機電設(shè)備工作手冊

1、質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全體系文件 機電設(shè)備工作手冊機電設(shè)備工作手冊文 件 號：SSIPPM/WSB版 本 號：E生效時間：2014.2.1編制： 一體化文件編寫組 批準： 冷慧枝 目 錄序號 標題 頁碼一、總 則5二、職 責(zé)6三、程序文件7P-18設(shè)備管理程序7P-26 監(jiān)視、測量和試驗設(shè)備管理程序10四、工作規(guī)程12W/SB-01消防設(shè)備維修養(yǎng)護和運行管理規(guī)程12W/SB-02供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程18W/SB-03電梯保養(yǎng)和運行管理規(guī)程21W/SB-04給排水維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程23W/SB-05柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程26W/SB-06中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)

2、程28W/SB-07閉路監(jiān)視、巡更系統(tǒng)維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程30W/SB-08工具的使用管理規(guī)程32五、記錄表格35供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表36供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表37低壓變配電運行記錄表38配電設(shè)施巡檢記錄表39設(shè) 備 臺 帳40柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)計劃表41柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)記錄表42柴油發(fā)電機房日巡檢記錄43柴油發(fā)電機運行記錄表44給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表45給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表46水泵運行記錄表47水池（水箱）清洗及消毒記錄48特種作業(yè)人員一覽表49消防設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表50消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表51消防水泵半年保養(yǎng)記錄表52消防風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄表53消防栓設(shè)施檢查表54滅

3、火器檢查表55消防設(shè)備報警/故障記錄表56中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計劃表57中央空調(diào)運行記錄表58空調(diào)系統(tǒng)巡檢記錄表59空調(diào)冷卻塔每月檢查、保養(yǎng)記錄表60冷卻水塔控制箱半年檢查、保養(yǎng)記錄表61冷水機組控制箱半年檢查、保養(yǎng)記錄表62冷卻、冷凍水泵控制箱半年檢查、保養(yǎng)記錄表63低壓配電設(shè)備運行記錄表64電梯故障維修記錄表65監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)檢查計劃表66監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)檢查月記錄表67接地電阻/絕緣電阻測試記錄68借用工具申請表69工具損壞處理單71設(shè)備房外來人員進出登記表72測量、計量器具檢驗計劃表73測量、計量器具臺帳74交接班記錄75消防維保季度考評表76電

4、梯維保月考評表77中央空調(diào)保養(yǎng)月度考評表78工程竣工驗收單7972一、總 則一、本手冊所指機電設(shè)備的管理包含項目前期介入階段的機電設(shè)備跟蹤和接管之后的日常管理。二、本手冊適用于公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有類型機電設(shè)備的管理，包含各類物業(yè)附屬配套設(shè)備和在管市政配套機電設(shè)備。三、公司通過對各類物業(yè)配套和市政配套機電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有公共機電設(shè)備（設(shè)施）保證處于完好和正常使用狀態(tài)。四、公司通過規(guī)范的機電設(shè)備管理，滿足并提升顧客對各種公共設(shè)備服務(wù)的日常需求和居住體驗。二、職 責(zé)1、公司前期項目介入小組負責(zé)對新項目安裝的設(shè)備進行跟蹤、熟悉，并留存相關(guān)電子或文字記錄。2、項目管理部協(xié)助進行前期介入階段設(shè)

5、備管理，機電設(shè)備的接管驗收，并跟蹤驗收設(shè)備的缺陷整改工作。3、綜合管理部制定公司機電設(shè)備管理的各項規(guī)章制度，管理規(guī)范、技術(shù)標準并進行日常設(shè)備管理的日常檢查和監(jiān)督執(zhí)行。4、綜合管理部負責(zé)機電設(shè)備供方的選擇和評價；簽定日常機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同；審批權(quán)限范圍內(nèi)的機電設(shè)備維修改造工程。5、物業(yè)服務(wù)中心對機電設(shè)備管理進行技術(shù)支持并審批機電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。6、物業(yè)服務(wù)中心全面負責(zé)管理范圍內(nèi)機電設(shè)備的管理工作，包括新項目機電設(shè)備的接管、識別編號、制定設(shè)備臺帳、后續(xù)的日常巡查、提出維修改造、制定維修保養(yǎng)計劃等。7、物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)相關(guān)機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同約定，對相關(guān)供方的工作進行檢查、監(jiān)督和評定。8、綜合管

6、理部負責(zé)組織對各單位的機電設(shè)備管理情況進行定期督導(dǎo)。設(shè)備管理程序三、程序文件P-18設(shè)備管理程序1.0 目的通過對機電設(shè)備的管理，使所有設(shè)備在使用中處于完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2.0 適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的機電設(shè)備。3.0 職責(zé)a) 各部門負責(zé)所管設(shè)備檔案的管理工作。b) 物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)編制所轄區(qū)各類設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃。c) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行日檢、保養(yǎng)及運行操作，并做好記錄。d) 物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)月檢、季檢、年檢及全年大修計劃的制定。報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。4.0 程序要點4.1 設(shè)備接管的驗收a) 設(shè)備的接管與驗收,由主管領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)部門與建設(shè)

7、單位辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。b) 設(shè)備接管時按照出廠合格證明書及國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應(yīng)在驗收單中記錄實際情況并說明原因，并提出整改建議，限期由承建商負責(zé)整改。4.2 設(shè)備的標識，臺帳和資料管理a) 設(shè)備的分類及編號(詳見機電設(shè)備編碼規(guī)則)b) 所有設(shè)備實現(xiàn)單機單臺懸掛或張貼設(shè)備卡,標識該機的編號、型號、責(zé)任人等。c) 物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)建立設(shè)備臺帳,臺帳內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、使用時間、主要技術(shù)參數(shù)等。d) 設(shè)備臺帳和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由各使用管理部門保存。e) 重大設(shè)備如中央空調(diào)、消防監(jiān)控、發(fā)電機、電梯等設(shè)備的操作手

