太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析

1、太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析摘 要2009年9月山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)關(guān)于促進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，要求新建住宅小區(qū)要全面推行前期物業(yè)管理，前期物業(yè)服務(wù)覆蓋率要達到100%。到2015年，全省一半的住宅小區(qū)都能享受到物業(yè)服務(wù)。太原市作為山西的省會，對其物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析就顯得尤為重要?；诖耍疚暮喗榱颂形飿I(yè)管理的發(fā)展歷程，在對太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析了物業(yè)管理存在的問題并提出了相應(yīng)對策。 關(guān)鍵詞太原；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；風(fēng)險及對策 隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，物業(yè)管理在我們現(xiàn)代社會社區(qū)建設(shè)和發(fā)展中的作用越來越明顯。有效推行物業(yè)管理，不斷擴大社會化、專業(yè)化、企業(yè)化

2、、經(jīng)營型的新型管理模式的覆蓋面，對提高城市管理水平，改善人民的居住環(huán)境，促進房管體制改革、機制轉(zhuǎn)換具有十分重要的意義。太原市作為山西的省會，如何提高物業(yè)管理水平，使物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，是關(guān)于促進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見目標實現(xiàn)的關(guān)鍵，因此，對太原物業(yè)管理的現(xiàn)狀調(diào)查和分析則變得尤為重要。 1 太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查 1.1 物業(yè)管理市場巨大 目前，太原市物業(yè)管理模式有選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理、開發(fā)商自建自管和單位后勤管理三種模式，物業(yè)管理類型主要有各類住宅、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)區(qū)、商場及庫房、寫字樓等，特別是寫字樓物業(yè)，成為太原物業(yè)管理市場新的熱點。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅太原市的3個熱點區(qū)域，即位

3、于省城府西街的太原中央商務(wù)區(qū)板塊，包括國貿(mào)大廈等一批地標建筑；位于省城南內(nèi)環(huán)街的太原IT產(chǎn)品集散地及商務(wù)區(qū)，包括青龍電腦城、金茂國際、賽格數(shù)碼港等；位于省城廣場周邊的太原雙塔商務(wù)區(qū)，包括聞匯大廈、金港大廈等，形成了以文化傳媒與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為核心，橫向整合商務(wù)辦公、產(chǎn)品展示，縱向打造文化、醫(yī)藥、貿(mào)易及金融第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的商圈板塊。從以上的分析中我們可以看出，太原的物業(yè)管理市場是非常巨大的。 1.2 物業(yè)管理企業(yè)走向成熟 根據(jù)太原市房地產(chǎn)管理局和太原市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2008年年底太原市共有物業(yè)管理企業(yè)212家，其中二級資質(zhì)企業(yè)10家，其余都為三級資質(zhì)企業(yè)。各類物業(yè)管理項目820個，管理

4、面積約3509.79萬平方米，其中住宅物業(yè)管理項目425個，約3026.75萬平方米，住宅物業(yè)管理覆蓋率為41%，成立業(yè)主委員會62個，占所管理小區(qū)、項目數(shù)的10.46。物業(yè)管理企業(yè)類型主要有五種：第一類，是由原房管所以及機關(guān)后勤單位轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)，在數(shù)量上所占比例最大；第二類，是伴隨著太原市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展在太原本地發(fā)展起來的物業(yè)管理企業(yè)，其中有很多是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理公司；第三類，是酒店集團派生成立的物業(yè)管理企業(yè)。它們數(shù)量雖然很少，但都頗具實力；第四類，是進入太原市場的具有良好品牌和較強實力的外埠物業(yè)管理公司，主要來自北京、深圳的公司；第五類，是外資物業(yè)管理企業(yè)，它們

5、在中國加入世貿(mào)組織后進入太原市場，其中不乏國際一流管理公司。 1.3 制度建設(shè)力度加大 太原市房管局于2007年以來先后研究起草了太原市專項維修資金管理辦法，并組織工作人員及各物業(yè)企業(yè)經(jīng)理和部分業(yè)主進行討論修改，目前已定稿；針對業(yè)主委員會成立不規(guī)范，直接影響和制約了小區(qū)的物業(yè)管理工作正常運行，經(jīng)過調(diào)查研究總結(jié)經(jīng)驗，結(jié)合太原市實際制定了太原市業(yè)主公約、太原市物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會程序、物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本，同時針對太原市市小區(qū)停車管理中存在的矛盾，起草了太原市停車收費管理辦法；制定了關(guān)于建立物業(yè)管理公示、咨詢、宣傳制度的通知，要求各物業(yè)管理企業(yè)建立公示制度，提

