超全的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、超全的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)1、什么是業(yè)主？廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書(shū)上的登記人。通常說(shuō)業(yè)委會(huì)候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋。2、收房時(shí)開(kāi)發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件？原則上，收房時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供的三書(shū)一證一表”，三書(shū)”是指住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)，一證”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，一表”是指竣工驗(yàn)收備案表。但目前一般是具有兩書(shū)一表，即住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅 使用說(shuō)明書(shū)、竣工驗(yàn)收備案表，就符合交房條件。3、房屋竣工驗(yàn)收的指的是什么？開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中一般都將竣工驗(yàn)收合格作為交房條件，但何為竣

2、工驗(yàn)收合格？開(kāi)發(fā)商往往把自己組織的五方驗(yàn)收作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在 補(bǔ)充協(xié)議中約定將五方驗(yàn)收作為交房條件。其實(shí)這是得不到法律認(rèn)可的依據(jù)消防法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法 等法律法規(guī)的規(guī)定， 房屋交付，必須取得消防驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表，方能交付。4、竣工驗(yàn)收備案表有什么作用？一般情況下，開(kāi)發(fā)商能提供竣工備案表，說(shuō)明房屋主體質(zhì)量是合格的，如果有足夠的證據(jù)證明其確實(shí)不合格，是可以推翻的。5、 有竣工驗(yàn)收備案表，但房屋有重大質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？業(yè)主收房、驗(yàn)房對(duì)房屋質(zhì)量有疑義時(shí)， 可以申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站或其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，即使開(kāi)

3、發(fā)商能提供 竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。6、房屋存在質(zhì)量瑕疵，業(yè)主如何處理？房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主在收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)列出問(wèn)題清單，要求開(kāi)發(fā)商限期整改， 整改期間由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果拒不整改，業(yè)主可以自己整改，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商拒不整改，給業(yè)主造成相應(yīng)損失的，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償。7、合同約定延期交房違約金太低，業(yè)主如何取得合理違約賠償？現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價(jià)款的萬(wàn)分之一到三，約定為無(wú)論多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的萬(wàn)分之一，甚至萬(wàn)分之0.5，這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實(shí)踐

4、中一般會(huì)確認(rèn)這種約定無(wú)效，按日計(jì)算違約金，也可以視為沒(méi)有約定，按同期貸款利息計(jì)算違約金。8、房產(chǎn)證、國(guó)土證遲遲辦不下來(lái)，業(yè)主該如何維權(quán)？開(kāi)發(fā)商延期辦證，但合同約定的違約金過(guò)低，有的甚至約定為無(wú)論違約多長(zhǎng) 時(shí)間都只賠總價(jià)款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的， 業(yè)主在訴訟中可以請(qǐng)求確認(rèn)約定無(wú)效， 要求按日計(jì)算違約金， 也可以視為沒(méi)有約定， 按同期 貸款利息計(jì)算違約金。9、小區(qū)架空層（雜物間）是開(kāi)發(fā)商的嗎？開(kāi)發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車(chē)庫(kù)或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過(guò) 2.2米的架空層，是不計(jì)容積率，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū) 的。根據(jù)房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)處分原則，架空層（雜物

5、間）的產(chǎn) 權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。10、開(kāi)發(fā)商能否將小區(qū)地下車(chē)位出售給非業(yè)主?不能，因?yàn)槲餀?quán)法明確規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。”首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”對(duì)于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車(chē)位處分給業(yè)主，不能賣(mài)給非業(yè)主。11、開(kāi)發(fā)商能不能將小區(qū)地下車(chē)位出售（出租）給一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主？不能。小區(qū)地下車(chē)位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶(hù)數(shù)相對(duì)應(yīng)的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長(zhǎng)沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車(chē)位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8 : 1，原則上應(yīng)盡可能的滿(mǎn)足每個(gè)業(yè)主使用需求，不能只滿(mǎn)足少數(shù)業(yè)主的需求，更不應(yīng)該對(duì)業(yè)主以外的人出售。12、小區(qū)內(nèi)停車(chē)收費(fèi)

6、標(biāo)準(zhǔn)由誰(shuí)定價(jià)？根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車(chē)收費(fèi)已經(jīng)放開(kāi)，不再由政府定價(jià)， 凡已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)停車(chē)收費(fèi)定價(jià)由業(yè)委會(huì)經(jīng)由業(yè)主大會(huì)決定。13、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求整改嗎？按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè)，如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權(quán)向開(kāi)發(fā)商索賠。14、物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有?物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會(huì)辦公用房。 每個(gè)小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務(wù)用房，這是開(kāi)發(fā)商的必須履行的義務(wù)。15、保質(zhì)期內(nèi)業(yè)主如何提出維修要求？保質(zhì)期內(nèi)發(fā)

