201-年廣州甲級寫字樓市場年度報告

1、201*年廣州甲級寫字樓市場年度報告 201*年廣州甲級寫字樓市場年度報告 201*年廣州甲級寫字樓市場年度報告 宏觀經(jīng)濟 廣州市統(tǒng)計局201*年廣州市經(jīng)濟社會發(fā)展綜述報告顯示，報告顯示，201*年廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產總值(gdp)12303.12億元，同比增長11.0%；廣州城市居民人均可支配收入同比增長12.3%，增速低于全國(14.1%)；其中工資性收入增長9.4%。廣州城市居民消費價格(cpi)同比增長5.5%，增速實現(xiàn)跑贏gdp與cpi。 201*年廣州房地產開發(fā)投資總額1306.74億元人民幣，占同期該市固定資產投資的38.28%。由于201*年亞運累積高基數(shù)條件下，基礎設施建設放緩

2、等原因，201*年1-2月固定資產投資同比下降1.2%，而隨著101項重點建設項目的推動和"新廣州、新商機"系列招商活動投資項目的落地，廣州固定資產投資增速從3月起止跌反升，穩(wěn)定提升，至12月增速達到10%。 201*年廣州市實現(xiàn)社會消費品零售總額5243.02億元，同比增長17.1%。201*年廣州萬菱匯、太古匯、保利中環(huán)廣場、萬達廣場和5號停機坪等多個購業(yè)中心開業(yè)，形成顯然的商圈集聚效應。此外，"廣州夏日美食嘉年華"、"廣州(沙面)西餐文化節(jié)"和"廣州(國際)美食節(jié)"等一系列餐飲文化宣揚推介活動和在節(jié)假日商家主

3、題促銷活動均有效刺激廣州市場消費力的釋放。 寫字樓市場 201*年全國樓市遇冷，但寫字樓市場卻繼續(xù)走旺，成為201*年的一道亮麗風光線。寫字樓不受限購的影響，租金不受政府管制，自然吸引了眾多投資的目光。201*年廣州寫字樓無論是在銷售和出租上都繼續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚。 與北京、上海等一線城市相比，廣州寫字樓價格一直偏低，甚至出現(xiàn)寫字樓價格大大低于同區(qū)住宅價格的"商住倒掛"現(xiàn)象，寫字樓租金更曾一直處于一線城市中的低位。201*年，隨著大批甲級寫字樓的入市，加上在住宅限購令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價格終于擺脫常年"商住倒掛"的陰影。 目前

4、廣州甲級寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級寫字樓市場總量達到342萬平方米。 從供需關系來看，房訊房地產研究院corc調查報告顯示，201*年廣州全年新增供應72萬平方米，與201*年相比增長24.1%；全年吸納量為62萬平方米，較201*年增長37.7%。 從租售價格來看，廣州寫字樓租金和售價雙雙上漲，租賃市場在強勁需求的刺激下上漲幅度超過預期，銷售市場在"商住倒掛"的比價效應下售價彈升幅度同樣超過預期。 從商圈分布來看，越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)等商務區(qū)高品質綜合寫字樓建設加速，使廣州寫字樓市場浮現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢。

5、依據(jù)房訊房地產研究院corc的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止201*年12月，廣州寫字樓市場平均售價23888元/平方米建筑面積報價，與201*年相比上漲16.4%；平均租金137元人民幣/平方米/月建筑面積報價，與201*年相比上漲19.1%；平均空置率14.2%，與201*年相比下降19.3%。市場供應 全年新增勁升兩成珠江新城繼續(xù)領跑 房訊房地產研究院corc調查報告顯示，201*年廣州甲級寫字樓全年新增供應72萬平方米，與201*年相比增長24.1%。 目前廣州寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，廣州甲級寫字樓市場總量達到342萬平方米。 201*年全年廣

6、州甲級寫字樓新增供應主要集中在天河商圈及珠江新城區(qū)域。新完工大廈包括有恒大地產中心、太古匯、富力盈信大廈、高德置地一、三期以及廣州國際金融中心等。高德置地廣場一期于第四季度落成，為珠江新城帶來9201*平方米的甲級面積供應。 值得注意的是，原本計劃在201*年內投入使用的多個超高層項目，因其技術要求較高，工程進度遲于預期，落成日期相應向后推延，導致新增供應偏緊。銷售市場方面，寫字樓供應主要以珠江新城寫字樓為主，目前珠江新城的甲級寫字樓在售稀有，其銷售價格最高也已超過3萬元/平方米。在甲級寫字樓最為集中的珠江新城，201*年底新上市的超甲級寫字樓項目富力盈凱廣場，目前報價高達4萬元/平方米。而馬

