契稅知識講座課件

1、 各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁：新年好！各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁：新年好！ 今天非常榮幸與大家一起來共同學(xué)習(xí)契稅和今天非常榮幸與大家一起來共同學(xué)習(xí)契稅和耕地占用稅政策業(yè)務(wù)知識。本人水平有限，也是耕地占用稅政策業(yè)務(wù)知識。本人水平有限，也是剛剛接觸剛剛接觸“兩稅兩稅”，在政策的理解上可能不是那，在政策的理解上可能不是那么透徹。因此，在學(xué)習(xí)的過程中，如果有講得不么透徹。因此，在學(xué)習(xí)的過程中，如果有講得不全面、不到位的地方請多包涵，多提寶貴意見建全面、不到位的地方請多包涵，多提寶貴意見建議。你們在工作中如果碰到政策業(yè)務(wù)方面解決不議。你們在工作中如果碰到政策業(yè)務(wù)方面解決不了的問題可以打電話來我們可以一起來探討。了的問題

2、可以打電話來我們可以一起來探討。 1、基本概念、基本概念 2、納稅人、納稅人 3、稅目稅率、稅目稅率 4、計稅依據(jù)的確定、計稅依據(jù)的確定 5、應(yīng)納稅額的計算、應(yīng)納稅額的計算 6、納稅環(huán)節(jié)、納稅環(huán)節(jié) 7、減免稅規(guī)定、減免稅規(guī)定 8、不征收契稅的幾種規(guī)定、不征收契稅的幾種規(guī)定 9、辦理退稅的情形、辦理退稅的情形 （一）契稅的概念（一）契稅的概念 什么是契稅？什么是契稅？* 契稅是在契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向時，向承受承受土地使土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。是土用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)

3、移時向其承受者承受者征收的一種稅收。征收的一種稅收。* 它的要點有兩個方面：它的要點有兩個方面：* 1 1、課稅對象：課稅對象是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移（請、課稅對象：課稅對象是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移（請問土地出租是否要繳納契稅）這是一個重要的要點。問土地出租是否要繳納契稅）這是一個重要的要點。 2 2、納稅人：承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人。、納稅人：承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人。納稅人是承受方而不是出讓方，像營業(yè)稅、土地增值稅、納稅人是承受方而不是出讓方，像營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅往往是取得收入一方繳納稅款。所得稅往往是取得收入一方繳納稅款。* 現(xiàn)行現(xiàn)行中華人民共和國契稅

4、暫行條例中華人民共和國契稅暫行條例是國務(wù)院于是國務(wù)院于19971997年年7 7月月7 7日發(fā)布，從日發(fā)布，從19971997年年1010月月1 1日起施行。日起施行。 契稅有哪些特點？契稅有哪些特點？ 契稅除具有稅收的強制性、固定性、契稅除具有稅收的強制性、固定性、無償性三個特點外，還有其自身的特點：無償性三個特點外，還有其自身的特點： 1 1、土地、房屋權(quán)屬每轉(zhuǎn)移一次，就征、土地、房屋權(quán)屬每轉(zhuǎn)移一次，就征收一次契稅；收一次契稅； 2 2、契稅由承受房屋、土地權(quán)屬的一方、契稅由承受房屋、土地權(quán)屬的一方繳納。繳納。 俗稱誰買誰納稅。俗稱誰買誰納稅。 契稅的納稅人是怎樣規(guī)定的？契稅的納稅人是怎樣

5、規(guī)定的？ 在我國境內(nèi)在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受承受的的單位單位和和個人個人為契稅的納稅人，即土地、房屋權(quán)屬的承受方。為契稅的納稅人，即土地、房屋權(quán)屬的承受方。 1.1.這里所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋這里所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。所有權(quán)。 細則第二條細則第二條 。 2.2.這里所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等這里所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。 細則第三條細則第三條 。 3.3.這里的單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、這里的單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家

