豪宅項目會所研究專題N課件

1、豪宅會所專題分享（此為我司收集之資料，僅供參考）（此為我司收集之資料，僅供參考）在物業(yè)發(fā)展建議階段，我們經(jīng)常會深刻感受：在物業(yè)發(fā)展建議階段，我們經(jīng)常會深刻感受：會所已成為支撐豪宅客戶特定生活模式的必備設(shè)施；會所已成為支撐豪宅客戶特定生活模式的必備設(shè)施；但對于會所，開發(fā)商又愛又恨，愛是因為它帶來的高但對于會所，開發(fā)商又愛又恨，愛是因為它帶來的高價值，恨是因為它的經(jīng)營難題；價值，恨是因為它的經(jīng)營難題；現(xiàn)在，看起來，會所更像是一種奢侈品；現(xiàn)在，看起來，會所更像是一種奢侈品；同時，我們常常會遇到這樣的問題：同時，我們常常會遇到這樣的問題：為了與豪宅身份匹配，一味地堆砌為了與豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪

2、豪”，我們很興奮；，我們很興奮；開發(fā)商考慮到運營難題，一再刪減會所的功能，或固執(zhí)開發(fā)商考慮到運營難題，一再刪減會所的功能，或固執(zhí)地拒絕建會所，我們很苦惱；地拒絕建會所，我們很苦惱；客戶未必明白自己的真正需求，開發(fā)商仍然在延用高檔客戶未必明白自己的真正需求，開發(fā)商仍然在延用高檔大盤會所的手法來操作豪宅會所，我們很迷茫；大盤會所的手法來操作豪宅會所，我們很迷茫；我們?yōu)槭裁囱芯繒?？開發(fā)商：經(jīng)營問題成為顧慮的焦點：開發(fā)商：經(jīng)營問題成為顧慮的焦點：廈門會所廈門會所100%100%虧損；虧損；廣州會所約廣州會所約90%90%虧損；虧損；深圳會所約深圳會所約84%84%虧損；虧損；北京會所約北京會所約60

3、%60%虧損；虧損；香港會所約香港會所約20%20%虧損虧損顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍：顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍：功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實性；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實性；對金鑰匙等專業(yè)公司篤信；對金鑰匙等專業(yè)公司篤信；國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因n會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊大部分會所在設(shè)計之初完全是迫于無奈，許多項目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運營方案；會所僅

4、僅成了一種擺設(shè)而已 n銷售期與實際使用期的客戶需求不一致銷售期與實際使用期的客戶需求不一致 功能設(shè)置期功能設(shè)置期 銷售期銷售期n功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習慣上滿足客戶需求功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。l設(shè)計欠缺，場地小、通風換氣條件差、設(shè)備不合理等；l規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動之間關(guān)系；l兒童活動場地沒有成人休息座椅；l咖啡、閱覽、桌球等混在一起雅頌居：會所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，無業(yè)主業(yè)委會失敗會

5、所特征失敗會所特征香蜜湖1號，客戶買房前對會所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津 滿足客戶優(yōu)滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)越感和開發(fā)商形象商形象 滿足客戶滿足客戶使用需求使用需求 滿足客戶優(yōu)滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)越感和開發(fā)商形象商形象 滿足客戶滿足客戶使用需求使用需求如何使開發(fā)商與會所結(jié)婚生子（成功運營）？如何使開發(fā)商與會所結(jié)婚生子（成功運營）？面對開發(fā)商如何運營的疑慮，我們不明白面對開發(fā)商如何運營的疑慮，我們不明白對會所我們不專業(yè)，去訪談專業(yè)物業(yè)公司，考察成功案例對會所我們不專業(yè)，去訪談專業(yè)物業(yè)公司，考察成功案例總結(jié)成功會所的規(guī)律，找準我們會所所處的位置總結(jié)成功會所的規(guī)律，找準我們會所所處的位置國內(nèi)豪宅會

6、所成功經(jīng)營4大模式國內(nèi)成功會所典型案例國內(nèi)成功會所典型案例會所會所盈利狀況盈利狀況天琴灣會所天琴灣會所 1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級裝修，對外經(jīng)營，其中雖然常住業(yè)主不多，雖然常住業(yè)主不多，但茶室生意不錯但茶室生意不錯。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對內(nèi)200多的價格，對外1000多元的價格 成都金林半島成都金林半島 0304年，金林半島以1.8萬元單價入市（當時成都市面豪宅均價1.2萬元），金林半島會所體量3000平方米，前期投入大，香港團隊全面打造，定位較亂，做成了小而全的會所，經(jīng)營情況不理想，后來香港合作單位建議會所功能聚焦，以服務(wù)女人為主會所功能聚焦，以服務(wù)

