鞍山分行委托資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓整體定價意見書

1、本溪分行委托資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓掛牌公告說明書-掛牌信息簡介該資產(chǎn)包含 3 戶債權(quán)類資產(chǎn)： 本溪市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款為全部有效房產(chǎn)抵押，本溪九鼎商貿(mào)有限公司貸款為部分設(shè)備抵押，本溪市博世轎車維修有限責(zé)任公司為房產(chǎn)抵押。1 、本溪市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)情況。（1）借款人基本情況。借款人本溪市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱 “三江公司”）成立于 1999 年 6 月 22 日，現(xiàn)法定代表人：遲同民，注冊資本： 800 萬元（遲同民720 萬元、遲同勝40 萬元、遲同艷40萬元，三人為兄弟姐妹關(guān)系） ，注冊地址：本溪市明山區(qū)西勝街，企業(yè)性質(zhì)：有限公司。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房產(chǎn)交

2、易、建材銷售、房屋租賃。該公司成立時原法定代表人為楊福會，公司股東 4 人，分別是楊福會 560 萬元、王雪征 80 萬元、何重遠 80 萬元、楊昱楊 80 萬元（王雪征為楊福會兒媳，楊昱楊為楊福會女兒，何重遠與楊福會無親屬關(guān)系） 。該公司屬家族式企業(yè)，因為利益問題發(fā)生爭議， 2005 年 3 月原股東將股份撤出，公司股東變更， 更改為現(xiàn)法定代表人遲同民及股東遲同勝、 遲同艷等三人，遲同民曾經(jīng)是原法定代表人楊福會的女婿（現(xiàn)已離婚）。三江公司營業(yè)執(zhí)照雖正常年檢，但從 2003 年后已不進行房地產(chǎn)開發(fā)， 目前只是維持已開發(fā)工程的收尾驗收工作，因無現(xiàn)金流償還貸款，我行2010 年 4 月 8 日進行

3、訴訟現(xiàn)執(zhí)行當(dāng)中。（2）債權(quán)基本情況。1三江公司貸款包括項目貸款和按揭貸款，經(jīng)本溪市中級人民法院民事判決書（ 2010）本民二初字第00015 號裁定，按揭貸款實際借款人為三江公司，由三江公司承擔(dān)還款責(zé)任，由于項目貸款和按揭貸款抵押物為同一整體的商業(yè)用房，且債務(wù)人為同一公司，因此將該債權(quán)合并為一個項目，截止2015 年 12 月 31 日，貸款本金 90，729， 545.05 元，欠息102， 641， 674.94 元。三江公司貸款明細表單位：元序號借款日期到期日期2015年 12月2015年 12月 31貸款用途擔(dān)保方式31日貸款額日欠息金額12002-9-242004-9-2484487

4、23.006904569.49項目貸款抵押22002-9-272004-9-231000000.00805350.00項目貸款抵押32002-10-162004-9-236000000.004523400.00項目貸款抵押42002-11-192004-9-232000000.001846246.54項目貸款抵押52001-3-15 至2011-3-14 至73280822.0588562108.91按揭貸款 273 筆抵押2003-12-262023-7-17合計90729545.05102641674.94（ 3）抵押擔(dān)保情況。三江公司項目貸款1745 萬元發(fā)放時用 “三江錦繡家園” 一期

5、公建抵押（全部為第三層），虛假按揭貸款用住宅等抵押，貸后檢查發(fā)現(xiàn)按揭貸款抵押住宅被三江公司出售或部分未實際建成， 2004 年和 2005 年用“三江錦繡家園”一期公建和“三江錦繡家園”二期公建補充抵押了按揭貸款，2010 年經(jīng)本溪市中級人民法院民事判決書 （2010）本民二初字第00014 號和 00015 號判決，我行有效在建工程抵押物總面積為53，657.32 ，其中 ：（ 1）一期公建抵押 房產(chǎn)本房明山區(qū)他字第 2002-1653 號房屋他項權(quán)證，抵押面積 12，747.60 為項目貸款 1745 萬元的抵押物；（ 2）其余面積 40,909.72 為虛假按揭貸款 7328 萬元的抵押

6、物。2其中本房明山區(qū)他字第2005-2225 號房屋他項權(quán)證，抵押面積20，452.08 ；期房他項權(quán)證55 個，抵押面積13，717.75 。二期公建 （三江游泳館）抵押面積6，739.89 ，經(jīng)我行申請市中法于 2011 年 7 月 25 日以（2011）本執(zhí)登字第00023-1 號和第00024-1 號執(zhí)行裁定書進行查封。三江公司于 2012 年和 2014 年分別對 “三江錦繡家園” 二期和一期公建辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，由于產(chǎn)權(quán)證按實際使用結(jié)構(gòu)辦理，與原在建工程抵押結(jié)構(gòu)不能一一對應(yīng)，實際面積存在了一定誤差，由于三江公司已無其他財產(chǎn)可供抵押，差額部分沒有辦法補充，辦理產(chǎn)權(quán)證后抵押面積如下。三江

