城市運營成功案例研究

1、項目借鑒城市運營案例研究項目借鑒城市運營案例研究華僑城保利公園.198麓山國際社區(qū)歡樂谷主題公園后期住宅開發(fā)用地純水岸項目概況：項目概況：成都華僑城占地3000畝，由1200畝主題公園“歡樂谷”、50萬的都市娛樂商業(yè)及1500畝人文社區(qū)構(gòu)成，其中1500畝的地產(chǎn)項目由東區(qū)、西區(qū)兩個板塊構(gòu)成，先期開發(fā)西區(qū)成都華僑城純水岸。成都華僑城純水岸是成都華僑城首先啟動也是率先亮相的項目，占地面積約600畝，容積率1.80，以占地5萬平方米的人工湖為主要景觀和中心。項目建成后，將成為成都主城區(qū)內(nèi)不可多得的低容積率、超大規(guī)模親水住宅項目。（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城項目配套：項目配套：有“多功能會

2、所”、“水岸商業(yè)”、“幼兒園”、“小學(xué)”等。多功能會所，面朝5萬平米湖畔，擁有健身房、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫泳池、室外景觀泳池等設(shè)施，給人至高無上的居住生活體驗，商業(yè)也將引入多類型的品牌商家進(jìn)入，提供餐飲、娛樂、休閑和特色零售等商業(yè)形態(tài)，為居住者打造一個完善的生活城區(qū)。 交通狀況：交通狀況：44路、64路、88路、73路、503A路等多條公交路線建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：建筑外立面采用北歐現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，外觀簡約、通透，立面結(jié)合歐式經(jīng)典三段式設(shè)計，色彩以黑、白加本色的組合方式。（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城總用地總用地( (畝畝) )建筑面積建筑面積( (萬萬) )住宅住宅建面建面( (萬萬)

3、 )商業(yè)建商業(yè)建面面( (萬萬) )總棟總棟數(shù)數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)層數(shù)層數(shù)容積率容積率綠化率綠化率% %162畝16.1萬/1511994F、5F、18F、25F1.47（一期）39%工程分期工程分期車位車位( (個個) )車位車位說明說明轄區(qū)轄區(qū)環(huán)域環(huán)域方位方位首次開盤時首次開盤時間間/ / /純水岸共分三期機動車位1100地下停車金牛羊西線3環(huán)外城西預(yù)計08年8月16日/物業(yè)管理物業(yè)管理建筑施工建筑施工景觀景觀設(shè)計設(shè)計建筑設(shè)建筑設(shè)計計策劃策劃公司公司營銷代營銷代理理售樓電話號售樓電話號碼碼/ / / 正合正合86868888/（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城一期產(chǎn)品概況：一期產(chǎn)品概況：成

4、都華僑城純水岸一期整體容積率僅1.47，產(chǎn)品以4層、5+1層及9層的“親水多層電梯洋房”構(gòu)成的半島多層和由18層、25層的電梯公寓構(gòu)成的景觀高層；整體分為兩個組團(tuán)：多層組團(tuán)被一期近5萬平米人工內(nèi)湖所環(huán)繞，采用錯拼行列式布局，以保證其景觀資源的最大化利用，戶型面積區(qū)間約在150355平米；用地西南及東北布置高層住宅，高層組團(tuán)采用點式圍合式布局，以充分利用東面歡樂谷的公園景觀；戶型面積區(qū)間約在88155平米 （一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城8.16開盤推出戶型配比開盤推出戶型配比開盤當(dāng)天情況開盤當(dāng)天情況：開盤推出364套房源，當(dāng)天開盤銷售95%。開盤前期約2000位客戶辦理會員卡，累計搖號

5、867為客戶，當(dāng)天當(dāng)場參加選房客戶約600余組，優(yōu)惠措施：優(yōu)惠措施：1.開盤當(dāng)天會員卡1%優(yōu)惠；2.一次性付款1%優(yōu)惠；3.開盤當(dāng)天成功認(rèn)購客戶，在優(yōu)惠后總價在100萬以下：贈送2張成都?xì)g樂谷終身卡或一年物管費；在優(yōu)惠后總價100萬（含100萬）以上贈送3張成都?xì)g樂谷終身卡或一年物管；（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城8.16日開盤價格列舉日開盤價格列舉（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城開盤情況：開盤情況：開盤推出房源369套，當(dāng)天成交322套房源。均價5400元/平米；開盤當(dāng)天累計搖號831組客戶，當(dāng)天當(dāng)場參加選房客戶約500余組優(yōu)惠措施：1.開盤當(dāng)天會員卡1%優(yōu)惠；2.一次性付