7、現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出維修 要求，并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司簽收，一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。如開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司維修的，應(yīng)要求物業(yè)公司出具開(kāi)發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。16、開(kāi)發(fā)商未履行維修責(zé)任的后果如何？如果開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù)，業(yè) 主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。即使過(guò)了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商在合理時(shí)間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù)，或者在緊急情況下， 為避免更大損失，業(yè)主有權(quán)自行維修，保留好相關(guān)票據(jù)，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā) 商拒不承擔(dān)，業(yè)主可以通過(guò)訴訟方式向開(kāi)發(fā)商索賠。17、什么是物業(yè)?物

8、業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。18、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。19、什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？物業(yè)費(fèi)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費(fèi)用。20、物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？一般情況下，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要

9、求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后， 服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)委會(huì)可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)。21、物業(yè)公司可以用停水停電的方法催收物業(yè)費(fèi)嗎？不可以。因?yàn)椋秒娪盟蔷用駪?yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利，并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門(mén)委托代收水電費(fèi)，沒(méi)有權(quán)力隨意停止供水供電。 業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)舉報(bào)。22、建筑物上物品脫落造成損失如何承擔(dān)責(zé)任？建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、 墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有

10、其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé) 任人追償。23、高層建筑中拋鄭物品造成損失的由誰(shuí)承擔(dān)？從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。請(qǐng)參考閱讀：侵權(quán)責(zé)任法。24、業(yè)主能否以樓上漏水為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎？不能。樓上漏水屬于相鄰關(guān)系， 樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)找樓上業(yè)主，要求其維修好漏點(diǎn)，造成樓下業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失，物業(yè)公司（業(yè)委會(huì)）可以組織協(xié)調(diào)，提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式，如樓上業(yè)主拒不整改的， 樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法起訴25、業(yè)主家中失竊可以向物業(yè)索賠嗎?要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來(lái)確定物業(yè)的責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)服務(wù)合

11、同要求提供安保服務(wù)或安保服務(wù)不符合要求，比如保安人數(shù)未按要 求配置，巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位，監(jiān)控設(shè)備不起作用，對(duì)外來(lái)人員進(jìn) 出及大件物品搬離小區(qū)未進(jìn)行登記等等，總之，要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主失竊承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。26、業(yè)主停在地面的小車(chē)被損壞可以向物業(yè)公司索賠嗎？如果業(yè)主的車(chē)是停放在劃定的車(chē)位上，并交納了相應(yīng)的費(fèi)用，物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。27、 拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司要向我收滯納金”合理嗎？如果業(yè)主無(wú)理拒絕交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的滯納金”如果業(yè)主有正當(dāng)理由，法院一般不會(huì)支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯 納

12、金的請(qǐng)求。28、小區(qū)管理規(guī)約能得到法院的認(rèn)可嗎？物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 是能得到法院認(rèn)可的，除非該規(guī)約違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。29、物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費(fèi)為由起訴我，該怎么辦?業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù)，并要業(yè)委會(huì)或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的請(qǐng)求或是降低物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)公司服務(wù)不到位給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。30、 電梯應(yīng)該多久做一次檢測(cè)？過(guò)期未檢測(cè)應(yīng)該找誰(shuí)投訴？電梯作為特

13、種設(shè)備， 事關(guān)業(yè)主生命安全，國(guó)家要求每年必須進(jìn)行一次檢測(cè)， 并將檢測(cè)結(jié)果的原件放置在電梯內(nèi)，檢測(cè)不合格的不得使用。 申請(qǐng)電梯年檢是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)， 如果物業(yè)企業(yè)過(guò)期未檢測(cè)電梯，業(yè)主可以找住建部門(mén)投訴物業(yè)企業(yè)，要求住建部門(mén)進(jìn)行處罰。31、物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該向業(yè)主小區(qū)公開(kāi)收支情況？應(yīng)該多久公開(kāi)一次？物業(yè)管理實(shí)行包干制的小區(qū)，物業(yè)公司沒(méi)有法定義務(wù)向業(yè)主公開(kāi)支收情況。如果物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開(kāi)支收情況的，公開(kāi)時(shí)間和次數(shù)按合同約定實(shí)施。 為督促物業(yè)公司公開(kāi)收支情況，還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開(kāi)收支的違約處罰。32、小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)保期是多久？過(guò)了質(zhì)保期維護(hù)費(fèi)用規(guī)則誰(shuí)承擔(dān)?小區(qū)公共設(shè)施