7、上開售的廣晟國際大廈和保利中達廣場等高端寫字樓項目，目前的吹風價也要4萬元/平方米。市場需求 內資企業(yè)主導市場商住項目表現(xiàn)搶眼 房訊房地產研究院corc調查報告顯示，全年吸納量為62萬平方米，較201*年增長37.7%。 201*年金融機構和內資企業(yè)是廣州寫字樓需求的主力，據(jù)統(tǒng)計65%成交來源于內資企業(yè)的擴張，約35%來源于外資企業(yè)，內資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導地位。 201*年以來受國內經(jīng)濟的繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內資企業(yè)加速在本地市場的擴張深拓，對優(yōu)質辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場租金得以繼續(xù)上揚。國內金融、制造、專業(yè)服務和貿易等企業(yè)仍是廣州甲級寫字樓的主要租戶來源，繼續(xù)強勁的市場需

8、求推動租金的上行。 太古匯寫字樓目前已成功吸引如國內外大型金融、房地產、通信電子等行業(yè)企業(yè)進駐，入住率已在7成以上。在新入市或在建優(yōu)質項目積極吸納新進廣州或搬遷需求的同時，位于越秀區(qū)或天河北的傳統(tǒng)甲級寫字樓業(yè)主亦通過各類優(yōu)惠挽留租戶并吸引舊租戶擴租。如富力盈信大廈、太古匯和高德置地三期的出租率均超過七成以上 安永華明會計師事務所入駐廣州高德置地廣場達6600平方米的辦公面積，此外還有夏普、惠普、普華永道、迅達電梯、三井物產及廣東發(fā)展銀行等知名客戶。 廣州高德置地廣場項目擁有34萬平方米超甲級寫字樓群，寫字樓的出租狀況理想，c塔、d塔早已出租完畢，b塔、e塔出租率逾85%，而新一期a塔寫字樓也正

9、在對外招租，目前招租狀況熱烈。 高德置地廣場一期知名客戶有：通用電氣從環(huán)市東路的宜安廣場搬遷至此，承租6000平方米的辦公面積。珠江新城其他主要租賃成交還包括：奔馳和比利時領事館分別在富力中心租下2400平方米和700平方米，光大金控租賃高德置地廣場三期1105平方米的面積新設廣州公司，雅居樂則將其華南區(qū)總部遷至廣州國金中心，面積達1201*平方米。 廣州國際金融中心月平均租金在250300元/m2，最高達310元/m2，在珠江新城傲視群雄，甚至摘取華南第一租金桂冠。在其引領下，后起之秀如珠江城、廣晟國際大廈、利通廣場等高端辦公物業(yè)，也陸續(xù)成為cbd寫字樓的耀眼明星。與此同時，由于不受限購影響

10、且受到租金大幅上升的強力支撐，寫字樓銷售堅持活躍，前期優(yōu)質可售供應已逐步消化，旺盛的投資或購買自用需求使市場供不應求再次凸顯，進一步刺激售價的上揚。例如而商住兩用項目財富世紀廣場9月開盤熱銷7億元，201*年銷售超過12億元。另外，主打高性價比的馬賽國際商務中心、主打復式辦公概念的保利中匯廣場等項目亦表現(xiàn)搶眼，顯示出目前國內高端階層依舊熱衷于地產投資。市場綜述 亞運提升城市價值寫字樓迎黃金三年 201*年，隨著更多跨國企業(yè)進入廣州，加上眾多優(yōu)質寫字樓項目投入使用，廣州寫字樓租金開始迅速上升。值得一提的是，201*年新上市的廣州寫字樓項目，其產品定位、配套、服務等各方面都接軌國際最高水準，大多數(shù)

11、項目都引入了國際團隊擔綱項目制定和后期的物業(yè)管理服務。大批甲級寫字樓的入市，廣州商務氛圍更成熟，吸引了更多跨國企業(yè)進駐，大大提升了廣州國際化城市的形象和地位，助力廣州真正邁向國際化大都市行列。 依據(jù)房訊房地產研究院corc的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止201*年12月，廣州寫字樓市場平均售價23888元/平方米建筑面積報價，與201*年相比上漲16.4%；平均租金137元人民幣/平方米/月建筑面積報價，與201*年相比上漲19.1%；平均空置率14.2%，與201*年相比下降19.3%。 從供需關系來看，房訊房地產研究院corc調查報告顯示，201*年廣州全年新增供應72萬平方米，與201*年相比增長2

