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文檔簡(jiǎn)介

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上五星級(jí)酒店籌建要點(diǎn)目前,全國各地的高星級(jí)酒店興建熱一直持續(xù),同房地產(chǎn)住宅相比,受到的金融危機(jī)的影響也小得多,一些投資人想投資興建高星級(jí)酒店,但自己又不專業(yè),請(qǐng)人來做,自己也應(yīng)該對(duì)高星級(jí)酒店進(jìn)行一些了解,愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助,有疑惑之處愿與大家共同探討。 一、建立五星級(jí)酒店的目的: 1、平臺(tái)與橋梁的作用:高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái),是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁,通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動(dòng)作。2、樹立企業(yè)的: 國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè),都有自己的高星級(jí)酒店,通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的

2、品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。 尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了:房地產(chǎn)本身很難形成品牌,哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌,但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌,所以,考慮到建立企業(yè)的品牌,考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值,在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。3、投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處: 首先是投資的比較強(qiáng),相應(yīng)來說風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大; 其次是好。雖然酒店投資是資金密集型投資,但是總體來看成長性比較好; 最后是的作用。酒店的經(jīng)營會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流,從企業(yè)經(jīng)營的角度來說,現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng),使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。二

3、、酒店的投資成本及回報(bào)分析1、按照建筑單位面積的價(jià)格(不包括買地的錢):五星級(jí)酒店一般為:900010000元/m2,(四星級(jí)酒店一般為:70009000元/m2;) 2、按照客房總數(shù)計(jì)算:五星級(jí)總造價(jià)=房間數(shù)×150萬元/間 3、以酒店總建筑面積均攤至客房,則每間客房所占建筑面積為:五星為 120m2180m2,(四星為90m2110m2)4、投資成本類別比例的大致劃分:土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%;5、中國的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%就不錯(cuò)了,一般投資回報(bào)周期為15-20年 三、:是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店?純度假型酒店?度假兼會(huì)議型酒店?酒

4、店類別 各項(xiàng)功能所占基本比例(按突出的比例程度表示) 餐飲 娛樂 休閑 會(huì)議 會(huì)展 住宿 商務(wù)酒店 度假酒店 商務(wù)會(huì)議型酒店 商務(wù)會(huì)展型酒店 四、選址可行性調(diào)查報(bào)告(自己做,同時(shí)請(qǐng)酒店專業(yè)人士做,然后對(duì)比)酒店建造成本的大致分析 五、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案:在這個(gè)過程中,要詳細(xì)分析: 1、酒店檔次、類別的確定; 2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例; 3、各項(xiàng)硬件滿足五星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求; 4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案; 5、預(yù)期未來

5、510年內(nèi)的發(fā)展需求,做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋; 六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后,找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案(水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙)會(huì)審酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒裝飾深化設(shè)計(jì)方案會(huì)審將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院,由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙(各專業(yè)藍(lán)圖)開始施工,同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)解決問題 七、 具體的操作:施工總體計(jì)劃的規(guī)定土建,5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月(在北方,要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響); 封頂后,按先后順序,開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工,前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè),給排水

6、及消防都打壓試水后,最后才是內(nèi)裝,內(nèi)裝一般為13個(gè)月左右; : 資格預(yù)審具備甲級(jí)資質(zhì),修建過酒店類建筑等等,當(dāng)然,這些都是可以掛靠的,最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力,若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒有,純粹靠甲方按進(jìn)度撥款,那將會(huì)嚴(yán)重影響施工進(jìn)度的; 甲方在與乙方(土建施工承包單位)簽訂合同時(shí),一定要注明:甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí),在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上,乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行,甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督,否則甲方有權(quán)利暫時(shí)中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時(shí)支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生,我所在籌建的五星級(jí)酒店工程上就發(fā)生過

7、一次,作為甲方,我公司按合同約定,根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度向乙方劃撥了工程進(jìn)度款,但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢還是補(bǔ)其他的窟窿,反正就沒有及時(shí)給建筑工人發(fā)放工資,于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時(shí)間,輿論的矛頭都指向了我公司,其他的房地產(chǎn)公司看著笑話,不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力有問題或是老板心太黑,著實(shí)把老板給氣得夠嗆! 目前,國家有相關(guān)規(guī)定,建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金,就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢,甲方推乙方,乙方推他方的事件發(fā)生。在這個(gè)問題上,我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題:按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金,但承建方卻拿不

8、出錢來交,催一次二次,答應(yīng)了就是沒有錢交,于是,甲方的開工證就沒法辦,沒開工證,在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵! 土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理: 要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì); 甲方的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù),是否按照計(jì)劃實(shí)施,能否完成進(jìn)度要求,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋; 甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)該針對(duì)施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度:完成則獎(jiǎng),延后就罰;甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師還應(yīng)該針對(duì)監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度:認(rèn)真履行職責(zé)的則獎(jiǎng),若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣,通過一些較硬的手段使

9、監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感,別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。 公司總部要防止公司現(xiàn)場(chǎng)工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣,做好對(duì)自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé),劃分各級(jí)權(quán)限,一旦制定,堅(jiān)決執(zhí)行。 土建建造成本分析近一年內(nèi)鋼材價(jià)格的大起大落,使建筑成本必定受到影響,但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也基本在14001800左右了; 確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特別注意:其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度,若遇到學(xué)究類的,沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范,一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種,設(shè)計(jì)出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓你瞠舌!尤其地下幾層那鋼筋啊,編織得密密麻麻,穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的,甲方