8、冊復(fù)印件由物業(yè)服務(wù)中心建檔保管。4.3 設(shè)備的操作運行管理a) 物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)制定各類設(shè)備的“設(shè)備操作手冊”和“運行管理規(guī)程”以及“設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程”。設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，確定責(zé)任人。機電管理員負責(zé)設(shè)備操作和運行管理，并做好相應(yīng)的記錄及運行狀態(tài)的標識。b) 各類機電設(shè)備房要求保持整潔、通風(fēng)、有防鼠措施（防鼠網(wǎng)、板和投藥）。配電房應(yīng)配備干粉滅火器兩只，應(yīng)急燈一個。外來人員需由機電管理員帶領(lǐng)方能進入設(shè)備房。4.4 設(shè)備的維修保養(yǎng)a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員根據(jù)設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)計劃對設(shè)備進行檢查、保養(yǎng)維修。檢修情況記錄于設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)記錄中。b) 機電設(shè)備應(yīng)定期進行保養(yǎng)，每年至

9、少一次全面的檢修。重大設(shè)備應(yīng)編制大、中修計劃，并報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。設(shè)備在檢修、大中修后，須由施工方與管理方檢查驗收合格后，由施工方填寫合格證粘貼于設(shè)備上，并保證在保修期內(nèi)正常使用，方可投入使用。c) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員每年一次對防雷接地系統(tǒng)進行接地電阻測試,接地電阻應(yīng)小于10（有特殊要求的自定），每年一次對供配電設(shè)備接地電阻和絕緣電阻進行測試接地電阻應(yīng)小于4。絕緣電阻應(yīng)不低于10兆歐，并將測試結(jié)果分別記錄于接地電阻/絕緣電阻測試記錄中。4.5 閑置設(shè)備的管理閑置設(shè)備和暫停使用的設(shè)備,由所屬部門設(shè)置標識進行管理。庫存設(shè)備重新啟用前由機電管理員進行檢查保養(yǎng)后，方可投入使用。4.6 設(shè)備

10、的報廢因設(shè)備老化或損壞無法修復(fù),致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時，由物業(yè)服務(wù)中心報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認，經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，方可報廢、清帳、處置。4.7 設(shè)備房的管理a) 設(shè)備房（井）禁止存放易燃易爆等危險品或有其它重大危險源。b) 對非工作人員進入各類機房（包括監(jiān)控中心和消防中心）的，嚴格在設(shè)備房外來人員登記表上填寫信息。c) 無人值守的設(shè)備房加鎖；設(shè)備房安全標識（含機房名稱、禁入和 安全警示）明顯，操作有危險的設(shè)備及其危險部件設(shè)置明顯安全警示標識，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動、帶電部位加防護罩，防護罩能起到防 護作用；供配電設(shè)備房在顯眼位置設(shè)立“嚴禁合閘”、“嚴禁拉閘”等移動警示標識；設(shè)備房內(nèi)禁止吸煙。5

11、.0 相關(guān)文件及記錄消防設(shè)備維修養(yǎng)護和運行管理規(guī)程W/SB-01供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-02電梯保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-03給排水維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-04柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-05中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-06接地電阻/絕緣電阻測試記錄R/SB-33設(shè)備房外來人員登記表R/SB-37監(jiān)視、測量和試驗設(shè)備管理程序P-26 監(jiān)視、測量和試驗設(shè)備管理程序1.0 目的確保所有監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備的能力滿足使用要求。2.0 適用范圍適用于對物業(yè)公司進行質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全監(jiān)視、測量、試驗的設(shè)備配置、使用、校準各個環(huán)節(jié)的控制。3.

12、0 職責(zé)a) 總經(jīng)理負責(zé)監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備的報廢、更新和采購審批。b) 綜合部負責(zé)對監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備的送檢、校準計劃的組織實施和制定管理措施。c) 各部門使用人員負責(zé)對監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備的使用和保管。4.0 工作程序4.1 監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備的采購各部門負責(zé)人應(yīng)根據(jù)工作的需要，填寫請示報告，列出設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、最大量程、精度等級、數(shù)量、該產(chǎn)品的代號、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱等資料，綜合部負責(zé)審核后，報請公司總經(jīng)理批準后按規(guī)定執(zhí)行采購。4.2 監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備驗證a) 在監(jiān)視、測量、設(shè)備采購回來后，應(yīng)按公司有關(guān)規(guī)定辦理驗收交接手續(xù)，綜合部應(yīng)根據(jù)有關(guān)技術(shù)標準判斷自校或是

13、將其進行送檢校準，確認受檢標簽，組織辦理入庫驗證。b) 監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備在使用過程中，根據(jù)其有效使用期的規(guī)定，由各使用部門送綜合部集中，由綜合部填寫測量計量器具檢驗計劃表，并負責(zé)組織按時送計量部門校驗。c) 一旦發(fā)現(xiàn)計量器具失準時，各部門使用人員應(yīng)對其涉及的數(shù)據(jù)記錄進行評審，及時追回重檢，做好記錄。d) 對無須送檢的監(jiān)視、測量設(shè)備，如卷尺、電壓表、電流表、壓力表等，物業(yè)服務(wù)中心組織機電人員對其進行自檢，發(fā)現(xiàn)變形、損壞、失準應(yīng)停用更換。e) 對封存的監(jiān)測、測量、試驗設(shè)備必須經(jīng)檢定合格后方可投入使用。4.3 監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備的建賬a) 綜合部負責(zé)建立測量計量器具臺賬，記錄監(jiān)視、測量、試驗設(shè)

