萬科規(guī)劃方案設計任務書(模板)

1、XX房地產公司規(guī)劃方案設計任務書1 項目槪況及用地分析1.1用地自然條件概況及分析1.1.1宗地位置應附文：簡述宗地位置應附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖1. 1. 2宗地現狀(1) 宗地四至X圍應附文：簡述宗地四至X圍應附圖：宗地紅線圖(2) 宗地現狀地形地貌應附文：簡述宗地現狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應展開 分析應附圖：宗地現狀照片(標明拍攝點和目標點位置)；宗地地形圖(3) 綠化植被與水面應附文：簡述宗地內綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與 水面，應說明擬保留部分的X圍、擬保留植物的楓種和習 性、擬保留水面的改造措施應附圖：宗地綠化植被與水面分布圖(4) 氣候氣象應附文

2、：簡述氣溫、主導風向、降雨量等指標。(5) 水文地質應附文：簡述地表水、地下水現狀及周圍建筑的基礎處理情況 應附： 宗地地質資料(如：初勘資料、周邊建筑基礎處理資料等)(6) 特殊地下物應附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設施及管線、地下油罐 房或其它大型地下建筑物1.2宗地社會條件概況及分析區(qū)域現狀與規(guī)劃應附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現狀 特征等，對象征地段特點的景點設施附照片說明。當地政府 對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和實施計劃的說明。應附圖：區(qū)域現狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖規(guī)劃要求應附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設計要點，或宗地建設用 地規(guī)劃許可證的內容，對用地主要

3、設計指標的分析。應附：規(guī)劃要點；容積率分析表交通狀況應附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點; 私車赴宗地路線選擇；應附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖公共設施(1) 公共建筑應附文：描述對設計存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、 面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；(2) 對設計存在影響的設施與標志物應附文：簡述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、 其它構成噪音與污染的建筑物、構筑物與設施。應附圖：周邊公共設施圖市政管線應附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接 位置、管徑

4、、埋深、標高應附圖：市政管線圖2 規(guī)劃設計的基本原則2.1項目定位項目的市場定位2. 1.2項目形象定位2. 1.3客戶定位價格定位產品定位2. 2物業(yè)發(fā)展計劃差異化策略2. 2. 2項目主題規(guī)劃方案設計建議（規(guī)劃指標、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）景觀方案設計建議產品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議建筑形式、建筑品質及外立面建議2. 2. 8小區(qū)配套建議提升房屋舒適度方面的建議2. 2. 10道路交通組織建議2. 2.11產品生態(tài)環(huán)境建議3概念設計研究結論3.1概念設計研究各方案簡評應附圖：各方案總平面，模型照片或表現圖應附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應陳述選擇意 向方案的理由及

5、深化調整方向。3.2設計目標應附文：描述項目樓盤設計形象目標3. 3經濟技術指標結論應附表：綜合經濟技術指標表綜合經濟技術指標表填表人：填寫日期：年 月曰項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地容積率居住區(qū)用地建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數戶公共服務設施總面積M2汽車位總數個住內容類型建筑面積占住宅總建筑 面積比例(%)擬結構形式備注低層住宅(1一3層)多層住宅(4一6層)小咼層住宅(7 11. 5層)毛中咼層住宅(1218層)咼層住宅(19層100m)超咼層住宅OlOOm)公 共 服 務 設 施內容類型建筑面積(W )用地面積(M2 )商業(yè)會所學校幼兒園市政公用其他汽

6、車 停 車內容停車方孟車位數占總停車面積比例地下、半地下架空層地面車庫地面露天交 樓準f j內容 裝修標占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修3. 4 規(guī)劃方面的結論3. 4. 1用地布局(1) 功能分區(qū)與產品類型分布應附文：分析用地內外對項目幵發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和 公建分區(qū)；確定產品類型、檔次的分布應附圖：功能分區(qū)與產品分布圖(2) 空間序列和層次應附文：簡述主要公共空間的功能和特點應附圖：相應的參考圖片3.4. 2道路交通應附圖：交通分析圖(1) 主入位置(2) 人車關系應附文：明確人車分流、局部合流或合流(3) 停車方式和數量應附文：明確可采用的停車方式和

