第五節(jié)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

1、第五節(jié)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)：是為相關(guān)部門確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，這里所說的拍賣特指強(qiáng)制處分的拍賣。以拍賣方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強(qiáng)制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。 知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后

2、，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。    依照相關(guān)法律規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。拍賣是

3、指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定。/拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)5?1特點(diǎn)處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價(jià)的一般固有特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)。 1強(qiáng)制處分

4、處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強(qiáng)制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價(jià)還價(jià)，處分行為也一定要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。 2快速變現(xiàn)由于拍賣交易方式的特點(diǎn)，買受人（購(gòu)得拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人）在較短的時(shí)間內(nèi)決定購(gòu)買，沒有充分的考慮時(shí)間，也沒有足夠的時(shí)間對(duì)拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時(shí)間內(nèi)支付全部款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此其價(jià)格一般較正常交易低。 3市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較小；再加之拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀

5、況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營(yíng)銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，只會(huì)滿足個(gè)別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。4消費(fèi)者心理因素購(gòu)買者由于消費(fèi)心理的影響，在購(gòu)買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格，使得拍賣房地產(chǎn)的價(jià)格較低。5購(gòu)買者的額外支出由于競(jìng)買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%5%，成為購(gòu)買者額外的成本，使之希望得到較低的價(jià)格，以彌補(bǔ)該支出。 知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)

6、由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見，即評(píng)估公司只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平。估價(jià)對(duì)象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的類型，選用市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法1商品房商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評(píng)估其正常市場(chǎng)價(jià)格。   2行政劃撥地上的房產(chǎn) 行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后，須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此對(duì)劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)：（1）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià)，拍賣后從拍賣價(jià)款中扣

7、除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣方稅費(fèi)。估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評(píng)估其正常市場(chǎng)價(jià)格。通常采用第一種技術(shù)路線。（2）以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)可先采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再評(píng)估應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。 3在建工程對(duì)處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法?！窘滩陌咐?5】××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）廣州市海珠區(qū)&#

8、215;×路××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略） 廣州市海珠區(qū)××路××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象所在××（自編3、4、5幢）為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三十一層的商住樓。其中首層至四層為裙樓，商業(yè)用途，外墻面正面貼大理石，側(cè)面貼小錦磚；五層為架空層；六至三十一層為塔樓，住宅用途，塔樓外墻貼小錦磚。估價(jià)對(duì)象位于裙樓二至四層，××路及××路均設(shè)有出入口。二、三層配套較齊備，裝有中央空調(diào)，兩趟手扶電梯，一部貨梯（只供一樓至二樓使用），三個(gè)走火

9、通道，現(xiàn)租賃給××，裝修情況為：地面鋪拋光磚，內(nèi)墻面部分油乳膠漆，部分貼鋁板，天花板面部分裝有木架吊頂，部分裝有木夾板吊頂；防火門，鋁合金玻璃窗，水電管線暗敷設(shè)。第四層閑置，主要裝有兩趟客梯，兩趟貨梯及三趟走火通道，水泥地面，內(nèi)墻面及天花板面扇灰，防火門，鋁合金玻璃窗，水電管線明敷設(shè)。 二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析根據(jù)當(dāng)事人提供的國(guó)有土地使用證穗府國(guó)用字第特××號(hào)記載：宗地坐落在××號(hào)，土地使用者為廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地號(hào)為530，用途為綜合，使用權(quán)類型居住份額用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂份額

10、用地為40年，其他用地為50年，使用權(quán)面積為635441。其四至為東至××，南至××，西至××，北至××。當(dāng)事人介紹，估價(jià)對(duì)象所在××（自編3、4、5幢）位于上述宗地上。根據(jù)委托人提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表（房產(chǎn)登記號(hào)：富字××）記載：房產(chǎn)地址為海珠區(qū)××路××號(hào)。根據(jù)委托人提供的廣州市預(yù)售商品房申領(lǐng)預(yù)售許可證情況登記表（預(yù)售證號(hào)：××）記載：項(xiàng)目名稱為××（自編3、4、5幢）；地址為×