14、備原始資料和在使用過程中受檢狀況。b) 自檢的測量儀器由各部門建立測量計量器具臺賬，記錄監(jiān)測、測量、試驗設(shè)備原始資料和在使用過程中受檢狀況。4.4 測量、計量器具的標識監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備在送計量主管部門校驗后，在其背牌上必須貼署校驗合格標簽。并對其逐一進行編號標示。4.5 測量、計量器具的報廢監(jiān)視、測量、試驗設(shè)備經(jīng)送檢確定為不合格品時，由綜合部作出書面評估報告，報公司總經(jīng)理批準，執(zhí)行報廢。設(shè)備管理程序P-18測量計量器具檢驗計劃表R/ZH-40測量計量器具臺賬R/ZH-414.0 相關(guān)文件及記錄 消防設(shè)備維修養(yǎng)護和運行管理規(guī)程四、工作規(guī)程W/SB-01消防設(shè)備維修養(yǎng)護和運行管理規(guī)程1.0 目

15、的： 確保消防設(shè)備性能完好，保證安全運行。2.0 適用范圍： 適用于科技園物業(yè)公司所轄物業(yè)內(nèi)消防設(shè)備的維修保養(yǎng)及運行管理。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機電人員負責(zé)消防設(shè)備、設(shè)施、器材的登記，建立消防設(shè)施檔案。根據(jù)檢查維修保養(yǎng)計劃及運行管理要求進行設(shè)施的日常維護管理。b) 安全管理部負責(zé)安全員的組織及培訓(xùn)，大廈值班安全員負責(zé)消防設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄的協(xié)助。c) 物業(yè)服務(wù)中心主任助理負責(zé)根據(jù)廣東省深圳市重點單位消防檔案要求對本區(qū)消防設(shè)施維護管理工作進行監(jiān)督、檢查，每月將相關(guān)資料收集交公司綜合部存檔。d) 物業(yè)服務(wù)中心主任負責(zé)組織消防設(shè)備的定期檢查監(jiān)督及中、大修項目的申請、匯報。4.0 工作程序

16、4.1 消防設(shè)備維修保養(yǎng)工作a) 機電人員負責(zé)消防設(shè)備的日常檢查維修保養(yǎng)工作，同時參照廣東省深圳市重點單位消防檔案要求在每年12月制定下一年度消防設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表，并按計劃的要求進行維修保養(yǎng)，將維修保養(yǎng)情況記錄于消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表。b) 消防設(shè)備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的故障，物業(yè)服務(wù)中心主任應(yīng)將故障原因及解決方法上報主管領(lǐng)導(dǎo)。凡是夜間發(fā)生的不影響用戶生活和工作且不會產(chǎn)生嚴重后果的消防設(shè)備故障，可在次日白天進行維修。4.2 消防設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容：以廣東省深圳市重點單位消防檔案要求為依據(jù),并注意如下的檢查維護內(nèi)容.4.2.1 火災(zāi)報警系統(tǒng)4.2.1.1月檢查保養(yǎng)內(nèi)容：

17、a) 按消防設(shè)備操作辦法，對設(shè)備進行系統(tǒng)自檢；b) 公共場所煙感器、溫感安裝傾斜度小于45°，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好；c) 隨機抽取不低于5%的煙感器，一般采取噴煙查驗報警的方法，檢查煙感。d) 手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；e) 任選兩個手動報警按鈕，進行模擬報警，測試報警功能是否正常；f) 清潔火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動控制柜等。4.2.1.2 年檢查保養(yǎng)：按消防設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表執(zhí)行。4.2.2 消防、噴淋泵檢查保養(yǎng)內(nèi)容4.2.2.1 泵體a) 檢查、加注潤滑油；b) 泵體無滲水、溢水，盤根良好；c) 泵軸轉(zhuǎn)動靈活，無卡死現(xiàn)象；d) 外觀整潔，標志清楚

18、，銘牌字跡清晰。4.2.2.2 閥門、管道及附件a) 閥門開閉靈活、無卡阻，關(guān)閉嚴密，無漏水；b) 閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；c) 單向閥動作靈活，無漏水；d) 壓力表指示準確，表閥及接頭不滲水。4.2.2.3 電機a) 外觀整潔，銘牌清晰，各部件堅固牢靠，聯(lián)軸器有保護罩；b) 電源線穿管無外露現(xiàn)象，電機溫升正常，接地良好。4.2.2.4 每半年管理機電人員負責(zé)對上述項目進行一次保養(yǎng)檢修，并作好記錄。4.2.3 風(fēng)機 4.2.3.1 保養(yǎng)內(nèi)容：a) 斷開主電源，掛上標識牌，檢查電機接地是否良好；b) 堅固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器；c) 檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點；d)

19、調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否良好；e) 清潔電機及風(fēng)濾器和機殼內(nèi)部；f) 向轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性；g) 連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時驗證風(fēng)機運轉(zhuǎn)正常。4.2.3.2 物業(yè)服務(wù)中心機電人員負責(zé)每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修，并作好記錄。4.2.4 疏散出口指示燈的保養(yǎng)4.2.4.1 月保養(yǎng)內(nèi)容a) 檢查出口指示燈有無損傷現(xiàn)象；b) 出口指示燈供電是否正常；c) 檢查出口指示燈安裝是否牢固；4.2.4.2 物業(yè)服務(wù)中心機電人員負責(zé)上述項目的保養(yǎng)并做好記錄。4.2.5 滅火器使用及保養(yǎng)4.2.5.1 滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點，不得在烈日下爆曬或靠近熱源處存放。4.2

20、.5.2 滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為-1045。4.2.5.3 滅火器設(shè)置地點應(yīng)明顯，便于取用，并且不影響安全疏散。4.2.5.4 安全員負責(zé)按計劃對滅火器進行月檢查，檢查內(nèi)容為：a) 噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）；b) 壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）；c) 零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）；d) 可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應(yīng)送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗）；e) 鉛封是否完好（一經(jīng)開放，必須按規(guī)定再行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。4.2.5.5 滅火器由消防部門進行灌裝。4.2.6 消火栓的保養(yǎng)4.2.6.1 每

