第三章-房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

1、2021/8/61 第三章第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值2021/8/62第三章第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值n第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件n第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格的特征n第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格房地產(chǎn)供求與價(jià)格n第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類2021/8/63第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件2021/8/64一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格是和平地和平地獲得他人獲得他人的房地產(chǎn)所必須的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)付出的代價(jià)貨幣

2、額、商品或貨幣額、商品或其他有價(jià)物。其他有價(jià)物。 2021/8/65二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件n房地產(chǎn)有用房地產(chǎn)有用n房地產(chǎn)稀缺房地產(chǎn)稀缺n人們需求房地產(chǎn)人們需求房地產(chǎn)2021/8/66 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同2021/8/67一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處（了解了解）1.1.都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)2.2.都有波動，受供求因素的影響都有波動，受供求因素的影響3.3.都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)2021/8/68

3、二、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的不二、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的不同之處同之處（熟悉熟悉）不同之處不同之處房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格一般物品的價(jià)格一般物品的價(jià)格區(qū)位區(qū)位關(guān)系密切關(guān)系密切關(guān)系不大關(guān)系不大實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)權(quán)益的價(jià)格權(quán)益的價(jià)格物品本身的價(jià)格物品本身的價(jià)格價(jià)格價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格價(jià)格主要是買賣價(jià)格主要是買賣價(jià)格受交易者的個(gè)別受交易者的個(gè)別情況影響情況影響易受易受不易受不易受價(jià)格形成時(shí)間價(jià)格形成時(shí)間較長較長較短較短2021/8/69三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 n房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金用代價(jià)的租金n

4、房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大n房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格n房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長n房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響響2021/8/610第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格房地產(chǎn)供求與價(jià)格2021/8/611第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格房地產(chǎn)供求與價(jià)格n一、房地產(chǎn)需求一、房地產(chǎn)需求 n二、房地產(chǎn)供給二、房地產(chǎn)供給n三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格n四、房地產(chǎn)供求的種類四、房地產(chǎn)供求的種類2021/8/612一、房地產(chǎn)需求一、房地產(chǎn)需求 房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求

5、的含義 房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。購買的數(shù)量。 決定房地產(chǎn)需求的因素決定房地產(chǎn)需求的因素n該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；n消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的收入水平；n消費(fèi)者的偏好；消費(fèi)者的偏好；n相關(guān)物品的價(jià)格水平；相關(guān)物品的價(jià)格水平；n消費(fèi)者對未來的預(yù)期。消費(fèi)者對未來的預(yù)期。n法規(guī)政策法規(guī)政策 2021/8/613房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)的需求曲線2021/8/614二、房地產(chǎn)供給二、房地產(chǎn)供給n房地產(chǎn)供給：房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)

6、商和擁有者是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者( 賣賣者者 )在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。量。 n供給量供給量 = = 存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量量 新開發(fā)量新開發(fā)量 2021/8/615二、房地產(chǎn)供給二、房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素：決定房地產(chǎn)供給量的因素：n該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；n該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；n該種房地產(chǎn)的開發(fā)技

7、術(shù)水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；n房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。n 法規(guī)政策法規(guī)政策2021/8/616（三）房地產(chǎn)的供給曲線 2021/8/617三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格 2021/8/618房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比/ 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比2021/8/6192021/8/620房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性 2021/8/621房地產(chǎn)供給彈性2021/8/622彈性數(shù)值的類型n彈性大于彈性大于1的情況，稱為富有彈性；的情況，稱

8、為富有彈性；n彈性小于彈性小于1的情況，稱為缺乏彈性；的情況，稱為缺乏彈性；n彈性等于彈性等于1 的情況，稱為單一彈性；的情況，稱為單一彈性；n彈性為無窮大的情況，稱為完全彈性；彈性為無窮大的情況，稱為完全彈性；n彈性等于零的情況，稱為完全無彈性。彈性等于零的情況，稱為完全無彈性。2021/8/623第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類2021/8/624一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值 n使用價(jià)值：使用價(jià)值： 是指物品能滿足人是指物品能滿足人們某種需要的效用們某種需要的效用 如：居住、經(jīng)營的場如：居住、經(jīng)營的場所所 n交換價(jià)值：交換價(jià)值： 是指一種商品同是指一種商品同另一種