6、高物業(yè)管理服務(wù)的透明度；關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)裝修和搬運隊伍管理的通知臨時管理規(guī)約管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則四個示范文本也于2010年11月19日正式實施。 1.4 重視程度日益加強 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的深入和延伸，其經(jīng)營現(xiàn)代化、管理規(guī)范化、服務(wù)社會化的特點適合人們現(xiàn)代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的不斷加劇，大部分開發(fā)商開始清醒地認識到，所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)只有實施規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安居樂業(yè)的良好生活居住環(huán)境，才能樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的購房者消費，才能不斷增強市場競爭力。因此，物業(yè)管理越來越引起社會各界的重視。 2 太原市物業(yè)管理問題分析

7、2.1 行政監(jiān)管機制建立和執(zhí)行情況不容樂觀 在市政府事權(quán)下放后，物業(yè)管理小區(qū)的日常監(jiān)督管理、業(yè)主委員會的成立等職能均已下放到城區(qū)，但各城區(qū)因管理機構(gòu)不健全，人員無編制，不能充分發(fā)揮城區(qū)的管理職能和很好地開展工作。對業(yè)主委員會缺乏有效的制約和監(jiān)督，有的不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，隨意決定小區(qū)的公共事務(wù)，損害了小區(qū)廣大業(yè)主的共同利益。 2.2 本地自有的大型物業(yè)管理企業(yè)缺位 據(jù)2009年年底調(diào)查結(jié)果看，太原市物業(yè)管理與全國其他地區(qū)一樣，仍然呈現(xiàn)出小型企業(yè)數(shù)量多，中型企業(yè)不占主體，物業(yè)管理面積達規(guī)模企業(yè)偏少的情況，造成物業(yè)服務(wù)成本浪費，競爭力基本談不上，使得中小企業(yè)生存環(huán)境堪憂，直接制約行業(yè)的總體

8、發(fā)展。同時，相對于大型物業(yè)管理企業(yè)而言，本地自有的大型物業(yè)管理企業(yè)顯然缺乏（太原前十大物業(yè)管理企業(yè)僅有三家是太原市本地企業(yè)）。 2.3 市場運作不規(guī)范，專業(yè)化管理明顯不足 就太原物業(yè)管理專業(yè)化而言，各家物業(yè)管理企業(yè)存在合同意識不強；企業(yè)管理和經(jīng)營不規(guī)范，有的企業(yè)采取壓價、低價競爭，或采用賄賂、聯(lián)合等不正當手段獲取項目，阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，從另一個方面加劇了行業(yè)生存狀況的不理想；過半數(shù)的物管企業(yè)屬于開發(fā)企業(yè)子公司，直接取得管理項目，使前期物業(yè)管理招投標未按相關(guān)的政策、法規(guī)執(zhí)行；員工隊伍從總體上講素質(zhì)不高，急需加大培訓(xùn)力度，收入低，勞動強度大，形成企業(yè)人員招不來留不住，流動性極高等問題。

9、 2.4 社會公共服務(wù)部門服務(wù)不到位 國家物業(yè)管理條例明確規(guī)定水、電、氣、暖、有線電視等社會公共服務(wù)部門應(yīng)實行終端服務(wù)，即抄表到戶，終端收費，但這在太原市還未全部落實，以供水為例，總、分表不一致是絕對的，這部分差額業(yè)主不愿交，就得由物業(yè)公司來承擔，有的公司每年僅水費就得賠進十幾萬元，太原市政府便民熱線12345及城建熱線12319轉(zhuǎn)到房管局的涉及物業(yè)小區(qū)矛盾的投訴中，絕大部分屬于這類問題，結(jié)果形成物管企業(yè)代人受過。 2.5 企業(yè)運行成本持續(xù)上漲，行業(yè)壓力越來越大 太原市物業(yè)服務(wù)收費水平與全國各大中城市比較，屬于較低水平，再加上收費率不高，調(diào)整物業(yè)費已成為整個物業(yè)管理行業(yè)的共同要求。以住宅小區(qū)供

