供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

1、供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析摘要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)作用、先導(dǎo)作用和支柱作用 日益突出，商品房作為房地產(chǎn)中最主要的組成部分，其發(fā)展、變化和運(yùn)行情況直接影響 整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和國(guó)民的生活質(zhì)量。近幾年來，我 國(guó)大部分大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了相當(dāng)?shù)母呶唬⑶页尸F(xiàn)出持續(xù)上漲之勢(shì)，嚴(yán)重超 過了我國(guó)絕大多數(shù)國(guó)民的心理承受能力和實(shí)際購(gòu)買力，對(duì)此，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格亟需進(jìn) 行調(diào)控和抑制，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的主要原因是商品房的供 需失衡，因此，本論文選擇商品房的供給與需求為研究對(duì)象，再根據(jù)一般供求定理，利 用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)和 EV

2、iews 運(yùn)行軟件，通過從中國(guó)統(tǒng)計(jì)局收集到的樣本數(shù)據(jù)，引入房 地產(chǎn)價(jià)格與商品房供給，房地產(chǎn)價(jià)格與商品房需求的關(guān)系模型，并通過經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)、變 量的擬合優(yōu)度、回歸方程的顯著性和異方差性檢驗(yàn)等方法來驗(yàn)證模型的正確性。根據(jù)房 地產(chǎn)價(jià)格與商品房供給和需求模型的研究分析結(jié)果，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn) 狀和存在的問題，為我國(guó)抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提出幾點(diǎn)合理的政策性建 議。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格；供需失衡；模型分析；政策性建議The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate PriceAbstractWith China

3、's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire

4、real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the

5、 actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand

6、as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand r

7、elationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, co

8、mbined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations.Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis； Policy

9、recommendations.目錄摘要 IAbstract II第1章 緒論1.1 研究背景近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)成了我國(guó)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵引擎，一直推動(dòng) 著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。但就在我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的房?jī)r(jià)也 正在迅速攀升，特別是 2004 年以來，我國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度明顯加快，導(dǎo) 致房?jī)r(jià)收入比過高，嚴(yán)重超過了我國(guó)居民的心理承受能力和實(shí)際的購(gòu)買能 力，這樣就給我國(guó)居民的生活帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，也直接給我國(guó)帶來了房 地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展，這與 我國(guó)要求發(fā)展健康經(jīng)濟(jì)的宗旨相背離。我國(guó)的房?jī)r(jià)局部過高過熱，尤其是一線城市，大部分二三線城市的房 價(jià)正處在飛速

10、上漲的時(shí)期，尤其是一些小縣城。并且，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn) 市場(chǎng)存在了較嚴(yán)重的泡沫，為了避免房地產(chǎn)泡沫的破滅阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持 續(xù)的良好發(fā)展勢(shì)頭，我國(guó)在幾年前就開始積極調(diào)控，相繼出臺(tái)了一系列的 調(diào)控房?jī)r(jià)的相關(guān)政策，并且這些調(diào)控政策一年比一年嚴(yán)厲，但這些調(diào)控政 策并沒有取得預(yù)想的結(jié)果，房?jī)r(jià)依然在高位持續(xù)上漲居高不下。我國(guó)政府 于 2013 年 2 月 20 日出臺(tái)了有史以來最嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策“國(guó)五條” ， 但據(jù) 2013 年 3 月份 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)的持續(xù)上 漲之勢(shì)并沒有得到好轉(zhuǎn)，在 70 個(gè)大中城市中，新建商品住房（不含保障 性住房）的價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有 1

11、 個(gè)，持平的城市為 1 個(gè)，上漲的城市有 68 個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高的達(dá)到了 %； 與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有 2 個(gè)，持平的城市有 1 個(gè)，上漲的城 市有 67 個(gè)，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高的達(dá) %。二手房住房?jī)r(jià)格與 上月相比，價(jià)格下降的城市有 3 個(gè)，持平的城市有 1 個(gè)，上漲的城市有 66 個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高的為 %；與去年同月相比，價(jià)格下 降的城市有 9 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，上漲的城市有 59 個(gè)，同比價(jià)格上 漲的城市中，漲幅最高的為 %，漲幅比 2 月份回落的城市只有兩個(gè) 1。而當(dāng)前，我國(guó)又正處于快速城鎮(zhèn)化的時(shí)期，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量

12、 的農(nóng)村居民涌入到城市，對(duì)住房的需求量明顯增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上 漲。并且至 2008 年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也受到全球金融危機(jī)的影響，我國(guó)的 通貨膨脹的壓力加大，物價(jià)持續(xù)上漲，建材價(jià)格普遍升高，造成房地產(chǎn)的 成本上升，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。并且我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控也影響著我國(guó) 的房?jī)r(jià)。不過實(shí)際上這些都是由這些影響著住房的供給和需求，由其供求 關(guān)系來決定著住房的價(jià)格。1.2 研究?jī)?nèi)容根據(jù)所要分析的問題，本論文主要通過以下幾個(gè)方面進(jìn)行說明：第一 章最主要是對(duì)本論文的背景，內(nèi)容以及分析方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述；第二章 主要是對(duì)本論文中所要提到的概念加以界定并給出所需的理論基礎(chǔ)；第三 章主要是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

13、和存在的問題進(jìn)行闡述；第四章主要是利 用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型理論和方法及 EViews 軟件對(duì)住房的供求對(duì)房?jī)r(jià)的影響 進(jìn)行分析；第五章主要是通過第三章的分析來給出結(jié)論并進(jìn)行政策評(píng)價(jià)。1.3 研究方法本論文主要是以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求理論以及計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué) 模型理論為基礎(chǔ)，建立經(jīng)濟(jì)模型，然后根據(jù)收集到的可靠的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在 結(jié)合 EViews 軟件對(duì)采集來的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸實(shí)證分析，最后根據(jù)分析 的結(jié)果得出樣本回歸模型，再根據(jù)樣本回歸模型對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行預(yù)測(cè) 和對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行評(píng)價(jià)。1.4 研究意義住房是我國(guó)居民賴以生存的安居場(chǎng)所，是我國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的先決條 件，而現(xiàn)在我國(guó)的高房?jī)r(jià)只能讓大部分

