（新版）房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試題庫（含答案）

1、（新版）房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試題庫（含答案） （新版）房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試 題庫（含答案） 單選題 1.下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。 a、房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) b、搬遷補(bǔ)償費(fèi) c、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) d、土地補(bǔ)償費(fèi) 答案：d 解析：本題考查的是土地費(fèi)用。選項(xiàng) d 是對(duì)集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。 2.潛在購買者一般具有的特點(diǎn)不包括（）。 a、興趣 b、收入 c、支出 d、途徑 答案：c 解析：考點(diǎn):市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。 3.假設(shè)銀行一年期存款利率為 2.28%，貸款利率為 5.85%，投資市

2、場(chǎng)的平均收益率為 12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 a、4.42% b、8.11% c、8.13% d、9.54% 答案：b 解析：本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率 e（rj）=2.28%+0.6（12%-2.28%）=8.112%。注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。 4.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。 a、與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣 b、應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定 c、與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣 d、是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算 答案：d 解析：本題考查的是投資與成本。選項(xiàng)

3、a、c 應(yīng)該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項(xiàng) b，投資分析中使用的成本有很多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算。 5.(2021 年真題)某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為 13000 萬元，規(guī)劃建筑面積為 50000m2，除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為 3500 元/m2，項(xiàng)目銷售均價(jià)為 8500 元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入的 5.5%，則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為（）萬平方米。 a、2.60 b、2.87 c、3.59 d、3.80 答案：d 解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。設(shè)最低銷售收入為 a 萬平方米。利潤為零時(shí)正好回收全部成本費(fèi)用。8500

4、a（1-5.5%）-13000-35005=0，8032.5a=30500，a=3.797。 6.判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。 a、共代理了多少個(gè)項(xiàng)目 b、代理成交額有多少 c、人員素質(zhì) d、代理的成功率有多大 答案：d 解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。 7.國際上通常采取的住房保障方式不包括（）。 a、政府直接建房 b、對(duì)住房投資人減稅 c、鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房 d、對(duì)住房承租人補(bǔ)貼 答案：c 解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。國際上形成了以英國、新加坡和.為代表的政府直接建房方式，以法國、瑞典和日本為代表的

5、依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非營利機(jī)構(gòu)的建房方式，以及各國普遍采取的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式。 8.某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。 a、目標(biāo)定價(jià)法 b、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 c、隨行就市定價(jià)法 d、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 答案：d 解析：本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是購買者導(dǎo)向定價(jià)法的一種，定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。 9.下述各項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。 a、相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量 b、吸納率分析 c、相關(guān)房地

6、產(chǎn)類型的存量 d、改變用途數(shù)量 答案：b 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。選項(xiàng) a、c、d 屬于供給分析。 10.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 a、14 b、15 c、28 d、30 答案：b 解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 11.(2021 年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的組織者

7、是（）。 a、項(xiàng)目施工單位 b、項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位 c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) d、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門 答案：c 解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。 12.由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。 a、政策風(fēng)險(xiǎn) b、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) c、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) d、收益風(fēng)險(xiǎn) 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)

8、用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展 和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。 13.企業(yè)明確了主要競(jìng)爭(zhēng)者并分析了競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和反應(yīng)模式之后，就要決定自己的對(duì)策，關(guān)于對(duì)策選擇的說法中，不正確的是（）。 a、多數(shù)企業(yè)主張與相近似的競(jìng)爭(zhēng)者展開競(jìng)爭(zhēng)，以摧毀相近似的競(jìng)爭(zhēng)者 b、以較弱的競(jìng)爭(zhēng)者為進(jìn)攻目標(biāo)，可以節(jié)省時(shí)間和資源，事半功倍 c、以較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者為競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)，可以提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力 d、有時(shí)競(jìng)爭(zhēng)者的存在對(duì)企業(yè)是必要的和有益的

9、 答案：a 解析：本題考查的是企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策。選項(xiàng) a 錯(cuò)誤，正確表述為，多數(shù)企業(yè)主張與相近似的競(jìng)爭(zhēng)者展開競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)要注意避免摧毀相近似的競(jìng)爭(zhēng)者，因?yàn)槠浣Y(jié)果可能對(duì)自己反而更為不利。 14.以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。 a、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) b、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) c、城市建設(shè)配套費(fèi) d、不可預(yù)見費(fèi) 答案：c 解析：本題考查的是土地費(fèi)用。以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。 15.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表達(dá)中，正確的是（）。 a、收益相對(duì)不穩(wěn)定 b、收入現(xiàn)金流的主要部分

