第五節(jié)房地產強制拍賣估價

1、第五節(jié)房地產強制拍賣估價房地產強制拍賣估價：是為相關部門確定拍賣保留價提供服務，這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產的交易中較為常見。 知識點一：房地產拍賣的相關法律規(guī)定房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。房地產抵押合同簽訂后

2、，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。    依照相關法律規(guī)定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。拍賣是

3、指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。/拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。知識點二：房地產強制拍賣估價5?1特點處分房地產由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產估價的一般固有特點外，還有許多新的特點。 1強制處分

4、處分房地產的拍賣屬于強制性的司法行為，原產權人沒有權利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。 2快速變現由于拍賣交易方式的特點，買受人（購得拍賣標的的競買人）在較短的時間內決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內支付全部款項，承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。 3市場需求面窄、推廣力度小拍賣房地產多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產開發(fā)項目進行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進行宣傳，推廣力度較??；再加之拍賣房地產是以已確定用途、規(guī)模、位置的現有狀

5、況進行銷售，而不像房地產開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產的方式進行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產項目。4消費者心理因素購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認為處分被拍賣的房地產價格會低于正常房地產價格，使得拍賣房地產的價格較低。5購買者的額外支出由于競買拍賣房地產要支付拍賣機構傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1%5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。 知識點三：房地產強制拍賣估價的技術路線拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價

6、由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見，即評估公司只需評估估價對象在正常市場的價格水平。估價對象正常的市場價格可以根據估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進行評估。知識點四：房地產強制拍賣估價的類型與方法1商品房商品房屬于完全產權的房地產，估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。   2行政劃撥地上的房產 行政劃撥地上房產的所有人只擁有房屋的所有權，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產進行估價時，可采取兩種技術路線進行估價：（1）以完全商品房產權進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣

7、除應補地價款及賣方稅費。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。通常采用第一種技術路線。（2）以房地產的權益價格，即完全商品房的價格減去應補地價進行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產權下的正常市場價格，再評估應補繳的地價。 3在建工程對處于在建工程階段的拍賣房地產的估價，應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場法?！窘滩陌咐?5】××房地產估價報告 封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）廣州市海珠區(qū)&#

8、215;×路××房地產估價結果報告（略） 廣州市海珠區(qū)××路××房地產估價技術報告（節(jié)選）一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象所在××（自編3、4、5幢）為鋼筋混凝土結構三十一層的商住樓。其中首層至四層為裙樓，商業(yè)用途，外墻面正面貼大理石，側面貼小錦磚；五層為架空層；六至三十一層為塔樓，住宅用途，塔樓外墻貼小錦磚。估價對象位于裙樓二至四層，××路及××路均設有出入口。二、三層配套較齊備，裝有中央空調，兩趟手扶電梯，一部貨梯（只供一樓至二樓使用），三個走火

9、通道，現租賃給××，裝修情況為：地面鋪拋光磚，內墻面部分油乳膠漆，部分貼鋁板，天花板面部分裝有木架吊頂，部分裝有木夾板吊頂；防火門，鋁合金玻璃窗，水電管線暗敷設。第四層閑置，主要裝有兩趟客梯，兩趟貨梯及三趟走火通道，水泥地面，內墻面及天花板面扇灰，防火門，鋁合金玻璃窗，水電管線明敷設。 二、估價對象權益狀況描述與分析根據當事人提供的國有土地使用證穗府國用字第特××號記載：宗地坐落在××號，土地使用者為廣州市××房地產開發(fā)有限公司，地號為530，用途為綜合，使用權類型居住份額用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂份額

10、用地為40年，其他用地為50年，使用權面積為635441。其四至為東至××，南至××，西至××，北至××。當事人介紹，估價對象所在××（自編3、4、5幢）位于上述宗地上。根據委托人提供的廣州市房地產產權情況表（房產登記號：富字××）記載：房產地址為海珠區(qū)××路××號。根據委托人提供的廣州市預售商品房申領預售許可證情況登記表（預售證號：××）記載：項目名稱為××（自編3、4、5幢）；地址為×

11、;×號；申報單位為廣州市××有限公司；總建筑層數為31層，總建筑面積為66822；可售層數為231層，總可售面積為50239。l、2層為停車場，首層為商業(yè)，第24層為商業(yè)，第5層架空，第6層以上為住宅。商業(yè)預售面積為6500。 表337估價對象所在樓層分攤前面積（）分攤面積（）分攤后面積（）123376396732418893700585623337639673111496368754633433763967294237836706345合計   110587664 三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析估價對象位于廣州市

