房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)定義(共53頁).ppt

1、12一、概述 中國稅制 流轉(zhuǎn)稅和所得稅 對生產(chǎn)和銷售貨物征收的是增值稅、消費(fèi)稅；對勞務(wù)和銷售、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅；對收入征收企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；附加稅，城建和教育附加（在營業(yè)稅基礎(chǔ)上征收）；針對進(jìn)出口征收關(guān)稅；特定征收：交通工具（車輛購置稅、車船稅）、房地產(chǎn)（土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅） 涉及房地產(chǎn)：土地增值稅、營業(yè)稅和附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅3一、概述 流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅一、增值稅的概念增值稅是對單位和個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。1增值稅的性質(zhì)：屬于流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)的稅種。（1）以全部流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅銷售額，還同時(shí)實(shí)行稅款抵扣制

2、度。是一種只就“未稅流轉(zhuǎn)額”征稅的新型流轉(zhuǎn)稅。（2）按產(chǎn)品或行業(yè)實(shí)行比例稅率，作用在于廣泛征集財(cái)政收入，而不是調(diào)節(jié)收入差距。2增值稅的計(jì)稅原理（1）按全部銷售額計(jì)算稅款，但只對貨物或勞務(wù)價(jià)值中新增價(jià)值部分征稅。（2）實(shí)行稅款抵扣制度，對以前環(huán)節(jié)已納稅款予以扣除。（3）稅款隨著貨物的銷售逐環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，最終消費(fèi)者是全部稅款的承擔(dān)者，納稅人與負(fù)稅人相分離。（4）增值稅與其他流轉(zhuǎn)稅的配合一般有兩種模式： 交叉征稅（或稱雙層次征收）模式。如增值稅與消費(fèi)稅。 平行征收模式。如增值稅與營業(yè)稅。3、納稅人：增值稅納稅人的基本規(guī)定凡在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為

3、增值稅的納稅義務(wù)人。 4一、概述 稅的分類 二、消費(fèi)稅 是最重要的中央稅，是對特定消費(fèi)品的特定消費(fèi)行為征收的一種稅。目的是對消費(fèi)產(chǎn)品進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)。 生產(chǎn)、委托加工、進(jìn)口、零售、應(yīng)稅消費(fèi)品（各環(huán)節(jié)不重復(fù)征）。 價(jià)內(nèi)稅 應(yīng)稅消費(fèi)品：煙、酒及酒精、化妝品、貴重首飾及珠寶玉石、鞭炮焰火、成品油、汽車輪胎、小汽車、摩托車、高爾夫球及球具、高檔手表、游艇、木制一次性筷子、實(shí)木地板 5三、營業(yè)稅三、營業(yè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營業(yè)額營業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。特點(diǎn)：1、比較其他稅： 與增值稅：營業(yè)稅針對勞務(wù)，增值稅針對貨物?；旌蠒r(shí)根據(jù)具體情況區(qū)

4、分進(jìn)行征收。平行征稅，都是價(jià)外稅。 與所得稅：營業(yè)稅是計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)可以扣除的稅金（即可在企業(yè)所得稅前扣除）。2、分行業(yè)來交，一般以營業(yè)額全額為計(jì)稅依據(jù)：建筑業(yè) 、 金融保險(xiǎn)業(yè) 、 郵電通信業(yè) 、服務(wù)業(yè)、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。 6三、營業(yè)稅不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅本稅目征稅范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。1、“三權(quán)”轉(zhuǎn)讓：（1）所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓（3）永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2、銷售其他土地附著物，如樹木、莊稼、花草等，連同不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。（房、地、產(chǎn)不拆分）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征

5、收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)：（1）處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅；（2）處置股權(quán)重置資產(chǎn)（包括債轉(zhuǎn)股方式處置）所取得的收入，不征收營業(yè)稅；（3）處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%。7三、營業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù) 包括納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)