9、商品相交換的另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。數(shù)量的其他商品。 2021/8/625特別注意兩者關(guān)系特別注意兩者關(guān)系n房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值交換價(jià)值。n但在房地產(chǎn)估價(jià)中但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先首先應(yīng)對房地產(chǎn)的應(yīng)對房地產(chǎn)的質(zhì)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行等進(jìn)行“ 鑒鑒定定”, , 因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。的大小。2021/8/626二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值和評估價(jià)值n成交價(jià)格：成交

10、價(jià)格：簡稱成交價(jià)，簡稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易價(jià)格。易價(jià)格。n市場價(jià)格市場價(jià)格簡稱市價(jià)，指某種簡稱市價(jià)，指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。 n理論價(jià)格理論價(jià)格：假設(shè)的假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人經(jīng)濟(jì)人” 的行為和預(yù)期是理性的，或的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。條件下形成的價(jià)格。價(jià)價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值

11、、自然價(jià)格自然價(jià)格等。等。 n評估價(jià)值評估價(jià)值 (appraisal value) 也也稱為評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱稱為評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評估值、評估價(jià)，是指房地產(chǎn)估評估值、評估價(jià)，是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動所得出的估價(jià)價(jià)師通過估價(jià)活動所得出的估價(jià)對象的價(jià)值。對象的價(jià)值。 2021/8/627不同方法得出的評估價(jià)值：不同方法得出的評估價(jià)值：一般而言一般而言：n收益法收益法求得的價(jià)值傾向于求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)最高買價(jià)，n成本法成本法求得的價(jià)值傾向于求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)最低賣價(jià)，n市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。n收益法收益法求得的價(jià)值趨向于求得的價(jià)

12、值趨向于理論價(jià)格理論價(jià)格，n市場法求得的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。市場法求得的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。 2021/8/628不同方法得出的評估價(jià)值不同方法得出的評估價(jià)值：在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下：在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下：n如果如果市場法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)市場法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值，值，則說明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場高估或者房地產(chǎn)市則說明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場高估或者房地產(chǎn)市場存在一定的場存在一定的泡沫泡沫。n當(dāng)當(dāng)成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣

13、市場不景氣；反；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。n理論上良好的：理論上良好的： 評估價(jià)值評估價(jià)值 = 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格 = 市場價(jià)格市場價(jià)格 2021/8/629三、市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速三、市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值（掌握掌握） （一）市場價(jià)值（一）市場價(jià)值房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：格：適當(dāng)營銷，估價(jià)對象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾线M(jìn)行了展示適當(dāng)營銷，估價(jià)對象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾线M(jìn)行了展示熟悉情況，即交易雙方都了解

14、估價(jià)估價(jià)對象并熟悉市場行熟悉情況，即交易雙方都了解估價(jià)估價(jià)對象并熟悉市場行情。情。謹(jǐn)慎行事，即交易雙方都是冷靜、理性、謹(jǐn)慎的；謹(jǐn)慎行事，即交易雙方都是冷靜、理性、謹(jǐn)慎的；不受強(qiáng)迫，交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；不受強(qiáng)迫，交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；公平交易，交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的；公平交易，交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的；2021/8/630（二）投資價(jià)值（二）投資價(jià)值n投資價(jià)值定義投資價(jià)值定義 指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度來衡量的價(jià)值。來衡量的價(jià)值。n投資價(jià)值與市場價(jià)值的比較投資價(jià)值與市場價(jià)值的比較 某一房地產(chǎn)的市

15、場價(jià)值，是該房地產(chǎn)對于一個(gè)某一房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投典型的投資者資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一市場價(jià)值是惟一的，而投資的，而投資價(jià)值因價(jià)值因投資者的不同而不同投資者的不同而不同。n說明：說明：p投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對房地投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價(jià)，產(chǎn)的評價(jià)，大于或等于大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?yàn)榛蚪灰啄軌驅(qū)崿F(xiàn)實(shí)現(xiàn)的基本條件。的基本條件。p就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的房地產(chǎn)估價(jià)所評估

