩年內免水電管理費；鴻德商業(yè)街很好的將南陽文化保護建筑南陽府衙與商業(yè)文化結合起來，在建筑風格上采用青磚、綠瓦的古樸風格，在風格上與府衙保持了一致，先基本形成了以專賣店為主的臨街商業(yè)街與以財神廟為中心的美食一條街，吸引了較多的人氣。c 流行前線流行前線 流行前線與鴻德百貨實行錯位經(jīng)營，以大眾化消費為主，主要經(jīng)營流行服飾、美食城等，店鋪面積多在20平方米，有多大千余各商鋪（有千余多的商鋪）。其通路四通八達，與丹尼斯百貨相連通，形成了連通效應。但由于品牌同質化嚴重，產(chǎn)品線較

12、短，經(jīng)營狀況并不十分盡如人意。 注：銷售優(yōu)惠政策: 1萬抵3萬 一次付清每平方米優(yōu)惠2%。新華時代廣場商鋪售價 新華城市廣場項目分三期開發(fā):一期為地下一層，地上五層（部分六 層）的商業(yè)，二期為層高25層的2棟小戶型公寓，三期為層高25層的純寫字樓，新華時代廣場經(jīng)營業(yè)態(tài) 南陽城區(qū)是典型的網(wǎng)格式空間布局，南北朝向的人民路、東西朝向的新華路、中州路形成了舊有的城市核心區(qū)域人民路商圈以及新華商圈。 南陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀顯示，人民路商業(yè)圈是南陽市的商業(yè)核心，但同時也存在著商業(yè)密度飽和、過度競爭、交通壓力大等問題，這些已經(jīng)在一定程度上限制了南陽市區(qū)均衡發(fā)展。 南陽商業(yè)地產(chǎn)供應量較大，整體商業(yè)地產(chǎn)體應量已經(jīng)觸及臨界點； 南陽商業(yè)地產(chǎn)價格正處于高位運行； 經(jīng)過市