21、月逐個檢查栓門關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞4.2.6.2 每月逐個打開消火栓檢查一次：a) 檢查水帶有無破損，如有應(yīng)立即修補或替換；檢查有無發(fā)黑、發(fā)霉，b) 如有，應(yīng)取出刷凈、晾干；c) 檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否牢固、有無缺損；d) 檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊；e) 將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。f) 隨機抽取消火栓總數(shù)的5%測試，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示，檢查箱內(nèi)元件是否良好、有無脫落，栓內(nèi)水龍頭有無滲漏。4.2.7 氣體滅火系統(tǒng)的維護保養(yǎng)(完全適用于CO2系統(tǒng)，EBM系統(tǒng)可參照執(zhí)行)4.2.7.1對防護分區(qū)環(huán)境的維護保養(yǎng)：a

22、) 檢查保護區(qū)必要的出入通道應(yīng)通暢無阻；各種報警信號和安全標志應(yīng)清潔、齊全并醒目易見；采光照明和事故照明應(yīng)完好。b) 檢查煙感、溫感探測器外表面應(yīng)清潔、無灰塵和環(huán)境污染(例如輕質(zhì)粉塵、漆等)，以保證其靈敏度；檢查噴嘴孔口應(yīng)無堵塞。4.2.7.2對滅火劑貯存容器的維護保養(yǎng)：每年對滅火劑貯存容器進行稱重或檢查貯存壓力，若低于允許值極限位置以下，必須予以重新灌裝或替換。4.2.7.3對滅火控制盤的維護保養(yǎng)：a) 電源、指示燈的可靠程度檢查；b) 滅火控制盤的啟動試驗的工作情況是否正常。4.2.7.4對系統(tǒng)的維護保養(yǎng)：a) 檢查電磁閥與控制閥的連接導(dǎo)線是否完好，端子有否松動或脫落。b) 從啟動鋼瓶上卸

23、下電磁閥，檢查其動作是否靈活。c) 卸下報警及控制系統(tǒng)與執(zhí)行機構(gòu)的連接裝置，用模擬試驗方法，檢查自動控制、報警及延時功能的靈敏度和動作可靠性。d) 檢查貯存容器開啟機構(gòu)靈活可靠性。e) 檢查滅火劑貯存容器閥和啟動容器閥的安全裝置和管路安全閥放氣口。f) 檢查所有鋼瓶外表有無腐蝕和鍍層脫落現(xiàn)象。g) 對系統(tǒng)中所有軟管進行外觀檢查，若發(fā)現(xiàn)有任何缺陷，更換或?qū)浌苓M行耐壓試驗。h) 將止回閥從系統(tǒng)上卸下，檢查其密封情況和開啟動作靈活程度。i) 用氣動和手動方式，檢查所有選擇閥的開啟動作是否靈活可靠。4.3 運行管理的要求4.3.1 值班安全員a) 負責(zé)中控室消防設(shè)備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示

24、火警信號后，應(yīng)立即報告物業(yè)服務(wù)中心派人進行檢查。確認火情后，啟動相應(yīng)消防設(shè)備。b) 當中控室消防設(shè)備發(fā)生故障時，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)中心機電人員進行維修。按規(guī)定做好交接班記錄。c) 負責(zé)中控室設(shè)備的清潔衛(wèi)生，做到每周打掃機房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。d) 每班值班的護園隊員負責(zé)檢查一次設(shè)備狀態(tài)是否正常，如有異常，立即判斷原因及時通報有關(guān)機電維修人員。4.3.2 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員a) 按消防設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表要求，定時對消防設(shè)備進行維修保養(yǎng)，并做好記錄。b) 負責(zé)消防設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，編制零星維修配件、材料采購計劃。4.3.3 大廈消防中

25、控室實行機電人員24小時值班制，異常情況在值班記錄做登記述明。4.3.4 出現(xiàn)報警信號時，當值人員應(yīng)立即核實。屬誤報，應(yīng)消除報警信號；屬火災(zāi)報警，應(yīng)迅速報告物業(yè)服務(wù)中心主任，采取措施組織滅火。4.4 每年至少二次消防演習(xí)。演習(xí)由安全管理部組織，物業(yè)服務(wù)中心機電人員配合進行。安全管理部根據(jù)廣東省深圳市重點單位消防檔案要求維護公司消防隊伍的建設(shè)和管理。4.5 消防設(shè)備器材管理a) 物業(yè)服務(wù)中心機電人員負責(zé)每周對消防泵房、消防設(shè)施器材進行一次檢查。b) 檢查內(nèi)容包括：消防泵、噴淋泵控制柜儀表指示是否正常；控制開關(guān)狀態(tài)設(shè)置是否正確；消防栓、消防栓報警盒、消防管道、閘閥是否完好；滅火器是否有效；煙感、溫

26、感探頭有無損壞；檢查消防泵、噴淋泵的運行狀態(tài)是否正常（每次試運行三分鐘），檢查水壓是否正常（大廈水壓8±0.5公斤/平方厘米，58區(qū)4.5±0.5公斤/平方厘米，市政直接供水的消防柱、噴淋系統(tǒng)水壓為水箱至壓力表垂高度的水柱靜壓），水壓指示不正常時，應(yīng)對系統(tǒng)和壓力表進行檢查，如是壓力表指示不正確，應(yīng)對其進行檢驗核實后，更換檢查合格的壓力表。c) 檢查方法：消防泵、噴淋泵控制儀表指示是否正常，控制開關(guān)狀態(tài)設(shè)置是否正確；消防栓、消防栓報警盒是否完好；消防管道、閘閥是否完好；滅火器是否有效；煙感每月檢查一次，抽檢5%，檢查時將打火機點燃放在距探頭1公分位置處。煙感檢查方法：檢查時用