7、錦繡家園一期公建抵押明細：序號建筑物名稱樓層建筑面積（）農(nóng)行抵押面積（）他行抵押面積（）產(chǎn)權(quán)證號1潮州城1-3 層8,601.813,409.335,192.48明山 2014035914號2茶樓1-3 層1,421.951,264.15157.80明山 2014035932號3閑置1-3 層10,750.3010,684.3066.00明山 2014035934號4健身館1 層1,287.031,287.03明山 2014035931號5健身館1 層1,947.781,947.78明山 2014035936號6健身館3 層5,638.405,638.40明山 2014035947號7一層車庫

8、1 層1,786.561,786.56明山 2014035913號8一層車庫1 層1,131.081,131.08明山 2014035933號9二層車庫2 層4,424.264,424.26明山 2014035941號10大眾洗浴1-2 層5,458.395,458.39明山 2014035935號11開發(fā)辦公室3層1,678.031,678.03明山 2014035943號12一層鍋爐1 層1,359.751,359.75明山 2014035922號313開關(guān)廠2 層858.45858.45明山 2014035942號14開關(guān)廠2 層583.8583.8明山 2014035944號15倉庫2

9、 層452.67452.67明山 2014035945號16Spa3 層479.2479.2明山 2014035946號17公寓3 層1,263.191,263.19明山 2014035948號18水廠3 層880.32880.32明山 2014035949號19庫房3 層697.91697.91明山 2014035950號合計50,700.8845,284.605,416.28三江錦繡家園二期公建抵押明細：序號建筑物名樓層建筑面積農(nóng)行抵押面積產(chǎn)權(quán)證號備注稱1三江游泳館15棟 3層 1356.27356.27明山第按揭貸款抵押物號2012025669號2三江游泳館15棟1-3 層4498.32

10、4498.32明山第按揭貸款抵押物2014035916號3三江游泳館15棟 2層 1320.01320.01明山第按揭貸款抵押物號2014035917號5174.605174.60該部分抵押物因三江公司與原股東在股權(quán)變更時產(chǎn)生的債務(wù)糾紛，抵押權(quán)難以實現(xiàn)，原因是：該抵押物先租后賣（以股東分紅形式抵頂房款） ，2011 年在對該抵押物執(zhí)行過程中， 楊光（原股東王雪征丈夫）因游泳館租賃及經(jīng)營問題起訴我行及三江公司，申請法院終止執(zhí)行，法院裁定租賃協(xié)議有效但終止對三江游泳館買賣過戶執(zhí)行的主張不支持。 之后又因三江公司與原股東債務(wù)糾紛，該游泳館被遼寧省高院民事裁定書（ 2012）遼民一初字第 00020

11、號裁定給了原股東， 三江公司不服判決上訴至最高人民法院，已發(fā)回重審，目前三江公司與股東糾紛案件仍未結(jié)案，（4）清收及訴訟、執(zhí)行情況。4目前法院已將除三江游泳館和茶樓以外的抵押物全部評估。并挑選部分抵押物進入拍賣公告階段。2 、本溪九鼎商貿(mào)有限公司資產(chǎn)情況。（1）借款人基本情況。借款人本溪九鼎商貿(mào)有限公司有限公司 （以下簡稱 “九鼎商貿(mào)公司”）成立于 1998 年 1 月 24 日，為本溪九鼎集團的所屬企業(yè)，2006 年 2 月 26 日本溪九鼎商貿(mào)有限公司有限公司與本溪制藥有限責(zé)任公司合并后繼續(xù)使用該名稱， 注冊地址： 明山區(qū)牛心臺鎮(zhèn)濱河路 8 號，法人代表：趙廣仁，注冊資本：人民幣 1000

12、 萬元，公司類型：有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：出口本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)技術(shù)、經(jīng)營本企業(yè)的來料加工等， 主要產(chǎn)品為卡那霉素，是廣譜抗菌藥物的原材料， 2012 年下半年企業(yè)關(guān)停至今。（ 2）債權(quán)基本情況。九鼎商貿(mào)公司（原本溪制藥有限責(zé)任公司） 于 1998 年至 2002年期間在我行發(fā)生貸款 3 筆，最后貸款到期日為 2004 年 12 月 5 日，截止 2015 年 12 月 31 日，貸款本金 11，203，000 元，欠息19， 236， 266.45 元，另有其他債權(quán) 90， 140 元。（3）抵押擔(dān)保情況。1998年 12 月 24 日 1999 年 11 月 25 日，原本溪制藥廠破產(chǎn)受