14、居民（特別是我國(guó)的普通老百姓） 望房興嘆。一般商品的價(jià)格最主要是由該商品的供給量與需求量來決定的，而住 房也有其自己的供求關(guān)系，所以筆者對(duì)本論文研究的主要意義在于通過住 房的供給量和需求量對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行估計(jì)預(yù) 測(cè)，并對(duì)我國(guó)在這一年中施行的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)研究分析得出的 定論，希望能為我國(guó)政府在制定房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)提供有力依據(jù)。通過我國(guó) 政府的房?jī)r(jià)調(diào)控，讓我國(guó)居民能夠買得起房、住得起房，不再為居住而煩 惱；房?jī)r(jià)也是影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，希望我國(guó)政府能對(duì) 我的分析結(jié)論加以運(yùn)用，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)能夠又快又好地持續(xù)發(fā)展。第2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)2.1

15、 房地產(chǎn)的相關(guān)概念2.1.1 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和其他商品一樣有其自己的價(jià)值，也可以用其貨幣來衡量，即 房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格也就是我們通常所說的房?jī)r(jià)。它是一種綜合性特 殊的貨幣表現(xiàn)，是建筑物連同其所占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià) 值，也就是：房地產(chǎn)價(jià)格 =土地價(jià)格 +建筑物價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市 場(chǎng)上一只無形的手，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)控和對(duì)資源進(jìn)行合理配 置。尤其是在 2008 年全球金融危機(jī)之后，我國(guó)房?jī)r(jià)迅速攀升，給我國(guó)居 民造成了極大的負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)隨之也進(jìn)入到我國(guó)普通老百姓的視野，成為了 他們茶余飯后的談資。2.1.2 商品房的供求關(guān)系商品房的供求關(guān)系是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房

16、的供給量與需求量 之間的相互關(guān)系，也是商品房供給者（主要是房地產(chǎn)開發(fā)商）和商品房購(gòu) 買者之間的關(guān)系在市場(chǎng)上的反映。商品房的供求關(guān)系和一般的供求關(guān)系一 樣存在三種情況：即供不應(yīng)求、供大于求和供求均衡。假定房?jī)r(jià)只取決于 自身的供求而不受其他因素的影響，那么供不應(yīng)求會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；供 大于求會(huì)引起房?jī)r(jià)的下降；而供求均衡則是人們最理想狀態(tài)的供求關(guān)系， 將不會(huì)引起房?jī)r(jià)的變化 2 。我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，對(duì)住房的需求量極大。現(xiàn)在，我國(guó)的城鎮(zhèn)化步 伐明顯加快，對(duì)住房的需求也日益劇增，使得我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商們爭(zhēng)先 恐后地開發(fā)出自己的商品房，在最大化地賺取利潤(rùn)的同時(shí)也滿足我國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的需求，通過供求關(guān)系的合

17、理配置，調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，而 這價(jià)格反過來也作用于供求關(guān)系。2.2 房地產(chǎn)的相關(guān)理論2.2.1 商品房的供求定理供求定理的具體內(nèi)容是在其他條件不變的情況下，需求變動(dòng)分別引起 均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的同方向的變動(dòng)；供給變動(dòng)引起均衡價(jià)格的反方向的D3E3 E1 E2Q3 Q1 Q2O圖 2-1 需求的變動(dòng)對(duì)均衡價(jià)格的影響Q變動(dòng)，引起均衡數(shù)量的同方向變動(dòng)在供給曲線 S 不變的情況下，給定最初的需求曲線 D1，均衡價(jià)格為 P1。當(dāng)需求曲線 D1 向右移動(dòng)到 D2 時(shí)，均衡價(jià)格由 P1 增加到 P2，數(shù)量由Q1 增加到 Q2；當(dāng)需求曲線由 D1 向左移動(dòng)到 D3 時(shí)，均衡價(jià)格由原來的 P1減少為 P3

18、，均衡數(shù)量由 Q1 減少到 Q3（如圖 2-1）。在需求曲線 D 不變的情況下，給定最初的供給曲線 S1，均衡價(jià)格為 P1，當(dāng)供給曲線由 S1 向右移動(dòng)到供給曲線 S2 時(shí)，均衡價(jià)格由原來的 P1 減少到 P2，均衡數(shù)量由 Q1 增加到 Q2；而當(dāng)供給曲線 S1 向左移動(dòng)到供給 曲線 S3時(shí)，均衡價(jià)格由原來的 P1增加到 P3，均衡數(shù)量由 Q1 減少到均衡 數(shù)量 Q3（如 圖 2-2）。上面說的只是在其他情況不變的情況下，但是在實(shí)際生活中，往往會(huì) 遇到需求和供給都會(huì)同時(shí)發(fā)生變動(dòng)的情況，在這種情況下，商品的均衡價(jià) 格和均衡數(shù)量的變化是難以確定的，這要結(jié)合需求和供給變化的具體情況 來確定。如果均衡

19、價(jià)格是由需求和供給這兩種因數(shù)同時(shí)作用的，那么這將 將取決于需求和供給各自的增長(zhǎng)幅度 3。2.2.2 商品房供求函數(shù)模型商品房的供求函數(shù)模型就是以房地產(chǎn)價(jià)格為被解釋變量，以商品房的 供給量和需求量分別作為解釋變量構(gòu)建一個(gè)方程模型，根據(jù)該模型來對(duì)生 活中房地產(chǎn)價(jià)格上漲的本質(zhì)原因進(jìn)行本質(zhì)性的描述。商品房供求模型的構(gòu) 建包括理論模型的設(shè)計(jì)、樣本數(shù)據(jù)的收集、參數(shù)估計(jì)和變量和商品房供求 函數(shù)模型的檢驗(yàn)。樣本數(shù)據(jù)的收集是最重要的組成部分，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與否 直接關(guān)系到模型的準(zhǔn)確與否，所以收集到的樣本數(shù)據(jù)要具有可靠性、全面 性和一致性。第 3章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題3.1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀3.1

20、.1 投資增速放緩但總量創(chuàng)新高2012 年，我國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 上年回落了個(gè)百分點(diǎn)，但也達(dá)到了歷史新高。其中，住宅開發(fā)投資總額 49374 億元，同比增長(zhǎng) %。僅從增長(zhǎng)幅度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資大于住宅投 資。房地產(chǎn)開發(fā)投資全年表現(xiàn)平穩(wěn)，除一季度季節(jié)性因素外，二、三、四 季度都保持了 2 萬億元左右的投資規(guī)模。在房屋施工方面，全年房屋施工 573418 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，漲幅較去年下 %。其中住宅新開工面積 130695 萬平方米，同比下降 %，辦公樓新開工面積 5986 萬平方米，同比 增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積 22077 萬平方米，同比