27、1米左右的塑料管做輔助工具，將塑料管對準煙感探頭，然后點燃香煙，用人工連續(xù)噴吐煙霧。5.0 相關(guān)文件和記錄廣東省深圳市重點單位消防檔案相關(guān)記錄交接班記錄R/BA-14消防設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表R/SB-15消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表R/SB-16消防水泵半年保養(yǎng)記錄表R/SB-17消防風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄表R/SB-18消防栓設(shè)施檢查表R/SB-19滅火器檢查表R/SB-20消防設(shè)備報警故障記錄表R/SB-21消防設(shè)備維保季度考評表R/SB-37供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-02供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程1.0 目的 及時處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全運行。2.0 適用范圍 適

28、用于公司管理的低壓配電設(shè)備及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)及運行工作。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)機電設(shè)備的維修保養(yǎng)，負責(zé)供配電設(shè)備運行中的操作、 巡查、維修、保養(yǎng)。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任負責(zé)對維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督檢查及中、大修計劃的申報。4.0 工作程序4.1 供配電維修保養(yǎng)工作程序a) 低壓配電設(shè)備由物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)維修保養(yǎng)b) 高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器的維修保養(yǎng)、試驗、接地電阻的測試由供電局組織或授權(quán)實施。高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器的外部清潔及一般性的養(yǎng)護由物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)。c) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員每年12月制定下年度供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表，并根據(jù)設(shè)備狀態(tài)制定中修、大修計

29、劃。d) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員按供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表內(nèi)容要求進行維修保養(yǎng)， 做好供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄，對于零部件更換及大修項目記錄于設(shè)備臺帳。e) 供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重大故障，應(yīng)將故障原因、處理方案報公司處理。f) 凡是夜間發(fā)生的、不影響住戶生活、工作，不會產(chǎn)生嚴重后果的供配電故障，可以在第二天白天進行維修。4.2 運行管理工作4.2.1 由于供配電設(shè)施已移交市供電局，各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)明確供電局委托的服務(wù)范圍和內(nèi)容，繼續(xù)履行應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。4.2.2 機電管理員對高低壓配電設(shè)備的巡查每天至少一次，并將檢查結(jié)果記錄在配電設(shè)施巡檢記錄表中。4.2.

30、3 每日至少一次對供配電設(shè)備進行巡視，并將設(shè)備運行數(shù)據(jù)記錄于低壓配電運行記錄表中（大廈記錄于低壓變配電運行記錄表）。4.2.4 供配電設(shè)備發(fā)生異常應(yīng)及時報告物業(yè)服務(wù)中心主任助理，并在其協(xié)助下進行處理。4.2.5 系統(tǒng)停電時，自動或根據(jù)需要手動起動柴油發(fā)電機供電，并對機組的運行狀態(tài)進行監(jiān)控，做好運行記錄。4.2.6 按供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表要求進行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于供 配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。4.2.7 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制；外委修理的聯(lián)系工作。4.2.8 編制供配電設(shè)備臺帳、設(shè)備卡。4.2.9 配電室管理a) 非工作人員進出配電

31、室，必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心同意，并由機電管理員陪同，方可入內(nèi)。保持良好通風(fēng)及照明，門窗齊全、完好。b) 配電室內(nèi)禁止吸煙，消防設(shè)施齊全，有防止小動物進入的措施。c) 保持配電室清潔衛(wèi)生，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、無水漬、油漬。d) 不得擅自更改配電室機電設(shè)備線路及器材，若要更改須經(jīng)市供電局同意后，方可更改。4.2.10 操作安全注意事項a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員應(yīng)嚴格遵守國家勞動部制定的電業(yè)安全工作規(guī)程進行操作，保證供配電設(shè)備正常運行。b) 配電柜進行檢修時，應(yīng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準后，方可進行檢修。c) 全部停電或部分停電作業(yè)時，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“禁止合閘，有人工作?！钡臉俗R牌

32、。d) 嚴禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明作業(yè)空間，并穿戴絕緣手套、絕緣鞋，確認安全后方可進行工作。e) 自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。f) 電流互感器二次側(cè)不得開路，電壓互感器二次側(cè)不得短路。g) 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。4.2.11 停電工作注意事項a) 各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)留意報紙上的停電通知，并及時向住/用戶通報。b) 因設(shè)備、線路檢修等原因停電，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心按照信息公告管理規(guī)程，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任同意后，由物業(yè)服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。向客戶發(fā)出停水停電通知。c) 如突發(fā)停電事故，應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)

33、部門處理，并在恢復(fù)供電后向住用戶作出解釋。5.0 相關(guān)文件及記錄信息公告管理規(guī)程W/KF-012供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表R/SB-01供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-02低壓變配電運行記錄表大廈R/SB-03配電設(shè)施巡檢記錄表R/SB-04設(shè)備臺帳R/SB-05低壓配電運行記錄表R/SB-29電梯保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-03電梯保養(yǎng)和運行管理規(guī)程1.0 目的 確保電梯安全運行2.0 適用范圍 公司所管轄物業(yè)內(nèi)在用客、貨梯的運行、保養(yǎng)管理3.0 職責(zé)a) 電梯值班操作人員負責(zé)貨運電梯的操作。b) 電梯維保單位負責(zé)電梯日常維修和保養(yǎng)。c) 機電管理員負責(zé)監(jiān)督維保單位對電梯進行維修、保養(yǎng)。4.

