臨潼酒店可行性分析報(bào)告-團(tuán)隊(duì)報(bào)告

1、兵馬俑國際旅游廣場之大酒店工程可行性分析報(bào)告投資興建大酒店工程的可行性分析報(bào)告1. 工程概況及工程重要性和必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽1.1 工程概況 錯(cuò) 誤！未定義書簽1.2 工程建設(shè)的重要性和必要性 錯(cuò) 誤！未定義書簽2. 工程申報(bào)單位根本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽3. 市場、技術(shù)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽3.1 市場分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽3.2 技術(shù)分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽3.3 技術(shù)、質(zhì)量指標(biāo) 錯(cuò) 誤！未定義書簽4. 工程改造方案 錯(cuò)誤！未定義書簽4.1 工程建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 錯(cuò) 誤！未定義書簽4.2 工藝的先進(jìn)性及成熟程度 錯(cuò) 誤！未定義書簽4.3 主要工藝裝備的性能及特點(diǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書

2、簽4.4 設(shè)備清單 錯(cuò) 誤！未定義書簽4.5. 廠房及公用工程建設(shè)情況 錯(cuò) 誤！未定義書簽5. 環(huán)境保護(hù)、資源綜合利用、節(jié)能舉措 錯(cuò)誤！未定義書簽5.1 環(huán)境保護(hù) 錯(cuò) 誤！未定義書簽5.2 資源綜合利用 錯(cuò) 誤！未定義書簽5.3 節(jié)能舉措 錯(cuò) 誤！未定義書簽6. 工程總投資及資金籌措方案 錯(cuò)誤！未定義書簽6.1 投資估算的編制依據(jù)和方法 錯(cuò) 誤！未定義書簽6.2 投資估算及投資構(gòu)成分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽6.3 資金籌措 錯(cuò) 誤！未定義書簽6.4 資本金 錯(cuò). 誤！未定義書簽6.5 資金運(yùn)用方案 錯(cuò) 誤！未定義書簽7 工程經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益分析 錯(cuò)誤！未定義書簽7.1 根本數(shù)據(jù) 錯(cuò) 誤！未定義書簽

3、7.2 財(cái)務(wù)計(jì)算及經(jīng)濟(jì)分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽7.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 錯(cuò) 誤！未定義書簽8 申請(qǐng)貼息資金的主要原因和政策依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽19總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成局部,它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè),它能夠代表一個(gè)國家、地方和城市的文明、 文化,也能夠?yàn)樗鼈兊拈_展和開放起到積極的作用.我 國酒店行業(yè)的起步,從1982年開始,至今已有25個(gè)年頭,其間經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一階段, 80年代,隨著國家改革開放的政策,酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中,率先對(duì)外開放,引進(jìn) 國際集團(tuán)的先進(jìn)治理,投資主體以國有資本為主.第二階段,90年代,各行各業(yè)新建酒店,作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充,投資主體還是以

4、國有資本為主.第三階段,到了21世紀(jì),隨著北京申奧的成功和上海申博的成功,酒店行業(yè)的潛在需求,又成為大量房產(chǎn)開展商投資的目標(biāo),投資主體以民營資本為主.2006年全國星級(jí)飯店的規(guī)模和經(jīng)營情況：到2006年末,全國共有星級(jí)飯店 12751家,比上年末增加923家,增長7.8%；客房145.98 萬間,增加12.78萬間,增長9.6%;床位278.55萬張,增加21.38萬張,增長8.3%.至U 2006年末,全國星級(jí)飯店共擁有固定資產(chǎn)原值3957.45億元,比上年末增長 5.4%.2006年,全國星級(jí)飯店的全年平均客房出租率達(dá)61.03%,比上年提升0.07個(gè)百分點(diǎn).全國星級(jí)飯店的總體規(guī)模繼續(xù)保持

5、穩(wěn)步增長,平均客房出租率比上年也有所提升.2006年,全國12751家星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入總額 1482.86億元,比上年增長10.1%;上繳營業(yè)稅108.12 億元,比上年增長 40.1%.全國外商和港澳臺(tái)客商投資興建的585家星級(jí)飯店,2006年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 281.19億元；上繳營業(yè)稅 26.37億元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率17.17萬元/人.在12751家星級(jí)飯店中：五星級(jí)飯店302家,比上年末增加21家；四星級(jí)飯店1369 家,增加223家；三星級(jí)飯店4779家,增加488家；二星級(jí)飯店5698家,增加201家；一 星級(jí)飯店603家,減少10家.類另U飯店數(shù)客房數(shù)床位數(shù)營業(yè)收入客房出租率家萬間