6、款1%優(yōu)惠；3.開盤當(dāng)天成功認(rèn)購客戶，在優(yōu)惠后總價在60萬以下：贈送1張成都?xì)g樂谷終身卡或一年物管費；在優(yōu)惠后總價60萬（含60萬）以上贈送2張成都?xì)g樂谷終身卡或一年物管,其剩余房源多為1號樓和三號樓臨規(guī)劃道路和三環(huán)路的房源。優(yōu)惠后均價5346元/9月月20日推出情況日推出情況（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城9月月20日開盤價格列舉日開盤價格列舉（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城暢銷戶型：洋房171-174平米入戶花園進(jìn)深3.3米預(yù)留可變空間6米挑高戶錯景觀陽臺陽光餐廳連接陽臺儲存室轉(zhuǎn)角陽臺（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城暢銷戶型：洋房169-175平米入戶花園入戶花園儲

7、存室客廳開間5.1米（一）案例分析（一）案例分析華僑城華僑城品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：由深圳歡樂谷在地產(chǎn)界一舉奠定旅游地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)地位的華僑城，直接將深圳華僑城復(fù)制到成都，進(jìn)行品牌嫁接。同時華僑城擁有豐富的客戶資源，客戶積累渠道多樣化配套完善：配套完善：“多功能會所”、“水岸商業(yè)”、“幼兒園”、“小學(xué)”，擁有健身房、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫泳池、室外景觀泳池等設(shè)施，商業(yè)也將引入多類型的品牌商家進(jìn)入，提供餐飲、娛樂、休閑和特色零售等商業(yè)形態(tài)，為居住者打造一個完善的生活城區(qū)超大規(guī)模社區(qū)：超大規(guī)模社區(qū)：總占地3000畝，形成歡樂谷主題公園和華僑城住宅兩大部分，規(guī)模化社區(qū)核心競爭力：旅游地產(chǎn)、豐富資源、核心競爭力：旅游

8、地產(chǎn)、豐富資源、9層電梯多層洋房層電梯多層洋房華僑城洋房產(chǎn)品分析華僑城洋房產(chǎn)品分析產(chǎn)品戶型設(shè)計：產(chǎn)品戶型設(shè)計：9層電梯景觀多層洋房，首次把層電梯景觀多層洋房，首次把9層納入多層范疇內(nèi)：層納入多層范疇內(nèi)：不論是經(jīng)濟(jì)實用的中小戶型還是闊綽大氣的親水豪宅都精心布局，融入了入戶花園，兩層高陽臺，陽光房，雙主臥、儲藏室、退臺等豐富多變 1.半島多層洋房帶電梯，同時對產(chǎn)品進(jìn)行升級，創(chuàng)先引進(jìn)“9層多層洋房”理念2.10米面寬，戶戶均帶入戶花園，最打3.3米進(jìn)深超大入戶花園，中西餐廳結(jié)合，局部挑高3.6米挑高錯景陽臺產(chǎn)品布局設(shè)計產(chǎn)品布局設(shè)計 ：住宅分組團(tuán)布置，其中洋房和疊墅享受最好的資源（沿湖岸布置多層洋房，

9、疊加別墅位于中心湖綠島）達(dá)到每戶均有很好的視覺效果華僑城洋房產(chǎn)品分析華僑城洋房產(chǎn)品分析項目借鑒城市運營案例研究項目借鑒城市運營案例研究華僑城保利公園.198麓山國際社區(qū)項目概況：項目概況：保利公園198位處成都北三環(huán)外蜀龍大道西側(cè)，15平方公里北郊風(fēng)景區(qū)核心區(qū)與“198生態(tài)走廊”交匯處?？傉嫉孛娣e約3000畝，總建筑面積超過100萬平米，綠化用地高達(dá)75%。規(guī)劃有五星級酒店、約2200畝超大型生態(tài)山景公園等。成都熊貓生態(tài)公園（大熊貓研究基地）、成都植物園、銀杏園、泥巴坨風(fēng)景區(qū)等眾多公園環(huán)侍四周。內(nèi)庭院別墅、寬景電梯洋房等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品深入公園，“家在公園中”的生活理念得以充分體現(xiàn)。保利公園198將重