10、不知道要冤枉花多少錢! 土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系: 酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采用圓弧類或異型類造型,否則將增加建筑模板及人工成本,同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本; 裝飾成本分析,控制:一般五星級(jí)酒店的裝飾成本占總投資成本的; 酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有能力的裝修施工公司來完成,反對(duì)由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法: 專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司:其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑,與其所采用的何種價(jià)位裝飾材料,最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下,成本控制得越到位,越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。 裝修施工公司:其強(qiáng)

11、項(xiàng)在于施工,在保證進(jìn)度的前提下,裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美,能達(dá)到這點(diǎn)就已經(jīng)很不錯(cuò)了?,F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單,大多是寫字樓、住宅、商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。接到高星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的單子了,多是臨時(shí)再聘請(qǐng)專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來進(jìn)行設(shè)計(jì),出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性,就不好說了。 由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果: 表面上看,由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì),投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮這個(gè)問題:裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí),他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎?本來這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的,即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì),收效也是甚

12、微。 “羊毛”終究是出在“羊”身上的:一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案,無論是自己做或者另外花錢請(qǐng)專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做,都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的。現(xiàn)在五星級(jí)酒店的國內(nèi)設(shè)計(jì)單價(jià)是150元/200元/,設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化,吞下去是滋味嗎?于是,設(shè)計(jì)中本可以省的材料用上了,可以用替代材料的地方也全采用高檔材料(材料費(fèi)增加了),可以簡(jiǎn)潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計(jì)(人工費(fèi)增加了),另外,在施工中還會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更,表面上看是沒有什么問題,但今天牽兩筆、明天牽兩筆,不知不覺中,設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來了。 反對(duì)一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)

13、手法: 五星級(jí)酒店的確是用錢堆砌出來的,但不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法,相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。 酒店裝飾效果的體現(xiàn),最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理,同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化,再配以燈光,效果自然就出來的,這樣,就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。 試想,客人一邁進(jìn)酒店的大堂,首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果,細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化,而不會(huì)就立刻就走到墻前看貼的什么石材,是意大利的還是西班牙、美國的。 客人走進(jìn)客房,首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個(gè)房間的

14、色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的? 在酒店大堂、餐廳及娛樂場(chǎng)所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域,適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的,總之:好鋼要用在刀刃上! 酒店在一些非重要區(qū)域,如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲(chǔ)藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地,采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。 主要裝飾材料進(jìn)行把控: 一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號(hào)。甲方應(yīng)派專人對(duì)本地及周邊裝飾材料市場(chǎng)進(jìn)行詢價(jià),部分材料,如石材,很有必要到國內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地(如福建、山東、四川、廣西、云南等)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查

15、 :專業(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇: 首先主設(shè)計(jì)師必須是要懂酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級(jí)評(píng)定規(guī)范; 當(dāng)?shù)氐母餍羌?jí)酒店及街邊社會(huì)酒樓、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查:餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價(jià)格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場(chǎng)、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng); 本地市場(chǎng)餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議、會(huì)展、精品購物等的市場(chǎng)飽和度或欠缺程度; 準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?-10的規(guī)劃,預(yù)測(cè)酒店未來5-10內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r,做出的設(shè)計(jì)方案必須是具有前瞻性的; 對(duì)主要裝飾材料的市場(chǎng)價(jià)格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力(較好地把

16、控成本、提高效率、保證品質(zhì)); 能夠提供切實(shí)可行的裝飾成本控制方案; 各服務(wù)場(chǎng)點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的,將“”這一思路貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)中; 設(shè)計(jì)中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求: 第一, 必須保證“私密性”:從停車、乘電梯、進(jìn)入餐飲或娛樂或會(huì)議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點(diǎn)等等細(xì)節(jié)都必須充分地考慮周全。試想,一個(gè)政府要員想要到你的酒店洗個(gè)桑拿放松一下,若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來,經(jīng)過大廳乘坐電梯,再到桑拿樓層,還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺(tái),再進(jìn)入包間,這么多的環(huán)節(jié)中,不知道有多少人看見了你的面孔,還可能遇到你的部下或不想見到的其他人,如果是這樣,你說這官員下次還敢來嗎?這口碑一帶出去,別的重要人物還敢

17、來嗎?真正的重要人物,你若能倒貼錢把他給請(qǐng)過來了,一次、兩次,消費(fèi)愉快了,可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個(gè)平臺(tái),在這一方面的作用舉足輕重。這一點(diǎn),能做到、做好的設(shè)計(jì)師極少! 第二, 要充分顯示出地位、身份:接待貴賓的場(chǎng)所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來,這一點(diǎn)一般設(shè)計(jì)師都容易做到; 第三, 充分的人性化的體現(xiàn):要讓客人使用方便。如開會(huì),貴賓休息室要緊靠主會(huì)議室,而且有通道直接到主席臺(tái)上,除常規(guī)通道外,還有專用的撤離會(huì)場(chǎng)的通道; 因?yàn)槿藛T流動(dòng)的原因,在看其成功案例的同時(shí),必須落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司; :酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項(xiàng): 1、酒店的設(shè)備投資成本一般占總投資的

18、30%,主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備; 2、配發(fā)電系統(tǒng):施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛唷P枰⒁獾氖蔷频甑碾娏θ萘康目紤],一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴(kuò)大所需要的電力增容問題,修建的時(shí)候一定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機(jī)本已經(jīng)是在救命的時(shí)候啟用的,其不能有絲毫散失。建議買進(jìn)口品牌,從實(shí)際了解到的情況,國產(chǎn)貨的確比不上進(jìn)口機(jī),比較好的有瑞典的沃爾沃,美國的康明斯(不是國內(nèi)組裝的康明斯)等品牌。 3、中央空調(diào)系統(tǒng): 主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個(gè),建議選擇時(shí)先分個(gè)檔次,若拿國產(chǎn)貨和美國品牌

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