某酒店投資建設(shè)案例分析(共31頁(yè)).ppt

1、君亭酒店投資建設(shè)案例分析君亭酒店投資建設(shè)案例分析2021-12-211浙江世貿(mào)君亭酒店管理公司甘圣宏君瀾酒店集團(tuán)旗下品牌 君瀾度假酒店 - 奢華休閑度假酒店 君 瀾 大飯店 - 五星級(jí)城市會(huì)議商務(wù)酒店 君 亭 酒 店 中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店2021-12-212SSAW HOTELS SSAW HOTELS 君亭酒店現(xiàn)狀2021-12-213SSAW HOTELS SSAW HOTELS 城市精品及設(shè)計(jì)酒店城市精品及設(shè)計(jì)酒店2021-12-214君亭品牌標(biāo)簽位居城市中心，營(yíng)造私密、休閑、寧?kù)o、輕松的商旅環(huán)境注重設(shè)計(jì)元素運(yùn)用，凸顯休閑時(shí)尚的氛圍強(qiáng)化核心產(chǎn)品的品質(zhì)與個(gè)性，在關(guān)鍵產(chǎn)品方面，已經(jīng)達(dá)到

2、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供方便、親切的人性化服務(wù)。SSAW HOTELS SSAW HOTELS 君亭酒店君亭酒店1.上海中星君亭酒店上海中星君亭酒店2.杭州君亭湖杭州君亭湖濱濱酒店酒店3.杭州君亭杭州君亭藝聯(lián)藝聯(lián)酒店酒店4.杭州君亭廣杭州君亭廣場(chǎng)場(chǎng)酒店酒店5.義烏義烏君亭城中城酒店君亭城中城酒店6.義烏義烏君亭君亭華華豐酒店豐酒店7.紹興紹興世世貿(mào)貿(mào)君亭酒店君亭酒店8.南昌君亭南昌君亭紅紅牛酒店牛酒店9.三清山畫(huà)家村君亭酒店三清山畫(huà)家村君亭酒店西湖四季西湖四季10.杭州杭州銀銀隆西湖四季酒店隆西湖四季酒店11.杭州新城西湖四季酒店杭州新城西湖四季酒店12.合肥合肥銀銀泰西湖四季酒店泰西湖四季酒店13.三

3、三亞亞西湖四季酒店西湖四季酒店14.德清德德清德藍(lán)藍(lán)西湖四季酒店西湖四季酒店15.杭州西溪路西湖四季酒店杭州西溪路西湖四季酒店名錄名錄SSAW HOTELS SSAW HOTELS 2021-12-216 主要探討的內(nèi)容 1、中高端城市酒店的定位與發(fā)展？ 2、君亭酒店的投資與盈利模式 3、我們的探索與實(shí)踐 4、需要探討的問(wèn)題與分析2021-12-2172021-12-218 中高端城市酒店的定位與發(fā)展？解決許多酒店及物業(yè)目前的困惑，往何處去？現(xiàn)狀statusquo總量：截至2010年底，全國(guó)星級(jí)飯店總數(shù)達(dá)到13991家。Scale:Bytheendof2010,therewere13991st

4、ar-ratinghotelsinChina。2021-12-219二、三星級(jí)酒店供給量大大高于需求量Thesupplyof2&3STARHotelsexceedsdemandhighly.2010中國(guó)星級(jí)酒店供給需求關(guān)系（單位：萬(wàn)間夜）RelationofSupplyandDemandofStar-RatingHotelsinChina2007(tenthousandrooms)2021-12-2110 高星級(jí)酒店：-投入成本越來(lái)越大、硬件設(shè)施越來(lái)越奢華、功能布局越來(lái)越齊全、科技含量越來(lái)越高；-總量基本持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻抬高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大；-高能耗、高人力成本、高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用將給

5、酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)； 低星級(jí)酒店：-客源檔次越來(lái)越低、維護(hù)成本越來(lái)越高、經(jīng)營(yíng)效益越來(lái)越差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈；-總量穩(wěn)定且局部增勢(shì)緩慢、“小而全、全而不精”的產(chǎn)品現(xiàn)狀將會(huì)使其核心競(jìng)爭(zhēng)力日漸消逝；-在經(jīng)濟(jì)型酒店的擠壓下，市場(chǎng)空間進(jìn)一步委縮；2021-12-21112002-2007中國(guó)星中國(guó)星級(jí)級(jí)酒店供酒店供給變給變化關(guān)系化關(guān)系 （ （單單位：萬(wàn)位：萬(wàn)間間夜）夜）SupplyofStar-RatingHotelsinChina2002-2007(tenthousandrooms)2002年2003年2004年2005年2006年2007年供給Supply供給Supply同比Year-on-