6、機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營戶軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營戶及其他個人。不論法人、自然人，不分所有制性質(zhì)，不論及其他個人。不論法人、自然人，不分所有制性質(zhì)，不論內(nèi)資、外資，中國公民、還是外國公民，只要在我國境內(nèi)內(nèi)資、外資，中國公民、還是外國公民，只要在我國境內(nèi)承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。 這就是對納稅人怎么界定的。這就是對納稅人怎么界定的。 （一）稅目（一）稅目 契稅稅目有契稅稅目有五五個：個： 1.1.國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓 2.2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

7、 3 3、房屋買賣、房屋買賣 4 4、房屋贈與、房屋贈與 5 5、房屋交換、房屋交換 1.國有土地使用權(quán)出讓（一級市場） 是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。 是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。拍賣、招標、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。 （劃撥）。（劃撥）。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換（二級市場） 是指土地使用者

8、以出售、贈與、交換或者其他方式將是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。是土地交易二土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。是土地交易二級市場。級市場。 注意：注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。權(quán)的轉(zhuǎn)移。 3.房屋買賣； 是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。 4.房屋贈與； 是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行

9、為。為。 5.房屋交換。* 是指房屋所有者之間相互交互房屋的行為。是指房屋所有者之間相互交互房屋的行為。* 凡是有這凡是有這5 5種行為的都屬于轉(zhuǎn)移土地、房產(chǎn)權(quán)屬。種行為的都屬于轉(zhuǎn)移土地、房產(chǎn)權(quán)屬。 除了條例規(guī)定的除了條例規(guī)定的5 5種方式外還有種方式外還有4 4種方式轉(zhuǎn)移土地房屋種方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與權(quán)屬的，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅（細則第八條）：征收契稅（細則第八條）： 1 1、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股（土地增、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股（土地增值稅）值稅） 2 2、以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)、以土地、房屋權(quán)屬

10、抵償債務(wù) 3 3、以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬（奧運村）、以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬（奧運村） 4 4、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。房屋權(quán)屬。 土地增值稅也有這么一條是不征收的，后來又明確凡所投資、聯(lián)營的土地增值稅也有這么一條是不征收的，后來又明確凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的營的,是要征土地增值稅的。這個契稅還是非常明確是要征的，要視同銷售、是要征土地增值稅的。這個契稅還是非常明確是要征的，要視

11、同銷售、轉(zhuǎn)讓。比如說奧運會建的奧運村獎給那些冠軍，一個人一套房子，那么像這轉(zhuǎn)讓。比如說奧運會建的奧運村獎給那些冠軍，一個人一套房子，那么像這種獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬也是要繳契稅的。種獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬也是要繳契稅的。 如果是預(yù)購方式就會存在退貨，退貨就會出現(xiàn)退稅的現(xiàn)象，按道理應(yīng)該如果是預(yù)購方式就會存在退貨，退貨就會出現(xiàn)退稅的現(xiàn)象，按道理應(yīng)該是取得權(quán)屬才能征稅，預(yù)購時期是沒有取得權(quán)屬的，所以這一條我認為還是是取得權(quán)屬才能征稅，預(yù)購時期是沒有取得權(quán)屬的，所以這一條我認為還是有它不合理的地方有它不合理的地方. 1 1、國家規(guī)定：、國家規(guī)定： （1 1）條例條例規(guī)定：契稅稅率為規(guī)定：契稅稅

12、率為3%5%3%5%。 契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%3%5%5%的幅的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。 （2 2）財稅（）財稅（20102010）9494號規(guī)定：對個人購買普通住房號規(guī)定：對個人購買普通住房（144144以下），且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房以下），且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半減半征收契稅。征收契稅