21、增長(zhǎng) %。在竣工 面積方面，全年房屋竣工面積 99425萬平方米，同比增長(zhǎng) %，較 2011 年下 降 6 個(gè)百分點(diǎn)，竣工增長(zhǎng)幅度縮小。其中，住宅竣工面積 79043 萬平方 米，同比增長(zhǎng) %，辦公樓竣工面積 2315 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房竣工面積 10226 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，全年竣工面積增長(zhǎng)不斷放 緩。3.1.2 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升2012年1-8月期間，我國(guó)房屋銷售均價(jià)同比漲幅擴(kuò)大，百城住宅均價(jià)環(huán) 比漲幅收窄。在這期間，我國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為 5924元/平方米 和 5567元/平方米，與 2011年同期相比分別上漲 %和%，漲幅較 1-7月份分別 擴(kuò)大和

22、個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示， 8月，全國(guó) 100 個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲 %，漲幅較上月縮小個(gè)百分點(diǎn)，其中 63個(gè)城 市環(huán)比上漲， 37個(gè)城市環(huán)比下跌。但是，在 2013年3月份 70個(gè)大中城市住 宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上漲的有 68個(gè)，一個(gè)下降，一個(gè)持平。房?jī)r(jià)的持續(xù) 上漲，調(diào)控壓力依然嚴(yán)峻。3.1.3 商品房需求依然旺盛盡管 2003 年以來，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過高的聲音不絕于 耳，但居民的購(gòu)房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長(zhǎng)表明需求依然旺 盛。需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首 先是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價(jià)格增長(zhǎng)速

23、度。1998 年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長(zhǎng)率 %，住宅價(jià)格平均增長(zhǎng)率為 %。在 2012 年的 8 月份，雖然增幅略有下降，但同比也增長(zhǎng)了個(gè)百分點(diǎn) 4。隨著 收入的增長(zhǎng)，生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改 善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn) 人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持 續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增 長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。3.2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的原因中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，改革開放以來經(jīng)歷 了一個(gè)從無到有的過程，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)出不均衡狀態(tài)，而且不均衡 程度

24、波動(dòng)較大，其原因有多種，具體可歸納為以下幾種原因 :3.2.1 房地產(chǎn)制度不完善刺激了市場(chǎng)的投機(jī)性我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近些年來的持續(xù)高速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步多 極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，多樣化的交易方式，產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化的市場(chǎng)信息，開 放，統(tǒng)一，同時(shí)又有封閉，壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與 管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)，投資，投機(jī)等 多種不良行為的產(chǎn)生，在一定程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)，健康發(fā)展 和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程 5。1.稅收制度存在缺陷。到目前為止，我國(guó)還沒有對(duì)住房財(cái)產(chǎn)征收相應(yīng) 的財(cái)產(chǎn)稅，這是重大的制度缺陷。自古以來，中國(guó)人積累下來的財(cái)富都表 現(xiàn)為住房，這和

25、我國(guó)稅收制度體系的不完善有更大的關(guān)系。從國(guó)外的實(shí)踐 看，在住房的建設(shè)、持有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)階段都需要征收稅收，而我國(guó)在住房 的持有環(huán)節(jié)沒有稅收，這樣的安排進(jìn)一步刺激了住房的投機(jī)性需求。2.土地制度不夠完善。我國(guó)實(shí)行的是土地公有制度，土地是屬于國(guó)家 和集體的，但在土地轉(zhuǎn)讓和交易過程中，土地的國(guó)家所有制和集體所有制 實(shí)際上演變成了政府所有制，由少數(shù)官員說了算。目前呈現(xiàn)出了以下問 題：土地是重要而稀缺的資源，土地市場(chǎng)是中國(guó)最大的資產(chǎn)市場(chǎng)。目前存 在的主要問題有以下幾個(gè)方面：（ 1）在征用農(nóng)地方面，一是借設(shè)立開發(fā)區(qū)等多種名義，采取化整為 零、越級(jí)審批、未批先用、多征少用、購(gòu)買指標(biāo)等多種手段大規(guī)?！叭?地”。

26、二是沒有與農(nóng)民集體或真正的代表充分協(xié)商和平等談判，隨意解除 承包合同，欺騙或隱瞞相關(guān)政策和信息，以較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性征用農(nóng) 民承包的土地；三是在征地時(shí)故意拖欠、挪用、截留和侵吞土地補(bǔ)償安置 費(fèi)。（2）在土地出讓轉(zhuǎn)讓方面，一是仍然采取地價(jià)優(yōu)惠、協(xié)議方式和假招 標(biāo)等形式出讓土地，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重流失。二是用地單位私自進(jìn)行土地 出租和轉(zhuǎn)讓。三是公司和個(gè)人通過特殊關(guān)系，從事各種批文、協(xié)議、立項(xiàng) 批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證等的炒賣。四是利用對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的管理權(quán)，從事 經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行土地炒作，哄抬地價(jià)。（3）在土地利用方面，一些公司或單位大量囤積土地，購(gòu)而不用。一 些用地單位擅自改變用途。一些用地單位私自開發(fā)無償

27、劃撥的土地。（4）在拆遷安置方面，未與動(dòng)遷戶協(xié)商，擅自制定不合理的拆遷計(jì)劃 和拆遷補(bǔ)償。甚至采取暴力手段，摧毀居民房屋設(shè)施，強(qiáng)迫被拆遷居民就 范。再就是片面追求發(fā)展政績(jī)，片面追求改善形象，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模 6。3.2.2 住房保障體系相對(duì)滯后住房制度改革重在改變過去那種福利性住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和 社會(huì)化，這無疑是正確的。但這種改革從某種意義上講矯枉過正了，從一 個(gè)極端偏向了另一個(gè)極端，忽視了低收入住房困難家庭的住房保障問題。 住房是生活必需品，住房問題是重要的民生問題，應(yīng)當(dāng)使 “人人享有適當(dāng) 住房 ”，僅靠市場(chǎng)解決不了低收入住房困難家庭的住房問題。因此，在住 房商品化和社會(huì)化的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)