12、海珠區(qū)××路××內，該小區(qū)東臨××路，南臨××路；附近有學校、商場、酒店、銀行及公交車站等。估價對象所處地段臨近××地鐵站出口，對外交通便利，公共配套設施較完善。四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）用基準地價修正法和成本法測算房地產市場價格1測算估價對象所在大樓首層商鋪（以下簡稱“估價對象0”）的土地價格（1）基準地價成果介紹及內涵根據關于公布廣州市國有土地使用權基準地價的通知（穗國房字××669號）。廣州市

13、基準地價的基準日為2004年12月31日，綜合用地價格內涵均為基準日下法定最高使用年限，在正常市場條件、區(qū)域平均土地開發(fā)程度（五通一平）和合理容積率下的熟地價格，基準地價含土地取得費、土地開發(fā)費用和土地有償使用費（史記：這里的土地有償使用費指土地使用權出讓金，不是城鎮(zhèn)土地使用稅）。宗地單價調整后基準地價×kl×k2×k3×k4×k5×k6×k7開發(fā)程度修正k1容積率（樓層）修正系數；k2街角地修正系數；k3集聚度修正系數；k4其他個別因素修正系數；k5使用年限修正系數；k6期日修正系數。基準地價設定開發(fā)程度與本報告估價對象設

14、定開發(fā)程度相同，均為五通一平，故不需進行開發(fā)程度的修正。    【糾錯】系數交代缺少k7。 （2）確定估價對象0所在宗地的基準地價經查國土房管局公布的網格點基準地價圖，估價對象商業(yè)網格點基準地價為4582元/平方米建筑面積，路線價加價為13419元/平方米建筑面積，路線價加價標準深度內面積7259×107259（），總用地面積為635441。根據路線價格計算公式：宗地首層樓面地價（路線價加價×標準深度內面積網格點基準地價×總用地面積）/總用地面積調整后宗地首層基準地價（13419×72594582×635

15、441）÷6354416115（元/） 表338首層2層3層、1層4層、2層100406503045025035 （5）確定集聚度修正系數（k3）目前該地段商業(yè)集聚度一般，確定集聚度修正系數k31。（6）確定其他個別因素修正系數（k4）個別因素系數修正表                  表340指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣標說明形狀規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況好形狀較規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況良好形狀基本

16、規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況適宜形狀不規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況較差形狀極不規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況差修正系數110105105101010095095090估價對象0所在宗地形狀規(guī)則、地形及環(huán)境狀況適宜，綜合確定其他個別因素修正系數k41。 （7）確定土地使用權年期修正系數（k5）估價對象0所在宗地商業(yè)用途使用年限40年至2041年3月18日，在估價時點算起，剩余使用年限為3441年，故需進行年期修正。根據年期修正公式k11/（1y）n/11/（1y）m，測算土地使用權年限修正系數k50973。（8）確定期日修正系數（k6）廣州市基準地價的基準日為2004年12月31日，本次評估的估價時

17、點為2006年××月××日，該地段地價水平在此期間升幅約為3%，故需進行期日修正，確定期日修正系數k6103。（9）計算基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價經以上分析過程，可得到估價對象在基準地價設定開發(fā)程度條件下的樓面地價調整后基準地價×kl×k2×k3×k4×k5×k6開發(fā)程度修正6115×1×108×1×l×0973×10306619（元/） 2在樓面地價基礎上用成本法測算土地現值  土地現值(即土地重新購建價

18、格)土地取得費管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤（1）土地取得費土地取得費基準地價修正價格×（13%）6619×103681757（元/）    【糾錯】3%土地取得費率無取值依據。（2）管理費用取土地取得費的3%管理費用681757×3%20453（元/）【糾錯1】管理費率無取值依據。    【糾錯2】缺銷售費用的計算。（3）投資利息確定估價對象0所在宗地開發(fā)期設定為2年，投資利息率按估價時點中國人民銀行公布的短期貸款利息率為630%。假設開發(fā)費用在開發(fā)期內均勻投入：投資利息（68175720453）&#