6、外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi) 1單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。2對單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈與他人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計(jì)稅營業(yè)額（無土地增值稅）。3轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。4、納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。8三

7、、營業(yè)稅三、計(jì)稅依據(jù)三、計(jì)稅依據(jù)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)從購買方取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。特殊規(guī)定：1單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。2對單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈與他人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計(jì)稅營業(yè)額，其方法如下：（1）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（2）按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（3）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）（1-營業(yè)稅稅率）3轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、

8、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。9四、土地增值稅 土地增值稅一、定義：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。二、核心概念：轉(zhuǎn)讓、有償、增值額 （1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。 對屬于集體所有的土地，按現(xiàn)行規(guī)定須先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額來征稅。其納稅時(shí)間和繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。 由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑

9、借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。10四、土地增值稅 （2）土地增值稅只對有償有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。 具體地，不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。 所說社會團(tuán)體是指，中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國

10、殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。11四、土地增值稅 二、核心概念： （3）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額增值額為征稅對象 將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。 作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地的收入減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額。 土地增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額 采用扣除法和評估法計(jì)算增值額 新開發(fā)產(chǎn)品，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為計(jì)稅依據(jù)。 對舊房的轉(zhuǎn)讓，采用評估價(jià)格法（可以舉例進(jìn)行說明如何籌劃）確定成本（以折舊系數(shù)調(diào)整評估值，以

11、重置成本調(diào)整），計(jì)征土地增值稅。12四、土地增值稅三、征稅范圍：三、征稅范圍： （一）財(cái)稅字（一）財(cái)稅字199548號，號，1995年年5月月25日）日） (1)、投資聯(lián)營投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)作價(jià)投資或聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到被投資、聯(lián)營企業(yè)時(shí)，暫免征收土地增值稅；（投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。 (2)、合作建房合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）地增值稅） （3）、企業(yè)兼并企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼

12、并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 （4）、個(gè)人交換個(gè)人交換：個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 （5）、不能分別核算增值額不能分別核算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受條例第八條的優(yōu)惠照顧。13四、土地增值稅（二）財(cái)稅（二）財(cái)稅200621號，號，2006年年3月月2日日。 投資聯(lián)營投資聯(lián)營：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字199548號，1995年5月25日）第一條暫免征收

13、土地增值稅的規(guī)定。 注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以享受免稅照顧。以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以享受免稅照顧。 （三）國稅函（三）國稅函2007645號號 2007年年6月月14日）日）國家稅務(wù)總局關(guān)于未國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益

14、或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。14四、土地增值稅二、征稅范圍：二、征稅范圍： （一）財(cái)稅字（一）財(cái)稅字199548號，號，1995年年5月月25日）日） (1)、投資聯(lián)營投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)作價(jià)投資或聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到被投資、聯(lián)營企業(yè)時(shí)，暫免征收土地增值稅；（投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。 (2)、合作建房合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免

15、征收土地增值稅；（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅） （3）、企業(yè)兼并企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 （4）、個(gè)人交換個(gè)人交換：個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 （5）、不能分別核算增值額不能分別核算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受條例第八條的優(yōu)惠照顧。（二）財(cái)稅（二）財(cái)稅200621號，號，2006年年3月月2日日。 投資聯(lián)營投資聯(lián)營：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)

16、開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字199548號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以享受免稅照顧。享受免稅照顧。15四、土地增值稅 （四）其他不征稅項(xiàng)目。（四）其他不征稅項(xiàng)目。 根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當(dāng)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房(增值率不超過20%時(shí)），不征土地增值稅。16四、土地增值稅 四、稅率四、稅率 土

17、地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額越大，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額越大，增值比率越高，稅率越高。增值比率越高，稅率越高。級數(shù)級數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率比率 稅率（稅率（%） 速算扣除系數(shù)（速算扣除系數(shù)（%）1 不超過不超過50%的部分的部分 30 02 超過超過50%100%的部分的部分 40 53 超過超過100%200%的部分的部分 50 154 超過超過200%的部分的部分 60 3517四、土地增值稅 五、如何計(jì)算增值額：五、如何計(jì)算增值額：土地增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額（一