28、解決好低收入住房困難家庭的住房問題。 近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組 成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏 動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。當(dāng)前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不 到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年 低于住宅開發(fā)投資的增幅，甚至有兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其占住宅開發(fā)投資的 比重也逐年下降。同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問題，如戶型面 積偏大，保障對(duì)象界定不嚴(yán)，資金渠道來源不穩(wěn)定等等。還沒有認(rèn)真規(guī)范 管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過

29、程中的風(fēng)險(xiǎn) 不斷顯露?？傮w上看，住房保障在整個(gè)住房市場(chǎng)中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量 中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng)，這在一定程度上加劇了住房市 場(chǎng)上的供求矛盾，并加劇了商品房?jī)r(jià)格的上漲 7。3.2.3 我國(guó)住房供需失衡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2013年 4月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)開發(fā)投 資 13133 億元，同比名義增長(zhǎng) % ，增速比上年同期回落個(gè)百分點(diǎn)；其中住 宅投資增長(zhǎng) %，分別加快和個(gè)百分點(diǎn)。但是供求失衡的現(xiàn)象仍在持續(xù)。一 季度房屋新開工面積 38873 萬平方米，同比下降 %；其中住宅新開工面積 下降 %。全國(guó)商品房銷售面積 20898 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增速比上年 全年加

30、快個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積在下降，而銷售面積增幅超過 3 成，這說 明目前供求壓力仍然較大。如果供求關(guān)系不能改善，房?jī)r(jià)就依舊存在上漲 的動(dòng)力。去年四季度以來，各地加快了供應(yīng)步伐，尤其是今年 3 月以來， 北京上海等熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量明顯增長(zhǎng)。今年一季度北京土地交易 52 宗，土地出讓金 480 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其他重點(diǎn)城市的土地成交 量也大幅增長(zhǎng)。但即使如此，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 6134 萬平方米，同比下降 %。在商品房銷售面積和銷售額均大幅增長(zhǎng)的背 景下，房企購(gòu)地面積均出現(xiàn)兩成下降，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)后市商品房的影響顯然 不可樂觀 8。第4章 商品房供求函數(shù)模型設(shè)計(jì)與實(shí)證結(jié)

31、果分析4.1 商品房供求模型設(shè)計(jì)與樣本數(shù)據(jù)收集4.1.1 商品房需求與供給函數(shù)模型的設(shè)計(jì)1. 商品房需求函數(shù)的設(shè)計(jì) 住房的需求量主要是由購(gòu)房者決定。是指有意愿購(gòu)買并且有能力購(gòu)買 住房的數(shù)量。而本論文是針對(duì)住房供求對(duì)房?jī)r(jià)的影響展開研究的，所以在 住房需求函數(shù)的模型設(shè)計(jì)中以房?jī)r(jià) P 為被解釋變量，以住房需求量（商品 房的銷售量） D為解釋變量。并收集了 1998 年到 2011 年我國(guó)的房地產(chǎn)市 場(chǎng)上商品房的數(shù)據(jù)來進(jìn)行研究。以收集到的樣本時(shí)間序列數(shù)據(jù)來研究房?jī)r(jià) 水平的需求函數(shù)模型設(shè)計(jì)為：其中 Pi表示 i 城市的房?jī)r(jià)， Di 表示 i 城市的住房需求量， i 表示影響 i 城市房?jī)r(jià)的隨機(jī)誤差項(xiàng)，

32、0與 i 為待估參數(shù)。2. 商品房供給函數(shù)模型的設(shè)計(jì) 住房的供給主要是由房地產(chǎn)商提供的，是指房地產(chǎn)商提供的并且愿意 在一定價(jià)格下賣出的住房數(shù)量。住房的供給是本論文主要的研究因數(shù)之 一，所以本論文在供給函數(shù)模型的設(shè)計(jì)中以房?jī)r(jià) P 為被解釋變量，以住房 的供給量（商品房的竣工量） S 為解釋變量，同樣以收集到的 1998 年到 2011 年我國(guó)的房地產(chǎn)的商品房數(shù)據(jù)來進(jìn)行研究。以收集到的樣本時(shí)間序列 數(shù)據(jù)來研究房?jī)r(jià)水平的供給函數(shù)模型設(shè)計(jì)為：其中 Pj表示 j 城市的房?jī)r(jià)， Sj 表示 j 城市房地產(chǎn)商為該城市提供的住 房數(shù)量, j 為隨機(jī)誤差項(xiàng)，表示影響 j 城市房?jī)r(jià)的其他因數(shù)的集合， 0與 j為待

33、估參數(shù) 9。4.1.2 商品房供求函數(shù)模型樣本數(shù)據(jù)的收集樣本數(shù)據(jù)得收集是進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究得重要一環(huán)，樣本數(shù)據(jù)的質(zhì)量 直接關(guān)系到最終得研究分析結(jié)果。樣本數(shù)據(jù)主要有三大類：時(shí)間序列數(shù) 據(jù)、截面數(shù)據(jù)和虛變量數(shù)據(jù)。時(shí)間序列數(shù)據(jù)是一批按照時(shí)間先后順序排列 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；截面數(shù)據(jù)是指一批在同一時(shí)間截面上得調(diào)查數(shù)據(jù)；而虛變量 數(shù)據(jù)是一種二進(jìn)制數(shù)據(jù)，一般都是取 0 或者是 1。而我們是要根據(jù)自己所 研究的對(duì)象、影響因數(shù)及其研究方法來選擇哪一種數(shù)據(jù) 10。本論文研究分析的是供求對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析，所以筆者將對(duì)房?jī)r(jià)、需 求量、供給量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。筆者收集了 1998 年到 2011 年我 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上商

34、品房的銷售量和供給量數(shù)據(jù)，確保樣本數(shù)據(jù)的完整性； 而收集的樣本數(shù)據(jù)來源為中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 ，確保了樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和 權(quán)威性。在收集數(shù)據(jù)時(shí)盡量滿足計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型中要求樣本數(shù)據(jù)完整性、 準(zhǔn)確性、可比性和一致性的特點(diǎn)。盡可能讓所研究分析出來的結(jié)果盡可能 地反映實(shí)際情況。因房?jī)r(jià)與銷售額存在緊密的定性關(guān)系，所以在供求對(duì)房 價(jià)的影響研究分析時(shí)，我們將用商品房的銷售額來代替商品房?jī)r(jià)格來進(jìn)行 研究。筆者所收集到的樣本數(shù)據(jù)如表 4-1。表 4-1 我國(guó) 1988 年到 2011 年的房地產(chǎn)情況統(tǒng)計(jì)表年份房 價(jià) （元 ）需 求 量（平方米）供給量（平方米）199820631999205320002112200121