7、女人為主，引進法國高端品牌spa、紅酒屋、雪茄坊。23層SPA房受歡迎，但紅酒屋雪茄坊很少有人消費。經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費10萬后海天驕華庭后海天驕華庭 會所引進深圳羅伯特管家顧問有限公司會所引進深圳羅伯特管家顧問有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭party提供服務(wù)、身穿燕尾服為業(yè)主提供機場接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。瑜伽房對外開放，成功運營瑜伽房對外開放，成功運營 金地香蜜山金地香蜜山 會所以運動為主題，包括瑜珈、游泳、健身等會所以運動為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對外開放，另還引進華潤超市。提供美容、形象顧問，由物業(yè)

8、公司聯(lián)絡(luò)。招商海月招商海月 會所外包，2 2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反響較好。會所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非?；鸨?，每晚贏利會所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非常火爆，每晚贏利10001000元，后來物業(yè)更換為自動麻將，由此可以看出業(yè)主對傳統(tǒng)休閑項目還是比較青睞元，后來物業(yè)更換為自動麻將，由此可以看出業(yè)主對傳統(tǒng)休閑項目還是比較青睞；此外，會所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好萬科金域藍灣萬科金域藍灣 會所美容、會所美容、spaspa等包給法國品牌思妍麗等包給法國品

9、牌思妍麗，由思妍麗包會所12層，定期交租金 國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4 4大模式大模式酒店式的開酒店式的開放經(jīng)營模式放經(jīng)營模式大而精的俱大而精的俱樂部模式樂部模式廣州珠江帝景廣州珠江帝景北京棕櫚泉北京棕櫚泉國際公寓國際公寓大而專的封大而專的封閉經(jīng)營模式閉經(jīng)營模式深圳招商海深圳招商海月花園月花園小而精的半封小而精的半封閉經(jīng)營模式閉經(jīng)營模式成都金林半島成都金林半島特殊模式特殊模式常規(guī)模式常規(guī)模式成功會所特征成功會所特征大而精的俱樂部模式大而精的俱樂部模式大而精的俱樂部模式大而精的俱樂部模式棕櫚泉棕櫚泉13,000 13,000 平米平米五星級豪華俱樂部式會所五星級豪華俱樂部式會所項

10、目區(qū)位項目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園朝陽公園及郡王府公園，南近風景秀麗的紅領(lǐng)巾公園 項目參數(shù)項目參數(shù)占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟3133層板式塔樓，約1100戶物管費用物管費用5.60元/平方米月項目均價項目均價35000元/平方米（最終市價）1300013000平方米超五星級豪華會所平方米超五星級豪華會所 會所功能檔次定位會所功能檔次定位棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部高級私人俱樂部會所對外經(jīng)營會所對外經(jīng)營許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。入會方式入會方式面對

11、社會高層個人、公司，以經(jīng)濟實力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣， 個人入會費USD12,000。會所主要功能設(shè)施會所主要功能設(shè)施集中于高規(guī)格的健身保集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會議健和餐飲會議l俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會七個不同大小的貴賓廳房及會議室議室以及一個擁有全部先進設(shè)備的宴會全部先進設(shè)備的宴會廳廳俱樂部可承接從兩個人到多至 200人的活動。 l正宗的港式粵菜由香港名廚 施輝 先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴 A A健身休閑設(shè)施健身休閑設(shè)施l55 米長，700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池 l全套美國名牌健身器材 Nautilus ，裝備精良的器械房，健身操

12、室，乒乓球，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動室。l3,000 平方米的溫泉水療纖體美容 SPA B餐飲會議設(shè)施餐飲會議設(shè)施CC其它設(shè)施其它設(shè)施l紅酒雪茄吧l大堂吧臺提供私人健身教練及保健顧問服務(wù)提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù)經(jīng)營狀況及啟示經(jīng)營狀況及啟示專業(yè)機構(gòu)管理，俱樂部會專業(yè)機構(gòu)管理，俱樂部會員制獨立經(jīng)營，特色收費類項目為盈利主體員制獨立經(jīng)營，特色收費類項目為盈利主體專業(yè)機構(gòu)管理專業(yè)機構(gòu)管理棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理。香棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理。香港裕匯國際集團是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗的以開發(fā)和管理高檔港裕匯國際集團是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗的以開發(fā)和管理高檔房

