2021年產(chǎn)城空間智慧運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1、產(chǎn)城空間智慧運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2021年8月目錄一、相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)31、房地產(chǎn)行業(yè)3（1）房產(chǎn)韌性保持，樓市前景廣闊3（2）融資監(jiān)管超預(yù)期，房企資金鏈?zhǔn)站o3（3）土地?zé)岫瘸掷m(xù)，成交量?jī)r(jià)同漲42、物業(yè)管理4（1）市場(chǎng)空間廣闊，營(yíng)收實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)5（2）上市熱潮延續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加強(qiáng)5（3）行業(yè)加速轉(zhuǎn)型，積極拓展藍(lán)海市場(chǎng)5二、未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略6三、2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃61、全力以赴聚焦項(xiàng)目落地62、統(tǒng)籌把控推進(jìn)工程建設(shè)63、夯實(shí)四大業(yè)務(wù)平臺(tái)根基74、強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，為經(jīng)營(yíng)發(fā)展保駕護(hù)航75、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，守牢安全生產(chǎn)底線76、加大人才隊(duì)伍建設(shè)，形成發(fā)展合力8四、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策81、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)82

2、、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)93、融資風(fēng)險(xiǎn)9產(chǎn)城空間智慧運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃一、相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1、房地產(chǎn)行業(yè)2020年，“房住不炒”與“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)政策調(diào)控主基調(diào)不變，金融監(jiān)管進(jìn)一步強(qiáng)化。為應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊，上半年以“六?！?、“六穩(wěn)”為首要目標(biāo)，地方政府因城施策更為靈活，多地出臺(tái)樓市托底政策，我國(guó)房地產(chǎn)銷售仍保持較高熱度。下半年房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊，出臺(tái)新規(guī)對(duì)保險(xiǎn)資金、信托等投向房地產(chǎn)加以規(guī)范，嚴(yán)查銀行資金違規(guī)流向樓市。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）房產(chǎn)韌性保持，樓市前景廣闊國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商品房銷售面積17.61億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額17.3

3、6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，高于2019年6.5%的增長(zhǎng)率。其中住宅銷售額15.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.8%，貢獻(xiàn)了商品房銷售總額的近九成；辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額則較2019年同期分別下降5.3%與11.2%。商品房?jī)r(jià)格整體上漲，區(qū)域差異明顯。長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域核心城市房?jī)r(jià)顯著上漲并拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)韌性在疫情下依然延續(xù)。（2）融資監(jiān)管超預(yù)期，房企資金鏈?zhǔn)站o年初為有效促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，中央貨幣政策環(huán)境寬松，多地政府放松對(duì)房企的監(jiān)管與信貸政策。隨著疫情影響逐漸減弱、商品房與土地銷售持續(xù)火熱，5月開(kāi)始，貨幣政策回歸收緊，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，強(qiáng)化對(duì)銀行資金流入房企的監(jiān)控。8月份“三條紅線”制

4、度形成并進(jìn)行試點(diǎn)，進(jìn)一步規(guī)范房企融資。在融資監(jiān)管趨嚴(yán)與到期債務(wù)規(guī)模走高的疊加影響下，2020年房地產(chǎn)融資增速放緩，融資規(guī)模有所回落，總體融資成本小幅下降。從結(jié)構(gòu)上看，自籌資金與按揭貸款占比增加，境內(nèi)債務(wù)發(fā)行保持?jǐn)U張，海外債規(guī)模顯著下降，ABS等創(chuàng)新產(chǎn)品的重要性日益凸顯。海外債償債高峰的到來(lái)使房企普遍面臨一定的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)或?qū)⒉饺胄乱惠喒┙o側(cè)改革周期。（3）土地?zé)岫瘸掷m(xù)，成交量?jī)r(jià)同漲在寬松的貨幣政策與商品房市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期的背景下，房企拿地意愿持續(xù)高漲，加之地方政府推地節(jié)奏整體加快，供需兩側(cè)共同推動(dòng)土地成交量?jī)r(jià)上漲。2020年土地招拍掛成交金額約8.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.8%。規(guī)劃建筑面積

5、招拍掛出讓49.25億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%。全年土地成交均價(jià)1635元/平方米，同比增長(zhǎng)3.5%。分區(qū)域看，以長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀為代表的一線城市土地成交面積與成交金額均保持較高增速，三線次之，二線城市由于高庫(kù)存原因增速最弱，處于下行周期。2、物業(yè)管理隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、居民消費(fèi)升級(jí)及存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)，在利好政策的推動(dòng)下，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展周期。目前我國(guó)物管行業(yè)較為分散，市場(chǎng)集中度不高，隨著物企兼并潮的發(fā)展，大型物管企業(yè)市場(chǎng)占有率將得到進(jìn)一步提升。我國(guó)物管行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（1）市場(chǎng)空間廣闊，營(yíng)收實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2019年全國(guó)