13、。對個人購買對個人購買90 90 及以下普通住房及以下普通住房，且該住房屬于，且該住房屬于家庭唯家庭唯一住房一住房的的，減按，減按1% %稅率征收契稅。稅率征收契稅。 這是去年這是去年9 9月下發(fā)的新文件，文件把原來財稅月下發(fā)的新文件，文件把原來財稅20082008137137號規(guī)定號規(guī)定對個人首次購買對個人首次購買9090平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1%和財稅字（和財稅字（19991999）210210號規(guī)定個人購買自用普通住宅，暫減半征收號規(guī)定個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅第一條都作廢了。新文件規(guī)定必須同時達到兩個條件才

14、能享受優(yōu)契稅第一條都作廢了。新文件規(guī)定必須同時達到兩個條件才能享受優(yōu)惠政策?；菡?。 （3 3）財稅【）財稅【20082008】2424號規(guī)定：對個人購買經(jīng)號規(guī)定：對個人購買經(jīng)濟適用房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅濟適用房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅（2%2%）。）。 2 2、湖南省規(guī)定：、湖南省規(guī)定： 湖南省實施湖南省實施 若干規(guī)定：契稅稅率為若干規(guī)定：契稅稅率為4%4%。 3 3、株洲市政府規(guī)定（停止執(zhí)行）：、株洲市政府規(guī)定（停止執(zhí)行）： 株洲市契稅征收管理辦法株洲市契稅征收管理辦法規(guī)定：契稅稅率為規(guī)定：契稅稅率為2%2%或或4%4%。 其中普通住房為其中普通住房為2%;2%; 商鋪、寫

15、字樓、非普通住宅、別墅、辦商鋪、寫字樓、非普通住宅、別墅、辦公樓以及生產(chǎn)用房、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）等為公樓以及生產(chǎn)用房、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）等為4%4%。 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見規(guī)定：規(guī)定： 對購買二手住房（不限面積）的，契稅稅率對購買二手住房（不限面積）的，契稅稅率下調(diào)至下調(diào)至1%1%。 （3 3）契稅返還規(guī)定：購普通住宅的返）契稅返還規(guī)定：購普通住宅的返1%1%，非普的返，非普的返3%3%，非住，非住宅的返宅的返2%2%。凡是在。凡是在20092009年年3 3月月5 5日到日到20102010年年1212月月3131日購買商品

16、房日購買商品房（不含別墅），并按規(guī)定稅率繳納契稅的購房戶，可到市財政（不含別墅），并按規(guī)定稅率繳納契稅的購房戶，可到市財政局辦理返還手續(xù)。只要是在這個時間段內(nèi)簽訂商品房買賣合同，局辦理返還手續(xù)。只要是在這個時間段內(nèi)簽訂商品房買賣合同，即可享受契稅返還。即可享受契稅返還。 （一）一般規(guī)定共有（一）一般規(guī)定共有五種：五種：* 1.1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場的，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為計稅依據(jù)。價格的，以評估價格作為計稅依據(jù)。 計稅價格的如何

17、確定？契稅在計稅依據(jù)方面有個重要的計稅價格的如何確定？契稅在計稅依據(jù)方面有個重要的概念：概念：* 如果評估價格高于成交價格的以評估價格作為計稅依據(jù)。如果評估價格高于成交價格的以評估價格作為計稅依據(jù)。* 如果成交價格高于評估價格的以成交價格作為計稅依據(jù)。如果成交價格高于評估價格的以成交價格作為計稅依據(jù)。 但在實際操作中納稅人還是有很多異議，目但在實際操作中納稅人還是有很多異議，目前我們有些房子的評估價格遠遠要高于成交價格，前我們有些房子的評估價格遠遠要高于成交價格，納稅人覺得不合理，不愿意按評估價格計稅，如納稅人覺得不合理，不愿意按評估價格計稅，如果碰到這種情況怎么辦？最近省物價局、省國稅果碰到