13、償落債貸款622.3 萬， 2000 年年 3 月 2 日償還 2 萬元，現(xiàn)貸款余額 620.3 萬元 , 貸款方式為抵押擔(dān)保，抵押物為發(fā)酵罐、噴粉塔、深井泵等制藥專用設(shè)備158 件，辦理抵押登記，抵押物5登記證為本溪市工商管理局（抵字第0500980073 號）。2002 年 12 月 27 日 2003 年 12 月 20 日，流動資金貸款300萬元，后展期至2004 年 12 月 15 日，為一般債權(quán) 。2002 年 12 月 27 日 2003 年 4 月 30 日，流動資金貸款200萬元，貸款到期后于 2003 年 8 月 22 日 2003 年 10 月 30 日辦理第一次收回再貸

14、，于 2003 年 11 月 13 日 2004 年 5 月 12 日辦理第二次收回再貸， 為一般債權(quán)。 上述貸款的主體為本溪制藥有限責(zé)任公司， 2008 年 5 月由九鼎商貿(mào)公司承接，未重新簽訂合同和借據(jù)。（4）清收及訴訟、執(zhí)行情況。2005年 12 月我行新華支行對620.3 萬元貸款本金進行訴訟，2006 年 2 月 21 日中法判決我行勝訴， 2006 年 5 月 12 日申請明山區(qū)法院執(zhí)行，由于抵押的機械設(shè)備為該企業(yè)的發(fā)酵罐、 噴粉塔、深井泵等制藥專用設(shè)備 158 件，作為生產(chǎn)線中的輔助設(shè)備， 當(dāng)時正在使用， 如強制執(zhí)行抵押物會造成企業(yè)立即停產(chǎn)， 同時因企業(yè)無第一還款來源可執(zhí)行，為了

15、維穩(wěn)的需要，法院中止執(zhí)行至今。其他 500 萬元未訴訟，因企業(yè)關(guān)停多年，催收通知書無人簽收，我行只能在遼寧法制報進行公告催收，延續(xù)訴訟時效。3、本溪市博世轎車維修有限責(zé)任公司資產(chǎn)情況。（ 1）借款人基本情況。借款人本溪市博世轎車維修有限責(zé)任公司 （以下簡稱 “博世轎公司”）成立于 1998 年 10 月 8 日，地址：明山區(qū)地工路育民6街 8 號，注冊資本：人民幣 50 萬元，企業(yè)性質(zhì)：私營企業(yè)，經(jīng)營范圍：汽車維修、汽車保養(yǎng)設(shè)備、汽車配件銷售等，成立時法定代表人李紅月， 2001 年法定代表人變更為李立功。 2008 年因非法集資犯案，關(guān)聯(lián)人李立功（弟弟）、李紅月（姐姐）、呂風(fēng)清（母親）被逮捕

16、， 2009 年 6 月 26 日被判刑，刑期分別為 8 年半、9 年和 10 年，該企業(yè) 2008 年被本溪市工商局吊銷營業(yè)執(zhí)照，停止經(jīng)營活動至今。（2）債權(quán)基本情況。博世轎公司于 1999年至 2002年期間在我行取得流動資金貸款4筆，其中 3筆欠本息、 1筆本金還完只欠利息，截止2015年 12月31日，本金余額 3,455,002.31 元，欠息 7，411，833.02 元。（ 3）抵押擔(dān)保情況。博世轎公司貸款用 呂風(fēng)清名下的一處 5 層商業(yè)房產(chǎn)抵押 （公司經(jīng)營場所） ，面積 2488.12 ，辦理了抵押登記， 他項權(quán)證號 : 本房明山區(qū)他字第 2002-2108 號，另有附屬鍋爐房

17、 170 平方米在信用社抵押，主樓的第六層違建房 491.3 平方米無房票未抵押。（4）采取的清收及訴訟、執(zhí)行情況。2003年10月我行平山支行進行訴訟，2003年11月6日本溪市中級人民法院出具 民事調(diào)解書（2003 本民二合初字第 103-2號），經(jīng)調(diào)解約定： 2003年12月20日至 2005年年底前分期償還全部本息。因企業(yè)沒有履行調(diào)解協(xié)議，平山支行于2005年 6月20日申請法院強制執(zhí)行， 收回本金 444,997.69 元。由于該企業(yè)法定代表人李立功因涉嫌非法集資于2008年 7月14日被逮捕， 2009年 67月26日被判刑，企業(yè)停止經(jīng)營喪失還款能力。 2010年我行向法院申請執(zhí)行抵押物， 2010年 4月對抵押房產(chǎn)評估結(jié)束， 2010年5月14日法院對我行下達拍賣通知書，對抵押物及附屬設(shè)施、附屬用品進行拍賣（因鍋爐房和第六層違建無法分割出售和單獨使用），拍賣公司發(fā)布拍賣公告（定于2010年 5月28日拍賣），公告期間發(fā)現(xiàn)抵押物因非法集資案被公安局扣押，并被債務(wù)糾紛人呂其雄強占封鎖，雖然閑置但無法清理出去，致使法院拍賣程序停止。2011年房屋產(chǎn)權(quán)所有人呂風(fēng)清在服刑期間委托代理人起訴占房人（呂其雄），明山區(qū)法院 2011年 12月 19日下達民事判決書 （2011明民一初字第