34、0 工作程序4.1 電梯使用管理規(guī)定a) 客梯日常使用由使用者自行操作，無須設(shè)司機。b) 貨梯的使用由電梯值班人員負責(zé)操作，所載貨物必須符合電梯安全運行的規(guī)定。c) 電梯操作員必須嚴格遵守電梯操作的有關(guān)規(guī)定。d) 電梯操作員每天接班后負責(zé)電梯廳門、門套、轎門、轎廂內(nèi)壁和地面、地坎處的清潔衛(wèi)生，并負責(zé)填寫交接班記錄。e) 電梯發(fā)生故障或停梯保養(yǎng)時，應(yīng)在基站設(shè)置“電梯檢修，停止使用”標識牌。4.2 異常情況處理a) 電梯運行中突然發(fā)生停駛或失控時，應(yīng)立即按急停、警鈴按鈕，及時通知維修人員，設(shè)法安全撤離轎廂。b) 發(fā)生火災(zāi)或地震時，電梯操作員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，盡快將乘客送到安全層站，關(guān)閉轎門、廳門，切斷電

35、源停止使用，使用干粉、二氧化碳等滅火器撲救。c) 發(fā)生人身或設(shè)備事故時，應(yīng)立即停梯并切斷電源，報告有關(guān)部門，協(xié)助搶救受傷人員，保持好現(xiàn)場。d) 電梯運行中因供電中斷、電梯故障等原因而突然停駛，將乘客困在轎廂內(nèi)時，電梯操作員或電梯維修人員應(yīng)根據(jù)水電氣、電梯突發(fā)事件處理規(guī)程立即采取措施，及時解救被困乘客。4.3 電梯保養(yǎng)a) 公司統(tǒng)一委托有資質(zhì)的專業(yè)公司實施，根據(jù)委托合同，物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)監(jiān)督檢查，每月將監(jiān)督結(jié)果報綜合部做為支付服務(wù)費的依據(jù)。b) 專業(yè)公司按深圳市電梯維保規(guī)定進行電梯維修和養(yǎng)護工作，將工作情況記錄于電梯故障維修記錄表中。c) 每月對電梯維保單位進行績效考評，填寫電梯維保月

36、考評表。5.0 相關(guān)文件及記錄電梯故障維修記錄表R/SB-30交接班記錄R/BA-14電梯維保月考評表R/BA-38給排水維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-04給排水維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程1.0 目的 及時處理給排水設(shè)備故障，確保設(shè)備正常工作狀態(tài)。保證二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準。2.0 適用范圍 公司所管轄物業(yè)內(nèi)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)及二次供水系統(tǒng)的管理。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)給排水設(shè)備的操作、檢查及維修保養(yǎng)工作。負責(zé)制訂水箱清洗、消毒計劃。負責(zé)水池的清洗、消毒的監(jiān)督。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任助理負責(zé)計劃的審批、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4.0 工作程序4.1 給排水設(shè)備

37、檢查、維修、保養(yǎng)工作a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng),重大維修上報給綜合部。b) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員每年12月制定下年度的給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表并按運行情況制訂中修、大修計劃。c) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員按給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表要求進行檢查、保養(yǎng)、維修，并將維修保養(yǎng)情況記錄于給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表。d) 給排水設(shè)備故障維修一般不超過四小時，若在一天內(nèi)無法解決，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。e) 需大面積停水進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)及時報主任及主管領(lǐng)導(dǎo)，填寫停 通知單。應(yīng)提前24小時通知用戶。如屬突發(fā)停水事故，隨時做好受影響用戶的解

38、釋工作。f) 如因市政供水原因停水，應(yīng)立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并向用戶作出解釋。g) 排污井、雨水井等根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表做好日常的維護，如因堵塞造成下水不暢、溢水等，物業(yè)服務(wù)中心機電管理員應(yīng)及時處理。4.2 給水設(shè)備設(shè)施管理工作4.2.1 水泵房管理a) 非工作人員進入水泵房須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準后，由機電管理員陪同，方可進入。b) 水泵房內(nèi)機電設(shè)備由物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)操作，其他人員不得擅自操作。c) 控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)打在“自動”設(shè)置。d) 禁止吸煙，確保消防設(shè)施完好。e) 保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。f) 機電管理員負責(zé)水泵運行記錄表的填寫。g

39、) 供水泵出現(xiàn)故障時，物業(yè)服務(wù)中心機電管理員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后通知物業(yè)服務(wù)中心主任。4.2.2 二次供水設(shè)施的管理4.2.2.1 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)水池二次供水管網(wǎng)及設(shè)施的日常管理。4.2.2.2 新建、擴建、改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計和竣工驗收。4.2.2.3 每年年底制訂下一年度的水池清洗、消毒計劃，每年清洗、消毒不少于一次。4.2.2.4 二次供水清洗、消毒人員須持有“健康證”、“防疫知識合格證”并經(jīng)衛(wèi)生防疫部門認可。4.2.2.5物業(yè)服務(wù)中心在水池清洗24小時前發(fā)出停水通知。4.2.2.6為確保用戶的正常供水、放水工作必須根據(jù)具體情況提前進行并

40、做好記錄。4.2.2.7工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、口罩等。4.2.2.8安全須知a) 電源：水池內(nèi)照明須用安全電壓作工作照明，水泵須裝漏電保護開關(guān)b) 清洗水池過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩，如有不適，應(yīng)立即中止工作，離開水池。c) 缺氧：水池如長期封閉無通氣孔，應(yīng)在清洗前通風(fēng)4小時以上，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧，否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。4.2.2.9清洗：清洗水池時，應(yīng)先從水池頂部、四周墻壁、水池底部依次反復(fù)刷洗，完后用清水整體沖洗一至二遍，排出污水。4.2.2.10消毒：用1：100的滅菌凈水溶液進行消毒

41、，并將水池蓋好，封閉半小時后排出消毒水，再給水池內(nèi)注入適量清水，反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水。4.2.2.11注水：清洗工作徹底結(jié)束后，可向水池內(nèi)注水，至指定的水位。4.2.2.12取樣送檢：水樣抽取及送檢工作由物業(yè)服務(wù)中心機電人員負責(zé)。水樣抽取地點應(yīng)從底部水池和頂層水管各抽樣一支。取樣容器需使用檢驗機構(gòu)提供的器具。取樣當天即送至衛(wèi)生防疫站受檢，衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單由物業(yè)服務(wù)中心存檔。5.0 相關(guān)文件及記錄給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表R/SB-10給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-11水泵運行記錄表R/SB-12水池（水箱）清洗及消毒記錄R/SB-13柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-0