18、這種情況怎么辦？最近省物價局、省國稅局、省地稅局聯(lián)合發(fā)文局、省地稅局聯(lián)合發(fā)文關(guān)于開展涉稅財物價格關(guān)于開展涉稅財物價格認定工作的指導(dǎo)意見認定工作的指導(dǎo)意見（湘價認（湘價認20101002010100號）文號）文件，如果稅收征納雙方在價格方面發(fā)生糾紛，可件，如果稅收征納雙方在價格方面發(fā)生糾紛，可以委托政府價格主管部門設(shè)立的價格認證機構(gòu)進以委托政府價格主管部門設(shè)立的價格認證機構(gòu)進行計稅價格認定。（不收取任何費用）行計稅價格認定。（不收取任何費用） 國有土地使用權(quán)以出讓方式取得的又分為兩國有土地使用權(quán)以出讓方式取得的又分為兩種情況（協(xié)議、競價、）：種情況（協(xié)議、競價、）： 以以協(xié)議方式出讓協(xié)議方式出讓

19、的，其契稅計稅價格為成交價格。的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次依次按下列兩種方式確定按下列兩種方式確定: : 評估價格評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同

20、地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。認的價格。 土地基準地價：土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地由縣以上人民政府公示的土地基準地價。價。 以以競價方式出讓競價方式出讓的，其契稅計稅價格，的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為一般應(yīng)確定為競價競價的成交價格，土地出讓的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。包括在內(nèi)。 2.2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的使用權(quán)出售、房屋買賣的市場

21、價格核定市場價格核定。 3.3.土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額價格差額。（案例。（案例1 1） 4.4.土地、房屋權(quán)屬作價投資入股、抵債、以無形資產(chǎn)土地、房屋權(quán)屬作價投資入股、抵債、以無形資產(chǎn)方式、獲獎方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，由征收機關(guān)參照土方式、獲獎方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售，房屋買賣的地使用權(quán)出售，房屋買賣的市場價格核定市場價格核定。 5.5.以劃拔方式取得國有土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房以劃拔方式取得

22、國有土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅，其計稅依據(jù)為地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅，其計稅依據(jù)為補交補交的土地使用權(quán)的土地使用權(quán)出讓金出讓金或者全部或者全部土地收益土地收益. .（案例（案例2 2） 以上是確定計稅依據(jù)的以上是確定計稅依據(jù)的5 5種一般規(guī)定種一般規(guī)定 甲企業(yè)以價值甲企業(yè)以價值300300萬元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠萬元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價款房，并向乙企業(yè)支付差價款100100萬元。在這次廠房交換中，萬元。在這次廠房交換中，應(yīng)由誰來繳納契稅？應(yīng)由誰來繳納契稅？ 【分析】【分析】根據(jù)規(guī)定：房屋交換中，交換價格不相等的，根據(jù)

23、規(guī)定：房屋交換中，交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。 所以在交換價格不等的情況下由多交付貨幣、實物、所以在交換價格不等的情況下由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。 等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅稅 。 某金融機構(gòu)因機構(gòu)收縮，將某縣（原屬行政劃撥土某金融機構(gòu)因機構(gòu)收縮，將某縣（原屬行政劃撥土地）閑置的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某房

24、地產(chǎn)開發(fā)公司，請問此地）閑置的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)公司，請問此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納契稅？次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納契稅？ 【分析】【分析】：稅務(wù)機關(guān)要對兩個不同的納稅人征收的：稅務(wù)機關(guān)要對兩個不同的納稅人征收的契稅，即一方面向某金融機構(gòu)（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某契稅，即一方面向某金融機構(gòu)（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。大家可能會問契稅不是房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。大家可能會問契稅不是承受方交嗎？為什么在一個銷售環(huán)節(jié)既要向承受方征收又承受方交嗎？為什么在一個銷售環(huán)節(jié)既要向承受方征收又要向轉(zhuǎn)讓方征收契稅？要向轉(zhuǎn)讓方征收契稅？ 首先，轉(zhuǎn)讓方即銀行是契稅納稅人，其實質(zhì)上是對過首先