7、各方式停車數量(4) 公交場站應附文：明確是否設置公交場站，如設置，明確面積或停車數量、 位置等(5) 班車車位應附文：明確位置和數量3. 4. 3開發(fā)分期(1) 分期狀況應附文：簡述分期期數、各期面積、各期位置應附圖：分期幵發(fā)示意圖(2) 首期銷售賣場應附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求組團管理(1) 物業(yè)管理模式應附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元(2) 低層、多層項目基本單元(組團、庭院、鄰里單元)應附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉角、入口、流線關系的要 求應附圖：組團基本單元分析圖(3) 高層項目的標準層拼接意向應附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數量的要求3

8、.4. 5環(huán)境景觀(1) 景觀現狀應附文：明確保留、利用、改造及消除的因素(2) 景觀視線豎向分析應附圖：景觀視線分析圖(3) 景觀設計方向和總體要求3. 5單體方面的結論3. 5. 1公建配套應附文：明確公建規(guī)模、占地和內容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經營模式；明 確重要或有特殊要求的公建分布要求應附圖：配套分析圖3. 5. 2住宅設計應附文：明確內部功能空間設置要求(例如是否設工人房、私家車位, 入戶方式等)；明確外部自然資源利用要求(例如明確觀景要 求、朝向、私家花園等)應附圖：住宅單體意向平面圖3. 6 技術方面的意見3. 6. 1 土方平衡方案應附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖3. 6

9、.2日照分析方案應附圖：日照分析圖3. 6. 3技術配套的設置要求應附文：明確煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等設置要 求4 方案設計需要解決的主要問題4.1 規(guī)劃方面的問題4. 1. 1用地布局(1) 依據功能分區(qū)與產品類型分布結論，進行布局設計(2) 依據主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設計4. 1. 2道路交通(1) 滿足5類人回家流線的設計：公交人流、出租車人流、私車人流、 自行車人流、步行人流；(2) 滿足人車關系要求與停車要求(3) 滿足公交車與班車停放要求(4) 滿足消防要求(5) 進行用地路網設計、道路分級模

10、式設計、道路斷面設計4. 1. 3銷售分期(1) 首期銷售產品的合理搭配(標桿產品與現金流產品)(2) 首期銷售賣場銷售氛圍的營造(3) 分期設計應綜合考慮以下因素：&滿足分期的期數、面積、位置要求b. 考慮每期設計上的吸引客戶的賣點c. 分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性d. 分期幵發(fā)時施工組織的可行性e. 分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性4. 1.4組團與管理(1) 依據組團基本單元要求確定組團規(guī)模，按照規(guī)模進行組團設計(2) 根據物業(yè)管理模式進行組團管理設計：組團圍墻X圍、入設置、門衛(wèi)數量、人車管理等(3) 高層項目依據標準層拼接意向深化設計4. 1. 5環(huán)境景觀(1) 景觀設計具備明確的

11、主題(2) 景觀結構設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地 的關系，步行景觀路線的組織(3) 景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4) 處理景觀與氣候的關系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5) 現狀景觀的利用方式(6) 當地形出現高差時，應進行景觀視線的豎向分析4. 2單體方面的問題4. 2. 1會所單體方案設計4. 2. 2商業(yè)單體方案設計，商業(yè)與會所設計時應注意首期銷售時兩者的多功能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使 用學校、幼兒園總圖布置4. 2.4首期住宅單體方案設計

12、建筑形態(tài)、風格與戶型4. 3技術方面的問題4. 3.1日照間距設計4. 3.2 土方平衡設計方案（針對復雜地形時）4. 3.3技術配套設施形態(tài)與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房、污水處理 設備等4. 3.4保溫、遮陽和降噪：要求方案設計階段考慮并解決，需要采取以上技術措 施的原因、區(qū)域或部位、具體技術措施、成效比較和實施成本新技術新材料：要求設計單位在新技術新材料應用方面提供建議、技術和 成本的參考數據等4. 3. 6其它技術意見在規(guī)劃方案得到體現4. 4成本建議4. 4.1建安成本要求4.4. 2 管線成本要求4.4.3 小區(qū)配套成