42、5柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程1.0 目的 確保柴油發(fā)電機處于良好工作狀態(tài)，以備應(yīng)急之需。2.0 適用范圍 適用于公司所管柴油發(fā)電機的運行管理。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)柴油發(fā)電機組的操作、維修、保養(yǎng)及試運行。b) 物業(yè)服務(wù)中心機電主管負責(zé)柴油發(fā)電機組的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。4.0 工作內(nèi)容4.1 柴油發(fā)電機的運行管理工作a) 入機房，須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準后，由物業(yè)服務(wù)中心機電管理員陪同，方可進入。b) 保持良好的通風(fēng)、照明，嚴禁吸煙，確保消防設(shè)施完好。c) 操作由物業(yè)服務(wù)中心機電管理員負責(zé)。一般情況下，使發(fā)電機處于自動狀態(tài)。發(fā)電機房必須貯備一定容量的備用燃油

43、。d) 每月試運行兩次，每次20分鐘，在運行過程中，應(yīng)隨時對發(fā)電機的運行狀態(tài)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將結(jié)果填寫在柴油發(fā)電機運行記錄中。e) 當市電停電時，機電管理員應(yīng)立即趕到發(fā)電機房，若發(fā)電機處于自動控制狀態(tài)，發(fā)電機會自行啟動，若不能起動，按柴油發(fā)電機操作手冊對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、啟動系統(tǒng)進行檢查，經(jīng)檢查無故障后迅速以手動方式啟動柴油發(fā)電機組。f) 發(fā)機房的清潔衛(wèi)生，每周清潔一次，保證無積塵、油漬。4.2 柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作a) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員每年年底負責(zé)制定下一年度柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)計劃表，并根據(jù)運行情況制定中修、大修計劃。b) 物業(yè)服務(wù)中心機電管理員按柴油發(fā)電

44、機檢查保養(yǎng)計劃要求，定期對柴油發(fā)電機組進行保養(yǎng)，并記錄于柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)記錄表。c) 故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。d) 對于重要部件更換及大修情況，應(yīng)在設(shè)備臺帳做記錄。5.0 相關(guān)文件及記錄 設(shè)備臺帳R/SB-05柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)計劃表R/SB-06柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-07柴油發(fā)電機房日巡檢記錄R/SB-08柴油發(fā)電機運行記錄表R/SB-09中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-06中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程1.0 目的及時處理空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）故障，確保中央空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)性能處于良

45、好狀態(tài)，保證正常供冷。2.0 適用范圍 大廈內(nèi)中央空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)和運行工作。3.0 職責(zé)a) 機電管理員負責(zé)空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）的操作、監(jiān)控記錄、異常報告、維修保養(yǎng)等綜合管理。并協(xié)助設(shè)備外委修理的聯(lián)系工作。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督，并對設(shè)備外委修理內(nèi)容審核、報批。4.0 工作程序4.1 維修保養(yǎng)工作a) 機電人員應(yīng)嚴格遵守設(shè)備安全操作規(guī)范，按照中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計劃表，對空調(diào)設(shè)備進行一般維修保養(yǎng)。對于外委的重大維修保養(yǎng)，需到現(xiàn)場協(xié)助并做見證。b) 若須停機維修，且造成影響時，應(yīng)提前報中心主任，通知用戶，做好解釋。c) 機電人員負責(zé)按實際運行情況制訂中央空調(diào)設(shè)備檢

46、查、保養(yǎng)計劃表。重要單體設(shè)備的維修保養(yǎng)情況應(yīng)在設(shè)備臺帳中登記。d) 機電人員按上述計劃進行檢查維修保養(yǎng)并填寫相應(yīng)表格。e) 故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部分故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、要求解決的時間書面上報物業(yè)服務(wù)中心。f) 項目按月對維修保養(yǎng)供方進行考核，填寫中央空調(diào)保養(yǎng)月度考評表。4.2 運行管理a) 運行時間：空調(diào)系統(tǒng)為全年工作日運行，規(guī)定供冷時間為每天8小時，超時另外計費，每日運行時間為8:0017:00，特殊情況按有關(guān)客戶的書面通知確定空調(diào)運行時間。注意根據(jù)實際氣象條件，適時調(diào)整機組，以達到節(jié)能目的。b) 操縱規(guī)定：空調(diào)機房內(nèi)設(shè)備（設(shè)施）的操作、監(jiān)控記錄、日

47、常巡檢由機電管理員負責(zé)。運行中的設(shè)備須掛牌標示。c) 運行檢查：值班機電管理員依據(jù)中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計劃表規(guī)定，按時按要求對運行中的設(shè)備進行檢查填寫空調(diào)系統(tǒng)巡檢記錄表，并在中央空調(diào)運行記錄表上記錄相關(guān)的運行數(shù)據(jù)。d) 機房管理：每周打掃一次空調(diào)機房，每月清潔一次機組，保持機房干凈整潔。非工作人員進入空調(diào)機房須經(jīng)批準后由機電人員陪同方可進入。注意保持機房內(nèi)部照明通風(fēng)良好，消防設(shè)施完好。e) 運行數(shù)據(jù)資料歸檔： 機電管理員每月底將空調(diào)設(shè)備的運行數(shù)據(jù)（包括技術(shù)資料、維修保養(yǎng)資料）收集、整理保管歸檔，并對下月維修保養(yǎng)需要的配件、材料編制采購計劃或外委修理的聯(lián)系工作。f) 停機情況：因維修、保養(yǎng)等原