25、，轉(zhuǎn)讓方即銀行是契稅納稅人，其實質(zhì)上是對過去受讓土地使用權(quán)時未繳契稅的一種補繳。因為銀行所擁去受讓土地使用權(quán)時未繳契稅的一種補繳。因為銀行所擁有的土地使用權(quán)為國家無償劃撥（我國原國有土地一律是有的土地使用權(quán)為國家無償劃撥（我國原國有土地一律是無償劃撥方式），當(dāng)初在取得土地使用權(quán)并沒有繳納土地?zé)o償劃撥方式），當(dāng)初在取得土地使用權(quán)并沒有繳納土地出讓金。對過去無償劃撥的土地，承受方在轉(zhuǎn)讓時，按照出讓金。對過去無償劃撥的土地，承受方在轉(zhuǎn)讓時，按照土地法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳土地出讓金。根據(jù)土地法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳土地出讓金。根據(jù)財政部國家稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知務(wù)總局關(guān)于國有

26、土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅（財稅2004134號）文規(guī)定號）文規(guī)定：“先以劃撥方式取得土地先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。出讓費用。” 所以，銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時，應(yīng)當(dāng)按照支付的土所以，銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時，應(yīng)當(dāng)按照支付的土地出讓金計算補繳契稅。地出讓金計算補繳契稅。 其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司購買銀行房屋及土地其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司購買銀行房屋及土地行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅

27、人。行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅人。因此稅務(wù)機關(guān)要對兩個不同的納稅人征收的契稅，因此稅務(wù)機關(guān)要對兩個不同的納稅人征收的契稅，即一方面向銀行（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地即一方面向銀行（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。 注：注：對土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、對土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)當(dāng)從中剔除。屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)當(dāng)從中剔除。 （二）特殊規(guī)定：（二）特殊規(guī)定： 1.1.納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)納稅

28、人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的是否征收契稅？（工業(yè)地變商業(yè)地）合同的是否征收契稅？（工業(yè)地變商業(yè)地） 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。那么它的計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土那么它的計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。 -（國稅函（

29、國稅函20082008662662號號 ） 2.2.以作價出資方式使用土地是否征收契稅以作價出資方式使用土地是否征收契稅 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例細中華人民共和國契稅暫行條例細則則第八條的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作第八條的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房價投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅，計稅依據(jù)應(yīng)按其屋買賣征收契稅，計稅依據(jù)應(yīng)按其作價出作價出資額資額計征契稅。一般都會有個協(xié)議，房產(chǎn)計征契稅。一般都會有個協(xié)議，房產(chǎn)土地作價出資相當(dāng)于多少錢就按這個出資土地作價出資相當(dāng)于多少錢就按這個出資額來征稅。額來征稅。 -（國稅函（國稅函200420043

30、22322號）號） 3.3.房屋買賣契稅計稅價格怎樣確定？房屋買賣契稅計稅價格怎樣確定？ 房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，那么買賣裝修的房屋，裝合同的總價款，那么買賣裝修的房屋，裝修費用是否包括在內(nèi)？按照政策是要包括修費用是否包括在內(nèi)？按照政策是要包括在里面的。在里面的。 -（國稅函（國稅函20072007606606號號 ） 對承受國有土地使用權(quán)所對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付應(yīng)支付的土地出讓的土地出讓金金 ，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。免契稅。 -國稅函【國稅函【20052005】4364

31、36號號 應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =計稅依據(jù)計稅依據(jù)稅率稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。率中間價折合成人民幣計算。 契稅納稅環(huán)節(jié)：在契稅納稅環(huán)節(jié)：在簽訂簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證移合同性質(zhì)憑證之后之后，辦理土地使用權(quán)證、房屋，辦理土地使用權(quán)證、房

32、屋產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證之前之前。 條例條例規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件材料，依法向土地管理部門、房和其他有關(guān)文件材料，依法向土地管理部門、房屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)。權(quán)屬變更手續(xù)。 這樣規(guī)定的原因：一是如果沒有繳納契稅而辦理土地證或房產(chǎn)證，會對契稅的征收管理造成極大的困難。因此，我們蘆淞區(qū)局派專人在房產(chǎn)局設(shè)立窗口負責(zé)市區(qū)