18、）收入：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的金額。（一）收入：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的金額。（二）可扣除項(xiàng)目：（二）可扣除項(xiàng)目：a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5貼花）允許在此扣除。 （5）附加費(fèi)用的扣除。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% b.從事舊房交易的納稅人可扣除項(xiàng)目： （1）舊房及建筑物的評估價(jià)格。 （2）轉(zhuǎn)讓過程

19、中涉及的土地購置費(fèi)用。 （3）轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)稅金。18四、土地增值稅 （三）（三） 確定增值額的扣除項(xiàng)目及其金額（針對開發(fā)產(chǎn)品）確定增值額的扣除項(xiàng)目及其金額（針對開發(fā)產(chǎn)品）（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額土地出讓金、地價(jià)款。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本它是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。修理

20、費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偅┧侵概c房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用扣除兩種方法：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。此外，財(cái)政部

21、、國家稅務(wù)總局還對扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。19四、土地增值稅 （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育附加費(fèi)總共5.5%，印花稅0.5。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5貼花）允許在此扣除。 （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按

22、取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。加計(jì)扣除費(fèi)用(取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)20% （6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)建造了配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。20四、土地增值稅 （四）、確定增值額的扣除項(xiàng)目及其金額（針對舊房） 房屋及建筑物的評估

23、價(jià)格。 它指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 評估價(jià)格重置成本價(jià)（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建（置）價(jià)格）成新度折扣率（不同于會計(jì)核算中的折舊） 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等情形，則評估費(fèi)用不允許在計(jì)稅時(shí)予以扣除。21四、土地增值稅（五）評估（兩種評估方法：重置成本價(jià)格法（舊房采用），市場比較法）稅法規(guī)定由下列情形之一的，須對房地產(chǎn)

24、進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目的金額一、出售舊房及建筑物的；一、出售舊房及建筑物的；二、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的（市場比較法）二、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的（市場比較法） 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。對隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時(shí)，則根據(jù)上述評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。市場比較法可用下列公式來表示：房地產(chǎn)評估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況因素修正權(quán)益因素修正區(qū)域因素修正其他因素修正三、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的三、提供扣除項(xiàng)

25、目金額不實(shí)的重置成本法評估房產(chǎn)價(jià)格+該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土地的扣除項(xiàng)目金額。四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的（舊房轉(zhuǎn)讓）四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的（舊房轉(zhuǎn)讓）。 納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)通過市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)所確定的正常市場交易價(jià)格，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的，應(yīng)按評估的市場交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。22四、土地增值稅 一般減免稅規(guī)定一般減免稅規(guī)定 1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20

26、%的，免征土地增值稅；如果超過20%的，應(yīng)就其全部全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 3、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。23四、土地增值稅 六、申報(bào)和繳納六、申報(bào)和繳納在實(shí)際工作中，土地增值稅的納稅人主要分為兩大類：一類是從事房地產(chǎn)開發(fā)（包括專營和兼營）的納稅人，也就是通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)公司；另一類是其他的納稅人。兩者申報(bào)材料有所不同（略）。納稅時(shí)間和繳納方法納稅時(shí)間和繳納方法（1）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。（清算）在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)繳

27、納土地增值稅。（2）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的對于這種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。即先計(jì)算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價(jià)款時(shí)，按收到價(jià)款的數(shù)額乘以這個(gè)比例來確定每次應(yīng)納的稅額，并規(guī)定其應(yīng)在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。（3）項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓（預(yù)征） 1、成片開發(fā)，部分轉(zhuǎn)讓；2、預(yù)售。 預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。24四、土地增值稅 清算：直接清算，預(yù)征后清算清算：直接清算，預(yù)征后清算 1、全部竣工、完成銷售，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，直接轉(zhuǎn)讓

