房地產(chǎn)市場調(diào)研參考報(bào)告2020年

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研參考報(bào)告2020年房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目的，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)懷的重要議題。為了深化理解榆林房地產(chǎn)市場崎嶇較大的緣故，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序開展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的妨礙，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)材料，并在榆林城區(qū)進(jìn)展了實(shí)地視察。為了實(shí)在搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察道路、房產(chǎn)企業(yè)確實(shí)定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察完畢后，又召集榆林城

2、區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：一、根本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建立根本構(gòu)成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供給體系，根本處理了不同層次住房困難家庭的住房咨詢題，居住條件得到了特別大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬，完成銷售面積136.8萬，空置面積74.0萬，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬，銷售27.2萬。20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/，20xx年漲至230

3、0元/，20xx年更是漲至高層4000元/、多層3000元/，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/、多層3000-3200元/。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多要素的妨礙。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向熾熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。經(jīng)濟(jì)適用住房也是妨礙榆林房地產(chǎn)市場的重要要素。20xx年-20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬，其中20xx年完成22萬;20xx年完成18.1萬,同比下降17.7%;20xx年完成45萬，同比增加了148.

4、6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬，小高層均價(jià)2300元/，多層均價(jià)約1800元/，在房產(chǎn)市場占有較大份額。廉租房建立起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬、850套。二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及緣故分析1、房價(jià)崎嶇較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步開展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些運(yùn)營思路、開發(fā)形式、營銷策略、治理經(jīng)歷、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)

5、利好的妨礙，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速開展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種要素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)崎嶇較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也遭到了較大程度的妨礙，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬，空置率約為63%，買賣量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市買賣面積67.6萬，買賣額17.9億元，買賣面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度

6、下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現(xiàn)。上半年為防備通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)情勢，國家出臺了不少扶持政策，加強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大迸發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速上升的主要緣故之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.

7、35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓舞消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融效勞品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推進(jìn)了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。2、區(qū)域開展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步開展階

8、段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬，房價(jià)頂峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)到達(dá)5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)那么普遍較低，根本和我市的人均收入水平相一致。3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多要素的妨礙，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致特別大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資工程，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)妨礙，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)根底好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人那么到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)

9、者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推進(jìn)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向標(biāo)準(zhǔn)，走向成熟。4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)本錢提高。土地供給和土地儲藏是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建立用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起施行，隨著土地治理政策的嚴(yán)格化及供地點(diǎn)式的標(biāo)準(zhǔn)化，土地使用權(quán)供給方式逐步走上標(biāo)準(zhǔn)化軌道，土地使用權(quán)供給也將由運(yùn)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速開展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比擬旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)本錢大幅上升(見表4)：20xx年往常

10、，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20xx20xx每畝均價(jià)為207.4萬元，20xx年畝均價(jià)94.1萬元，根本與20xx年往常持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)根本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，如今建和銷售的商品房，是往常的儲藏土地。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的妨礙程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定要素難以作出精確科學(xué)推斷，土地購置熱情不高，對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是特別樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)本錢大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用

11、，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速到達(dá)1.7倍;之后受市場妨礙，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依照榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20xx年的2050元/上升到20xx年的2394元/，上漲了344元/，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大要素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住

12、房的更新?lián)Q代成為時(shí)髦。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因而，經(jīng)濟(jì)開展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要要素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲藏和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的施行，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直截了當(dāng)推進(jìn)了房地產(chǎn)本錢的上漲。三是受拆遷本錢加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等要素的妨礙，增加了房地產(chǎn)投資本錢。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)備建立不斷完善，也增加了商品房建立本錢，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期預(yù)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)展土地平

13、坦等“七通一平”的過程。從20xx年20xx年，每平方米土地開發(fā)本錢由263元上升到794元，增加了531元。5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性開展政策的詳細(xì)表達(dá)。20xx年國內(nèi)貸款到達(dá)48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映

14、了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場決心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。面對金融危機(jī)的嚴(yán)峻妨礙，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)施行政府干涉，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保開展”目的的施行，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開場，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推進(jìn)，投資者決心明顯加強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)能夠說領(lǐng)先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速開展起到了積極的促進(jìn)作用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的奉

15、獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定開展期，對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民消費(fèi)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直截了當(dāng)奉獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接奉獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接奉獻(xiàn)率從3%上升到10%。2、房地產(chǎn)對投資增長的奉獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長奉獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額奉獻(xiàn)比重特別大：3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長

16、的奉獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推進(jìn)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的奉獻(xiàn)。20xx年20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活潑。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增

17、長16.96%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也特別明顯。從表8能夠看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地點(diǎn)稅收奉獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的妨礙，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。四、對標(biāo)準(zhǔn)我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)

18、建議促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目的符合經(jīng)濟(jì)開展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛開展，關(guān)于推進(jìn)榆林經(jīng)濟(jì)快速開展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建立發(fā)揮了重要作用。為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序開展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用特別明顯。因而強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的根底上，把房價(jià)操縱在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)開展水平相習(xí)慣，與人民群眾的收入水平相

19、一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)開展。要通過建立經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建立過程中，既要把握規(guī)劃建立時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建立真正起到抑制房價(jià)作用;又要科學(xué)、合理地操縱投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)開展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大妨礙，破壞市場開展規(guī)律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)展深化調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立精確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用精確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康開展提供依照

