城市規(guī)劃指導下的房地產實用教案

1、 內容提要(ni rn t yo) 一、什么是民生、民生工程？ 二、“首善之區(qū)”、現(xiàn)代化大都市對民生的要求 三、以人為本的宜居城市(chngsh) 四、廣州城市(chngsh)規(guī)劃與建設近期可能的突破 五、房地產與城市(chngsh)發(fā)展方向 六、城市(chngsh)規(guī)劃與城市(chngsh)變遷 七、廣州房地產的發(fā)展歷程 八、居住風格與方向選擇第1頁/共40頁第一頁，共41頁。 一、什么(shn me)是民生、民生工程？ “民生問題無小事”。 “民生”一詞最早出現(xiàn)在左傳宣公十二年；辭海中對于“民生”的解釋是“人民的生計”；孫中山“三民主義”：民生、民主、民權相互倚重。 所謂民生，從人權角度看

2、，就是人的全部生存權和普遍發(fā)展權。老百姓關心的五大民生問題：“就業(yè)是民生之本”，“教育是民生之基”，“分配是民生之源”，“社保是民生之依”，“穩(wěn)定是民生之盾”。 民生：滿足人的生存權利有關的全部需求和與實現(xiàn)人的發(fā)展權利有關的普遍需求工作；生老病死(shng lo bng s)；衣食住行；吃喝拉撤（吃喝玩樂） 馬斯洛需求層次論：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、和自我實現(xiàn)需求五類。 新中國60年來，老百姓生活的改善有目共睹，“學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的民生愿望。 民生工程是政府堅持以人為本，貫徹落實科學發(fā)展觀，切實保障公民基本權利，提高生活水平，重點關心弱勢群體，

3、采取的一系列積極政策舉措。治安、經濟及民眾利益等的保護是最大的民生工程。 第2頁/共40頁第二頁，共41頁。二、“首善之區(qū)”、現(xiàn)代化大都市對民生(mnshng)的要求汪洋的要求：視察廣州時的提法省市關系：全省“首善之區(qū)”；“首”、“善”廣州的責任：第三大市；國家中心城市；現(xiàn)代化與2010年廣州為落實綱要(gngyo)的規(guī)劃：（1）優(yōu)先發(fā)展教育；（2）提高醫(yī)療衛(wèi)生服務水平；（3）健全住房保障體系；（4）完善就業(yè)和社會保障體系；（5）建設“平安廣州”。第3頁/共40頁第三頁，共41頁。第4頁/共40頁第四頁，共41頁。第5頁/共40頁第五頁，共41頁。第6頁/共40頁第六頁，共41頁。第7頁/共4

4、0頁第七頁，共41頁。第8頁/共40頁第八頁，共41頁。第9頁/共40頁第九頁，共41頁。第10頁/共40頁第十頁，共41頁。第11頁/共40頁第十一頁，共41頁。第12頁/共40頁第十二頁，共41頁。第13頁/共40頁第十三頁，共41頁。三、以人為本的宜居城市1“以人為本”對城市的要求：為了人民、依靠人民、人民共享；親和力、凝聚力、可持續(xù)發(fā)展能力2宜居的要素(yo s)：青山綠地、碧水藍天3亞運的期待：大變工程；創(chuàng)模、創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)文第14頁/共40頁第十四頁，共41頁。第15頁/共40頁第十五頁，共41頁。第16頁/共40頁第十六頁，共41頁。第17頁/共40頁第十七頁，共41頁。四、廣州城市規(guī)

5、劃與建設(jinsh)近期可能的突破 中央商務區(qū)：新城市形象 城中村：138條村全面啟動；開發(fā)商全面進入 軌道交通：255公里地鐵十年完成 區(qū)劃調整：大市區(qū)；東進、西聯(lián)有突破 珠三角“1小時城市群”核心(hxn)：輕軌系統(tǒng) 國際化的選擇：城市群與龍頭；國家中心城市第18頁/共40頁第十八頁，共41頁。廣州城中村之一角（鳥瞰圖）廣州城中村之一角（鳥瞰圖）走在迷宮一般的巷子中，別說是被搶，就是被殺，走在迷宮一般的巷子中，別說是被搶，就是被殺，也幾乎無法知道。就是喊破喉嚨，也沒有人來救你。住也幾乎無法知道。就是喊破喉嚨，也沒有人來救你。住在這樣的地方，仇富心理是很容易在這樣的地方，仇富心理是很容易(