13、地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團之一。房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團之一。收費項目收費項目特色特色活動活動年費年費l會員入會需繳納一定數(shù)量年費作為進入性門檻進入性門檻，同時享受部分免費項目和折扣優(yōu)惠l日常重點特色活動以收費的形式經(jīng)營，為主要盈利方式主要盈利方式l定期舉辦特色活動，并通知會員自行選擇，免費或收費活免費或收費活動均有，階段性增加消費頻次動均有，階段性增加消費頻次經(jīng)營方式經(jīng)營方式獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用基礎(chǔ)類收入基礎(chǔ)類收入主體類收入主體類收入刺激類收入刺激類收入酒店式的開放經(jīng)營模式酒店式的開放經(jīng)營模式獨立酒店式的經(jīng)營模式獨立酒店式的經(jīng)營模式

14、廣州珠江帝景（酒店）廣州珠江帝景（酒店）項目區(qū)位項目區(qū)位廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè) 項目參數(shù)項目參數(shù)占地65萬平方米，總建筑面積87萬 平方米的大社區(qū)物管費用物管費用2.80元/平方米月項目均價項目均價25000元/平方米投資逾投資逾2 2億、占地超億、占地超3 3萬平方米的超大型酒店式會所萬平方米的超大型酒店式會所功能檔次定位功能檔次定位廣州首個超大型酒店式豪華會所 獨立酒店式經(jīng)營獨立酒店式經(jīng)營完全酒店式經(jīng)營，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)管理方式管理方式由合生國際酒店管理有限公司管理 ，完全獨立酒店式經(jīng)營酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運營依托酒店酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營

15、，會所運營依托酒店合生國際酒店管理（集團）有限公司旗下管理合生國際酒店管理（集團）有限公司旗下管理 客房及配套客房及配套設(shè)施設(shè)施100間/套豪華客房，均擁有獨立陽臺、豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng)餐飲餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會議聚餐的客人提供小時送餐服務(wù)會議會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進的智能化會議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂中心康樂中心大型大型SPASPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國際標準的室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒泳池、國際標準的

16、室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室乓球館、桌球館和棋牌室其他其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊、室內(nèi)過百車位停車場、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全 l依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營良好l業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠大而專的封閉經(jīng)營模式大而專的封閉經(jīng)營模式大而專的開放經(jīng)營模式大而專的開放經(jīng)營模式海月花園海月花園70007000平平方米社區(qū)會所方米社區(qū)會所項目區(qū)位項目區(qū)位南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè) 項目參數(shù)項目參數(shù)占地85610.70 平方米，總建筑面積129706.00 平方米的大社區(qū)物管費用物管費用3.2元/平方米月項目均價項目均價

17、4800-6800元/平方米（2004年）70007000平方米社區(qū)會所平方米社區(qū)會所深圳成功經(jīng)營典范深圳成功經(jīng)營典范功能檔次定位功能檔次定位高檔社區(qū)會所半封閉式經(jīng)營半封閉式經(jīng)營服務(wù)社區(qū)，針對海月業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進入。管理方式管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營會所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主，會所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主，內(nèi)容逐漸聚焦內(nèi)容逐漸聚焦健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。健身房、室內(nèi)籃球場、羽毛球場地等運動類為主，項目最多，面積較大。 以恒溫泳池為以恒溫泳池為主，直徑主，直徑25m25m半圓形

18、池，水半圓形池，水深深1.1-2m1.1-2m。增。增加棋牌室，全加棋牌室，全部更換為自動部更換為自動麻將桌。麻將桌。一期會所設(shè)施一期會所設(shè)施二期會所設(shè)施二期會所設(shè)施二期會所設(shè)施二期會所設(shè)施一期會所大而一期會所大而全，全，經(jīng)營不十經(jīng)營不十分成功分成功二期集中于體二期集中于體育設(shè)施，為育設(shè)施，為業(yè)業(yè)主喜好項目主喜好項目三期增加業(yè)主三期增加業(yè)主需求旺盛的需求旺盛的棋棋牌室牌室經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況外包為主，結(jié)合自營外包為主，結(jié)合自營，深入挖掘，深入挖掘居民日常需求居民日常需求外包外包經(jīng)營策略靈活經(jīng)營策略靈活自營自營n音樂教室音樂教室2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反