6、year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year五星級(jí)5 STAR6.496.967.24%8.7425.27%10.6521.85%11.528.17%13.7319.18 %四星級(jí)4 STAR14.3515.769.83%22.2240.99%24.048.19%29.00 20.63%33.6916.17 %三星級(jí)3 STAR34.6537.758.95%49.5431.23%54.229.45%59.8510.38%64.768.20 %二星級(jí)2 ST

7、AR30.60 34.6913.37%39.0812.65%41.15.17%42.413.19%42.04-0.87 %一星級(jí)1 STAR3.644.1213.19%4.212.18%3.19-24.23%3.210.63%3.16-1.56 %2021-12-2112 市場(chǎng)有需求 顧客的消費(fèi)經(jīng)歷日益豐富、消費(fèi)能力日漸增強(qiáng)，客人不想再忍受完全雷同的酒店形象所帶來(lái)的麻木感，市場(chǎng)需要“有特色、有靈魂、提供高度個(gè)人關(guān)注”的酒店產(chǎn)品 酒店企業(yè)基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)狀，采用差異化戰(zhàn)略、運(yùn)用BPR（BusinessProcessReengineering企業(yè)流程改造）方法、結(jié)合設(shè)計(jì)師理念，脫離批量生產(chǎn)

8、的酒店設(shè)計(jì)的影響，重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品，特色飯店誕生 藝術(shù)靈感，實(shí)用主義與時(shí)尚主義，想象主義的完美結(jié)合，時(shí)尚、前衛(wèi)、精致和富有創(chuàng)造力。契機(jī)：中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店2021-12-2114賓客有需求300元-500元是中國(guó)酒店消費(fèi)的主要群體。他們*不滿(mǎn)足二、三級(jí)酒店的現(xiàn)狀*不滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)型酒店的層次。*不想花太多錢(qián)去五星消費(fèi)（不完全需要消費(fèi)高星級(jí)酒店的附屬設(shè)施）。*希望有安靜、時(shí)尚、高品質(zhì)的私人空間，對(duì)核心產(chǎn)品有較高的要求。*關(guān)注品質(zhì)和體面。2021-12-2115二類(lèi)物業(yè)對(duì)中高端酒店的需求*對(duì)于城市商業(yè)以及新CBD等中心區(qū)塊的綜合體高端物業(yè)、最佳的位置建最佳的配套酒店不能建五星，但需要高品質(zhì)需要文化品味

9、房產(chǎn)推廣和項(xiàng)目配套的需要，由于不一定是最佳建酒店的位置，做高星級(jí)酒店配套，“三高酒店-高投入，高運(yùn)行成本，高風(fēng)險(xiǎn)。”經(jīng)濟(jì)型酒店與物業(yè)定位差異較大。需要較高的投入產(chǎn)出比（下一節(jié)討論的盈利模式問(wèn)題）*低星級(jí)酒店的改造與出路。./s/blog_4516aa600100 xnwx.html亟需一種新型的酒店產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足他們“高品質(zhì)、中價(jià)格”的需求。（當(dāng)價(jià)格位于301-500元的區(qū)間時(shí)，市場(chǎng)的消費(fèi)需求量最大）Anewproductshouldbecreatedtomeetspecialrequirementswhichisinhighqualitywithamodestprice.Thereisastro

10、ngdemandforhotelproductpricedbetween￥301and500.n需求市場(chǎng)Demand2021-12-21162021-12-2117 中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店的盈利模式解決眾多酒店及物業(yè)目前的困惑，如何獲得較好的贏利回報(bào)？ 供給市場(chǎng)Supply：亟需一種高投入產(chǎn)出比的新產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)資本利潤(rùn)最大化。高星級(jí)酒店的投資與盈利模式：資產(chǎn)與物業(yè)增值增長(zhǎng)模式為主；客房和餐飲經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)模式不清晰；資本運(yùn)營(yíng)模式難度大；品牌價(jià)值增長(zhǎng)模式遇到集團(tuán)化與國(guó)際化品牌的挑戰(zhàn)；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資與盈利模式：低投入、輕資產(chǎn)、高入住率；在沒(méi)有好的盈利模式出現(xiàn)之前，續(xù)繼有發(fā)展空間將會(huì)遇到的挑戰(zhàn)：入住率的