6、rngy)產生的。產生的。 第19頁/共40頁第十九頁，共41頁。一線天/握手(w shu)樓第20頁/共40頁第二十頁，共41頁。城中村的握手樓與狹窄的城中村的握手樓與狹窄的通道通道從來沒有見過，也不從來沒有見過，也不知道知道(zh do)房子是可以房子是可以這樣蓋的：樓與樓之間幾這樣蓋的：樓與樓之間幾乎是靠在了一起。走進巷乎是靠在了一起。走進巷子里，就如同進入了迷宮，子里，就如同進入了迷宮，轉半天要么又轉回原地，轉半天要么又轉回原地，要么走進死胡同。要么走進死胡同。 第21頁/共40頁第二十一頁，共41頁。大都市中的低成本的生活(shnghu)第22頁/共40頁第二十二頁，共41頁。小區(qū)內

7、開通的電瓶車小區(qū)內開通的電瓶車廣州是一座寬容性很強的城市，在市中心的地方花廣州是一座寬容性很強的城市，在市中心的地方花二百元左右居然就可以租到一個單間，這在上海、北京二百元左右居然就可以租到一個單間，這在上海、北京是不可想象的，原因是不可想象的，原因(yunyn)就在于廣州有城中村，就在于廣州有城中村，而北京、上海沒有。可以說，廣州的包容性絕對超過中而北京、上海沒有?？梢哉f，廣州的包容性絕對超過中國任何一座其它的城市。國任何一座其它的城市。 第23頁/共40頁第二十三頁，共41頁。大排檔還殘存(cncn)在村里第24頁/共40頁第二十四頁，共41頁。獵德村內共有(n yu)3000多戶共700

8、0多戶籍人口 第25頁/共40頁第二十五頁，共41頁。獵德村內一間(y jin)服裝店在拆遷前使出特價手段促銷服裝 第26頁/共40頁第二十六頁，共41頁。鄰近(ln jn)CBD第27頁/共40頁第二十七頁，共41頁。三三制第28頁/共40頁第二十八頁，共41頁。城中村的典型城中村的典型(dinxng)景觀景觀住進了天河的石牌村，才知道什么叫做環(huán)境惡住進了天河的石牌村，才知道什么叫做環(huán)境惡劣。彈丸之地的小村子，生活的人口超過了萬人，劣。彈丸之地的小村子，生活的人口超過了萬人，比內地很多縣城可多多了。比內地很多縣城可多多了。 第29頁/共40頁第二十九頁，共41頁。城中村變成廣州的廉價公寓城中

9、村變成廣州的廉價公寓北京的地下室只有一層，而在這里，只要是住在四北京的地下室只有一層，而在這里，只要是住在四樓以下，就和地下室沒有樓以下，就和地下室沒有(mi yu)什么區(qū)別，一天二什么區(qū)別，一天二十四小時幾乎見不到陽光，只能看到對面的墻。十四小時幾乎見不到陽光，只能看到對面的墻。 第30頁/共40頁第三十頁，共41頁。城中村的現(xiàn)代時尚城中村的現(xiàn)代時尚無數(shù)人來到城中村，來了又走，走了又來，城中村永遠無數(shù)人來到城中村，來了又走，走了又來，城中村永遠(yngyun)都不會擔心自己會凋零，只要珠三角的經濟不會衰都不會擔心自己會凋零，只要珠三角的經濟不會衰落。只是這樣的環(huán)境，它能否承載那么多的夢想與期