10、分配給了股東 c、分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 d、投資流動(dòng)性差 答案：b 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)間接投資。選項(xiàng) a 錯(cuò)誤，因?yàn)?reits 的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，因此收益相對(duì)穩(wěn)定；選項(xiàng) c 錯(cuò)誤，按資產(chǎn)投資的類型劃分，reits 分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式；選項(xiàng) d 錯(cuò)誤，reits 投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的 reits 股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 16.(2021 年真題)關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。 a、把所有投資均視為自有資金 b、現(xiàn)金流出包括利息支付 c、不考慮信貸資金的還本 d、只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo) 答案：b 解析：本題考查的是基

11、本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 17.現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為（）。 a、現(xiàn)金流量 b、現(xiàn)金流入 c、現(xiàn)金流出 d、凈現(xiàn)金流量 答案：d 解析：考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。 18.下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。 a、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) b、土地轉(zhuǎn)化率 c、住房可支付性指數(shù) d、住房市場(chǎng)指數(shù) 答案：a 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地

12、產(chǎn)開發(fā)投資與 gdp 或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。 19.預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。 a、已正式交付使用 b、已正式簽訂商品房預(yù)售合同 c、已正式簽訂商品房交易合同 d、已正式竣工驗(yàn)收合格 答案：b 解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積 20.下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。 a、廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性 b、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性 c、土地所有權(quán)的排他性 d、土地的有限性 答案：a 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。選項(xiàng) a 屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原

13、因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成地域性的壟斷。 21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。 a、零售商的財(cái)務(wù)能力 b、零售商需要的服務(wù) c、零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配 d、零售商的聲譽(yù) 答案：d 解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)首先要考慮的因素。 22.商品房開發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）

14、市場(chǎng)。 a、完全競(jìng)爭(zhēng) b、壟斷競(jìng)爭(zhēng) c、寡頭壟斷 d、完全壟斷 答案：b 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征。在商品房存量市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷，在商品房開發(fā)市場(chǎng)中，一般壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。 23.采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率（irr）與最低的可接受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）。 a、若irric，則投資大的方案為優(yōu) b、若irric，則投資小的方案為優(yōu) c、若irric，則投資大的方案為優(yōu) d、若irric，則方案間無法直接比較 答案：a 解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案

15、為最優(yōu)；如果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。 24.某市 2021 年辦公樓施工面積為 500 萬平方米，竣工面積為 180 萬平方米；2021 年辦公樓新開工面積為 650 萬平方米，竣工面積為 300 萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市 2021 年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。 a、620 b、670 c、970 d、1150 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積，2021 年房屋施工面積=650+

16、（500-180）=970（萬平方米）。 25.開發(fā)商申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（） a、20% b、30% c、40% d、50% 答案：d 解析：本題考查的是開工申請(qǐng)與審批。關(guān)于資金落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的 50%；工期超過一年的，到位資金原則上不少于合同價(jià)的 30%。 26.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。 a、出租率 b、貸款利率 c、基準(zhǔn)收益率 d、資本金投入比例 答案：c 解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng) a 屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項(xiàng) b、d 屬于融資相關(guān)

17、參數(shù)。 27.(2021 年真題)除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工檔案資料還包括項(xiàng)目的（）。 a、財(cái)務(wù)決算報(bào)告 b、施工人員變動(dòng)情況 c、竣工圖 d、物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件 答案：c 解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案，包括技術(shù)資料的內(nèi)容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外，應(yīng)當(dāng)是竣工圖。 28.如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。 a、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 b、挑戰(zhàn)定價(jià)法 c、隨行就市定價(jià)法 d、滲透定價(jià)法 答案：b 解析：考點(diǎn):制定租售方案。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法。 29

18、.某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款 6000 萬元，由其擁有的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為 aa 級(jí)，貸款期限 2 年，投資項(xiàng)目為 a 級(jí)，則該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額為（）萬元。 a、1260 b、2520 c、1470 d、1080 答案：d 解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額信用等級(jí)系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)。企業(yè)的信用等級(jí)為 aa 級(jí)企業(yè)為 50%，用商品房抵押的為 50%，中長期貸款期限在 1 年以上不滿 3 年的為 120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 a 級(jí)的為 60%，所以貸款風(fēng)險(xiǎn)額=600050%50%120%60%=1080（萬元）。 30.以下各項(xiàng)中，不屬于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券的是（）。 a、抵押貸款傳遞證券 b、抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán) c、抵押貸款直付債券 d、抵押貸款擔(dān)保債務(wù) 答案：b 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。 31.根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三