11、;×號(hào)；申報(bào)單位為廣州市××有限公司；總建筑層數(shù)為31層，總建筑面積為66822；可售層數(shù)為231層，總可售面積為50239。l、2層為停車場(chǎng)，首層為商業(yè)，第24層為商業(yè)，第5層架空，第6層以上為住宅。商業(yè)預(yù)售面積為6500。 表337估價(jià)對(duì)象所在樓層分?jǐn)偳懊娣e（）分?jǐn)偯娣e（）分?jǐn)偤竺娣e（）123376396732418893700585623337639673111496368754633433763967294237836706345合計(jì)   110587664 三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象位于廣州市

12、海珠區(qū)××路××內(nèi)，該小區(qū)東臨××路，南臨××路；附近有學(xué)校、商場(chǎng)、酒店、銀行及公交車站等。估價(jià)對(duì)象所處地段臨近××地鐵站出口，對(duì)外交通便利，公共配套設(shè)施較完善。四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析（略）七、估價(jià)測(cè)算過程（一）用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1測(cè)算估價(jià)對(duì)象所在大樓首層商鋪（以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象0”）的土地價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)關(guān)于公布廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（穗國(guó)房字××669號(hào)）。廣州市

13、基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2004年12月31日，綜合用地價(jià)格內(nèi)涵均為基準(zhǔn)日下法定最高使用年限，在正常市場(chǎng)條件、區(qū)域平均土地開發(fā)程度（五通一平）和合理容積率下的熟地價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)含土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用和土地有償使用費(fèi)（史記：這里的土地有償使用費(fèi)指土地使用權(quán)出讓金，不是城鎮(zhèn)土地使用稅）。宗地單價(jià)調(diào)整后基準(zhǔn)地價(jià)×kl×k2×k3×k4×k5×k6×k7開發(fā)程度修正k1容積率（樓層）修正系數(shù)；k2街角地修正系數(shù)；k3集聚度修正系數(shù)；k4其他個(gè)別因素修正系數(shù)；k5使用年限修正系數(shù)；k6期日修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本報(bào)告估價(jià)對(duì)象設(shè)

14、定開發(fā)程度相同，均為五通一平，故不需進(jìn)行開發(fā)程度的修正。    【糾錯(cuò)】系數(shù)交代缺少k7。 （2）確定估價(jià)對(duì)象0所在宗地的基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)查國(guó)土房管局公布的網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖，估價(jià)對(duì)象商業(yè)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)為4582元/平方米建筑面積，路線價(jià)加價(jià)為13419元/平方米建筑面積，路線價(jià)加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)面積7259×107259（），總用地面積為635441。根據(jù)路線價(jià)格計(jì)算公式：宗地首層樓面地價(jià)（路線價(jià)加價(jià)×標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)面積網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)×總用地面積）/總用地面積調(diào)整后宗地首層基準(zhǔn)地價(jià)（13419×72594582×635

15、441）÷6354416115（元/） 表338首層2層3層、1層4層、2層100406503045025035 （5）確定集聚度修正系數(shù)（k3）目前該地段商業(yè)集聚度一般，確定集聚度修正系數(shù)k31。（6）確定其他個(gè)別因素修正系數(shù)（k4）個(gè)別因素系數(shù)修正表                  表340指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣標(biāo)說明形狀規(guī)則、地形地質(zhì)及環(huán)境狀況好形狀較規(guī)則、地形地質(zhì)及環(huán)境狀況良好形狀基本

16、規(guī)則、地形地質(zhì)及環(huán)境狀況適宜形狀不規(guī)則、地形地質(zhì)及環(huán)境狀況較差形狀極不規(guī)則、地形地質(zhì)及環(huán)境狀況差修正系數(shù)110105105101010095095090估價(jià)對(duì)象0所在宗地形狀規(guī)則、地形及環(huán)境狀況適宜，綜合確定其他個(gè)別因素修正系數(shù)k41。 （7）確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（k5）估價(jià)對(duì)象0所在宗地商業(yè)用途使用年限40年至2041年3月18日，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，剩余使用年限為3441年，故需進(jìn)行年期修正。根據(jù)年期修正公式k11/（1y）n/11/（1y）m，測(cè)算土地使用權(quán)年限修正系數(shù)k50973。（8）確定期日修正系數(shù)（k6）廣州市基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2004年12月31日，本次評(píng)估的估價(jià)時(shí)