19、215;（1630%）2191266（元/）【糾錯1】計算基數缺銷售費用。【糾錯2】宗地2年開發(fā)期的確定未說明理由。    【糾錯3】計息期是均勻投入，不應2年利息，而應為1年計息。（4）銷售稅費銷售稅費取土地價值的850%。    【糾錯】銷售稅費8.5%費率無取值依據。（5）開發(fā)利潤開發(fā)利潤取開發(fā)成本及管理費之和的20%。開發(fā)利潤（68175720453）×20%140442（元/）【糾錯1】開發(fā)利潤是什么利潤，利潤率內涵交代不清，不同的利潤率基數不同。    【糾錯2】20%利潤率無取值依

20、據。（6）測算估價對象0土地現值土地現值（6817572045391266140442）÷（1850%）10207（元/） 3以估價對象0為基準表341估價對象項目基準單價（元/）樓層系數評估單價（元/）0首層10207l10207l二層102070551042三層102070440833四層102070353572 4用成本法測算估價對象1建筑物重置成新價值成本法是以建筑物開發(fā)成本所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金后乘以成新率來確定房屋價格的估價方法。建筑物價值（開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤）×成新率 

21、;   【糾錯】公式缺少銷售費用。  1）開發(fā)成本1）開發(fā)成本開發(fā)成本包含勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、構筑物的價值分攤、開發(fā)過程中的經營費用等。根據當地建筑工程市場狀況，估價人員對估價對象l周邊規(guī)模相似的房屋的開發(fā)成本進行調查，確定估價對象1（鋼筋混凝土結構）建安成本為2800元/，公共配套設施建設費為3330×105%34965（元/），前期工程費取建安成本的5%2800×5%22400（元/）?！炯m錯1】市政配套設施費按3300元的基數錯誤，3300數據沒有交代，不知出處，應該用2

22、800的建安成本做為基數?！炯m錯2】錯處：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費已全部含在土地取得成本和土地開發(fā)成本之中了，不應再在此計算了，重復計算了?！炯m錯3】缺少其他工程費和開發(fā)期稅費估價對象1建筑物開發(fā)成本合計280034965224337365（元/）（2）管理費用取開發(fā)成本的3%。管理費用（2800224）×3%9072（元/）    【糾錯】管理費的費率未說明理由。（3）投資利息確定估價對象1所在大樓開發(fā)期設定為2年，投資利息率按估價時點中國人民銀行公布的短期貸款貸利息率2年為630%。假設開發(fā)費用在開發(fā)期內均勻投入：投資利息（3373659

23、072）×（1630%）05×2121826（元/） （4）銷售稅費（銷售稅費取房屋價值的850%?！炯m錯1】銷售稅費8.5%取值無依據。銷售稅費也應列出明細，包含哪些稅費。【糾錯2】缺銷售費用。（5）開發(fā)利潤估價對象1建筑物開發(fā)利潤取開發(fā)成本及管理費之和的20%。開發(fā)利潤（3373659072）×20%69287（元/）【糾錯】開發(fā)利潤無內涵，不同的利潤率計算基數不同。    【糾錯】投資利潤率20%取值無依據。 （6）建筑物重置全新價重置全新價開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤（3373659072218

24、2669287）÷（185%）4780（元/）（取整）（7）確定建筑物的成新率通過評估專業(yè)人員實地勘查，運用觀察法確定建筑物的成新率。經現場勘查打分，確定其成新率為095。（8）確定估價對象1建筑物重置成新價值建筑物重置成新單價重置全新價格×成新率vc×q其中：  v房屋現值（元/）；c房屋重置全新價格（元/）；q成新率。建筑物重置成新單價4780×095454l（元/） 6測算估價對象l、2、3房地產價格。6測算估價對象l、2、3房地產價格。估價對象2、3建筑物重置成新單價詳見下表：估價對象2、3價格測算表  &

25、#160;           表343估價對象項目土地單價（元/）房屋單價（元/）房地產單價（元/）面積（）房地產總價（萬元）l二層5104454l96453700585635692l2三層408345418624368754633180143四層35724087765936706345281134合計    11058766956069 （二）用收益法測算估價對象1、2、3的房地產價格1用收益法測算租約期內估價對象l房地產收益價格（1）測算年

26、凈收益年有效毛收入單位面積月租金×12×出租率年運營費用維修費管理費保險費稅金年凈收益年有效毛收入年運營費用 a年有效毛收入根據委托人提供的房屋租賃合同書記載，××裙樓一樓部分及二、三樓已設定長期租約，根據該大樓的首至三層的租金分布比例，拆分出估價對象1的租金見下表：月租金拆分表                      