10、新定義蜀龍路片區(qū)高尚生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)，鑄就城市公園地產(chǎn)典范！目前項目配套合計為約53800平米，一期入住人數(shù)4萬人（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198項目區(qū)位：項目區(qū)位：主干道有：三環(huán)路、外環(huán)路、川陜路（蓉都大道）、成綿高速公路、蜀龍大道，以及熊貓大道，較遠(yuǎn)一點還有：北新干線、成彭高速、成青快速通道以及成南高速等。可直接輻射成都城北、城東北和新都，甚至可以輻射青白江、金堂、廣漢、廣元、南充以及綿陽（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198項目配套：項目配套：40000平方米五星級酒店5000平米社區(qū)超市1500平米冷餐飲（現(xiàn)為項目銷售中心）3000平米臨街底商2500平米幼兒

11、園1800平米配套設(shè)施交通狀況：交通狀況：臨近地鐵3號線；蜀龍路三期直接通三環(huán)路，2009年打通；規(guī)劃中四期直接連接二環(huán)路建設(shè)北路建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：項目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，立面簡潔溫馨，韻律感極強 （二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：項目規(guī)劃用地約5700畝，建筑面積逾百萬平方米，包括高端別墅區(qū)、電梯洋房區(qū)、大型商業(yè)配套、超五星級國際酒店、18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、網(wǎng)球中心、幼兒國際學(xué)校以及2250畝超大型郁金香休閑主題公園等。 整體規(guī)劃由國際知名的澳大利亞柏濤建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計，項目的規(guī)劃將大型公園引入社區(qū)，形成高檔住宅、主題公園休閑景觀、高爾夫網(wǎng)

12、球等高尚運動配套、大型社區(qū)商業(yè)等相互融合的新型都市社區(qū)。 園林設(shè)計：園林設(shè)計：項目園林景觀由泛亞國際擔(dān)綱設(shè)計，園林景觀細(xì)膩精致，結(jié)合地勢的起伏，融合了高爾夫果嶺景觀、保利國寶級藝術(shù)藏品、壯觀的疊水景觀等景觀元素，以及郁金香、銀杏等高貴花卉植物。 （二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198物業(yè)現(xiàn)狀:總建筑面積:2000000平方米容積率：洋房3.0；別墅1.55總數(shù)：4113個 比例：85:4113車位：地上：85個，地下：4028個停車位:別墅1：2開發(fā)周期:8年 開工時間:2008-3-26總戶數(shù):一期3645戶（其中疊拼別墅占7%）物業(yè)管理附加信息:電梯1.5元/平方米月，別墅3元

13、/平方米月 開發(fā)商:保利（成都）實業(yè)有限公司 物管理公司:保利廣州物業(yè)管理公司 建筑單位:富利建筑安裝工程有限公司 景觀設(shè)計單位:泛亞國際 項目基本指標(biāo)項目基本指標(biāo)注：聯(lián)排別墅為2期產(chǎn)品（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198疊拼別墅243套雙拼別墅8套項目一期用地總平圖項目一期用地總平圖項目一期別墅總平圖項目一期別墅總平圖（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198產(chǎn)品：產(chǎn)品：項目首期住宅部分別墅產(chǎn)品面積區(qū)間約在222338平方米，分為雙拼別墅和“品”字形疊拼別墅。別墅依公園而建，與超五星級酒店相臨，并配有觀光電梯、地?zé)嵯到y(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等配套設(shè)施。電梯洋房產(chǎn)品面積區(qū)間約在801

14、89平方米，其中主力戶型為130平方米左右的寬景電梯洋房。電梯洋房為一梯兩戶，兩梯四戶，底層挑空，南北通透，并贈送了大量面積的花園露臺和可變空間。（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園19810.5開盤情況開盤情況開盤推出：開盤推出：1、2、5、7號樓（其中1.2號樓為11層小高層；5.7號樓為18層高層）共電梯350套，雙拼別墅8套，疊拼別墅243套，戶型面積區(qū)間：戶型面積區(qū)間：電梯80-189，雙拼別墅均為368，疊拼別墅234-375，開盤表面均價：開盤表面均價：電梯4529元/，別墅價格區(qū)間6900-9000元/。銷售：銷售：開盤當(dāng)天售出電梯201套、別墅124套。優(yōu)惠：電梯交2