35、70200222501200323592004277820053168200633672007386420083800200946812010503220115357注：商品房銷售量包括期房。數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編， 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2012），北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社， 2012。4.2 商品房供求函數(shù)模型參數(shù)的估計(jì)4.2.1 商品房需求函數(shù)模型參數(shù)的估計(jì)如果我們要想根據(jù)所得到研究結(jié)果對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)或是對(duì)我國(guó) 的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行評(píng)價(jià)，那么在這之前我們必須要做一項(xiàng)工作，就是根據(jù)前 面設(shè)計(jì)的需求函數(shù)模型 Pi 0 iDi i 和收集到的樣本數(shù)據(jù)來進(jìn)行模型 得參數(shù)估計(jì)，從而得到樣本需求

36、函數(shù)模型 P? ?0 ?1D ，根據(jù)樣本需求函 數(shù)模型才能對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行預(yù)測(cè)和對(duì)我國(guó)施行的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于本論文，筆者主要是根據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的最小二乘法和 Eviews 軟件來對(duì)上面所收集到的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，在根據(jù)回歸結(jié)果得出樣本回 歸函數(shù)，也就是樣本需求函數(shù)。在樣本回歸中，也可以同時(shí)得到一些指 標(biāo)，根據(jù)這些指標(biāo)可以對(duì)回歸的樣本需求函數(shù)進(jìn)行檢測(cè)，可以得出模型是 否具有可行性，也就是檢測(cè)樣本回歸函數(shù)能否反映出實(shí)際情況 11。圖 4-1 我國(guó) 1998 年 2011 年房?jī)r(jià) P 對(duì)住房需求量 D 的回歸根據(jù)圖 4-1 給出了采用 Eviews 軟件對(duì) 表 4-1 中的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析的

37、計(jì) 算結(jié)果，表明收集的 1998 年到 2011 年的樣本時(shí)間序列數(shù)據(jù)可建立如下樣 本需求函數(shù)：（） （）其中括號(hào)內(nèi)的數(shù)為相應(yīng)參數(shù)的 t 檢驗(yàn)值， R2 是可決系數(shù)， F 為方程顯 著性的檢驗(yàn)值。這幾個(gè)值都是后面參數(shù)檢驗(yàn)的重要數(shù)據(jù)。4.2.2 商品房供給函數(shù)模型參數(shù)的估計(jì)在住房供求對(duì)房?jī)r(jià)得影響分析研究中，住房的供給和住房的需求同等 重要，雖房地產(chǎn)市場(chǎng)存在強(qiáng)大的需求市場(chǎng)，但住房供給者沒有意愿在房地 產(chǎn)市場(chǎng)上為其提供有效的供給市場(chǎng)，這樣也就不能形成房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地 產(chǎn)市場(chǎng)的一般商品屬性的價(jià)格機(jī)制就有所缺失。所以在論文在住房供求對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析中，除了對(duì)房?jī)r(jià)的樣本需求 函數(shù)進(jìn)行分析之外，也從住房的樣

38、本供給函數(shù)進(jìn)行分析。在研究分析的過 程中，也將運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)中的最小二乘法和 Eviews 軟件在根據(jù)收集來 的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，根據(jù)回歸分析的結(jié)果可以得出樣本回歸供 給函數(shù)。樣本回歸供給函數(shù)是研究分析住房供給量和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，并 確定研究住房供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)政策評(píng)價(jià)的 基礎(chǔ)。收集到的樣本數(shù)據(jù)中房?jī)r(jià) P對(duì)住房供給量 S的樣本回歸如下 圖 4-2： 圖 4-2 我國(guó) 1998 年到 2011 年房?jī)r(jià) P 對(duì)住房供給量 S 的回歸根據(jù)圖 4-2 給出了采用 Eviews 軟件對(duì) 表 4-1 中的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回 歸分析的計(jì)算結(jié)果，表明可建立如下中國(guó)房?jī)r(jià)的樣本供

39、給函數(shù)：（） （）其中括號(hào)內(nèi)的數(shù)為相應(yīng)參數(shù)的 t 檢驗(yàn)值， R2 為可決系數(shù)， F 為方程顯 著性的檢驗(yàn)值。也是后面需要用到的幾個(gè)重要數(shù)值。4.3 商品房供求模型的檢驗(yàn)與修正4.3.1 商品房需求與供給函數(shù)模型的檢驗(yàn)一、 商品房需求函數(shù)模型檢驗(yàn)1. 商品房需求函數(shù)模型的經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)主要是檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛥?shù)估計(jì)量在經(jīng)濟(jì)意義的合理性。其主 要方法是將模型參數(shù)的估計(jì)量與預(yù)先擬定的理論期望值進(jìn)行比較，包括參 數(shù)估計(jì)量的符號(hào)、相互關(guān)系，以判斷其合理性。上面所得到了樣本回歸需求函數(shù)模型 P? 1426.5 3.41 10 6D 。在該 模型中，意味著房?jī)r(jià) P隨著商品房需求量 D 的增加而增加，從經(jīng)濟(jì)行

40、為上 可以解釋該現(xiàn)象，所以此模型通過了檢驗(yàn)。2. 商品房需求函數(shù)模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn) 擬合優(yōu)度檢驗(yàn)是檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)樣本觀測(cè)值的擬合程度。筆者將從統(tǒng)計(jì)量 R2 與殘差圖的角度來對(duì)樣本回歸直線進(jìn)行擬合優(yōu)度分析，分析計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué) 模型是否恰當(dāng)。殘差圖如下 圖 4-3。圖 4-3 需求函數(shù)模型的殘差圖在上表中， Residual 表示殘差、 Actual 表示被解釋變量的觀測(cè)值、 Fitted 表示被解釋變量的擬合值。殘差、觀測(cè)值、與擬合值所對(duì)應(yīng)的曲線 分別為殘差序列曲線、真實(shí)值序列曲線和擬合值序列曲線。而圖中的虛線 與中心線的距離表示殘差的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。在圖 4-2 中我們可知可決系數(shù)統(tǒng)計(jì)量 R2 0.95