28、土地使用權(quán)的。 2、沒完但是必須清算： (1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷申請注銷稅務(wù)登記但未辦理但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；25五、契稅 一、契稅的概念一、契稅的概念契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門才能辦理變更登記手續(xù)。 土地增值稅是在土地、建筑物交易過程中對出讓方征收的，而契稅則是對這一交易行為

29、中的承受方征收的，兩個(gè)稅種調(diào)節(jié)的目的是不同的；契稅與印花稅則在稅收優(yōu)惠的原理，企業(yè)改組、改制的政策上有共性之處。二、契稅的特點(diǎn)二、契稅的特點(diǎn)1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對象，具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。2、契稅由買房人繳納一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過程中的財(cái)產(chǎn)稅，由承受人納稅。對買方征稅的主要目的，在于承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過來的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，法律保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。26五、契稅三、征稅以及免稅三、征稅以及免稅契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有

30、權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。1、國有土地使用權(quán)出讓； 國有土地使用權(quán)出讓是一級市場的行為，對出讓方即國家不征收土地增值稅，但對承受方征收契稅。2、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； 包括出售、贈與和交換；不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，原因是農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移不涉及產(chǎn)權(quán)的變更，只是經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。3、房屋買賣；4、以房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨铮ń疸y首飾等）交換房屋；5、以房屋作價(jià)投資、入股； 但是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)出資人將自己的房產(chǎn)投入本企業(yè)時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更，不繳納契稅。6、買房拆料或翻建新房；買房拆料或翻建新房的行為，都應(yīng)當(dāng)在取得相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的前提下才能夠進(jìn)行。7、房屋贈與； 房屋贈與行為的關(guān)鍵不在于贈與

31、人承諾贈與土地、房產(chǎn)，而在于是否已發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移；已真實(shí)發(fā)生了土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，則受贈一方需要繳納契稅。8、房屋交換。等值部分不繳納，價(jià)值不相等，由支付差價(jià)方繳納。27五、契稅9. 企業(yè)改制 公司制改革：非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 國有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 企業(yè)合并：兩

32、個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 企業(yè)分立： 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)：依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅?！巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子

33、公司之間、母公司所屬的各個(gè)全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間、同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。28五、契稅四、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算四、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。1、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)（分期付款，以總價(jià)款交）。2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。4、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。5、房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的

34、總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。6、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。29五、契稅五、稅收優(yōu)惠的基本規(guī)定：五、稅收優(yōu)惠的基本規(guī)定：1、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。3、對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85

35、以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。財(cái)政部規(guī)定的稅收優(yōu)惠：1、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。2、對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。30 印花稅 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受、使用的應(yīng)稅憑證所征收的一種稅。 印花稅最早出現(xiàn)在荷蘭。公元1624年，荷蘭政府發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，財(cái)政困難。于是，荷蘭政府為增加財(cái)政收入就采用公開招標(biāo)辦法，以重賞從千萬個(gè)應(yīng)征者設(shè)計(jì)的方案中精選出來“印花稅”。 印花

36、稅被資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為稅負(fù)輕微、稅源暢旺、手續(xù)簡便、成本低廉的“良稅”。而英國的哥爾柏說過：“稅收這種技術(shù)，就是拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”。 六、印花稅31六、印花稅 印花稅的應(yīng)稅憑證有五大類共13個(gè)稅目。各類憑證不論以何種形式或名稱書立，只要其性質(zhì)屬于條例中列舉征稅范圍內(nèi)的憑證，均應(yīng)按照列舉憑證照章納稅。在中國境內(nèi)使用，具有法律效力，受中國法律保護(hù)的憑證，無論在中國境內(nèi)或者境外書立，只要在境內(nèi)使用，就應(yīng)貼花。與房地產(chǎn)交易相關(guān)： 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù) 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)為所載金額，稅率為 0.5。 權(quán)利、許可證照