10、待？落。只是這樣的環(huán)境，它能否承載那么多的夢想與期待？ 第31頁/共40頁第三十一頁，共41頁。五、房地產與城市(chngsh)發(fā)展方向 方向選擇： 城市東南方向發(fā)展，“東進”中，東華實業(yè)、富力、合創(chuàng)；“南拓”中，洛溪新城、麗江花園 城市西北方向發(fā)展，“北優(yōu)”中，逸泉山莊、夏灣拿以及一些花都項目；“西聯(lián)”中的金沙洲，是廣佛同城化的試驗區(qū)、試金石。 房地產的互動： “東進”引導(yndo)了城市重點的東移，珠江新城、中軸線； “南拓”引導(yndo)了大都市格局的建立，并替代了部分政府職能，華南大盤、南沙項目； “北優(yōu)”改善的北部居住條件，形成宜居環(huán)境； “西聯(lián)”推動同城化的進程，要求市政建設和

11、政府服務跟進。 “中調”帶動“退二進三”和“城中村”改造第32頁/共40頁第三十二頁，共41頁。六、城市規(guī)劃(chn sh u hu)與城市變遷 改革開放前的廣州，三十年發(fā)展雖然成就巨大，但與改革開放后三十年的發(fā)展是無法相比的。 解放(jifng)時廣州城市建成區(qū)面積為54平方公里，到房地產真正開始興旺時的1993年建成區(qū)面積為平方公里，2007年則為平方公里，是解放(jifng)時的倍。在這發(fā)展最快的二十余年里，廣州建成區(qū)面積也擴大了4倍，其中，房地產建設功不可沒。 城市發(fā)展、房地產的發(fā)展、策劃的發(fā)展、房改的發(fā)展、生活居住的發(fā)展。房地產引導消費；消費引導房地產。第33頁/共40頁第三十三頁，

12、共41頁。七、廣州房地產的發(fā)展(fzhn)歷程 （一）發(fā)展初期（80年代后期至90年代初期）：奇貨可居，非富即貴。這時期城市拓展(tu zhn)方向是東南方，當時有了“東南部發(fā)展戰(zhàn)略”，提出了走向海洋的新思路，要把實際上的“沿江城市”發(fā)展為真正意義上的“沿海城市”。因為當時番禺還是縣級市，由廣州代管，廣州城市規(guī)劃到不了海邊。90年代初的廣州，廣州大道就是城邊，天河仍是一片農田，體育中心孤懸于大片農田中，只有六運小區(qū)算得上是一半工地一半居住區(qū)。這個時期，向東，開發(fā)天河、突破了廣州大道，孕育了新的城市中軸線；向南，洛溪大橋通車，番禺展現(xiàn)了成為城區(qū)的前景，孕育了后來名震全國的華南大盤。 這時期的典型

13、樓盤為東湖新村、五羊新城；洛溪新城、麗江花園；六運小區(qū)、育蕾小區(qū)。特點是以僑匯房為主，如由東華實業(yè)開發(fā)的東湖新村、五羊新城當初都是賣給華僑，廣州居民得用僑匯來購買。而六運小區(qū)是對運動員村的合理利用。番禺的兩種類型樓盤已現(xiàn)端倪，如價廉，洛溪新城剛開盤僅600元/平方米；如大型小區(qū)的崛起，麗江花園幾乎占據了一座島！但這時開發(fā)商以國企為主。第34頁/共40頁第三十四頁，共41頁。 （二）第一次高潮期（90年代中期）：群雄并起，天下大亂。隨著城市的拓展，一方面出現(xiàn)了遷廠運動，如工業(yè)大道的企業(yè)外遷，直至如今工業(yè)大道幾乎沒有工業(yè)了，甚至出現(xiàn)了當時專門開發(fā)舊廠區(qū)樓盤的富力地產。另一方面，舊城改造與修建道路、

14、立交橋等工程一起，使改造與保護產生了沖突，西關大屋、東山洋房、城中村落，是拆是留，拷問著城市規(guī)劃者和建設者。 這時期的典型樓盤有工業(yè)大道板塊金碧花園、保利花園；舊城里的單體樓；超級寫字樓63層、中天廣場（后改名中信廣場）、中誠廣場、大都會廣場等。特點是全面開花、雜亂無章、包工頭與皮包公司打天下；炒樓花、爛尾樓；策劃人開始出道（標志性事件是王志剛下海）。其中，尤為影響深遠的是天河北和珠江新城的開發(fā)。前者缺乏對汽車社會來臨的前瞻性，導致幾乎走了舊城區(qū)的老路，天河北一帶剛進入21世紀就“舊城化”了；后者由于開發(fā)時序的混亂，不僅留下(li xi)了全國知名、典型的“城中村”，而且因當初規(guī)劃的“現(xiàn)代化城