14、的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設(shè)備時(shí)間不同，建筑物基礎(chǔ)與建筑物設(shè)計(jì)使用年限一致，外墻是5年，水管2年，電梯、供電設(shè)施備等按合同約定或國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保持期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商或供應(yīng)商維修，過(guò)了質(zhì)保期,小的維修由物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用，中、大維修動(dòng)用維修基金。33、小區(qū)有哪些公共收益？所有權(quán)歸誰(shuí)？凡是利用小區(qū)共有部分、共用設(shè)備、設(shè)施經(jīng)營(yíng)取得的收益， 都是小區(qū)公共收益，小區(qū)公共收益因小區(qū)的地理位置不同，業(yè)主共有建筑物和設(shè)施設(shè)施的多寡不同而變化，但其收益歸全體業(yè)主。34、物業(yè)侵吞小區(qū)公共收益，應(yīng)該怎么辦？物業(yè)侵占分小區(qū)的公共收益，業(yè)主可以向街道、社區(qū)、物監(jiān)部門(mén)舉報(bào)，業(yè)委會(huì)成立后有權(quán)向物業(yè)公司追索。35、 什么是業(yè)主大會(huì)

15、？業(yè)主大會(huì)有哪些權(quán)利？業(yè)主大會(huì)是由小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)利組織。業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。36、什么是業(yè)委會(huì)？業(yè)委會(huì)的職責(zé)是什么？業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的日常工作，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)業(yè)委會(huì)的職責(zé)是：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人

16、的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)作為業(yè)主，你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，參加業(yè)委會(huì)選舉， 參與和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。37、都說(shuō)業(yè)主是小區(qū)的主人，這個(gè)主人有什么權(quán)利？房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)

17、服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān) 督權(quán);（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修 資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。38、業(yè)委會(huì)有訴訟主體資格嗎？根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定和最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)瑯I(yè)主委員會(huì)在若干涉及物業(yè)管理的訴訟中是具有主體資格的。 實(shí)際訴訟中，部分法院通常要求業(yè)委會(huì)參 加訴訟的，應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或認(rèn)可。39、政府相關(guān)部門(mén)有權(quán)解散業(yè)委會(huì)嗎？業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治的經(jīng)濟(jì)組織，只要依法依規(guī)選舉產(chǎn)生， 依法依規(guī)開(kāi)展工作，政府相關(guān)部門(mén)無(wú)權(quán)散散業(yè)委會(huì)。但業(yè)

18、委會(huì)在工作存在違法違規(guī)的情形時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)有權(quán)予以指導(dǎo)和糾正，業(yè)委會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的工作。40、房產(chǎn)局不備案影響業(yè)委會(huì)的法律地位嗎？房產(chǎn)局不備案不影響業(yè)委會(huì)的法律地位。備案屬于告知性行為，不是行政審批，只要業(yè)委會(huì)是依法選舉產(chǎn)生，達(dá)到法定條件，就取得合法地位。業(yè)委會(huì) 沒(méi)有備案表，全國(guó)多數(shù)法院都通過(guò)審查其產(chǎn)生的選舉資料的完整性來(lái)作出認(rèn)可或否認(rèn)，但長(zhǎng)沙地區(qū)的法院要求在備案表才認(rèn)可，這增加了業(yè)委委的義務(wù)，增加了小區(qū)維權(quán)的難度。41、業(yè)委會(huì)成員可以領(lǐng)取津貼嗎？由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用支出，業(yè)委會(huì)成員要為業(yè)委會(huì)的工作長(zhǎng)期地付出大量的時(shí)間、精力，可以領(lǐng)取相應(yīng)的工作津

19、貼。業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)?？梢杂蓸I(yè)主分?jǐn)偅?可以由小區(qū)的公共收益中列支。42、物業(yè)可以對(duì)小區(qū)地面停車(chē)收取費(fèi)用嗎？物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地面停車(chē)收費(fèi)，應(yīng)在前期管理規(guī)約中約定，或征得過(guò)半業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)成立后，收取地面停車(chē)費(fèi)應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決同意。43、地面停車(chē)免費(fèi)方式可取嗎？小區(qū)地面停車(chē)是否免費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）根據(jù)小區(qū)的具體情況確定，如果停車(chē)位充分，鼓勵(lì)對(duì)業(yè)主實(shí)行停車(chē)免費(fèi)，如果小區(qū)停車(chē)位緊張， 可以適當(dāng)收費(fèi)，以便合理管理和規(guī)范停車(chē)。但筆者認(rèn)為，地上車(chē)位屬于全體業(yè)主，如完全不收費(fèi)，勢(shì)必形成有車(chē)的業(yè)主侵蝕沒(méi)車(chē)業(yè)主的合法權(quán)益，理應(yīng)適當(dāng)收費(fèi)；同時(shí)，收取費(fèi)用可用于公共設(shè)施維護(hù)，即體現(xiàn)公