20、。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)展深化調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)展定期發(fā)布，防止盲目建立，減少社會資源的浪費(fèi)，有效處理供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康開展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以構(gòu)成本人的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因

21、而，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、運(yùn)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建立和城鄉(xiāng)一體化建立中的作用。同時(shí)對那些運(yùn)營治理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且運(yùn)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)展轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，依照本身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存開展空間。四是要進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)是違法建筑，違背土地治理法律、違背城鄉(xiāng)規(guī)劃和建立治理的法律，違背相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理

22、有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)展詳細(xì)登記備案，對正在建立或預(yù)備建立的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強(qiáng)土地治理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高的為45000元/，最低為1130元/，地價(jià)占房價(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)工程比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因而，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土

23、地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲藏和治理的才能，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是標(biāo)準(zhǔn)土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)展開發(fā)的，必須按原土地用處開發(fā);假如要改變用處為運(yùn)營性用地的，必須由政府收買儲藏，進(jìn)展招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)展運(yùn)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類咨詢

24、題的發(fā)生。三是在土地買賣過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地打算。依照市場需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供給信息、土地閑置空置信息、政府儲藏土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)的監(jiān)視治理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失確實(shí)抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)

25、理念要與榆林開展同步。榆林城市開展的相對滯后性，使其臨時(shí)無法與同類興旺城市的開發(fā)理念直截了當(dāng)接軌。鄂爾多斯市如今人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，制造了中國的奇觀。鄂爾多斯市除了能源的推進(jìn)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。將來要使榆林房地產(chǎn)飛速開展，必須首先加快城市開展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地開展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)將來開展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；_展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否那么必定導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展，最終

26、整個(gè)產(chǎn)業(yè)必定朝著品牌化的道路開展，其中尤其表達(dá)在品牌的競爭力和營銷才能上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必定傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。因而，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須注重品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立效勞至上的理念：一方面在深化理解消費(fèi)者需求的根底上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)治理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后效勞認(rèn)識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)展細(xì)致精確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階

27、段，努力提高效勞質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。4、公開稅費(fèi)工程，標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):其中一些工程的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的時(shí)機(jī)，增大了腐的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因而，政府要組成清查組，對所有稅費(fèi)工程進(jìn)展一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)工程予以保存;對一些地點(diǎn)性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)工程，減免一些收費(fèi)工程，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增

28、大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。5、加強(qiáng)城市配套建立，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)備建立，關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的開展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)拍的不斷加快，對追求生活質(zhì)量的要求逐步提高，消費(fèi)者關(guān)于住房的社區(qū)配套設(shè)備的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套咨詢題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對生活質(zhì)量的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建立的重點(diǎn)之一，近年來開展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)備未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)

29、市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的妨礙。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因而要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活質(zhì)量。要按照科學(xué)開展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速開展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。6、進(jìn)一步放活二手房買賣市場。目前，我市的二手房買賣市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員裝備、買賣場所等還不健全，買賣量小，且特別不標(biāo)準(zhǔn)，這關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的開展有重要妨礙。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房買賣市場的活潑和繁榮。因而，要加強(qiáng)二手房買賣市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的裝備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民

30、參加到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推進(jìn)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序開展?？傊?，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)開展的政策方向?qū)?、政策目的?zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向開展，為城鄉(xiāng)一體化建立和區(qū)域中心城市建立做出積極的奉獻(xiàn)。房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告“兩港一城”建立熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃開展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)開展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直截了當(dāng)稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;假如加上契稅收入，那么占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的開展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地

31、產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，關(guān)于受外部環(huán)境妨礙較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會妨礙房地產(chǎn)市場的開展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的妨礙，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康開展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建立態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使

32、得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍連續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，詳細(xì)走勢見圖一。其中，住宅建立在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)

33、與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月接著維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高盡管今年年初開場，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等要素妨礙，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。自年開場，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、年分別同比上漲20.5%、3

34、0%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場開展的妨礙由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)峻，中央將防備房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：土地供給構(gòu)造調(diào)整。建立部等七部委出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，規(guī)定各地要依照房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供給構(gòu)造、供給方式及供給時(shí)間;對房價(jià)上漲過快的地點(diǎn)，適當(dāng)提高居住用地在土地供給中的比例，著重增加中低價(jià)位一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適

35、用住房建立用地供給量;嚴(yán)控高檔住房用地供給。房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限治理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建立部結(jié)合發(fā)文，規(guī)定2005年6月1日后，個(gè)人將購置缺乏2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在2005年6月1日以后購置非一般住房的，按3%全額征收契稅。房地產(chǎn)開展目的調(diào)整。2005年市政府的工作報(bào)告確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以一般商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓

36、市調(diào)控原那么。房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。房地產(chǎn)供給構(gòu)造調(diào)整。大力調(diào)整供給構(gòu)造，加大配套商品房為主的中低價(jià)一般商品房供給。2005年市打算開工建立配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建立帶來直截了當(dāng)妨礙，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目的的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場買賣量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)要素，到達(dá)抑制投機(jī)行為、標(biāo)準(zhǔn)投資行為、鼓舞居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康開展，主要將起到以下幾方面的作用：合理操縱房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格