12、4.1%；全年吸納量為62萬平方米，較201*年增長37.7%。 從租售價格來看，廣州寫字樓租金和售價雙雙上漲，租賃市場在強勁需求的刺激下上漲幅度超過預期，銷售市場在"商住倒掛"的比價效應下售價彈升幅度同樣超過預期。 從商圈分布來看，越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)等商務區(qū)高品質綜合寫字樓建設加速，使廣州寫字樓市場浮現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢。展望 廣州作為南中國的中心城市，其輻射范圍越來越廣，201*年隨著新一批高端物業(yè)陸續(xù)交付使用，預期廣州甲級寫字樓的總體租金仍將堅持增長的趨勢，但增幅顯然減緩。 同時，政府對住宅市場的調控政策將持續(xù)，優(yōu)質寫字樓物業(yè)仍是將來一年投資熱點。而廣州市場

13、優(yōu)質可售項目仍然稀缺，廣州甲級寫字樓物業(yè)售價預期將在201*年穩(wěn)步上升。 201*年廣州寫字樓市場猜測：第一，供應量大幅增長，估計201*年落成的甲級寫字樓高達100萬平方米，主要集中在珠江新城；第二，估計201*年甲級寫字樓整體租金升幅有限，部分空置率較高的項目租金有下調壓力。第三，受經(jīng)濟不明朗因素、銀根仍然偏緊影響，相關于201*年積極的擴充態(tài)勢，企業(yè)多轉向保守的發(fā)展戰(zhàn)略，在整體售價堅持上升趨勢的同時，部分急于回籠資金的項目售價有下調壓力。 擴大閱讀：201*年廣州甲級寫字樓市場年度報告 201*年廣州甲級寫字樓市場年度報告 說明 本研究咨詢報告由南豐智庫corc領銜撰寫，在大量嚴密的市場

14、調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心、廣州市國土資源和房屋管理局、廣州市統(tǒng)計局、中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產委員會、中國寫字樓行業(yè)協(xié)會、房訊網(wǎng)、國內外相關報刊雜志的基礎信息，結合深入的市場調查資料，全面分析了廣州寫字樓行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢、行業(yè)總體水平、市場供求現(xiàn)狀、市場結構特征。報告對廣州寫字樓市場發(fā)展狀況和消費狀況進行深入的研究探討，并對廣州寫字樓市場的發(fā)展前景、趨勢做出推測并提出了可操性投資建議，是寫字樓業(yè)相關單位準確了解當前我國寫字樓行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向的重要決策依據(jù)。定義供應量 指報告期內新完工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應量

15、=上期存量+報告期新完工量?？罩寐?指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。吸納量 指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和。 概覽宏觀經(jīng)濟 廣州市統(tǒng)計局公布了廣州市201*年廣州市經(jīng)濟運行狀況分析，報告顯示，201*年廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產總值gdp13551.21億元，比上年增長10.5%。增速高于京滬深，但低于天津重慶。 從201*年狀況看，廣州市經(jīng)濟克服了國內外眾多不利影響，雖較201*年有所放緩，但gdp增速繼續(xù)穩(wěn)中趨升，增勢好于全國和全省。報告顯示，第一、二、三次產業(yè)分別完成增加值220.72億元、4713.16億元和8617.33億元，分別增長3.3%、9.9%和11.1%。第一、二、三

16、產業(yè)增加值占gdp的比重由201*年的1.6：36.9：61.5調整為1.6：34.8：63.6，第三產業(yè)比重提升2.1個百分點。 201*年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產值同比增長11.5%，全市規(guī)模以上三大支柱產業(yè)工業(yè)總產值增長6.3%；其中電子產品制造業(yè)、石油化工制造業(yè)工業(yè)總產值分別增長16.1%和10.6%；汽車制造業(yè)工業(yè)總產值同比下降6.3%，是歷年來首次出現(xiàn)年度負增長。 投資方面，面對201*年初投資低迷的局面，廣州市加大重點項目推動力度，在市屬投資、民間投資的有力帶動下，保證了固定資產投資的穩(wěn)步提升。201*年，全市固定資產投資達到3758.39億元，同比增長10.1%。 寫字樓市場