41、，滿足 0 R2 1的條 件，根據(jù) R2 越接近于 1，模型的擬合優(yōu)度越高來看，需求函數(shù)模型的回歸 直線與樣本點(diǎn)的擬合程度較好；但是從殘差圖 圖 4-3 可以看出 :擬合值序列 曲線較逼近真實(shí)值序列曲線，需求函數(shù)模型的擬合程度良好，所以需求函 數(shù)的回歸直線對(duì)原觀測(cè)值擬合情況是可以接受的。3. 商品房需求函數(shù)模型變量的顯著性檢驗(yàn) 對(duì)變量的顯著性檢驗(yàn)主要有三種方法：即 t 檢驗(yàn)，F(xiàn) 檢驗(yàn)和 z 檢驗(yàn)， 但是在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)研究中， t 檢驗(yàn)的運(yùn)用最為普遍。所以本論文也將采用最 為普遍的 t 檢驗(yàn)對(duì)其需求函數(shù)的變量進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)。對(duì)于 t 統(tǒng)計(jì)量，它 是服從自由度為 n-k-1（k 為 k 元線性回歸方程

42、）的 t 分布，所以對(duì)于本論 文研究的一元線性回歸的需求函數(shù)， t 統(tǒng)計(jì)量是服從自由度為 12 的 t 分 布。如果需求函數(shù)中變量 D 是顯著的，那么參數(shù) 1 應(yīng)該為顯著地不為 0。 所以設(shè)計(jì)原假設(shè)和備假設(shè)分別為：H 0： 1 0 ， H 1： 1 0現(xiàn)在給定一個(gè)顯著性水平 0.05 ，根據(jù) t 分布表得到一個(gè)臨界值 t0.02512 2.2 t1 27.54 ,所以解釋變量商品房需求量 D 在 95%的置信度下 是顯著的，即通過了變量的顯著性檢驗(yàn)。同樣地，這個(gè)臨界值 t0.02512 2.2 t0 18.62 ，表明在 95%的置信度下，拒絕了截距項(xiàng)為 0 的假 設(shè)。4. 商品房需求函數(shù)模型

43、的異方差檢驗(yàn) 在進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)時(shí)，我們必須對(duì)樣本函數(shù)進(jìn)行異方差檢驗(yàn)，不 然，一旦計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型出現(xiàn)了異方差性，又使用最小二乘法對(duì)模型的參 數(shù)進(jìn)行估計(jì)，那么就會(huì)使參數(shù)的估計(jì)量非有效、變量的顯著性檢驗(yàn)失去了 意義，而且我們隊(duì)模型的預(yù)測(cè)也會(huì)隨之失效。對(duì)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型異方差檢 驗(yàn)的方法很多，可以見到的就有十多種，如圖示檢驗(yàn)法、帕克檢驗(yàn)和戈里 瑟檢驗(yàn)、 G-Q 檢驗(yàn)、懷特檢驗(yàn)等。對(duì)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型檢驗(yàn)的方法雖然不 同，但它們都存在一個(gè)共同的思路“異方差性” ，即相對(duì)于不同的樣本 點(diǎn)，也就是說相對(duì)于不同的解釋變量觀測(cè)值，隨機(jī)干擾項(xiàng)具有不同的方 差，那么檢驗(yàn)異方差性，也就是檢驗(yàn)隨機(jī)干擾項(xiàng)的方差與解釋變量觀

44、測(cè)值 之間的相關(guān)性。這種思路也是各種檢驗(yàn)方法的基礎(chǔ) .在本論文中，本論文將 運(yùn)用 Eviews 軟件對(duì)樣本需求函數(shù)的模型進(jìn)行 G-Q(Goldfeld-Quandt)檢驗(yàn)， 檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭惺欠翊嬖诋惙讲钚?。G-Q(Goldfeld-Quandt)檢驗(yàn)的基本思想是：先按解釋變量對(duì)樣本排序， 然后再將排序后的樣本一分為二，對(duì)兩個(gè)子樣本分別進(jìn)行普通最小二乘法 回歸，然后利用兩個(gè)子樣本的殘差平方和之比構(gòu)造 F 統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行異方差檢 驗(yàn)。下面筆者就進(jìn)行 G-Q(Goldfeld-Quandt)檢驗(yàn)。將原始數(shù)據(jù)按商品房需求量 D 排成升序，去掉中間的 4 個(gè)數(shù)據(jù)，得到 了兩個(gè)容量為 5 的子樣本。然后對(duì)兩個(gè)子樣

45、本分別作普通最小二乘回歸， 得到子樣本 圖 4-4。圖 4-4 子樣本 1 的最小二乘回歸求得樣本 1 的殘差平方和 RSS1：子樣本 1： P? 1873.71 1.35 10 6 D同樣地，可以得到子樣本 2的最小二乘回歸 圖 4-5 圖 4-5 子樣本 2 的最小二乘回歸 求得樣本 1 的殘差平方和 RSS2 ： 子樣本 2： P? 1197.9 3.71 10 6D計(jì)算得到 F 統(tǒng)計(jì)量： F RSS2 / RSS1 81738.8/1333.14 61.31 在同方差性的假定下，構(gòu)造服從 F 分布的統(tǒng)計(jì)量 F。然后給定顯著性 水平0.05 ，在 F 分布表中查到自由度為( 3，3)的

46、F 分布的臨界值為F0.05 9.28 ，由于 F 61.31 F0.05 9.28 ，所以拒絕原假設(shè)，存在異方差。二、 商品房供給函數(shù)模型的檢驗(yàn)1. 商品房供給函數(shù)模型的經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn) 經(jīng)濟(jì)模型的設(shè)立的目的是為了用樣本數(shù)據(jù)來對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和 對(duì)目前實(shí)行的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行評(píng)價(jià)，如果我們?cè)O(shè)立的經(jīng)濟(jì)模型失去了經(jīng)濟(jì)意 義，那么我們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)也就毫無意義，對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的評(píng)價(jià)也無從談 起。經(jīng) 濟(jì) 意 義 的 檢 驗(yàn) 我 們 應(yīng) 該 從 表 4-1 和 樣 本 供 給 函 數(shù) 模 型 P? 1501.67 4.78 10 7 S 入手，在模型中，意味著房?jī)r(jià)隨著商品房的供給 量的增加而增加。我們從 表 4-