6、物業(yè)管理行業(yè)在管總面積約310億平方米，同比增長(zhǎng)11%。百?gòu)?qiáng)物企積極實(shí)施多元化擴(kuò)張策略，2019年在管項(xiàng)目數(shù)量均值為212個(gè)，同比增長(zhǎng)10.42%；管理面積均值4278.83萬(wàn)平方米，同比增加15.08%。百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)市場(chǎng)份額占比約43.6%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，不同層級(jí)企業(yè)分化擴(kuò)大。物業(yè)服務(wù)費(fèi)總體有所上升，2020年12月二十大城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格綜合指數(shù)為1070.32，同比上漲0.6%。隨著存量物業(yè)與增量物業(yè)的增加與新型社區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)將進(jìn)入快速發(fā)展的黃金期，行業(yè)規(guī)模有望突破2萬(wàn)億元。（2）上市熱潮延續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加強(qiáng)2018年至今，由于市場(chǎng)給予的高估值，物管企業(yè)上市熱度

7、不減。2020年共有17家物管企業(yè)成功上市，其中絕大部分為H股上市，行業(yè)馬太效應(yīng)已然凸顯。與此同時(shí)，2020年上市的物管企業(yè)中有超過(guò)五成的企業(yè)出現(xiàn)首日破發(fā)，物管企業(yè)估值定位偏離實(shí)際。為應(yīng)對(duì)日趨激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、尋求規(guī)模與業(yè)務(wù)外生拓展，物管企業(yè)并購(gòu)整合速度加快，優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)的成為“香餑餑”，頭部企業(yè)通過(guò)并購(gòu)紛紛邁上在管面積5億平米的新臺(tái)階。（3）行業(yè)加速轉(zhuǎn)型，積極拓展藍(lán)海市場(chǎng)2021年1月，房地產(chǎn)行業(yè)十部委發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、人工智能等技術(shù)建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。隨著物業(yè)服務(wù)向養(yǎng)老、托幼、

8、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，一方面將更好滿足業(yè)主多層次多元化的居住生活需求，同時(shí)物管企業(yè)將有望加快擴(kuò)展新藍(lán)海市場(chǎng)，提升單位面積盈利能力。但隨著民法典的實(shí)施，社區(qū)業(yè)委會(huì)法定地位明確和權(quán)力擴(kuò)張，公共空間的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)紛爭(zhēng)呈現(xiàn)快速增加態(tài)勢(shì)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展形成另向壓力。二、未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞“空間資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”和“數(shù)據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”兩大核心模式精準(zhǔn)發(fā)力，通過(guò)“主業(yè)延伸、邊緣突破”，重點(diǎn)發(fā)展以產(chǎn)城空間開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)、主業(yè)生態(tài)投資為主的四大業(yè)務(wù)，快速布局和嫁接高端咨詢服務(wù)、定制管家服務(wù)、智能運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、大數(shù)據(jù)經(jīng)營(yíng)、生態(tài)圈整合等五大增值服務(wù)，以科技創(chuàng)新為第一驅(qū)動(dòng)力，充分

9、發(fā)揮資金資本的撬動(dòng)作用，建設(shè)門戶型智能管控服務(wù)平臺(tái)，立足xx，以xx大都市圈及周邊地區(qū)為擴(kuò)張區(qū)域，構(gòu)建基點(diǎn)功能，致力于打造“全球領(lǐng)先的產(chǎn)城空間智慧運(yùn)營(yíng)商”。三、2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1、全力以赴聚焦項(xiàng)目落地加大拓展力度，年內(nèi)新增產(chǎn)城融合項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積不少于xx萬(wàn)，全力以赴推進(jìn)xx項(xiàng)目落地，加快推進(jìn)xx工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目落地，簽訂xx工業(yè)園項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，完成xx塘家項(xiàng)目更新方向調(diào)整、xx用地置換等。2、統(tǒng)籌把控推進(jìn)工程建設(shè)新開(kāi)工建筑面積不低于xx萬(wàn)。其中確保xx項(xiàng)目一期、二期全面合法合規(guī)開(kāi)工，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)xx項(xiàng)目二期預(yù)售；xx項(xiàng)目A棟完成精裝工程，爭(zhēng)確保完成銷售入伙工作；xx二期主體工程封頂簽訂整