20、平，又能增加公共收益。44、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就不能競(jìng)選（當(dāng)選）業(yè)委會(huì)委員嗎？般來(lái)說(shuō)，交納物業(yè)費(fèi)與競(jìng)選（當(dāng)選）業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有直接關(guān)系。交納物業(yè)費(fèi)是基于物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則如約定：欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不應(yīng)成為業(yè)委會(huì)候選人的，則欠費(fèi)業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)候選人。因?yàn)樾^(qū)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則都是小區(qū)業(yè)主自我約束、自我管理的法律文件，對(duì)全體業(yè)主有約束力。45、物業(yè)公司加收電梯費(fèi)合法嗎？不合法，因?yàn)殡娞莸挠秒?、日常維護(hù)等費(fèi)用都包含在物業(yè)費(fèi)中，電梯如需大中維修，要依法定程序動(dòng)用維修資金。46、老物業(yè)以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由，拒絕退出小區(qū)怎么辦？物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與新

21、的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同后，老物業(yè)不得以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由，拒絕退出。如果拒絕退出，一是業(yè)主有權(quán)拒絕向老物業(yè)公司交物業(yè)費(fèi)，二是向物業(yè)管理部門(mén)反映， 要求對(duì)老物業(yè)公司予以查處，三是向人民法院起訴， 要求老物業(yè)退出。 但業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式來(lái)應(yīng)對(duì)和處 理新老物業(yè)交接問(wèn)題。47、物業(yè)對(duì)業(yè)主家中維修項(xiàng)目可否收費(fèi)？可以。但應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或與業(yè)主協(xié)商有償收費(fèi)。48、前期物業(yè)合同自業(yè)委會(huì)成立后即自動(dòng)終止了嗎？前期物業(yè)合同不是自業(yè)委會(huì)成立后自動(dòng)終止，而是業(yè)委會(huì)成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)合同終止。49、物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物

22、業(yè)費(fèi)怎么辦？物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費(fèi)的行為既違法，又違。業(yè)委會(huì)應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，同時(shí)做好相應(yīng)準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況。業(yè)委會(huì)可以要求物 業(yè)公司進(jìn)行整改，如果整改達(dá)不到要求或物業(yè)公司拒不進(jìn)行整改的，業(yè)委會(huì)也可以直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解除物業(yè)合同，解聘物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)可以在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。50、開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向業(yè)委會(huì)移交物業(yè)資料嗎？物業(yè)資料包括哪些？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)交接時(shí)，小區(qū)還沒(méi)有業(yè)委會(huì)，因些物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、

23、地下管網(wǎng)工 程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 ；（二） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。51、小區(qū)垃圾是由物業(yè)公司清運(yùn)的嗎？根據(jù)長(zhǎng)沙市的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)不再向物業(yè)公司收取垃圾清運(yùn)費(fèi)。但將小區(qū)的生活垃圾運(yùn)到垃圾站的費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)。52、小區(qū)更換前期物業(yè)要取得開(kāi)發(fā)商同意嗎？不需要。更換物業(yè)公司是法律法規(guī)賦予業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。53、前期物業(yè)合同未到期，就不能更換物業(yè)公司嗎?可以更換。目前，有的開(kāi)發(fā)商為了牟取利益， 將前期物業(yè)合同定的時(shí)間很長(zhǎng)，

24、 并且以前期物業(yè)合同未到期為由，阻礙業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同后，則前期物業(yè)合同終止。54、老舊小區(qū)未安裝監(jiān)控是物業(yè)公司的責(zé)任嗎？不是。物業(yè)公司相當(dāng)于小區(qū)管家，他沒(méi)有義務(wù)為小區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。55、社區(qū)可以代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)嗎？選聘物業(yè)公司是物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，一般情況下社區(qū)不能代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)公司。如果因?yàn)榭陀^原因未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，或業(yè)委會(huì)成員不足半數(shù)的，在新的業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生 前，社區(qū)居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)。如在物業(yè)公司突然退出小區(qū)時(shí)， 社區(qū)還可以臨時(shí)選聘物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。56、什么情況下業(yè)主可以自治？一般情況下小區(qū)規(guī)模比較小，戶(hù)數(shù)不多，只有數(shù)百戶(hù)，業(yè)主權(quán)利意識(shí)強(qiáng)，參 與小區(qū)事務(wù)積極性高， 有比較好的自治團(tuán)體的， 經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定， 可以 開(kāi)展物業(yè)自管，在 互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，通過(guò)科技的助力，很多大小區(qū)也嘗試物業(yè)自治，并且取得了很好的效果。57、 積極參與籌備業(yè)委會(huì)，可是有人背后說(shuō)我無(wú)利不趕早”怎么辦？成立業(yè)委會(huì)是一件有利于整個(gè)小區(qū)集體利益的大事，而任何一件事情涉及到集體利益的時(shí)候，總會(huì)有各種各樣的反對(duì)聲音，有的甚至是賊喊捉賊俗話說(shuō)：身正不怕影子斜，所以應(yīng)該放平心態(tài)，堅(jiān)持正義。只要你堅(jiān)持公益原則，堅(jiān)