33、范圍內(nèi)的契稅征收，進行嚴格把關(guān)；二是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移形式多樣、情況復(fù)雜，有些是預(yù)售未竣工的商品房，有些是集資房，甚至是期房等。因此，必須有一個制約手段，就是把契稅征收環(huán)節(jié)置于納稅義務(wù)發(fā)生之后，領(lǐng)取土地使用證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。 （一）契稅一般優(yōu)惠政策（七項）一）契稅一般優(yōu)惠政策（七項） 1.1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征。軍事設(shè)施的，免征。 2.2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買經(jīng)縣級以上人城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買經(jīng)縣級以上人民政府批準出售的公有住房

34、，且面積在國家規(guī)定民政府批準出售的公有住房，且面積在國家規(guī)定的標準以內(nèi)的，免征；超過國家規(guī)定標準面積的的標準以內(nèi)的，免征；超過國家規(guī)定標準面積的部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。 3.3.因遭受自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力滅失住因遭受自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，給予減征或免征。房而重新購買住房的，給予減征或免征。 4.4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出土地、房重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超出部分，應(yīng)按照規(guī)定屋

35、補償費、安置補助費的，免征；超出部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅，納稅確有困難的，給予減征或免征。（須有政繳納契稅，納稅確有困難的，給予減征或免征。（須有政府批文，屬于商業(yè)拆遷的不能享受該政策）府批文，屬于商業(yè)拆遷的不能享受該政策） 因拆遷而重新承受土地、房屋權(quán)屬應(yīng)提供以下資料：因拆遷而重新承受土地、房屋權(quán)屬應(yīng)提供以下資料： 1. 1.貨幣補償方式：貨幣補償方式： （1 1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（2 2）拆遷協(xié)議書；（）拆遷協(xié)議書；（3 3）重新購房的合同；（重新購房的合同；（4 4）購房發(fā)票；（）購房發(fā)票；（

36、5 5）評估報告（買二）評估報告（買二手房）；（手房）；（6 6）購房人身份證；（）購房人身份證；（7 7）房屋初始登記證（現(xiàn)）房屋初始登記證（現(xiàn)房）。房）。 2.2.實物補償方式：實物補償方式： （1 1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（2 2）拆遷協(xié)議書；（拆遷協(xié)議書；（3 3）補交房屋差價款的收據(jù)；（）補交房屋差價款的收據(jù)；（4 4）新房初始登記證；（新房初始登記證；（5 5）房屋承受人身份證）房屋承受人身份證 注：符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對注：符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對象，包括被拆遷房屋

37、的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。 5.5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。 6.6.外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。確認，可以免征契稅。 7.7.財政部規(guī)定的其他減征、免

38、征契稅財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目（特殊規(guī)定）。的項目（特殊規(guī)定）。 以上是以上是條例細則條例細則規(guī)定的規(guī)定的7 7項減免稅規(guī)定項減免稅規(guī)定 歸納：改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下歸納：改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下5 5個：個： 1 1、財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知通知（財稅（財稅20082008129129號）號） 2 2、關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知財稅財稅2008175

39、2008175號號 3 3、財政部、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知財稅理若干問題的通知財稅200959200959號】（有關(guān)概念可以值得號】（有關(guān)概念可以值得借鑒的借鑒的 ） 4 4、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知問題的通知( (國稅發(fā)國稅發(fā)200989200989號號) ) 5 5、財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布部分到期停止執(zhí)行稅國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布部分到期停止執(zhí)行稅收規(guī)范性文件的通知收規(guī)范性文件的通知 財稅財稅20092009138138號（廢止