10、體回購(gòu)合同；xx項(xiàng)目施工至±0平面，著力完成項(xiàng)目分立轉(zhuǎn)讓審批程序性工作，爭(zhēng)取掛牌。3、夯實(shí)四大業(yè)務(wù)平臺(tái)根基空間開(kāi)發(fā)板塊平臺(tái)化運(yùn)作能力基本形成，具備全過(guò)程獨(dú)立執(zhí)行項(xiàng)目運(yùn)作的能力；產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)板塊構(gòu)建招商管理制度體系，探索運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，爭(zhēng)取完成xx項(xiàng)目、xx項(xiàng)目和xx工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位報(bào)告和招商運(yùn)營(yíng)方案；著力完成國(guó)貿(mào)物管總部的重新定位和體系流程重構(gòu)，完成專業(yè)化運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)模式和精準(zhǔn)精細(xì)化考核體系建設(shè)，通過(guò)并購(gòu)、合資合作等方式，新增物管面積不少于xx萬(wàn)，內(nèi)生增長(zhǎng)不少于xx萬(wàn)。爭(zhēng)取完成集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)公司組建和運(yùn)作機(jī)制建設(shè)，成立并運(yùn)作產(chǎn)業(yè)基金，開(kāi)展定向投資。4、強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，為經(jīng)營(yíng)

11、發(fā)展保駕護(hù)航強(qiáng)化全面預(yù)算管理，嚴(yán)格預(yù)算控制和考核；加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合、財(cái)務(wù)分析和稅務(wù)籌劃，強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債率、ROE和IRR等指標(biāo)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)牽引作用；創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，降低整體資金成本，根據(jù)公司資金情況和實(shí)際需要多渠道籌集資金，保障集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展需要。5、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，守牢安全生產(chǎn)底線持續(xù)推動(dòng)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化和“雙重預(yù)防機(jī)制”建設(shè)，對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、重要環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)實(shí)行清單管理，搭建安全生產(chǎn)建設(shè)信息化平臺(tái)，確保全年不發(fā)生任何安全生產(chǎn)事故；做好集團(tuán)信訪維穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)排查等相關(guān)工作，加強(qiáng)對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)跟蹤落實(shí)，維護(hù)集團(tuán)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)發(fā)展。6、加大人才隊(duì)伍建設(shè)，形成發(fā)展合力積極推進(jìn)多層次激勵(lì)機(jī)制建設(shè)，著力推進(jìn)經(jīng)理層

12、任期制和契約化管理工作，在薪酬對(duì)標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)施下屬企業(yè)長(zhǎng)效激勵(lì)、超額獎(jiǎng)金、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)、增量分享等激勵(lì)方案，盡快實(shí)現(xiàn)增量收益決定增量績(jī)效的激勵(lì)原則全覆蓋。加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)，拓寬選人用人視野，不斷優(yōu)化人才引進(jìn)、儲(chǔ)備、培養(yǎng)及使用工作，以滿足集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展需要。加強(qiáng)集團(tuán)培訓(xùn)中心品牌建設(shè)，構(gòu)建高水平人才培養(yǎng)體系，同時(shí)加大集團(tuán)員工交流輪崗力度，全面提升員工的綜合能力素質(zhì)，及時(shí)滿足集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)各類人才的需求。四、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2020年受肺炎疫情影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速出現(xiàn)回落，消費(fèi)需求有所下降，公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在“六穩(wěn)六?！薄ⅰ叭龡l紅線”及維持不變的“房

13、住不炒”等政策導(dǎo)向下，需求端仍處于下行通道，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)管依舊從嚴(yán)。受疫情沖擊，公司部分在建項(xiàng)目工期有所滯后，物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，銷售額、租金等主要收入均面臨下行壓力，市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜。對(duì)策：公司深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和政策動(dòng)向帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，積極尋求戰(zhàn)略突圍方向，提出“1個(gè)愿景+2大模式+3個(gè)驅(qū)動(dòng)+4大業(yè)務(wù)+5個(gè)增值服務(wù)”的“12345”總體發(fā)展思路，立足xx，以xx大都市圈及周邊地區(qū)為擴(kuò)張區(qū)域，著力提升可持續(xù)發(fā)展能力。2、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)公司土地儲(chǔ)備匱乏和發(fā)展后勁不足的問(wèn)題仍然存在。近年來(lái)深圳市場(chǎng)的住宅土地供應(yīng)依然緊張，單塊土地價(jià)格逐年攀升，而大型房企紛紛擴(kuò)大市場(chǎng)份額，加快行業(yè)兼并步伐，房地產(chǎn)行業(yè)向頭部集中，又加劇了土地儲(chǔ)備規(guī)模的集中度。外部環(huán)境和行業(yè)形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻，增量市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步壓縮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。對(duì)策：公司將繼續(xù)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、資本運(yùn)作和城市更新方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張擴(kuò)容，積極加大土地儲(chǔ)備拓展力度，促進(jìn)項(xiàng)目盡快落地。按物業(yè)類型來(lái)看，住宅類項(xiàng)目將聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角都市圈和現(xiàn)有項(xiàng)目區(qū)域，逐步關(guān)注并布局以武漢為中心的中部城市群、西部成渝地區(qū)和京津冀地區(qū)重點(diǎn)城市；城市更新項(xiàng)目將以深圳、東莞及惠州等臨深區(qū)域?yàn)橹?，逐步跟蹤廣州城市更新項(xiàng)目；產(chǎn)城綜合類項(xiàng)目將重點(diǎn)放在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、