48、因停機，機電管理員經(jīng)請示物業(yè)服務(wù)中心主任批準后，提前一天通知有關(guān)用戶。因突發(fā)事故停機，應(yīng)在緊急處理的同時通知用戶，做好必要的解釋。4.0 相關(guān)文件和記錄中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計劃表R/SB-22中央空調(diào)運行記錄表R/SB-23空調(diào)系統(tǒng)巡檢記錄表R/SB-24中央空調(diào)保養(yǎng)月度考評表R/SB-39閉路監(jiān)視、巡更系統(tǒng)維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程W/SB-07閉路監(jiān)視、巡更系統(tǒng)維修保養(yǎng)和運行管理規(guī)程1.0 目的 確保閉路監(jiān)視系統(tǒng)正常工作，能及時發(fā)現(xiàn)異常情況，滿足安防工作的需要。2.0 適用范圍 公司所轄設(shè)有閉路監(jiān)視系統(tǒng)的物業(yè)。3.0 職責(zé)a) 巡邏員負責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時通知機電

49、人員。b) 機電人員負責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)工作。c) 物業(yè)服務(wù)中心主任負責(zé)對上述工作進行檢查、監(jiān)督。4.0 工作程序：4.1 閉路監(jiān)視設(shè)備的操作程序a) 當班巡邏員負責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的操作，包括設(shè)備外觀的清潔、錄像帶的更換、日常檢查及異常情況的報告，協(xié)助機電人員處理異常情況，并做好相關(guān)記錄。b) 錄像機、顯示器、畫面分割器、視頻切換器等電器應(yīng)嚴格按照該設(shè)備的操作說明書進行操作。4.2 閉路監(jiān)視設(shè)備的運行管理程序a) 機電人員負責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集整理和保管；編制有關(guān)的設(shè)備臺帳、設(shè)備卡；編制零星設(shè)備配件、材料的采購計劃及外委修理工作的聯(lián)系協(xié)調(diào)；根據(jù)設(shè)備運

50、行的具體情況制定維修保養(yǎng)計劃；按計劃完成設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；及時處理異常情況；作好監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)記錄表記錄。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任負責(zé)對上述工作進行檢查、監(jiān)督，并定期審核有關(guān)記錄表格。c) 閉路監(jiān)視系統(tǒng)的攝像頭、線路等部件，未經(jīng)設(shè)備責(zé)任人同意并報物業(yè)服務(wù)中心主任同意，任何人不得擅自更改。d) 閉路監(jiān)視系統(tǒng)的錄像時間可根據(jù)物業(yè)的實際情況確定。大廈要求對所有監(jiān)視點實行24小時全天候錄像，其余物業(yè)在平時應(yīng)使錄像機處于自動待機狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況，隨時可啟動錄像功能對相關(guān)區(qū)域進行錄像。e) 采用錄像帶錄像時應(yīng)及時更換錄像帶，錄像帶至少保存一個星期；采用硬盤錄像時，硬盤上的資料也

51、應(yīng)至少保存一周。4.3 閉路監(jiān)視設(shè)備的維護保養(yǎng)程序4.3.1 機電人員制定監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)檢查保養(yǎng)計劃表，定期對閉路監(jiān)控設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，并作好監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)記錄表記錄。4.3.2 閉路監(jiān)視設(shè)備的維護保養(yǎng)內(nèi)容：a) 調(diào)節(jié)并檢查監(jiān)視器、錄像機、分割器、視頻轉(zhuǎn)換器等電器設(shè)備上的各旋（按）鈕功能；b) 檢查攝像頭。調(diào)整鏡頭并校焦，擦洗鏡片。檢查室外攝像頭的防雨、防塵罩密封情況。設(shè)有云臺的攝像頭檢查其功能； c) 檢查監(jiān)控系統(tǒng)的所有連線與接觸情況； d) 檢查視頻線有無松動；e) 檢查電源情況，測試電壓是否穩(wěn)定正常；f) 檢測機柜的溫度情況。注意通風(fēng)狀況，有

52、強送排風(fēng)機的要清理降溫風(fēng)扇； g) 進行系統(tǒng)的清潔與防腐，鐵件部份的防銹處理。 5.0 相關(guān)文件及記錄 監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)檢查保養(yǎng)計劃表 R/SB-31監(jiān)控、對講、道閘、公共照明系統(tǒng)檢查保養(yǎng)記錄表 R/SB-32 工具的使用管理規(guī)程W/SB-08工具的使用管理規(guī)程1.0 目的 規(guī)范工具管理工作，確保工具的合理使用。防止因管理和使用不當造成工具損壞和人身傷害。2.0 適用范圍 適用于公司工具的使用、保管過程。3.0 職責(zé)a) 倉管員負責(zé)庫房工具的保管、發(fā)放b) 使用人負責(zé)工具的使用保管4.0 工作程序4.1 員工配發(fā)工具的領(lǐng)用a) 領(lǐng)用配發(fā)工具后，向倉管員辦理工具卡。b) 員工工作崗

53、位調(diào)動，在工作性質(zhì)不變情況下，使用人將工具帶至新崗位，如離職，改變工種應(yīng)將原有工具退還倉庫，倉管員根據(jù)工具卡進行清點，注銷手續(xù)，如有丟失，按公司規(guī)定折舊后價格100%賠償。c) 員工使用工具未到折舊年限正常損壞的，使用人申請?zhí)顚懝ぞ邠p壞處理單，部門負責(zé)人同意，行政人事部核準后，使用人到倉庫以舊換新，如使用工具不當造成人為損壞的，經(jīng)部門負責(zé)人出具意見，行政人事部核實后按公司規(guī)定折舊后的價格100%賠償。4.2電動工具的安全管理必須按照工具使用說明書的要求及實際使用條件確定a工具的允許使用范圍、正確使用方法；b工具的存放和保養(yǎng)方法；工具使用前應(yīng)著重檢查的項目和部位，以及使用中可能出現(xiàn)的危險和相應(yīng)的防護措施；c操作者注意事項