最高院法官權(quán)威解讀：借名買房-房屋到底是誰的

1、最高院法官權(quán)威解讀：借名買房，房屋到底是誰的作者：司偉，最高人民法院導讀：借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認對其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實“債權(quán)人”，而非真實“物權(quán)人”，既然如此，其提起物權(quán)確認的請求就因依據(jù)不足而不應得到支持。借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實權(quán)利人?！罢鎸崣?quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度

2、根源在于，法律賦予不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認定上具有權(quán)利推定效力，這就意味著不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會與真實物權(quán)狀態(tài)相一致。（一 ） 不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭議物權(quán)法第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！本偷怯浬У奈餀?quán)變動而言，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以 及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。這主要包括了兩層含義：一方面，不動產(chǎn)登記（簿 ）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。另一方面，不動產(chǎn)登記（簿 ）推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上是對證明責任的分配。 也就是說， 法律對不動產(chǎn)登記 簿推定力的規(guī)定是一種證明

3、責任或舉證負擔的規(guī)范，與實體 權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中， 若當事人就登記 簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭議， 則登記簿上記載的物 權(quán)人首先被推定為真實物權(quán)人， 對此無需再行舉證證明。 但 作為一種法律擬制事實，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實 物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當事 人通過舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實物權(quán) 狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致， 人民法院可以推翻登記 簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài)， 根據(jù)當事人提交的證據(jù)確認不動 產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬。（二 ） 物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分與房屋權(quán)屬確認對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)

4、不一致，是否借名人實際上應為該房屋的真實權(quán)利人，從而應當據(jù)此確認借名人為房屋所有權(quán)人的問題上，實踐中主要存在兩種觀點。一種觀點認為，如根據(jù)當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ)，從而導致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，此時，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實狀態(tài)而遭到否定，從而應回歸真實權(quán)利狀態(tài)，故當事

5、人請求確認物權(quán)的，應予支持。這種觀點可稱為“物權(quán)說”。有觀點在基本認同“物權(quán)說”結(jié)論的基礎(chǔ)上，對于“物權(quán)說”的論證過程提出了不同看法。該觀點認為，當事人之間通過借名的方式購買房屋，其本質(zhì)是當事人之間通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示的形式，當事人之間借名購買房屋構(gòu)成虛偽表示，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。而虛偽 行為在此種情況下應被認定為無效，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系，從而不發(fā)生相應的物權(quán)效力，至于被隱藏的行為實為借名人買房，其是否有效，則應根據(jù)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定加以認定，如不存在無效情形，則借名人

6、確認物權(quán)的請求應當被支持。另一種觀點則認為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。這一觀點可稱為“債權(quán)說”。如北京高院在關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要（京高法發(fā)2014489 號 ）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人） 為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為

7、其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！惫P者贊同后一種觀點。究其根本，對于此種類型的權(quán)屬爭議，應作何種處理，實取決于對于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在此類法律行為中作用的正確認識。在借名買房關(guān)系中，實際上主要存在兩個合意：一個是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意 ;另一個是借名人（或被借名人 ）與第三人之間達成的買賣房屋，并據(jù)此向登記機構(gòu)表達的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個合意在一般情況下應當是一致的，但在借名買房的情 形下則出現(xiàn)了分離。對于這兩個合意以及由此形成的法律關(guān) 系和權(quán)利的性質(zhì)，應作區(qū)分理解。對于前者，首先應當承認的是在當事人之間形成了合同關(guān)系，這點并無異議，當事人的

8、合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力。但對于當事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解。由于房屋買賣關(guān)系中，法律賦予不動產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力， 故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當事人約定而發(fā)生變動，還需登記 這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。因此，當事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該 約定僅具有債權(quán)效力，被借名人因此對借名人負有相應的協(xié) 助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這

9、一關(guān)系下的債權(quán)人。對于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關(guān)系，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無效的情形下，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記，就當然合法取得了房屋所有權(quán)。至于“物權(quán)說”中有人提出的當事人之間通過借名的方式購買房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷。筆者認為不能成立。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的 真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事 人之間無效。而在借名買房關(guān)系

10、中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過被借名人購買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個意義上為允諾;在被借名人與房屋出賣人之間，基 于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽 訂了房屋買賣合同，在這一合同關(guān)系中，被借名人從房屋出賣人處購買房屋的意思表示是真實的，對于房屋出賣人而言，無論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買房屋達成的合意，也均不對房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此，借名買房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構(gòu)成虛偽表示?！拔餀?quán)說”的支持者認為，在借名買房的情

11、形下，借名人已經(jīng)享有了事實物權(quán)，故確認其物權(quán)自是當然之義。筆者認為，理論上所謂的“事實物權(quán)”，是與“法律物權(quán)”相對的概念。所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán);而事實物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”。借名人對房屋享有的所有權(quán)就屬于事實物權(quán)中的“符合當事人本意的事實物權(quán)”。在這種情況下，本應取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實物權(quán)。該學說提出是在物權(quán)法實施之前的 2001 年，如果說在當時尚有實踐中的適用空間的話，那么，在物權(quán)法已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以

12、及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式的今天，所謂的 “事實物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的 不動產(chǎn)物權(quán)變動情形下，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個物權(quán)所應具備的生效要件而不能成其為物 權(quán)，既如此，又何來確認借名人享有房屋所有權(quán)呢?“物權(quán)說”在認為借名買房情形下應當確認借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，還主張應當區(qū)分對內(nèi)和對外關(guān)系。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序即物