13、本要求4.4.4 景觀成本要求5 設計成果要求5. 1設計成果5. 1.1圖紙請一律按A3規(guī)格印制、裝訂成冊，每個方案請?zhí)峁┰O計文本12套。5.1. 2圖紙內容要求（所有圖紙方向應與正南北向一致）:序號內容規(guī)格備注1規(guī)劃設計總說明及經濟技術指標A3文字稿（中文）2總平面圖（含環(huán)境）A3彩圖A0展板3總體鳥瞰圖A3彩圖A0展板4透視圖一：各種住宅業(yè)態(tài)以正常視點看到 的透視效果圖。A3彩圖A1展板5透視圖二：用正常視點以商業(yè)建筑為主體 的透視圖。A3彩圖A1展板6內院環(huán)境透視圖A3彩圖A1展板7日照分析圖A38景觀分析圖A39人流、車流分析圖A310小區(qū)消防分析圖A311各住宅單體標準層平面圖、立

14、面圖、剖面 圖A312會所各層平面圖、立面圖、剖面圖A313商業(yè)建筑各層平面圖、立面圖、剖面圖A314地下室平面圖A315總體規(guī)劃模型1： 30016設計服務承諾書A3文字稿（中文）另外：設訃單位可根據需要提供其余表達構思和創(chuàng)意的相關圖紙。5.1. 3提供完整的設計資料電子文件一套。請?zhí)峁┮宰髡故居玫目傮w規(guī)劃平面圖、總體鳥瞰圖、透視圖等，表現方式 不限。在裝訂成冊的套裝圖中也要有相應的小表現圖或表現圖照片。5. 1.5總體規(guī)劃模型要求：比例為1： 300 （帶罩），底盤尺寸統(tǒng)一為1700 mmX1400 mm,設計服務承諾書需報出方案設訃、擴初設計、施丄圖設計的設訃周期和進 度安排、設計的取費

15、方法及費用，施工配合安排、設計人員組成等內容，以密封 的形式在投標當日與投標資料一起送交招標單位，山發(fā)展商最后選定設訃單位， 承擔相應的設計任務。5. 2綜合經濟技術指標（1）規(guī)劃指標表，規(guī)劃指標表指標名稱總體期數值 (ha)所占比重 (%)數值 (ha)所占比重 (%)項目規(guī)劃總用地1.居住用地100100住宅用地公建用地道路用地公共綠地2.其他用地市政道路用地代征綠化用地市政道路綠化用地居住區(qū)規(guī)劃用地X圍內非為居住區(qū) 配建的公建用地與居住區(qū)功能無直接關系的建筑和 設施用地其他政府保留用地或不可建設用地總建斑面積m2m21住宅建筑面積m2m2非住宅建筑面積m2m2住宅建筑面積比重%2計入容積

16、率建筑面積m2m2不計入容積率建筑面積m2m2不計入容積率建筑面積比重%3不可售建筑面積m2m2可售建筑面積m2m2可售面積占總建筑面積比重%住宅面積毛密度m2m2住宅面積凈密度m271m271公共服務設施面積毛密度m271m271住宅建筑套密度（毛）套,/ha套/ha住宅建筑套密度（凈）套/ha套/ha人毛密度人/ha人/ha人凈密度人/ha人/ha綠地率%建筑密度（建筑覆蓋率）%容積率（建筑面積毛密度）萬n?71萬 m2 /ha總戶（套）數戶戶總人（按35人/戶計）人人車位總數個個車位/戶數1:1:說明：1. 應根據方案情況編制表格；方案設計任務書內的規(guī)劃指標表可根據實際需要逬行簡化。2.

17、 項目規(guī)劃總用地根據頃目實際規(guī)模可分別確定為“居住區(qū)規(guī)劃用地”、“居住小區(qū)規(guī)劃用地”、“居住組團 規(guī)劃用地”三種情況。3. 居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共綠地四項用地的總稱。根據項目規(guī)模實際規(guī)?？煞謩e確定為“居住區(qū)用地”、“居住小區(qū)用地”、“居住組團用地” 三種情況。4. 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。5. 公建用地也稱公共服務設施用地，是與居住人規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施 的用地.應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場。6. 道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。7. 公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住 區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他帶狀塊狀綠地等。8. 住宅面積毛密度每公偵居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。9. 住宅面積凈密度