15、.5萬誠意金抵4.5萬房款，別墅交5萬誠意金抵10萬房款，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%。（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198一期戶型配比一期戶型配比（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198暢銷產(chǎn)品（一）：疊拼1.2樓住戶234平米地下一層地下夾層優(yōu)點:1.地下室客廳局部挑高形成夾層2.獨立私家車位，直接入戶表示全贈送表示半贈送（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198一層二層花池挑高表示全贈送表示半贈送衛(wèi)生間衛(wèi)生間錯錯層層主臥大露臺庭院挑高入戶花園入戶花園次臥大露臺暢銷產(chǎn)品（一）疊拼1.2樓住戶234平米（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198暢銷產(chǎn)品

16、（二）疊拼3.4樓297平米套四挑高客廳挑高客廳贈送入戶贈送入戶花園露臺花園露臺挑空贈送雙露臺贈送雙露臺豪華主臥帶陽臺，衛(wèi)生衣帽間，書房挑空主臥玄關(guān)天井挑空天井表示全贈送表示半贈送（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198優(yōu)點：1.內(nèi)庭院，天井雙采光。地下室采光效果好2.贈送入戶花園，陽臺以及160平米屋頂花園，總贈送面積240平米3客廳挑高，彰顯大氣頂層贈送160平米屋頂花園暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓297平米套四（二）案例分析（二）案例分析保利公園保利公園198品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：保利作為大型中央企業(yè)，品牌號召力強和政府支撐給客戶強勢保障。背景項目打造力圖展現(xiàn)保利“公園地產(chǎn)品牌”，

17、整個規(guī)劃布局借助地勢差呈現(xiàn)坡園公園生態(tài)居住區(qū)，別墅區(qū)域三面臨近公園，給別墅最好的資源疊拼產(chǎn)品聯(lián)排化疊拼產(chǎn)品聯(lián)排化對產(chǎn)品進(jìn)行升級。項目首期疊拼別墅規(guī)劃布局為分為4或5聯(lián)排別墅， 單獨疊拼別墅呈現(xiàn)“品”字形，整體呈現(xiàn)聯(lián)排別墅氣質(zhì)，排與排之間通過抬高5米形成層次感，放大視線。規(guī)劃配套完善規(guī)劃配套完善：別墅依公園而建，與超五星級酒店相臨，并配有觀光電梯、地?zé)嵯到y(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等配套設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計：產(chǎn)品設(shè)計：突出特點:大開間。疊拼產(chǎn)品贈送大面積花園，提高性價比。1.2樓設(shè)計門牌是別墅的基本標(biāo)志之一，3.4樓住戶單獨設(shè)計私家走廊，戶戶入戶均獨立化，私有化，以彌補3.4樓住戶盤樓的不足。同時入門處均設(shè)立信報箱。核

18、心競爭力核心競爭力保利公園保利公園198疊拼產(chǎn)品分析疊拼產(chǎn)品分析 區(qū)位，資源優(yōu)勢。區(qū)位，資源優(yōu)勢。項目位于三環(huán)與繞城高速之間，從距離來看其實屬于市區(qū)項目范疇，也是繞城以內(nèi)最大的地產(chǎn)項目，通過規(guī)模優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境和高端配套(如高爾夫）吸引了眾多不愿遠(yuǎn)離成都置業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶； 高性價比：高性價比：1.2樓住戶贈送花園面積70-220平米，地下室贈送45-93平米；3-.4樓屋頂花園贈送160平米。單價區(qū)間為6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在200萬元左右。實得價僅5000元/平米左右； 啟動示范區(qū)彰顯大氣：啟動示范區(qū)彰顯大氣：售樓部與樣板間示范區(qū)跨度較大，且電梯與別墅分別設(shè)立示范區(qū)，以達(dá)