17、點(diǎn)為2006年××月××日，該地段地價(jià)水平在此期間升幅約為3%，故需進(jìn)行期日修正，確定期日修正系數(shù)k6103。（9）計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)經(jīng)以上分析過程，可得到估價(jià)對(duì)象在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的樓面地價(jià)調(diào)整后基準(zhǔn)地價(jià)×kl×k2×k3×k4×k5×k6開發(fā)程度修正6115×1×108×1×l×0973×10306619（元/） 2在樓面地價(jià)基礎(chǔ)上用成本法測(cè)算土地現(xiàn)值  土地現(xiàn)值(即土地重新購(gòu)建價(jià)

18、格)土地取得費(fèi)管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)（1）土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)基準(zhǔn)地價(jià)修正價(jià)格×（13%）6619×103681757（元/）    【糾錯(cuò)】3%土地取得費(fèi)率無取值依據(jù)。（2）管理費(fèi)用取土地取得費(fèi)的3%管理費(fèi)用681757×3%20453（元/）【糾錯(cuò)1】管理費(fèi)率無取值依據(jù)。    【糾錯(cuò)2】缺銷售費(fèi)用的計(jì)算。（3）投資利息確定估價(jià)對(duì)象0所在宗地開發(fā)期設(shè)定為2年，投資利息率按估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的短期貸款利息率為630%。假設(shè)開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入：投資利息（68175720453）&#

19、215;（1630%）2191266（元/）【糾錯(cuò)1】計(jì)算基數(shù)缺銷售費(fèi)用?！炯m錯(cuò)2】宗地2年開發(fā)期的確定未說明理由。    【糾錯(cuò)3】計(jì)息期是均勻投入，不應(yīng)2年利息，而應(yīng)為1年計(jì)息。（4）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取土地價(jià)值的850%。    【糾錯(cuò)】銷售稅費(fèi)8.5%費(fèi)率無取值依據(jù)。（5）開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)取開發(fā)成本及管理費(fèi)之和的20%。開發(fā)利潤(rùn)（68175720453）×20%140442（元/）【糾錯(cuò)1】開發(fā)利潤(rùn)是什么利潤(rùn)，利潤(rùn)率內(nèi)涵交代不清，不同的利潤(rùn)率基數(shù)不同。    【糾錯(cuò)2】20%利潤(rùn)率無取值依

20、據(jù)。（6）測(cè)算估價(jià)對(duì)象0土地現(xiàn)值土地現(xiàn)值（6817572045391266140442）÷（1850%）10207（元/） 3以估價(jià)對(duì)象0為基準(zhǔn)表341估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目基準(zhǔn)單價(jià)（元/）樓層系數(shù)評(píng)估單價(jià)（元/）0首層10207l10207l二層102070551042三層102070440833四層102070353572 4用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象1建筑物重置成新價(jià)值成本法是以建筑物開發(fā)成本所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金后乘以成新率來確定房屋價(jià)格的估價(jià)方法。建筑物價(jià)值（開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)）×成新率 

21、;   【糾錯(cuò)】公式缺少銷售費(fèi)用。  1）開發(fā)成本1）開發(fā)成本開發(fā)成本包含勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、構(gòu)筑物的價(jià)值分?jǐn)?、開發(fā)過程中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌?chǎng)狀況，估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象l周邊規(guī)模相似的房屋的開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)查，確定估價(jià)對(duì)象1（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）建安成本為2800元/，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為3330×105%34965（元/），前期工程費(fèi)取建安成本的5%2800×5%22400（元/）?！炯m錯(cuò)1】市政配套設(shè)施費(fèi)按3300元的基數(shù)錯(cuò)誤，3300數(shù)據(jù)沒有交代，不知出處，應(yīng)該用2