11、保證、物業(yè)成本的上升、人力成本的上升2021-12-2118盈利模式：中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店君亭酒店的探索與實(shí)踐： 定位Position產(chǎn)品定位：中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店P(guān)roductPosition:Limited-Services,Exquisite,BusinessHotel客源定位：商務(wù)、旅游散客為主，小型旅游/會(huì)議團(tuán)隊(duì)為輔CustomerPosition:focusedonbusinessandtouristFIT,supplementedbysmallgroups.價(jià)格定位：介于三星與四星酒店，基本接近于四星級(jí)酒店P(guān)ricePosition:between3STARhotelan

12、d4STARhotel.物業(yè)定位：商業(yè)物業(yè)/改建經(jīng)營(yíng)不佳的低星級(jí)酒店（尤其是二、三星級(jí)酒店）PropertyPosition:rebuildlowstar-ratinghotelswhichisinbadperformance,especially3STARhotels.2021-12-2119n思路NewIdeas功能整合Integration of Function剝離部分功能，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)有效”- 有效的投入有效的投入產(chǎn)產(chǎn)出出- 有效的有效的單單位面位面積積利用利用- 有效的區(qū)域利用有效的區(qū)域利用2021-12-2120差異、個(gè)性、精致而有格調(diào)；精心設(shè)計(jì)的客房； 優(yōu)雅的早餐環(huán)境；舒適的商務(wù)

13、洽談環(huán)境文化氛圍Cultural Atmosphere2021-12-21212021-12-2122 君亭酒店的改造案例解決老酒店的重新進(jìn)入市場(chǎng)問(wèn)題？2021-12-2123 上海中星君亭酒店三星級(jí)酒店；面積一萬(wàn)三千平米；經(jīng)營(yíng)十多年，虧損；多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)?011年初，君亭酒店接手；投入改造；周期8個(gè)月；投資1800萬(wàn)元；客房167間；開(kāi)業(yè)一個(gè)月，的市場(chǎng)表現(xiàn)*客房入住率85%；平均凈房?jī)r(jià)400元/間.天；賓客點(diǎn)評(píng)從原598位上升到前40位；君亭酒店的改造案例分析2021-12-21原中星酒店客房24原中星酒店餐廳原中星酒店大堂2021-12-21252021-12-21262021-12-2127

14、君亭/西湖四季具備君亭系列的四大標(biāo)簽性特征更具設(shè)計(jì)特色、環(huán)境特色和服務(wù)特色產(chǎn)品的文化性更強(qiáng)，內(nèi)容更加豐富SSAW HOTELS SSAW HOTELS 新建商業(yè)及綜合體的高端配套酒店與業(yè)態(tài)？客源對(duì)象：中間消費(fèi)附層，房?jī)r(jià)300-500；在城市中尋找寧?kù)o的成功人士，尋找自我的品位。中國(guó)中產(chǎn)階層，受過(guò)良好的教育，關(guān)注商旅生活品質(zhì)，講究生活品位，同時(shí)富有文化氣息。以大型商業(yè)綜合體為主的物業(yè)，要建設(shè)能夠滿(mǎn)足物業(yè)投資中商業(yè)價(jià)值最大化后留下塔樓產(chǎn)生的酒店。 特征 ：* 小大堂甚至無(wú)大堂，* 無(wú)裙房空間，無(wú)法實(shí)施五星配套內(nèi)容，要有與中高端商業(yè)相匹配的酒店品質(zhì)與業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)增值空間大,但需要保值增值的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)支撐新的城市政務(wù)中心、企業(yè)或綜合體中心的建筑業(yè)態(tài)酒店。 特征：* 沒(méi)有大的公共空間。* 需要一定品質(zhì)及時(shí)尚性。物業(yè)增值空間大城市房產(chǎn)與中