37、 包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證。未列舉的證照不征收印花稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù)，稅額為5元。32六、印花稅 下列憑證免納印花稅： （1）財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)。（土地增值稅也免）（2）2004年7 月1 日起，對經(jīng)國務(wù)院和省級人民政府決定或批準(zhǔn)進(jìn)行的國有（含國有控股）企業(yè)改組改制而發(fā)生的上市公司國有股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收證券（股票）交易印花稅。對不屬于上述情況的上市公司國有股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓行為, 仍應(yīng)收證券（股票）交易印花稅。（3）企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應(yīng)稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對僅改變執(zhí)行主體

38、、其余條款未作變動(dòng)且改制前已貼花的，不再貼花。 （4）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。 33六、印花稅 （8）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。 （9） 對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。34七、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 1、房產(chǎn)稅的概念 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 特點(diǎn)： （1）征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，不涉及農(nóng)村。對國家撥付行政經(jīng)費(fèi)、事業(yè)經(jīng)費(fèi)和國防經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，稅法也通

39、過免稅的方式將這類房屋排除在征稅范圍之外。 （2）區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法 擁有房屋的單位和個(gè)人，既可以將房屋用于經(jīng)營自用，又可以把房屋用于出租、出典。房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營形式不同，對前一類房產(chǎn)按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對后一類房屋按租金收入征稅。35七、房產(chǎn)稅 3、稅率 （1）按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征的，年稅率為1.2%； （2）按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 36七、房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。各地具體制定標(biāo)準(zhǔn)。北京規(guī)定為：依照房產(chǎn)余值

40、計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。配套、裝修、設(shè)備（更換可將原設(shè)備扣減）等均計(jì)入原值。2006年1 月1 日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)

41、稅。從租計(jì)征：北京為12%。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚阶饨饦?biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。37七、房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。各地具體制定標(biāo)準(zhǔn)。北京規(guī)定為：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。配套、裝修、設(shè)備（更換可將原設(shè)備扣減）等均計(jì)入原值。2006年1 月1 日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)

42、施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。從租計(jì)征：北京為12%。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课?/p>

43、的租金水平租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。38八、城鎮(zhèn)土地使用稅一、定義一、定義對占用城鎮(zhèn)土地征收的稅。特點(diǎn)：（1）對占用土地的行為征稅（2）征稅對象是土地，為納稅人實(shí)際使用的土地面積。（3）征稅范圍有所限定征稅范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，坐落在農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)不屬城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。（4）實(shí)行差別幅度稅額開征城鎮(zhèn)土地使用稅的主要目的之一，是調(diào)節(jié)土地的級差收入。城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行差別幅度稅額，不同城鎮(zhèn)適用不同稅額，對同一城鎮(zhèn)的不同地段，根據(jù)市政建設(shè)狀況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度，也確定不等的負(fù)擔(dān)水平。二、優(yōu)惠政策：減免稅優(yōu)惠可以分類，一是國家預(yù)算收支單位的自用地免稅，如政府機(jī)關(guān)、行政部門、事業(yè)單位等；

44、二是國家政策鼓勵(lì)類項(xiàng)目免稅，如能源、交通、港口、農(nóng)林牧漁等；三是特定企業(yè)生產(chǎn)直接用地免稅，如石油、電力、航空、銀行等。39八、城鎮(zhèn)土地使用稅 注意： 1、房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房的用地，除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。 2、對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 3、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 從獲取的次月開始，獲取以發(fā)證（例如存量房）或交付（例如新建、出租等）之日起算。40九、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅收種類稅收種類 計(jì)征依據(jù)計(jì)征依據(jù) 稅