19、響較好業(yè)主反響較好。n其它課程班其它課程班舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良經(jīng)營情況良好好n麻將房麻將房生意非?；鸨?，生意非?；鸨?，每晚盈利每晚盈利10001000元元，后來物業(yè)增加房間，并更換為自動麻將，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎；n健身房健身房如設(shè)置羽毛球、籃球場等深圳人喜愛的運動項目，使用頻率高使用頻率高主要主要盈利項目盈利項目針對少年兒童教育需求針對少年兒童教育需求針對成人文化娛樂需求針對成人文化娛樂需求大而專的半封閉經(jīng)營模式大而專的半封閉經(jīng)營模式香港陽明山莊會香港陽明山莊會所，香港時間最早，功能最全的頂級豪宅會所所，香港時間最早，功能最全的頂級豪宅會所功能檔次定位功

20、能檔次定位高檔社區(qū)會所，香港最早、功能最全的豪宅會所半封閉式經(jīng)營半封閉式經(jīng)營服務(wù)社區(qū)，針對陽明山莊業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進入。管理方式管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營接待處 健身中心 兒童游樂室 室外泳池 羅馬恒溫泳池 蘭花游泳池茶館 大堂酒吧 中餐廳 卡拉OK酒廊 西餐廳 野外燒烤 婚宴廳大堂餐廳及酒吧宴會服務(wù)康樂部自動取款機、超市、停車場入口室外泳池網(wǎng)球場蘭花泳池滑板場 溜冰場戶外游樂場小型足球場 籃球場高爾夫練習場保安部（24小時）物業(yè)管理處洗衣店柏基國際幼稚園陽明山莊會所分室內(nèi)、室外部分，充分利用空間，將各種功能做到極致陽明山莊會所分室內(nèi)、室外部分

21、，充分利用空間，將各種功能做到極致陽明山莊會所外部功能設(shè)置陽明山莊會所外部功能設(shè)置3層健身房藝教室籃球場攀石場壁球室舞蹈室兒童游樂室（適合410歲）兒童游樂室（適合04歲）桑拿室羅馬泳池蒸汽浴室美式壁球室及小型羽毛球場桑拿室乒乓球室舞蹈室太陽燈照射床品味廊漩渦水流浴池桑拿室接待處及健怡坊漩渦水流浴池綠洲游泳池兒童戲水池陽明山莊會所內(nèi)部功能設(shè)置陽明山莊會所內(nèi)部功能設(shè)置陽明山莊會所除滿足日常運動需求外，會所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設(shè)置陽明山莊會所除滿足日常運動需求外，會所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設(shè)置香港豪宅會所內(nèi)外有別，會所業(yè)主分攤成本，享香港豪宅會所內(nèi)外有別，會所業(yè)主分攤成本

22、，享受部分免費服務(wù)；部分采取會員制對外經(jīng)營受部分免費服務(wù)；部分采取會員制對外經(jīng)營香港樓盤會所多以“開發(fā)商自辦” 和“會員制”經(jīng)營最為普遍。前者多為“豪宅”，即通過業(yè)主分攤成本享受部分免費服務(wù)的只對內(nèi)開放；第二種“會員制”的特點是，外包給有經(jīng)驗的經(jīng)濟機構(gòu)進行獨立經(jīng)營和管理，以會員制消費的形式對外經(jīng)營。l內(nèi)部會所業(yè)主分攤成本，享受部分免費服務(wù)（案例：陽明山莊）內(nèi)部會所業(yè)主分攤成本，享受部分免費服務(wù)（案例：陽明山莊）和黃的博藝會、深海灣游船會、西貢高爾夫球會、山頂會館等費用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分攤，經(jīng)營起來比較輕松。從名稱上看，這些會所有著自己的明顯特色，不僅提供高水平的服務(wù)和享受，重要的是提供一個高