27、60; 表344項目租金比例平均月租金（元/）面積（）月租金收入（萬元）首、二、三層商場39794704309935首層商場l6192588859236462二層商場065402536875463148424三層商場055340636706345125022合計   309908【糾錯1】39元月租金沒有交代租金內涵?！炯m錯2】出租率是100%欠妥，沒有考慮空置率及收租損失?！炯m錯3】沒有考慮押金或租賃保證金的利息收入。經過拆分，租約期內估價對象1（二樓）的月租金約為4025元/，可得年有效毛收入4025×12×100%483（元/）b年運營費

28、b年運營費管理費：估價對象所在地區(qū)出租房屋的管理費一般由租戶另外支付，不包含在租金內。維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司投保的費用，維修費及保險費取有效毛收入的2%?！炯m錯】保險費的計算基數取有效毛收入錯，應為房屋現值。稅金：指房產所有人向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅等。綜上所述，結合估價對象所在地區(qū)的客觀情況，稅金、維修費、保險費合計約為年有效毛收入的20%?！炯m錯】缺城鎮(zhèn)土地使用稅的計算。 c年凈收益估價對象年凈收益年有效毛收入年運營費用483×（120%）3864（元/） （2）測算資本化

29、率采用安全利率加風險調整值法確定資本化率。安全利率指無風險的資本投資收益率，取估價時點2006年10月18日中國人民銀行的一年期定期存款252%，扣除20%的利息稅后，安全利率約為2%?？紤]到估價對象實際情況，本次風險調整值取3%。資本化率安全利率風險調整值2%3%5%【糾錯】無風險調整值3%無取值依據，或說沒有計算過程。（3）測算估價對象1租金期內的收益價格根據房屋租賃合同書記載，租約期從2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前兩年不變，從第三年起，每年遞增3%。估價時點為2006年10月18日，直至2007年2月28日，兩年內租金不變，租金為4025元/。從2007年3月1日至2

30、013年2月28日，租金每年遞增3%，遞增年限為6年，可得：a月租金×收益面積×出租率×（1年運營費用）va÷y×11/（1y）n1a÷（yg）×1（1g）/（1y）n2÷（1y）n1v3864÷5%×1l/（15%）0393864÷（5%3%）×1（13%）/（15%）6÷（15%）0392273（元/）a為年凈收益，n1是凈收益平穩(wěn)年限，n2是凈收益遞增年限，g為凈收益遞增的比率?！炯m錯】折現率不應該混用報酬率5%。2用收益法測算租約期外估價對象1房地產收益價格

31、（1）測算年凈收益年有效毛收入單位面積月租金×12×出租率      年運營費用維修費管理費保險費稅金年凈收益年有效毛收入年運營費用a年有效毛收入根據估價人員調查了解，估價對象l周邊檔次相同、用途相近、結構相似、裝修檔次相近的二樓商場租金水平，確定估價對象1客觀月租金約為65元/，客觀出租率約為90%。年有效毛收入65×12×90%702（元/）錯處：應說明租金內涵。 b年運營費b年運營費管理費：估價對象所在地區(qū)出租房屋的管理費一般由租戶另外支付，不包含在租金內。維修費：指為保障房屋正常使用每年

32、需支付的修繕費，保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司投保的費用，維修費及保險費取有效毛收入的2%。稅金：指房產所有人向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅等。綜上所述，結合估價對象所在地區(qū)的客觀情況，稅金、維修費、保險費合計約為年有效毛收入的20%。c年凈收益估價對象年凈收益年有效毛收入年運營費用（2）測算資本化率采用安全利率加風險調整值法確定資本化率。安全利率指無風險的資本投資收益率，取估價時點2006年×月×日中國人民銀行的一年期定期存款252%，扣除20%的利息稅后，安全利率約為2%?？紤]到估價對象實際情況，本次風險調整值取4%。資本化率安全利率風險調整值2%4%6%（3）測算收益價格根據當事人提供的估價對象l所在宗地國有土地使用證顯示，商業(yè)用途使用年限為40年，從發(fā)證當日即2006年10月18日計起，土地使用權剩余使用年限約為3441年，其中租約期內為639年，約期外為2802