45、率稅率 備注備注營業(yè)稅 交易價(jià) 5% 銷售不動(dòng)產(chǎn) 工程總包額扣除 分包額后的余額 3% 建筑業(yè)營業(yè)稅 物業(yè)管理費(fèi) 及租金收入 5% 不得扣除任何費(fèi)用城建稅+教育附加 營業(yè)稅的稅額 與營業(yè)稅共計(jì)5.5%土地增值稅 交易價(jià)減房地產(chǎn)的購 入或建造價(jià)后的增值額 四級累進(jìn) 印花稅 交易價(jià) 0.05% 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 水利資金 交易價(jià) 0.1% 房產(chǎn)稅 租金收入 12% 出租 房產(chǎn)原值（1-扣除比例） 1.2% 自用 城鎮(zhèn)土地使用稅 應(yīng)稅土地面積 0.210元/平方米契稅 交易價(jià) 3%5% 企業(yè)所得稅 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) 單獨(dú)核算的收益 25%41十、稅收籌劃 收入分散法、成本費(fèi)用籌劃法 土地增值稅計(jì)算依據(jù)是轉(zhuǎn)讓

46、房地產(chǎn)所得的增值額，銷售收入減去成本和費(fèi)用后的余額。而納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。其中成本包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。42十、稅收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。也暫免收土地增值稅，但對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 合作建房法 一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)

47、征收土地增值稅。43十、稅收籌劃 控制增值分水嶺控制增值分水嶺 控制增值分水嶺是指是否使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目的20%中，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。而控制增值分水嶺的主要方法是當(dāng)納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過減少收入或增加支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。 由于土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值額=房地產(chǎn)銷售價(jià)格稅前扣除額，土地增值率=增值額稅前扣除額，而增值率越高，土地增值稅的稅負(fù)越重，開發(fā)商的凈所得與房價(jià)相比越來越低，44十、稅收籌劃級數(shù)級數(shù) 增值率（增值率（A） 企業(yè)凈所得企業(yè)凈所得1 A50% 調(diào)高價(jià)格部分（1-5.5%）(1-30%) （1-33%） =44.32%2

48、50%A100% 調(diào)高價(jià)格部分（1-5.5%）(1-40%) （1-33%）=37.99%3 100%A200% 調(diào)高價(jià)格部分（1-5.5%）(1-50%) （1-33%）=31.66%4 A200% 調(diào)高價(jià)格部分（1-5.5%）(1-60%) （1-33%）=25.33%45十、稅收籌劃 通過計(jì)算可以看出，房價(jià)越高，房地產(chǎn)開發(fā)商的凈所得的比例越低。如何正確地確定房價(jià)，是土地增值稅籌劃的首要問題。同時(shí)，土地增值稅在一個(gè)增值率計(jì)稅檔次中，稅負(fù)相同，在不影響銷量的情況下，可盡量提高銷售價(jià)格，而到計(jì)稅級次臨界點(diǎn)時(shí)，則需要充分考慮稅負(fù)升高帶來的影響。如果開發(fā)的房地產(chǎn)所在地區(qū)的房價(jià)較低，可能超過20%的

49、增值率的凈所得可能還不如控制在20%以內(nèi)合算?？刂圃鲋捣炙畮X主要有兩個(gè)方法：一是降低收入；二是增大成本。46十、稅收籌劃 收入分散籌劃法 在確定土地增值稅時(shí)，很重要的一點(diǎn)是確定售出房地產(chǎn)的增值額。增值額必須從收入和成本兩方面確定，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在成本不變的條件下減少收入，則能夠減稅收。對于土地增值稅來說，這一點(diǎn)顯得尤為重要，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂浅世圻M(jìn)制，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產(chǎn)生稅率爬升效應(yīng)，使得稅負(fù)增長很快。因此，收入分散籌劃法有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 收入分散籌劃的一般方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的設(shè)施，具體籌劃如下：當(dāng)住房初步完工但沒