17、201*年一方面由于受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響，國內經(jīng)濟增速放緩，企業(yè)擴張相較去年趨于慎重，同時面對強大的供給量，市場消化能力不夠?？v觀201*年，全球及國內經(jīng)濟增長放緩繼續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。令擴張型成交需求減少，整體市場顯然偏弱。整體市場活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國內企業(yè)仍然是市場需求主要驅動力。 另一方面201*年，廣州寫字樓市場最特別的表現(xiàn)是在資本市場上，隨著廣州城市價值的提升，投資者對經(jīng)濟回暖信心加大，加上住宅繼續(xù)限購，企業(yè)自用需求增長推動，令廣州寫字樓售價繼續(xù)上行。尤其是自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內企業(yè)購

18、置甲級寫字樓自用，成為201*年的一大需求主力。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級寫字樓市場總量達到427萬平方米。 從供需關系來看，南豐智庫corc調查報告顯示，201*年廣州全年新增供應81萬平方米，與201*年相比增長12.5%；全年吸納量為69萬平方米，較201*年上升11.3%。 從租售價格來看，廣州寫字樓租金微降，而售價走高。租賃市場受國內外經(jīng)濟下調影響同時供過于求而出現(xiàn)下行趨勢，銷售市場延續(xù)去年的活躍狀態(tài)，成交量與成交均價均有大幅度上升。從商圈分布來看，目前，廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、體育中心、東山越秀等等商

19、務區(qū)高品質綜合寫字樓建設加速，使廣州寫字樓市場浮現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢。從各區(qū)的表現(xiàn)看來，有珠江新城、體育中心兩大板塊支撐的天河區(qū)價格漲幅領先于廣州各區(qū)。從新增供應看，珠江新城近幾年達到發(fā)展的巔峰期，新增供應量占大比例的份額。 依據(jù)南豐智庫corc的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止201*年12月，廣州寫字樓市場平均售價26655元/平方米建筑面積報價，與201*年相比上漲11.6%；平均租金132元人民幣/平方米/月建筑面積報價，與201*年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，與201*年相比上升22.5%。 市場供應 全年新增接近兩成珠江新城冠軍領跑 南豐智庫corc調查報告顯示，201*年廣州全年新增供

20、應81萬平方米，與201*年相比增長12.5%。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級寫字樓市場總量達到427萬平方米。 201*年全年廣州甲級寫字樓新增供應主要集中在珠江新城、體育中心、東山越秀區(qū)域。新入市項目包括有保利中達廣場、富力盈凱廣場、高德置地廣場、富力盈通廣場、恒大中心、邦華環(huán)球廣場、天鑾等。第四季度，位于珠江新城的保利中匯廣場及廣晟國際大廈兩座優(yōu)質寫字樓的交付使用，為廣州市甲級寫字樓市場合計提供144600平方米的新增辦公面積。 值得注意的是，原本計劃在201*年內投入使用的多個項目，工程進度遲于預期，落成日期相應向后推延

21、。 銷售市場方面，寫字樓供應主要以珠江新城寫字樓為主，201*年越秀區(qū)首次出現(xiàn)了超高價位的寫字樓成交紀錄。該區(qū)的步云天地網(wǎng)簽的34套展貿式寫字樓，均價高達53987元/平方米。而在珠江新城，富力盈凱廣場，其寫字樓成交單價頻頻破5萬元大關，刷新廣州純寫字樓市場的成交紀錄。市場需求 內資企業(yè)驅動市場金融零售表現(xiàn)搶眼 南豐智庫corc調查報告顯示，201*年廣州全年新增供應81萬平方米，與201*年相比增長12.5%；全年吸納量為69萬平方米，較201*年上升11.3%，創(chuàng)歷史新高。 201*年隨著整體需求下滑，201*年擴張型成交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時，由于環(huán)球經(jīng)濟與國內

22、經(jīng)濟均出現(xiàn)下調，新進駐廣州的企業(yè)數(shù)目出現(xiàn)下降。大部格外資企業(yè)對經(jīng)濟前景仍有疑慮，對擴張持慎重態(tài)度，令廣州寫字樓的擴張型成交需求減少，在201*年內資企業(yè)的需求成為市場主驅動力，推動廣州寫字樓市場熱度繼續(xù)。特別是第三產業(yè)、電腦及it通信業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)，其中以電腦及it通信業(yè)最為活躍。 由于受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響，國內經(jīng)濟增速放緩，企業(yè)擴張相較去年趨于慎重，同時面對強大的供給量，市場消化能力不夠。整體市場活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國內企業(yè)仍然是市場需求主要驅動力。金融行業(yè)和零售貿易行業(yè)是廣州寫字樓需求的主力，國內金融、制造、專業(yè)服務