23、層人士互相交流的平臺和氛圍?！斑@才是別墅會所的本質(zhì)功能?！比缦愀鄣年柮魃角f，針對高級人香港的陽明山莊，針對高級人士互相交流的愿望，推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù)，會員一起晨練，然后一起邊喝士互相交流的愿望，推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù)，會員一起晨練，然后一起邊喝咖啡邊交流，業(yè)主自然愿意分攤費用?？Х冗吔涣?，業(yè)主自然愿意分攤費用。l對外經(jīng)營的會所（案例：柏景灣）對外經(jīng)營的會所（案例：柏景灣）在建立之前都經(jīng)過了嚴格的市場調(diào)研，根據(jù)市場需求來確定內(nèi)容和規(guī)模，而且會所經(jīng)常主動組織活動，這在內(nèi)地的會所均較為少用。同時，對外經(jīng)營的別墅對外經(jīng)營的別墅會所的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子女會所

24、的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子女。比如香港一別墅會所便引進了針對女士的泰國高級水療、按摩、美容服務(wù)，需要提前7天預(yù)定，從來不缺消費；柏景灣柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊。柏景灣陽明山莊小而精的半封閉經(jīng)營模式小而精的半封閉經(jīng)營模式小而精的半封閉經(jīng)營模式小而精的半封閉經(jīng)營模式金林半島金林半島30003000平方米平方米 頂級會所頂級會所項目區(qū)位項目區(qū)位青羊區(qū)浣花溪風景區(qū)半草堂路萬樹園側(cè) 項目參數(shù)項目參數(shù)占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶 物管費用物管費用3元/平方米月項目均價項目均價1800

25、0元/平方米（別墅）半島會半島會30003000平方米成都頂級純別墅社區(qū)會所平方米成都頂級純別墅社區(qū)會所功能檔次定位功能檔次定位高檔別墅社區(qū)會所匹配成都最貴樓盤半封閉式經(jīng)營半封閉式經(jīng)營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費10萬；管理方式管理方式與物管完全獨立分開經(jīng)營與物管完全獨立分開經(jīng)營管理管理以女人為主題的精準設(shè)施定位，同時提升項目以女人為主題的精準設(shè)施定位，同時提升項目的整體檔次和盈利能力的整體檔次和盈利能力前期定位較亂，做成小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營情況不理想前期定位較亂，做成小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營情況不理想調(diào)整調(diào)整調(diào)整后會所功能聚焦調(diào)整后會所功能聚焦以服務(wù)

26、女人為主，以服務(wù)女人為主，引進法國高端品牌引進法國高端品牌spaspa，2 23 3層作為層作為SPASPA房，房，大受女性客戶歡迎大受女性客戶歡迎紅酒屋、雪茄坊等會所特別項目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費其它常規(guī)項目如咖啡吧等受到spa的帶動效用，盈利能力提高常規(guī)活動的效果不錯，資源整合花小錢辦大事常規(guī)活動的效果不錯，資源整合花小錢辦大事會所舉辦的特色主題活動（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，會所舉辦的特色主題活動（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對成功僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對成功。物業(yè)組織的中秋晚會等常規(guī)活動反而受到業(yè)

27、主歡迎，基本做到每物業(yè)組織的中秋晚會等常規(guī)活動反而受到業(yè)主歡迎，基本做到每月有活動。月有活動。特色活動特色活動效果不佳效果不佳常規(guī)活動常規(guī)活動客戶認可客戶認可成都衣食住行、吃喝玩樂的頂級資源均整合入會員外部權(quán)益，憑會員卡優(yōu)惠，開發(fā)開發(fā)商還可以從中分成得商還可以從中分成得利利。外部資源整合外部資源整合4 4大模式的適應(yīng)性大模式的適應(yīng)性KPIKPI豪宅會所豪宅會所4 4大模式大模式KPIKPI會所模式會所模式檔次定位檔次定位運營方式運營方式盈利模式盈利模式適應(yīng)性條件適應(yīng)性條件案例案例大而精的俱大而精的俱樂部模式樂部模式集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部l俱樂部式經(jīng)營俱樂部式經(jīng)營l獨立核算，經(jīng)營成本