50、有安裝設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝即裝璜、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。而且這種方式也可以節(jié)省印花稅，因?yàn)橘忎N合同的印花稅稅率為0.03，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書適用0.05稅率要低。47十、稅收籌劃成本費(fèi)用籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中的公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用是很值得籌劃的。舉例：一房地產(chǎn)開發(fā)商

51、所開發(fā)1萬平方米普通商品住房，地價(jià)為1000萬元，開發(fā)成本為2000萬元，現(xiàn)將其售價(jià)預(yù)定為每平方米6000元?，F(xiàn)有A、B和C方案，A方案是維持現(xiàn)狀；B方案是在A的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本250萬元；C方案是在B方案的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本250萬元，不考慮其他小額費(fèi)用。 三種方案都需繳納營業(yè)稅及附加=6000100005%（1+3%+7%）=330萬元。 方案方案 售價(jià)售價(jià)/每平每平 可扣除金額合計(jì)可扣除金額合計(jì) 增值率增值率 應(yīng)繳土地增值稅應(yīng)繳土地增值稅 利潤利潤 凈利潤凈利潤A 0.6 4580 31% 471 994 665.98B 0.6 4830 24.22% 351 819 548.73

52、C 0.6 5080 18.11% 0 920 616.40C與B相比雖然多投入250萬元，進(jìn)一步改善了住房環(huán)境，很受購房者歡迎，在激烈的市場競爭中很容易打開市場銷路。而且由于可免征土地增值稅351萬元，結(jié)果開發(fā)商所獲凈利潤比B多67.67萬元，因此，B與C相比應(yīng)該選擇C。A開發(fā)成本相對于B、C要少，所獲凈利潤比B、C多，但住房質(zhì)量不如B、C，如果發(fā)生空房滯銷其所負(fù)擔(dān)的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得凈利潤可能比B、C少。因此，利用增大公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用不但能減輕土地增值稅的負(fù)擔(dān)，而且提高了住房質(zhì)量，有利于企業(yè)整體長遠(yuǎn)發(fā)展。 48十、稅收籌劃 成本費(fèi)用籌劃法的另一種籌劃

53、方式是增多項(xiàng)目的轉(zhuǎn)換次數(shù)。 舉例：南方實(shí)業(yè)公司是利民集團(tuán)下屬的一個(gè)子公司，為了進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，該公司想建一棟辦公樓，于2000年以100萬元購進(jìn)一塊土地。由于資金出現(xiàn)問題，該辦公樓一直沒有建成。但是最近幾年城市開發(fā)速度不斷加快，南方實(shí)業(yè)公司這一土地不斷升值。2004年，南方公司決定將該土地以300萬元出售給甲企業(yè)以換取資金。(籌劃前) 若南方實(shí)業(yè)公司先將利民集團(tuán)的其他子公司（如乙公司）做一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價(jià)格銷售給甲公司。則其所繳稅款將有所變化，具體做法：第一環(huán)節(jié)，以200萬元的價(jià)格將土地銷售給乙公司; 第二環(huán)節(jié)，由乙公司以300萬元的價(jià)格將土地銷售給甲公司，不考慮其他小額稅費(fèi)?；I

54、劃前后應(yīng)繳稅費(fèi)如表5所示：49十、稅收籌劃 項(xiàng)目項(xiàng)目 籌劃前籌劃前 第一環(huán)節(jié)第一環(huán)節(jié) 第二環(huán)節(jié)第二環(huán)節(jié)營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 （300-100）5.5% （200-100） （300-200） =11 5.5%=5.5 5.5%=5.5土地增值稅土地增值稅可扣除項(xiàng)目可扣除項(xiàng)目 100+11=111 100+5.5=105.5 200+5.5=205.5增值率增值率 （300-111）111 (200-105.5)105.5 ( 300-205.5)205.5 100%=170.27% 100%=89.57% 100% =46%稅金稅金 77.85 37.27 28.35營業(yè)稅營業(yè)稅與土地增值稅小計(jì)與土地