15、市與嶺南村落共存”的理想破滅，導致讓開發(fā)商先開發(fā)住宅來啟動，最后是擠壓了原設計的CBD功能。第35頁/共40頁第三十五頁，共41頁。 （三）第二次高潮期（90年代后期至21世紀初）：大師論道，列強爭鋒。隨著林樹森主政，城市拓展發(fā)生了質的變化。應該說這是廣州城市規(guī)劃與建設的大發(fā)展期。地鐵線實現(xiàn)了零的突破，內環(huán)路、華南干線的穿城而過，廣州有了真正的立體交通?？茖W城、生物島、會展城、大學城的興起，如珠鏈般產生了知識創(chuàng)意城市的系列亮點。 這時期(shq)的典型樓盤是一些明星樓盤，如城區(qū)的錦城花園、翠湖山莊（當時評選的十大明星樓盤）；華南大盤開始崛起，出現(xiàn)了所謂的“大盤時代”；江景盤臨空突兀而起，既被稱

16、為“比塞納河還亮麗”，也被視為“珠江的一道墻”；山景盤橫空飛來，城里人走進了大山里。很重要的廣州房地產里程碑是系列品牌的出現(xiàn)：合生創(chuàng)展的“景字”系列、富力地產的“富力”系列、“碧桂園”系列、奧園系列，等等。特點是所謂“大盤時代”的華南集群引領全國房地產潮流，各地開發(fā)商都來廣州取經，全國各地都能找到“山寨版”華南大盤，這也埋下了華南地產商進軍全國的伏筆。另外一個有趣現(xiàn)象是出現(xiàn)了“農村包圍城市”碧桂園、雅居樂進軍廣州。這是廣州房地產的全盛時代，“文化造勢”賢者親水、智者近山、地鐵上蓋、一鋪養(yǎng)三代，等等，似乎買樓就是買概念。于是，策劃大師橫行天下；睇樓團如旅游團；半個中國學廣東房地產。第36頁/共4

17、0頁第三十六頁，共41頁。 （四）調整期（2002年以后）：風云變幻，世道艱難。這時期(shq)的城市拓展表現(xiàn)在道路擴建、城市美化（如所謂“穿衣戴帽”）。廣州市重新確定向現(xiàn)代化大都市的發(fā)展方向，一批標志性建筑開始在珠江新城一帶興建，以亞運會為目標的規(guī)劃建設體現(xiàn)在“亞運城市行動計劃”、“大變工程”等方案上。創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)文掀起了廣州美化、凈化的提升城市品味的高潮。但房地產卻走出了大起大落的趨勢，住房成為市民越來越關注的民生問題，市長也在全國性會議上干預樓市，媒體沒有一天不拿樓市說事。 這時期(shq)的典型樓盤為珠江新城板塊、廣園快速板塊、員村板塊。江景、山景；舊城、文化區(qū)等概念仍在延續(xù)發(fā)展。特點是無

18、名盤、無策劃；一批明星墜落廣地花園、翠湖山莊等因不良開發(fā)商鬧得全國聞名。另一方面，粵軍開發(fā)商全面“北伐”碧桂園、奧園、合生創(chuàng)展、富力、保利紛紛進軍全國，迅速發(fā)展為全國性企業(yè)，并迅速轉變?yōu)樯鲜泄?。?7頁/共40頁第三十七頁，共41頁。八、居住(jzh)風格與方向選擇 近年國內盛行的設計風格： 歐陸風格；地中海風情；南美洲風情；北美風格；東南亞風情；高科技(kj)風格；日韓 室內、室外、大環(huán)境的協(xié)調、一體化。 未來居住模式：遠離自然？接近科技(kj)？回歸傳統(tǒng)？ 因人而異；夢想與現(xiàn)實；引領與跟蹤；地域與時期；純粹與本土化。第38頁/共40頁第三十八頁，共41頁。 謝謝(xi xie)大家！ THANKS！