28、不攤?cè)胛锕苜M用年費年費作為進入性門檻，同時享受部分免費項目重點項目重點項目為主要盈利點定期舉辦特色活動特色活動，階段性增加消費頻次l城市圈層文化成熟城市圈層文化成熟，甚至有獨立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會有聚集上流社會有聚集活動的傾向活動的傾向l具有特殊資源的項目具有特殊資源的項目，如高爾夫等北京棕櫚泉國際公寓酒店式的開酒店式的開放經(jīng)營模式放經(jīng)營模式大型酒店式豪華會所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)營完全酒店式經(jīng)營，對管理方提出較對管理方提出較高要求高要求酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運營依托酒店l項目所在地適于休閑項目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有度假或商務(wù)中心區(qū)，有

29、酒店需求酒店需求；l企業(yè)集團有實力和能企業(yè)集團有實力和能力運作力運作廣州珠江帝景大而專的封大而專的封閉經(jīng)營模式閉經(jīng)營模式大型高檔社區(qū)會所l半封閉式運營半封閉式運營l部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求盈利需求深圳海月花園香港陽明山莊小而精的半小而精的半封閉經(jīng)營模封閉經(jīng)營模式式以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會所l半封閉式運營半封閉式運營l與物管完全獨立分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強適應(yīng)性

30、強，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時，降低運營的風險成都金林半島具體項目，按城市層級、開發(fā)商實力、樓盤檔具體項目，按城市層級、開發(fā)商實力、樓盤檔次選擇適當模式次選擇適當模式具體項目選擇適當模式：具體項目選擇適當模式：l城市層級；城市層級；l開發(fā)商實力；開發(fā)商實力；l樓盤檔次樓盤檔次大而專的封閉經(jīng)營模大而專的封閉經(jīng)營模式、小而精的半封閉式、小而精的半封閉經(jīng)營模式是豪宅會所經(jīng)營模式是豪宅會所選擇最多的兩大模式，選擇最多的兩大模式，其中后者適應(yīng)性更強。其中后者適應(yīng)性更強。品尊國際會所定位為揚州第一私人品尊國際會所定位為揚州第一私人會所，引領(lǐng)揚州富豪嶄新的生活方會所，引領(lǐng)揚州富豪嶄新的生活方式式揚州頂

31、級豪宅約800戶品尊國際會所定位為揚州第一私人會所，引領(lǐng)揚州富豪嶄新的生活方式品尊國際會所定位為揚州第一私人會所，引領(lǐng)揚州富豪嶄新的生活方式豪宅會所成功運營的共同因素豪宅會所成功運營的共同因素豪宅會所成功運營的共同因素豪宅會所成功運營的共同因素會所功能設(shè)置鎖定消費者會所功能設(shè)置鎖定消費者需求需求女主人和小朋友是會所需要滿足女主人和小朋友是會所需要滿足的核心人群的核心人群重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方三贏品牌運營商、會所管理方三贏將會所部分功能費用適當加入物管費中，以保證將會所部分功能費用適當加入物管費中，以保證部分免費項目，并對付費項目起到連

32、帶推動作用部分免費項目，并對付費項目起到連帶推動作用多種收費模式多種收費模式品牌嫁接品牌嫁接功能設(shè)置功能設(shè)置消費者需求消費者需求會所重點滿足核心消費群：女主人和小朋友會所重點滿足核心消費群：女主人和小朋友針對小孩的消費項目針對小孩的消費項目為小孩花錢是當今家庭的小孩花錢是當今家庭的最大支出最大支出n香港柏景灣：香港柏景灣：針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊針對女人的消費項目針對女人的消費項目女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大性支出巨大n成都金林半島成都金林半島：針對女人的法國主題spa品尊國際會所女主人和小朋友功能設(shè)置重點項目以品牌嫁

33、接的模式外包，品牌嫁接是重點項目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是會所經(jīng)營的重要趨勢會所經(jīng)營的重要趨勢國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：l萬科北方樓盤萬科北方樓盤：健身較多包給一兆韋德健身中心；l萬科金域藍灣萬科金域藍灣：會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗；l華僑城華僑城：整合丹桂軒等小眾餐飲品牌l星河丹堤：星河丹堤：引入中航健身會l招商海月招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義 ，設(shè)名人鋼琴中心l北京棕櫚泉：北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團經(jīng)營附件附目前國內(nèi)典型的品牌運營商名單附件附目前國內(nèi)典型的品牌運營商名單品牌嫁接后，開發(fā)商、品牌運營商、會所管理品牌嫁接后，開發(fā)商、品牌