40、了一號（廢止了一些文件）些文件） 1.1.企業(yè)公司制改造企業(yè)公司制改造，是指根據(jù)企業(yè)公司制改造企業(yè)公司制改造，是指根據(jù)公司公司法法的有關(guān)規(guī)定，將企業(yè)改造為有限責(zé)任公司或者股份有的有關(guān)規(guī)定，將企業(yè)改造為有限責(zé)任公司或者股份有限公司的法律行為。就是將企業(yè)的資產(chǎn)量化為股份并改變限公司的法律行為。就是將企業(yè)的資產(chǎn)量化為股份并改變原有的企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的過程。原有的企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的過程。 非公司制企業(yè)，按照非公司制企業(yè)，按照中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法的的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司( (含國有獨資公司含國有獨資公司) )或股份或股份有限公司，對改建后的公司承受

41、原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，有限公司，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是把名稱變更一下，經(jīng)營的免征契稅。沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是把名稱變更一下，經(jīng)營的理念改變了，換湯不換藥。理念改變了，換湯不換藥。 有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 注：注：上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。 非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司

42、，非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建【合建】新公司，且該國有獨資以其部分資產(chǎn)與他人組建【合建】新公司，且該國有獨資企業(yè)企業(yè)( (公司公司) )在新設(shè)公司中所占股份超過在新設(shè)公司中所占股份超過50%50%的的（絕對控（絕對控股），對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)股），對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)( (公司公司) )的土地、房的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。屋權(quán)屬，免征契稅。 國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份有控股公司占新公司股份85%85%以上以上的，對新公司承受該國的，對新公司承受該國有控股公

43、司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國有控股有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%50%以上，以上，或國有股份占股份有限公司股本總額或國有股份占股份有限公司股本總額50%50%以上的國有控股以上的國有控股公司。公司。 2.2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國經(jīng)常而普遍的方式，

44、我國公司法公司法規(guī)定規(guī)定股東有權(quán)通過法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或股東有權(quán)通過法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。者部分出資。 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅不征收契稅?！具@有一個量變到質(zhì)變的過?！具@有一個量變到質(zhì)變的過程】程】 3.3.企業(yè)合并企業(yè)合并 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且且原投資主體存續(xù)的原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)

45、屬，免征契受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。稅。 4.4.企業(yè)分立企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上兩個或兩個以上投資主體相同投資主體相同的企業(yè)，對的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。屬，不征收契稅。 5.5.企業(yè)出售企業(yè)出售 國有、集體企業(yè)出售，國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)（買方）被出售企業(yè)（買方）法人予以注銷法人予以注銷，并且買受人【買方】按照，并且買受人【買方】按照勞動勞動法法等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與

46、部職工，其中與原企業(yè)原企業(yè)30%30%以上以上職工簽訂服務(wù)年限職工簽訂服務(wù)年限不少于三年不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半減半征收契稅；與原企業(yè)征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂全部職工簽訂服務(wù)年限服務(wù)年限不少于三年不少于三年的勞動用工合的勞動用工合同的，同的，免征免征契稅。（鼓勵安置職工）契稅。（鼓勵安置職工） 6.6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)企業(yè)注銷、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人債權(quán)人( (包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工) )承受注

47、銷、破產(chǎn)企業(yè)土承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征免征契稅；對契稅；對非債權(quán)人非債權(quán)人承受承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照勞動法勞動法等國等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原原企業(yè)企業(yè)30%30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3 3年的勞動用工合同年的勞動用工合同的的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半減半征收契稅；征收契稅；與原企業(yè)與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于全部職工簽訂服務(wù)年限不

48、少于3 3年的勞動用工合年的勞動用工合同的同的，免征免征契稅。契稅。 7.7.其他其他 實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè) 經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征免征契稅。契稅。 【這屬于政府決策】債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，是指公司債權(quán)人將【這屬于政府決策】債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，是指公司債權(quán)人將其對公司（稱為其對公司（稱為“被投資公司被投資公司”）享有的合法債權(quán)轉(zhuǎn)為出）享有的合法債權(quán)轉(zhuǎn)為出資（認購股份），增加被投資公司注冊資本的行為。資（認購股份），增加被投資公司注冊資本