47、1 中可以看到，從 1998 年到 2011 年之間商 品房的需求量小于商品房的供給量。2. 商品房供給函數(shù)模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn) 供給函數(shù)模型和需求函數(shù)模型一樣，都需要進(jìn)行模型的擬合優(yōu)度檢 驗(yàn)。不然也會(huì)和需求函數(shù)模型不進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)導(dǎo)致的后果一樣。本論 文將利用殘差圖和可決系數(shù) R2 統(tǒng)計(jì)量來對(duì)供給函數(shù)模型的擬合優(yōu)度進(jìn)行檢 驗(yàn)?？蓻Q系數(shù) R2 是大于 0 小于 1 的一個(gè)數(shù)，并且 R2越大，越接近于 1， 那么說明模型的擬合優(yōu)度越高；當(dāng) R2等于 1 時(shí)，表示模型完全擬合，這種 情況是很少見的；而當(dāng) R2 等于 0 時(shí)，則表示解釋變量 S 與被解釋變量 P 不存在線性關(guān)系。在圖 4-3 中，

48、Residual 表示殘差、 Actual 表示被解釋變量的觀測(cè)值、 Fitted 表示被解釋變量的擬合值。殘差、觀測(cè)值、與擬合值所對(duì)應(yīng)的曲線 分別為殘差序列曲線、真實(shí)值序列曲線和擬合值序列曲線。而圖中的虛線 與中心線的距離表示殘差的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。從供給函數(shù)模型中可以知道，可決系數(shù)R2 0.95 ，滿足 0 R2 1的條件，且較接近于 1；而且在殘差圖中，我們可以看到擬合值序列曲線較 逼近真實(shí)值序列曲線。該模型的擬合程度較好，所以供給函數(shù)的回歸直線 對(duì)原觀測(cè)值的擬合是可以接受的。圖 4-6 供給函數(shù)模型殘差圖3. 商品房供給函數(shù)模型的顯著性檢驗(yàn) 模型都要進(jìn)行變量的顯著性檢驗(yàn)。本論文將運(yùn)用 t 檢

49、驗(yàn)的方法對(duì)供給 函數(shù)模型的變量的顯著性進(jìn)行檢驗(yàn)。如果變量 S 是顯著的，那么參數(shù) 1應(yīng) 該顯著地不為 0。那么先設(shè)計(jì)原假設(shè)與備假設(shè)分別為：H 0： 1 0 ， H 1： 1 0現(xiàn)在給定一個(gè)顯著性水平0.05 ，查 t 分布表中自由度為 12，得到一個(gè)臨界值 t0.02512 2.18 t1 15.52 ，說明解釋變量商品房供給量S 在95% 的 置 信 度 下 顯 著 ， 即 通 過 了 變 量 的 顯 著 性 檢 驗(yàn) ； 同 樣 地 ， t0.02512 2.18 t0 11.44 ，表明在 95%的置信度下，拒絕截距項(xiàng)為零的假 設(shè)。4. 商品房供給函數(shù)模型的異方差檢驗(yàn) 供給函數(shù)模型的異方差

50、檢驗(yàn)和需求函數(shù)的異方差檢驗(yàn)一樣，用 G- Q(Goldfeld-Quandt)檢驗(yàn)對(duì)供給函數(shù)模型的異方差進(jìn)行檢驗(yàn)。同樣，筆者將原始數(shù)據(jù)按商品房的供給量量 S 排成升序，再去掉原始 樣本數(shù)據(jù)中間的 4 個(gè)數(shù)據(jù)，得到了兩個(gè)容量為 5 的子樣本。然后對(duì)兩個(gè)子 樣本分別作普通最小二乘回歸，得到子樣本 1 的最小二乘回歸 圖 4-7： 圖 4-7 子樣本 1 的最小二乘回歸求得子樣本 1 的殘差平方和 RSS1：子樣本 1： P? 1528.4 3.81 10 7S同樣地，可以得到子樣本 2的最小二乘回歸 圖 4-8圖 4-8 子樣本 2 的最小二乘回歸求得子樣本 2 的殘差平方和 RSS2：子樣本 2

51、： P? 776.16 7.54 10 7 S計(jì)算得到 F 統(tǒng)計(jì)量： F RSS2 / RSS1 19940.86 / 902.26 22.10在同方差性的假定下，構(gòu)造服從 F 分布的統(tǒng)計(jì)量 F。然后給定顯著性 水平 0.05 ，在 F 分布表中查到自由度為（ 3，3）的 F 分布的臨界值為 F0.05 9.28 ，由于 F 22.10 F0.05 9.28 ，所以拒絕原假設(shè)，存在異方差。4.3.2 商品房需求與供給函數(shù)模型的修正如果設(shè)立的經(jīng)濟(jì)模型存在異方差，那么我們需要對(duì)該經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行修 正，以確保在上文中的參數(shù)估計(jì)量有效、變量的顯著性檢驗(yàn)具有意義和讓 模型的預(yù)測(cè)有效。而在所學(xué)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)

52、容中，異方差的解決方法有以 下幾種： 1.模型變換法； 2.加權(quán)最小二乘法（ WLS ）； 3.對(duì)數(shù)變換法。在對(duì) 異方差的修正過程中，最常用的方法是加權(quán)最小二乘法。加權(quán)最小二乘法就是對(duì)原模型加權(quán)，使之變成一個(gè)新的不存在異方差 的模型，然后采用普通最小二乘法估計(jì)其參數(shù)。其加權(quán)的基本思想是：在 采用普通最小二乘法，對(duì)較小的殘差平方 i2 賦予較大的權(quán)數(shù)，對(duì)較大的 i2 賦予較小的權(quán)數(shù)，以對(duì)殘差提供的信息的重要程度作一番校正，來提供參 數(shù)估計(jì)的精度。1.商品房需求函數(shù)模型的修正 上文中經(jīng)過對(duì)需求函數(shù)模型的異方差檢驗(yàn)之后，證明了需求函數(shù)模型 存在異方差性，所以需要發(fā)展新的方法估計(jì)模型，以提高模型參數(shù)估