16、的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。2021/8/631（四）快速變現(xiàn)價(jià)值：（四）快速變現(xiàn)價(jià)值：n指指不符合不符合市場價(jià)值形成條市場價(jià)值形成條件中的件中的“交易雙方有較充交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最下最可能的價(jià)格?？赡艿膬r(jià)格。n由于房地產(chǎn)的流動性差，由于房地產(chǎn)的流動性差，如果交易時(shí)間較短，則其如果交易時(shí)間較短，則其最可能的價(jià)格較低，因此最可能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市低于市場價(jià)值。場價(jià)值。（三）謹(jǐn)慎價(jià)值：（三）謹(jǐn)慎價(jià)值：n指在存在不確定性因指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值。原則評估出的價(jià)值。n謹(jǐn)慎價(jià)

17、值通常謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市低于市場價(jià)值。場價(jià)值。例如，為了例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的要求評估的房地產(chǎn)抵房地產(chǎn)抵押價(jià)值為謹(jǐn)慎價(jià)值押價(jià)值為謹(jǐn)慎價(jià)值。2021/8/632（五）現(xiàn)狀價(jià)值（五）現(xiàn)狀價(jià)值n現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。包括用途、規(guī)模、集約度、檔次等。況下的價(jià)值。包括用途、規(guī)模、集約度、檔次等。n在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場價(jià)值。n如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值市場價(jià)值n在不合法利用下，

18、現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場價(jià)值。在不合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場價(jià)值。市場價(jià)值市場價(jià)值- -現(xiàn)狀價(jià)值現(xiàn)狀價(jià)值= =將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤非最高最佳利用非最高最佳利用2021/8/633（六）殘余價(jià)值（六）殘余價(jià)值n殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。n它它一般低于市場價(jià)值一般低于市場價(jià)值。n例如，某種針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，例如，某種針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，改品牌繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，會減少該餐廳的價(jià)值。改品牌繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，會減少該餐廳的價(jià)值。n但在但在房屋征收房

19、屋征收的情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)的情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價(jià)值。來評估其市場價(jià)值。2021/8/634四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值n買賣價(jià)格買賣價(jià)格：也稱為銷售價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)也稱為銷售價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人( (作為賣方作為賣方) )收取或他人收取或他人( (作為買作為買方方) )支付的貨幣額、商品或其他支付的貨幣額、商品或其他有

20、價(jià)物。有價(jià)物。 2021/8/635房地產(chǎn)的租金房地產(chǎn)的租金n商品租金：商品租金： 也稱為全價(jià)租金，是指以房也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。n成本租金：成本租金： 指按照出租房屋的經(jīng)營成本指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。準(zhǔn)成本租金準(zhǔn)成本租金： 是指接近但還達(dá)不到成本租是指接近

21、但還達(dá)不到成本租金水平的租金。金水平的租金。福利租金：福利租金： 是指象征性收取的很低水是指象征性收取的很低水平的租金。平的租金。經(jīng)濟(jì)租賃房的經(jīng)濟(jì)租賃房的租金租金2021/8/636真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：n地租地租 ；n房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)折舊費(fèi) ；n維修費(fèi)；維修費(fèi)；n管理費(fèi)；管理費(fèi)；n投資利息；投資利息；n保險(xiǎn)費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；n房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；土地使用稅）；n租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；n租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、市維護(hù)建設(shè)

22、稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；租賃手續(xù)費(fèi)；n利潤。利潤。2021/8/637估價(jià)時(shí)一定要分析租約估價(jià)時(shí)一定要分析租約n也可能包含著上述房租構(gòu)成因素之外的也可能包含著上述房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用費(fèi)用，如家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、，如家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等；線電視費(fèi)等；n也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。 2021/8/638抵押價(jià)值抵押

23、價(jià)值n 從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣最可能時(shí)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。n 法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款包人的建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額已抵押擔(dān)保的債