23、和貿易等企業(yè)仍是廣州甲級寫字樓的主要租戶來源。據(jù)統(tǒng)計60%成交來源于內資企業(yè)的擴張，內資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導地位。而金融企業(yè)的租賃成交面積主要來源于保險公司的搬遷和擴張。主要成交包括友邦保險承租6千平方米的辦公面積、班尼路和永旺集團分別承租4200平方米的辦公面積。201*年主要的租賃成交還包括中國郵政儲蓄銀行租賃利通廣場3層合計6,711平方米辦公面積；敦豪貨運續(xù)租中華國際中心2,203平方米辦公面積，續(xù)租粵海天河城大廈1,522平方米辦公面積；聯(lián)邦快遞租賃太古匯1,936平方米辦公面積；科惠醫(yī)療租賃太古匯1,700平方米辦公面積；百事可樂租賃高德置地廣場逾1,000平方米面積等

24、。 隨著廣州城市價值的提升，越來越多企業(yè)選擇廣州，投資者對經(jīng)濟回暖信心加大，加上住宅繼續(xù)限購，企業(yè)自用需求增長推動，令廣州寫字樓售價繼續(xù)上行。 位于珠江新城的富力盈通大廈于201*年第四季度入市，成交量已超過2萬平方米，其他在售如富力盈凱廣場、番禺萬達廣場、保利中達廣場、財富世紀廣場、保利v座、保利天悅、珠江國際紡織城、合生廣場等項目均有不俗的成交。有限的可售供應帶動售價進一步提升。現(xiàn)時廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國內企業(yè)更成為需求主力之一。例如保利中達廣場分別由廣汽集團和廣物汽貿整棟購入自用作為總部。 市場綜述 去中心化影響加劇市場需求有望突發(fā) 縱觀201*年，全球及

25、國內經(jīng)濟增長放緩繼續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。除了資金強勁的大企業(yè)仍強勢駐扎在珠江新城，許多企業(yè)選擇離開價格高企的核心cbd區(qū)域辦公，目前廣州的其他幾大商圈已經(jīng)迎頭趕上，這進一步分攤了購買珠江新城寫字樓的客戶，造成了龐大的租金下行壓力。 另外，201*年不少外資企業(yè)延遲了在廣州新租寫字樓計劃，令市場需求大為減少。隨著整體經(jīng)濟環(huán)境的改善，需求有望在新一年突發(fā)。加上隨著國內經(jīng)濟的整體升溫，將刺激更多國內企業(yè)擴張需求。 隨著兩會的召開，有望帶動一系列暖化經(jīng)濟的新措施的出臺，展望201*年，國內宏觀經(jīng)濟將得到一定好轉。利好的宏觀環(huán)境，將吸引國外企業(yè)在本地開展業(yè)務或擴張市場，并進一步強化內資企業(yè)的經(jīng)營

26、信心，有望加大其對優(yōu)質寫字樓的需求。 201*年如果持續(xù)堅持對住宅市場的調控力度或者強化調控，更多的資金可能會流向商業(yè)地產，主要原因一是有實力的投資客戶受整體經(jīng)濟不明朗以及住宅限購的影響而入市；二是有實力的企業(yè)的剛性需求；三是廣州優(yōu)質寫字樓可售樓盤并不多。這對目前廣州寫字樓高供給量的吸納將起到極大的促進作用。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級寫字樓市場總量達到427萬平方米。展望 201*年將是廣州甲級寫字樓市場新的供應高峰。雖然國際經(jīng)濟問題尚未完全解決，部分依賴國外需求的公司以及外資企業(yè)的寫字樓需求或迫于經(jīng)營壓力而有所抑制；但市場環(huán)境漸趨穩(wěn)定，尤其是國內經(jīng)濟更釋放出樂觀的信號，預期內資公司及國有企業(yè)將成為將來甲級寫字樓的主要需求來源。 201*年廣州寫字樓市場猜測：第一，估計201*年落成的甲級寫字樓超過100萬平方米；第二，估計201*年廣州甲級寫字樓需求將有所回暖，刺激吸納量上升，但大規(guī)模的供應仍將推高全市的空置率，并將進一步壓抑寫字樓租金的增長