10、暖為例，太原屬于北方城市，盡管全市基本實現(xiàn)了集中供暖，但由于煤價大幅上漲，運費、水費、電費、人工費、設(shè)備維護費等統(tǒng)統(tǒng)上漲，目前實行的3.6元/的收費標準，使供暖企業(yè)每供暖1平方米即虧損23元左右，企業(yè)確實無法承受。 3 規(guī)范發(fā)展太原市物業(yè)管理工作的對策 3.1 規(guī)范行業(yè)管理 第一，引入健康的市場競爭機制。由房地局建立物業(yè)服務(wù)公司招標管理政策，規(guī)范招標流程，公示招標結(jié)果，對物業(yè)管理企業(yè)實行合同聘用制；定期進行民意測試，根據(jù)結(jié)果對物業(yè)管理企業(yè)進行獎懲；建立和啟動物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第二，加強物業(yè)服務(wù)協(xié)會的統(tǒng)籌指導(dǎo)作用。太原市房地局成立的物業(yè)服務(wù)協(xié)會應(yīng)該適應(yīng)新的形勢，實行會員制，鼓勵更廣泛的物

11、業(yè)管理企業(yè)參與其中，定期組織相關(guān)物業(yè)人員進行培訓(xùn)，樹立物業(yè)管理企業(yè)典型，借鑒其科學(xué)、便民的管理技巧，為全市物業(yè)行業(yè)的發(fā)展做出新的貢獻。第三，加大思想教育，轉(zhuǎn)變內(nèi)在意識。以萬科等物業(yè)為學(xué)習(xí)對象，幫助物業(yè)管理企業(yè)樹立質(zhì)量與品牌意識，形成更好的管理模式和管理理念，懂得有付出才有回報。 3.2 強化前期管理 一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段，物業(yè)管理主管部門要參與建設(shè)項目的可行性研究，審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求，為實施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件；二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段，實行物業(yè)管理全程參與制度。物業(yè)管理主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等諸方面，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的

12、問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，主管部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；三是在小區(qū)綜合驗收階段，由建設(shè)主管部門牽頭、物業(yè)管理主管部門參與，按照有利于物業(yè)管理順利開展的原則進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，由物業(yè)主管部門發(fā)放物業(yè)投入使用許可證，并完成前期物業(yè)管理的移交工作。 3.3 理順相關(guān)關(guān)系 第一，物業(yè)管理企業(yè)不能由開發(fā)公司直接指定，應(yīng)結(jié)合全體業(yè)主的意見通過市場化手段選擇。在小區(qū)業(yè)主入住達到一定比例時候，業(yè)主委員會可公開面向社會選聘物業(yè)管理企業(yè)。第二，細化不同資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)所能夠承攬的業(yè)務(wù)范圍，嚴禁沒有資質(zhì)的企業(yè)上崗和越級承

13、攬業(yè)務(wù)的行為。對于社會上已存在的開發(fā)公司與物業(yè)管理企業(yè)之間的“父子”關(guān)系現(xiàn)象，運行狀態(tài)良好的保留，運行狀態(tài)欠佳的撤退，鼓勵業(yè)主成立自己的維權(quán)組織，集體通過法律手段解決共同的問題。特別地，為保護業(yè)主的利益，可將物業(yè)質(zhì)量保修金納入政府監(jiān)管范圍，建設(shè)單位在新建物業(yè)交付前按物業(yè)建筑安裝總造價3%5%的比例，一次性向市財政專戶繳存物業(yè)質(zhì)量保修金，在政府監(jiān)督下實現(xiàn)?？顚Ｓ谩τ谂f小區(qū)整改，應(yīng)從根本上解決歷史遺留問題，筆者認為建立強有力的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)是保證，籌集專項整治資金是關(guān)鍵，實施規(guī)范化物業(yè)管理是根本。 4 結(jié)束語 隨著經(jīng)濟發(fā)展、科技進步和社會生活的變革，太原市物業(yè)管理企業(yè)不僅需要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，加大國內(nèi)各地區(qū)之間的交流，也要立足本市，在認識到