24、權(quán)數(shù)額以及以及其他其他法定優(yōu)先受償款，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。法定優(yōu)先受償款，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。2021/8/639抵押價(jià)值抵押價(jià)值n抵押貸款額度抵押貸款額度= =抵押價(jià)值貸款成數(shù)抵押價(jià)值貸款成數(shù)抵押價(jià)值未設(shè)法定優(yōu)先受償下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款抵押價(jià)值未設(shè)法定優(yōu)先受償下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款未設(shè)法定優(yōu)先受償下價(jià)值未設(shè)法定優(yōu)先受償下價(jià)值拖欠建設(shè)工程款價(jià)已抵押擔(dān)保的債權(quán)額其他優(yōu)先受償款拖欠建設(shè)工程款價(jià)已抵押擔(dān)保的債權(quán)額其他優(yōu)先受償款2021/8/640抵押價(jià)值抵押價(jià)值n其中，將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵其中，將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價(jià)值可稱為再次抵押價(jià)值，并有：押價(jià)值可稱為再次抵押價(jià)值

25、，并有：己抵押貸款余額再次抵押價(jià)值己抵押貸款余額再次抵押價(jià)值 = 未設(shè)立法定優(yōu)先受償?shù)氖袌鰞r(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償?shù)氖袌鰞r(jià)值已抵押貸款余額已抵押貸款余額/貸款成數(shù)貸款成數(shù)例例3-13-12021/8/641保險(xiǎn)價(jià)值與計(jì)稅價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值與計(jì)稅價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值n是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。n例如指建筑物的重建成本例如指建筑物的重建成本( (或重置成本或重置成本) )和重建期間和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)濟(jì)損失(

26、(如租金損失如租金損失) )。計(jì)計(jì)稅價(jià)值稅價(jià)值 n 也稱為也稱為課稅價(jià)值課稅價(jià)值，是為，是為征稅的需要，由估價(jià)師評征稅的需要，由估價(jià)師評估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。視稅收政策而定。2021/8/642五、完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租五、完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值（掌握掌握）完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值：指房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建：指房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制

27、情況下的價(jià)值。下的價(jià)值。無租約限制價(jià)值無租約限制價(jià)值：是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響：是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值情況下的價(jià)值出租人權(quán)益價(jià)值出租人權(quán)益價(jià)值：也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的：也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法房地產(chǎn)價(jià)值，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。享有的權(quán)益的價(jià)值。承租人權(quán)益價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值：是指承租人對他人所有的已出租房：是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值無租約限制價(jià)值無租約限制價(jià)值= =出租人權(quán)益價(jià)值出租人權(quán)益價(jià)值+ +承租人權(quán)益價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值20

28、21/8/643例如：無租約限制價(jià)值無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)承租人權(quán)益價(jià)值值100=80+20市場租金收益價(jià)值市場租金收益價(jià)值=無租約限制價(jià)值無租約限制價(jià)值=100萬，萬，承租人收益承租人收益202021/8/644六、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)六、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)（了解了解）（一）市場調(diào)節(jié)價(jià)（一）市場調(diào)節(jié)價(jià) 市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可成的價(jià)格。對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場供求

29、狀況進(jìn)行。以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行。（二）政府指導(dǎo)價(jià)（二）政府指導(dǎo)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)經(jīng)營者制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。2021/8/645（三）政府定價(jià)（三）政府定價(jià) 政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，

30、按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府定價(jià)的房按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。 說明：說明：n政府對價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。對于最高政府對價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。對于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過其最高限價(jià)；對有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過其最高限價(jià)；對有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。n政府對價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定政府對價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府

31、指導(dǎo)價(jià)，按保本微新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。利原則確定。2021/8/646七、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格七、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格（熟悉熟悉）n基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)一定是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格平均價(jià)格。n 標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)：指政府根據(jù)管理需要，評估的某一：指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地宗地在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格。2021/8/647八、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格八、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格（熟熟悉悉） 對于同一宗房地產(chǎn)而言：對于同一宗房地產(chǎn)而言：房地價(jià)格房地價(jià)格 = = 土地價(jià)格土地價(jià)格 +