19、到區(qū)別產(chǎn)品品質(zhì)，從師范區(qū)突出別墅區(qū)域的尊貴私屬感 項目的推廣力度大：項目的推廣力度大：在9月份較短的時間內(nèi)連續(xù)投放了大量的報廣，在戶外、公交站牌等其他媒介上也斥重資密集投放；保利的圓明園國寶展也發(fā)揮了一定的作用，避免了常規(guī)性活動策略給客戶帶來的重復(fù)刺激，為吸引關(guān)注度和聚集潛在客戶提供了重要的途徑；保利公園保利公園198疊拼產(chǎn)品分析疊拼產(chǎn)品分析項目借鑒城市運營案例研究項目借鑒城市運營案例研究華僑城保利公園.198麓山國際社區(qū)項目介紹：項目介紹：在麓山國際社區(qū)，麓鎮(zhèn)拉佩維爾疊拼別墅是唯一的。疊拼別墅共320套，它位處社區(qū)的腹地，既擁有絕佳的高爾夫視野又與麓鎮(zhèn)商業(yè)小鎮(zhèn)相鄰，暢享便利生活，麓山國際社區(qū)

20、的天時地利，它皆占之。疊拼別墅戶型建筑面積約為215-238平米，帶入戶花園及前后露臺，并贈送半地下闊綽私家車位；擁有8.35米罕有面寬，局部挑高約6米；內(nèi)有精心打造的超大規(guī)模水溪園林，仿若是把家安在了公園里。麓鎮(zhèn)拉佩維爾疊拼別墅延續(xù)了麓山別墅無可挑剔的高品質(zhì)，“美式鄉(xiāng)村風(fēng)格”與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合，形成了富有特色的建筑風(fēng)格，讓您尊享別墅級生活品質(zhì)。疊拼別墅介紹疊拼別墅介紹（三）案例分析（三）案例分析麓山國際社區(qū)麓山國際社區(qū)項目配套：項目配套：高爾夫球場和練習(xí)場、完全學(xué)校、光亞學(xué)校、康體中心、SPA會館、超市、圖書館、美術(shù)館、室內(nèi)劇場、電影院、老幼活動中心、會議中心、花園度假酒店、菜市、中西餐廳、紅

21、酒雪茄吧、咖啡吧、恒溫泳池、網(wǎng)球中心、健身房交通狀況：交通狀況：地鐵一號線、人民南路南延線、紅星路南延線、站華路、元華路、新成仁路、成仁快速路、麓山大道建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：巴洛克風(fēng)格圓頂型建筑、西班牙式綠色城堡、美式風(fēng)格、南加州風(fēng)格，風(fēng)格多異（三）案例分析（三）案例分析麓山國際社區(qū)麓山國際社區(qū)（三）案例分析（三）案例分析麓山國際社區(qū)麓山國際社區(qū)3 3期二批次拉佩維爾開盤情況說明：期二批次拉佩維爾開盤情況說明：推出量推出量：麓鎮(zhèn)拉佩維爾一批次推出73-82棟（沒有74棟）9棟共60套疊拼別墅，面積區(qū)間為：面積區(qū)間為：216-240，售價：售價：包括車庫后銷售均價為12380元/，價格區(qū)間為989

22、8-16628/，其中75、76棟由于臨球道，單價為15000-16628/ 銷售情況說明：銷售情況說明：開盤當(dāng)天推出60套疊拼別墅當(dāng)天銷售41套，銷售率達(dá)70%。從銷售情況來看，1躍2戶型銷售20套，3躍4躍5戶型銷售21套，基本持平。2008.8.16疊拼別墅開盤情況疊拼別墅開盤情況（三）案例分析（三）案例分析麓山國際社區(qū)麓山國際社區(qū)暢銷產(chǎn)品（一)疊拼1.2樓216平米套三樓道入戶花園入戶入戶花園露臺露天花園，設(shè)置壁爐，燒烤臺儲藏室優(yōu)點：1.雙入戶方式，且可直接從地上平層進(jìn)入地下室，不影響室內(nèi)空間2.每個臥室均享受一個衛(wèi)生間，層層退臺超大面積主臥，功能齊全（三）案例分析（三）案例分析麓山國際社區(qū)麓山國際社區(qū)暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓234平米3室4廳入戶花園餐廳外接露臺露臺連接餐廳、客廳會客廳會客廳私私家家廳廳主臥同時享受雙露臺，配置獨立衛(wèi)生間，衣帽間景觀露臺景觀露臺優(yōu)點：1.入戶層前庭后院設(shè)置，頂層贈送露臺，增加性價比2.私家廳與會客廳分離，同時客廳露臺直接連接餐