34、運營商、會所管理方實現(xiàn)三贏方實現(xiàn)三贏l會所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定開發(fā)商開發(fā)商品牌運營商品牌運營商會所管理方會所管理方l收租金l或直接參與分成l與開發(fā)商獨立開，單獨承擔責任和盈虧l部分設(shè)施招商l或整體打包托管l會所管理方為物業(yè)公司還是酒店？l充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會所實現(xiàn)互補三贏需注意的三贏需注意的3 3個問題：個問題：會所經(jīng)營多重收費相結(jié)合，控制物管費用，減會所經(jīng)營多重收費相結(jié)合，控制物管費用，減少攤?cè)氲臅曩M，降低客戶抗性少攤?cè)氲臅曩M，降低客戶抗性收費形式收費形式收費內(nèi)容收費內(nèi)容會員及業(yè)主權(quán)益會員及業(yè)主權(quán)益收費方收費方年費年費以入會的方式收取固定費用，對外設(shè)置門檻業(yè)

35、主可以降低或免除年費，部分年費以消費形式返還，部分享受免費會所經(jīng)營單位特殊項目特殊項目收費收費如健身保健等特殊項目的單獨收費業(yè)主（會員）分級享受折扣外包方為主，少數(shù)自營項目活動收費活動收費按照活動的內(nèi)容制定收費標準可自行選擇參加或不參加外包單獨收費，自營常規(guī)活動免費外部收益外部收益提成提成會員指定消費，與外部資源協(xié)商提成享受打折及訂制服務(wù)優(yōu)惠會所經(jīng)營單位會所經(jīng)營多重收費結(jié)合，避免一項獨大，刺激會員消費會所經(jīng)營多重收費結(jié)合，避免一項獨大，刺激會員消費主體類收入主體類收入基礎(chǔ)類收入基礎(chǔ)類收入刺激類收入刺激類收入拓展類收入拓展類收入控制物管費用，減少攤?cè)氲臅曩M，降低客戶抗性控制物管費用，減少攤?cè)?/p>

36、的會所年費，降低客戶抗性全國典型豪宅物管費用全國典型豪宅物管費用北京棕櫚泉5.6元/平方米月招商海月花園3.2元/平方米月成都金林半島3元/平方米月深圳萬科金域藍灣3.95元/平方米月l內(nèi)地豪宅客戶群體也對內(nèi)地豪宅客戶群體也對物管費敏感物管費敏感，如愛琴海6元/平方米月客戶抗性極大l香港將會所費用嫁接到香港將會所費用嫁接到物管費的做法在內(nèi)地不適物管費的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障用，香港有法律保障以重點項目作為會所的經(jīng)營引爆點，免費與付以重點項目作為會所的經(jīng)營引爆點，免費與付費項目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項目的消費費項目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項目的消費咖啡吧咖啡吧健身功能健身功能恒溫泳池恒溫泳池

37、帶動帶動帶動帶動SPASPA瑜伽館瑜伽館健身房健身房恒溫泳池免費開放，對其他付費項目起到帶動作用將會所部分功能費用適當加入物管將會所部分功能費用適當加入物管費中，實現(xiàn)部分免費項目：費中，實現(xiàn)部分免費項目：保證會所檔次；保證會所檔次；吸引客戶消費付費項目，并起到吸引客戶消費付費項目，并起到連帶經(jīng)營作用連帶經(jīng)營作用頂級藝術(shù)館免費保證會所高檔次免免費費一些體會一些體會會所設(shè)置不單是豪宅的錦上添花，而是有力支撐會所設(shè)置不單是豪宅的錦上添花，而是有力支撐豪宅高價值和高價格的必備設(shè)施；豪宅高價值和高價格的必備設(shè)施；豪宅因地域、文化、項目不同，因豪宅因地域、文化、項目不同，因“豪豪”的程度的程度各不相同，故會所設(shè)置首要考慮的，不是不切實各不相同，故會所設(shè)置首要考慮的，不是不切實際的際的“豪豪”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客戶的的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客戶的喜好和向往，而是喜好和向往，而是站在開發(fā)商的角度，考慮的是站在開發(fā)商的角度，考慮的是會所功能設(shè)置后能否運營的問題，是按開發(fā)商實會所功能設(shè)置后能否運營的問題，是按開發(fā)商實力確定