22、800的建安成本做為基數(shù)。【糾錯(cuò)2】錯(cuò)處：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已全部含在土地取得成本和土地開發(fā)成本之中了，不應(yīng)再在此計(jì)算了，重復(fù)計(jì)算了?！炯m錯(cuò)3】缺少其他工程費(fèi)和開發(fā)期稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象1建筑物開發(fā)成本合計(jì)280034965224337365（元/）（2）管理費(fèi)用取開發(fā)成本的3%。管理費(fèi)用（2800224）×3%9072（元/）    【糾錯(cuò)】管理費(fèi)的費(fèi)率未說明理由。（3）投資利息確定估價(jià)對(duì)象1所在大樓開發(fā)期設(shè)定為2年，投資利息率按估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的短期貸款貸利息率2年為630%。假設(shè)開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入：投資利息（3373659

23、072）×（1630%）05×2121826（元/） （4）銷售稅費(fèi)（銷售稅費(fèi)取房屋價(jià)值的850%?！炯m錯(cuò)1】銷售稅費(fèi)8.5%取值無依據(jù)。銷售稅費(fèi)也應(yīng)列出明細(xì)，包含哪些稅費(fèi)。【糾錯(cuò)2】缺銷售費(fèi)用。（5）開發(fā)利潤(rùn)估價(jià)對(duì)象1建筑物開發(fā)利潤(rùn)取開發(fā)成本及管理費(fèi)之和的20%。開發(fā)利潤(rùn)（3373659072）×20%69287（元/）【糾錯(cuò)】開發(fā)利潤(rùn)無內(nèi)涵，不同的利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)不同。    【糾錯(cuò)】投資利潤(rùn)率20%取值無依據(jù)。 （6）建筑物重置全新價(jià)重置全新價(jià)開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)（3373659072218

24、2669287）÷（185%）4780（元/）（取整）（7）確定建筑物的成新率通過評(píng)估專業(yè)人員實(shí)地勘查，運(yùn)用觀察法確定建筑物的成新率。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查打分，確定其成新率為095。（8）確定估價(jià)對(duì)象1建筑物重置成新價(jià)值建筑物重置成新單價(jià)重置全新價(jià)格×成新率vc×q其中：  v房屋現(xiàn)值（元/）；c房屋重置全新價(jià)格（元/）；q成新率。建筑物重置成新單價(jià)4780×095454l（元/） 6測(cè)算估價(jià)對(duì)象l、2、3房地產(chǎn)價(jià)格。6測(cè)算估價(jià)對(duì)象l、2、3房地產(chǎn)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象2、3建筑物重置成新單價(jià)詳見下表：估價(jià)對(duì)象2、3價(jià)格測(cè)算表  &

25、#160;           表343估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目土地單價(jià)（元/）房屋單價(jià)（元/）房地產(chǎn)單價(jià)（元/）面積（）房地產(chǎn)總價(jià)（萬元）l二層5104454l96453700585635692l2三層408345418624368754633180143四層35724087765936706345281134合計(jì)    11058766956069 （二）用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象1、2、3的房地產(chǎn)價(jià)格1用收益法測(cè)算租約期內(nèi)估價(jià)對(duì)象l房地產(chǎn)收益價(jià)格（1）測(cè)算年

26、凈收益年有效毛收入單位面積月租金×12×出租率年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金年凈收益年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 a年有效毛收入根據(jù)委托人提供的房屋租賃合同書記載，××裙樓一樓部分及二、三樓已設(shè)定長(zhǎng)期租約，根據(jù)該大樓的首至三層的租金分布比例，拆分出估價(jià)對(duì)象1的租金見下表：月租金拆分表                      