13、權(quán)的靜態(tài)利益，相對于物的交易秩序即物權(quán)的動態(tài)利益，更具有重要性，故法律以保護事實物權(quán)為基本出發(fā)點。但在涉及借名人與登記 權(quán)利人以外的第三人也就是對外關(guān)系時，立法和司法保護的 基本出發(fā)點是法律物權(quán)，原則上保護登記權(quán)利人的法律物權(quán)。保護法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性，維持交易秩序的暢通與安全。維持法律物權(quán)的正確性，對保護第三人利益和維護交易安全意義重大。其法理基礎(chǔ)在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實物權(quán)的分 離，歸因于借名當事人雙方，該雙方之間的法律關(guān)系相對于 第三人來說，是一種內(nèi)部關(guān)系，這種內(nèi)部關(guān)系很難抗衡代表社會交易秩序的外部關(guān)系。因而，法律物權(quán)與事實物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)

14、屬沖突，對第三人來說，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突，而與其無關(guān)。進一步說，第三人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人，沒辦法也無義務(wù)了解其中的內(nèi)容，只能且只需根據(jù)物權(quán) 公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確、合 法的物權(quán)。因此，一旦法律物權(quán)與事實物權(quán)分離涉及到第三人利益，就必須采用能夠保護第三人利益的標準，即物權(quán)公示原則。實踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人，其已經(jīng)獲得生效法律文書對其債權(quán)的認可，并據(jù)此申請強制執(zhí)行借名登記的房屋。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，該第三人 依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標準，又可分為針對借名登記房屋享有請求權(quán)的合同債權(quán)人

15、和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。對于第一種情況，依據(jù)“物權(quán)說”，顯然應當保護登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)說”下，由于借名人對登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強制執(zhí)行借名房屋以實現(xiàn)債權(quán)。在結(jié)論上，兩者是一致的。對于第二種情況，按照“物權(quán)說”，登記權(quán)利人并非真實權(quán)利人，則其處分房屋的行為當屬無權(quán)處分，究竟應保護真實權(quán)利人還是第三人的權(quán)利，應看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán) ;在完成登記的情況下，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說”下，由于登記權(quán)利人就是真實物權(quán)

16、人，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約行為，并不能否認其對外的處分行為系有權(quán)處分。因此，不論第三人是否已經(jīng)進行了不動產(chǎn)登記，認定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件。在結(jié)論上，“物權(quán)說”與“債權(quán)說”截然不同。筆者認為，“物權(quán)說”在這一問題上存在重大缺陷。第一，其區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系的初衷與效果雖然不錯，但在僅涉及內(nèi)部關(guān)系時，認為應確認借名人的房屋所有權(quán)，即裁判只是對借名人本來就享有的所有權(quán)這一事實的確認，而在涉及外部關(guān)系時，又對借名人確認物權(quán)的請求不予支持，從

17、而在實際上 否認了借名人享有物權(quán) ;而且，如果當事人單獨通過內(nèi)部關(guān)系 訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實物權(quán)人，則如何解釋在此后又有第三人提起針對登記權(quán)利人的債權(quán)債務(wù)訴訟后，又將該不動產(chǎn)確認為其對第三人承擔債務(wù)的責任財產(chǎn)?？梢?，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂。第二，其支持登記權(quán)利人的強制執(zhí)行債權(quán)人可針對借名登記的房 屋實現(xiàn)債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán) 轉(zhuǎn)移為目的的交易時，卻以能否構(gòu)成善意取得來區(qū)分是否保 護第三人的權(quán)利，實際上導致了針對該借名不動產(chǎn)享有債權(quán) 或者通過合同取得登記的人想要獲得保護所需要的條件，遠高于債權(quán)并不直接針對該借名不動產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護所

18、需的條件，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了權(quán)利保護的失衡。相反，筆者認為，“債權(quán)說”則保持了邏輯上的一致，在對外關(guān)系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點，處理與相關(guān)權(quán)利的沖突問題。上述第一種情況無需多言，第二種情況下認定 屬于有權(quán)處分，也并不會造成價值追求方面的短板。在此情況下，因?qū)儆袡?quán)處分，故即使第三人主觀上明知或應知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時的處理規(guī)則對由誰取得房屋所有權(quán)作出裁判。有觀點認為，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后，借名人無權(quán)向第三 人主張權(quán)利，僅得向登記權(quán)利人請求違約損害或根據(jù)不當?shù)美埱螳@利之返還，借名人借

19、他人名義進行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔如此巨大的風險，則有悖比例原則筆者認為，此觀點不能成立，相反，借名人借名買房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益，其就應當承擔由此帶來的房屋所有權(quán)得不到法律認可所帶來的相應風險，與比例原則并不背離。從實踐中的借名買房糾紛案件看，當事人借名買房往往是出于規(guī)避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場 的宏觀調(diào)控目的，當事人之間通過借名買房行為，實際上是 對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可

20、非難性。如持“物權(quán)說”，以為規(guī)避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認借名人的房屋所有權(quán)，但這將導致限購政策所要實現(xiàn)的目的的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法 律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的原則。“物權(quán)說”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同效力的途徑來最終回避其確認權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當。但在“債權(quán)說”下，則可較為圓滿地得到解決。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對這些房屋享有所有權(quán)，故其確認所有權(quán)的請求不能得到支持，其對登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請求，則應區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請求 因法律上的履行不能而不應得到支持;但當借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請求?？梢?，正確認識了借名人對房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應問題將迎刃而解。 而且， 筆者認為，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對 登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對房屋的所有權(quán)，借名人 通過借名買房所要達成的目的將不能實現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實現(xiàn)債權(quán)等危及其