53、計(jì)的 精度。本論文中將采用加權(quán)最小二乘法對(duì)需求函數(shù)模型的異方差性進(jìn)行調(diào) 整?，F(xiàn)在取權(quán)數(shù)變量為 GENR W1=1/D ，然后利用加權(quán)最小二乘法估計(jì)模 型得到修正調(diào)整后的需求函數(shù)模型：（） （）可以看出，參數(shù)的 t 統(tǒng)計(jì)量的值有了明顯的改進(jìn)。下面筆者檢驗(yàn)是否 經(jīng)加權(quán)的回歸模型已不存在異方差性。對(duì)加權(quán)的回歸模型用 Eviews 軟件 進(jìn)行懷特（ White）檢驗(yàn)得到 圖 4-9。并從圖 4-9 中可以知道 nR2 2.77 ，其 相伴概率 P=， P 0.25 0.05，所以接受了同方差性的假設(shè)圖 4-9 加權(quán)需求函數(shù)模型的懷特檢驗(yàn)2.商品房供給函數(shù)模型的修正 在供給函數(shù)模型的異方差檢驗(yàn)中，已經(jīng)證

54、實(shí)了供給函數(shù)的原始模型存 在異方差性。所以在此將對(duì)供給函數(shù)原始模型的異方差性進(jìn)行修正調(diào)整， 以提高模型中參數(shù)的精度。和需求函數(shù)模型一樣，取權(quán)數(shù)變量 GENR W1=1/S，利用加權(quán)最小二乘法估計(jì)模型得到修正調(diào)整后的供給函數(shù)模型： （） （） 從上面加權(quán)后的供給函數(shù)模型知道，參數(shù)的 t 統(tǒng)計(jì)量和需求函數(shù)模型 一樣有了較大的改進(jìn)。那么下面就來對(duì)加權(quán)后的供給函數(shù)模型進(jìn)行異方差 性檢驗(yàn)，看看是否還存在異方差性。對(duì)加權(quán)的供給函數(shù)模型利用 Eviews 軟件進(jìn)行懷特檢驗(yàn)，檢驗(yàn)出的結(jié)果如下 圖 4-10 。并可從 圖 4-10 中可以看出 來， nR2 5.81，其相伴概率 P=， P 0.055 0.05

55、，所以不拒絕同方差性 的假設(shè) 12 。圖 4-10 加權(quán)后的供給函數(shù)模型的懷特檢驗(yàn)結(jié)果4.4 商品房供求函數(shù)模型實(shí)證結(jié)果分析4.4.1 商品房需求函數(shù)模型實(shí)證結(jié)果分析在需求函數(shù)的樣本函數(shù)模型研究中，數(shù)據(jù)時(shí)來至于中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的房地 產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)過對(duì)需求函數(shù)模型在經(jīng)過經(jīng)濟(jì)、變量的顯著性、方程的顯著性 和異方差性并修正之后，保證了商品房需求函數(shù)模型的正確，從而可根據(jù) 此需求函數(shù)模型來對(duì)當(dāng)前的住房需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行可靠性分 析。從該需求函數(shù)模型中可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格是隨著商品房的增加而增 加的。從 表 4-1 中可以了解到：從 1998 年到 2012 年商品房的需求量是逐 年遞增的，而房?jī)r(jià)總體上

56、也是伴隨著商品房的增加而增加呈現(xiàn)出逐年上漲 之勢(shì)13。4.4.2 商品房供給函數(shù)模型實(shí)證結(jié)果分析建立經(jīng)濟(jì)模型最后就是為了解釋生活中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，構(gòu)建的經(jīng)濟(jì)模型 也只有能夠解釋生活的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才會(huì)擁有實(shí)際意義。對(duì)商品房的供給函數(shù) 模型和商品房需求函數(shù)模型一樣，經(jīng)過了經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)、變量的顯著性檢驗(yàn)、 模型方程的顯著性檢驗(yàn)和異方差性檢驗(yàn)并進(jìn)行了修正。保證了該商品房供 給函數(shù)模型的正確性。從該供給函數(shù)模型中可以知道，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn) 價(jià)格整體上是呈逐年上漲之勢(shì)的。而從 表 4-1 中可以知道，商品房的供給 量是逐年增加的，房地產(chǎn)價(jià)格也伴隨著商品房供給量的增加而增加的，這 與供給函數(shù)模型相符。從供求定理來解釋，

57、從 表 4-1 中可以知道，商品房 的供給量都大于其需求量，雖然商品房的供給量是逐年上漲的，但需求量 上漲的幅度大于供給量上漲的幅度，最終還是使商品房的供求關(guān)系失衡， 致使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。根據(jù)供求定理的解釋也與供給函數(shù)模型得出的 結(jié)論是一致的，說明了該模型解釋了當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。第5章 解決我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的政策性建議房地產(chǎn)價(jià)格主要是由住房的供求關(guān)系來決定的。所以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià) 格，必須以調(diào)節(jié)住房的供給量和需求量為根本的調(diào)節(jié)對(duì)象，使兩者達(dá)到一 種均衡狀態(tài)，從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的?，F(xiàn)就基 于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析的實(shí)證分析結(jié)果和 表 4-1 中

58、 我國(guó)商品房的供給量大于需求量的事實(shí)，提出以下幾點(diǎn)建議。5.1 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度遏制投機(jī)性需求1.構(gòu)建房產(chǎn)稅制度。我們可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來實(shí)行稅收制度，在住房 的建設(shè)、持有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)階段都需要征收稅收，這樣可以遏制住房的投機(jī) 性需求，使當(dāng)前投機(jī)者持有的空置的住房流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)市 場(chǎng)的實(shí)際需求，使住房的實(shí)際供給量大于實(shí)際需求量。從實(shí)證分析結(jié)果我 們可以知道，實(shí)行稅收制度，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求量，可以達(dá)到抑 制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的目的和穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的效果。2.完善土地市場(chǎng)制度。我國(guó)實(shí)行的是土地公有制制度和集體所有制制 度，但公有制制度并不是政府部門說了算的制度。完善土地制度避免開發(fā) 商和政府官員勾結(jié)，在征用土地時(shí)強(qiáng)取豪奪，用各種名義來實(shí)行大規(guī)模的 “圈地”，購(gòu)買地皮時(shí)進(jìn)行暗箱操作，較少了土地過多流入到房地產(chǎn)市 場(chǎng)，從而可以減少住房的供給量，使住房的供求關(guān)系趨于均衡，從而達(dá)到 調(diào)控房?jī)r(jià)的結(jié)果 14 。3. 提高房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入制