49、的行為。 行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn) 政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征不征收契稅。收契稅。 【這也屬于政府決策】【這也屬于政府決策】 同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)劃轉(zhuǎn) 企業(yè)改制重組過程中，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子

50、公司之間，同一自然人與其司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，的無償劃轉(zhuǎn)，不征不征收契稅。收契稅。 注：注：如果是國有企業(yè)必須要有縣級以上政府的批文，如果是國有企業(yè)必須要有縣級以上政府的批文，私人企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)政府是不管的，私人企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)政府是不管的，所以對私人企業(yè)政府是沒有批文的，按道理也可以享受這所以對私人企業(yè)政府是沒有批文的，按道理也可以享受這個優(yōu)惠政策（省局答復(fù)）。個優(yōu)惠政策（省局答復(fù)）。 事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)

51、的過程中，事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過程中， 1、投資主體沒有發(fā)生變化的，投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征免征契稅。契稅。 2、投資主體發(fā)生變化的，投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照改制后的企業(yè)按照中華中華人民共和國勞動法人民共和國勞動法等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于于3年勞動用工合同的年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)

52、屬，屋權(quán)屬，免征免征契稅；與原事業(yè)單位契稅；與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)以上職工簽訂服務(wù)年限不少于年限不少于3年勞動用工合同的年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，土地、房屋權(quán)屬，減半減半征收契稅。征收契稅。 注：注： 事業(yè)單位改制過程中，改制后的企業(yè)以出讓或事業(yè)單位改制過程中，改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，國家作價出資（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。不屬于本通知規(guī)定的契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。 -財稅財稅201022號號 契稅納稅人應(yīng)在土地

53、、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生契稅納稅人應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的效的1010日內(nèi)，向征收機關(guān)提出減免申報。日內(nèi)，向征收機關(guān)提出減免申報。計稅金計稅金額額在在1000010000萬元（含萬元（含1000010000萬元）以上的，由省級萬元）以上的，由省級征收機關(guān)辦理減免手續(xù)。征收機關(guān)辦理減免手續(xù)。 1. 股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名是否征收契稅股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名是否征收契稅 寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團受讓其寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團受讓其26.62 的股權(quán)而于的股權(quán)而于2000 年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001 年哈

54、工大八達集團受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司年哈工大八達集團受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62 的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動引起企業(yè)法人名稱變更，并因限公司。上述由于股權(quán)變動引起企業(yè)法人名稱變更，并因此進行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人此進行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 -國稅函國稅函2002771號號 2.企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)

55、屬的無償劃轉(zhuǎn)是否征收契稅土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)是否征收契稅 企業(yè)改制重組過程中，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。不征收契稅。 本通知執(zhí)行期限為本通知執(zhí)行期限為2009年年1月月1日至日至2011年年12月月31日。日。 -

56、財稅財稅2008175號號 3.全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收契稅契稅 根據(jù)根據(jù)財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知契稅政策的通知（財稅（財稅2003184號）和號）和國家稅務(wù)總國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問題解釋的通知局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問題解釋的通知（國（國稅函稅函2006844號）的有關(guān)規(guī)定，號）的有關(guān)規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬

57、同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 -國稅函國稅函2008514號號 4.4.關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅 房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。 -國稅函國稅函19991999465465號號 5.5.以租賃方式使用土

58、地是否征收契稅以租賃方式使用土地是否征收契稅 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地租賃行為不屬根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地租賃行為不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。于契稅征收范圍，不征收契稅。 -國稅函國稅函20042004322322號號 6.6.法定繼承人繼承土地房屋權(quán)屬是否征收契稅法定繼承人繼承土地房屋權(quán)屬是否征收契稅 對于對于中華人民共和國繼承法中華人民共和國繼承法規(guī)定的法定規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。稅。 -國稅函國稅函2004200410361036號號 6. 6. 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅 根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共