27、60; 表344項(xiàng)目租金比例平均月租金（元/）面積（）月租金收入（萬元）首、二、三層商場(chǎng)39794704309935首層商場(chǎng)l6192588859236462二層商場(chǎng)065402536875463148424三層商場(chǎng)055340636706345125022合計(jì)   309908【糾錯(cuò)1】39元月租金沒有交代租金內(nèi)涵?！炯m錯(cuò)2】出租率是100%欠妥，沒有考慮空置率及收租損失?！炯m錯(cuò)3】沒有考慮押金或租賃保證金的利息收入。經(jīng)過拆分，租約期內(nèi)估價(jià)對(duì)象1（二樓）的月租金約為4025元/，可得年有效毛收入4025×12×100%483（元/）b年運(yùn)營(yíng)費(fèi)

28、b年運(yùn)營(yíng)費(fèi)管理費(fèi)：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)出租房屋的管理費(fèi)一般由租戶另外支付，不包含在租金內(nèi)。維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司投保的費(fèi)用，維修費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)取有效毛收入的2%?！炯m錯(cuò)】保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)取有效毛收入錯(cuò)，應(yīng)為房屋現(xiàn)值。稅金：指房產(chǎn)所有人向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。綜上所述，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的客觀情況，稅金、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)約為年有效毛收入的20%。【糾錯(cuò)】缺城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算。 c年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收益年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用483×（120%）3864（元/） （2）測(cè)算資本化

29、率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率。安全利率指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，取估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年10月18日中國(guó)人民銀行的一年期定期存款252%，扣除20%的利息稅后，安全利率約為2%?？紤]到估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取3%。資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值2%3%5%【糾錯(cuò)】無風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3%無取值依據(jù)，或說沒有計(jì)算過程。（3）測(cè)算估價(jià)對(duì)象1租金期內(nèi)的收益價(jià)格根據(jù)房屋租賃合同書記載，租約期從2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前兩年不變，從第三年起，每年遞增3%。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年10月18日，直至2007年2月28日，兩年內(nèi)租金不變，租金為4025元/。從2007年3月1日至2

30、013年2月28日，租金每年遞增3%，遞增年限為6年，可得：a月租金×收益面積×出租率×（1年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）va÷y×11/（1y）n1a÷（yg）×1（1g）/（1y）n2÷（1y）n1v3864÷5%×1l/（15%）0393864÷（5%3%）×1（13%）/（15%）6÷（15%）0392273（元/）a為年凈收益，n1是凈收益平穩(wěn)年限，n2是凈收益遞增年限，g為凈收益遞增的比率。【糾錯(cuò)】折現(xiàn)率不應(yīng)該混用報(bào)酬率5%。2用收益法測(cè)算租約期外估價(jià)對(duì)象1房地產(chǎn)收益價(jià)格

31、（1）測(cè)算年凈收益年有效毛收入單位面積月租金×12×出租率      年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金年凈收益年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用a年有效毛收入根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查了解，估價(jià)對(duì)象l周邊檔次相同、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的二樓商場(chǎng)租金水平，確定估價(jià)對(duì)象1客觀月租金約為65元/，客觀出租率約為90%。年有效毛收入65×12×90%702（元/）錯(cuò)處：應(yīng)說明租金內(nèi)涵。 b年運(yùn)營(yíng)費(fèi)b年運(yùn)營(yíng)費(fèi)管理費(fèi)：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)出租房屋的管理費(fèi)一般由租戶另外支付，不包含在租金內(nèi)。維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年

32、需支付的修繕費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司投保的費(fèi)用，維修費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)取有效毛收入的2%。稅金：指房產(chǎn)所有人向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。綜上所述，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的客觀情況，稅金、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)約為年有效毛收入的20%。c年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收益年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（2）測(cè)算資本化率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率。安全利率指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，取估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年×月×日中國(guó)人民銀行的一年期定期存款252%，扣除20%的利息稅后，安全利率約為2%?？紤]到估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取4%。資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值2%4%6%（3）測(cè)算收益價(jià)格根據(jù)當(dāng)事人提供的估價(jià)對(duì)象l所在宗地國(guó)有土地使用證顯示，商業(yè)用途使用年限為40年，從發(fā)證當(dāng)日即2006年10月18日計(jì)起，土地使用權(quán)剩余使用年限約為3441年，其中租約期內(nèi)為639年，約期外為2802