6、萬張億元(%合計(jì)12751145.98278.551482.8661.03按經(jīng)濟(jì)類型劃分國有企業(yè)5 83266.59131.22599.4260.06集體企業(yè)9028.4616.5466.0558.69股份合作企業(yè)3343.316.2926.1358.65聯(lián)營企業(yè)710.881.666.6758.72有限責(zé)任公司2 27827.8652.37284.4162.17股份5937.5814.3384.1264.03私營經(jīng)濟(jì)1 87115.2528.63118.1158.87其他企業(yè)2852.785.2916.7358.41港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)3297.4912.7162.9966.34外商投資經(jīng)濟(jì)256

7、5.799.5118.265.71按規(guī)模劃分客房數(shù)500間以上1137.4812.02185.6765.38客房數(shù)300 499間47117.330.17297.9564.13客房數(shù)200 299間1 01424.3944.49280.7963.8客房數(shù)100 199間3 97853.77103.75426.8860.97客房數(shù)99間以下7 17543.0588.12291.5657.62按飯店星級(jí)劃分五星級(jí)30211.5218.47347.1566.38四星級(jí)1 3692952.24440.1864.32三星級(jí)4 77959.85114.99466.7361.33二星級(jí)5 69842.418

8、6.34217.7656.94一星級(jí)6033.216.5111.0453.06當(dāng)今世界相互聯(lián)系日益緊密,經(jīng)濟(jì)全球化加速開展, 全球性的市場迅速形成, 各個(gè)國家需要相互協(xié)調(diào)、共同解決的問題也越來越多,世界第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)日趨重要,中國越來越重視第三產(chǎn)業(yè)的開展,中國旅游業(yè)的地位也越來越突出.中國要在20年內(nèi)成為世界旅游強(qiáng)國,很重要的一方面是中國的旅游酒店業(yè)成為強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè).旅游酒店業(yè)被譽(yù)為改革開放的窗口行 業(yè),從中央到地方都很重視,旅游酒店業(yè)的興盛與否,直接反映出一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮與衰 弱.中國旅游酒店業(yè)自改革開放以來,對(duì)促進(jìn)中國旅游業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的開展都做出了很大奉獻(xiàn).2007年中國旅游業(yè)總收入將達(dá)

9、10000億元左右,增長10%國家旅游局局長邵 琪偉在全國旅游工作會(huì)議上說, 預(yù)計(jì) 2007 年中國入境旅游人數(shù)達(dá) 1.29 億人次, 入境過夜游 客達(dá) 5360萬人次,外國人達(dá) 2400萬人次.旅游外匯收入達(dá) 370 億美元,增長 10%.國內(nèi)旅 游達(dá) 15 億人次,增長 8%；國內(nèi)旅游收入達(dá) 6820 億元,增長 10%.旅游業(yè)總收入達(dá) 10000 億元左右,增長 10%.出境旅游達(dá) 3740 萬人次,增長 10%.政府把擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)確 定為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)開展的長期戰(zhàn)略方針, 強(qiáng)調(diào)要大力開展旅游等需求潛力大的產(chǎn)業(yè), 全面提 升效勞業(yè)的比重和水平. 這將為旅游業(yè)開展帶來新的機(jī)遇. 我國將

10、在繼續(xù)做好黃金周長假旅 游工作的同時(shí), 進(jìn)一步完善假日旅游協(xié)調(diào)功能和機(jī)制,并在此根底上, 完善休假制度, 鼓勵(lì) 開展獎(jiǎng)勵(lì)旅游,鼓勵(lì)有條件的地區(qū)制定國民旅游方案,推動(dòng)落實(shí)帶薪休.二、 市場分析由于酒店行業(yè)的特點(diǎn), 它的經(jīng)營和治理以及開展, 一直處于敏感、 被動(dòng)的地位, 國際的、 國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件,都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響.酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過程,需要我們對(duì)于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、 旅游大背景、大格局的密切關(guān)系,我們不僅要客觀地去分析, 了解我們國內(nèi)、陜西省內(nèi)的旅 游、經(jīng)濟(jì)形勢(shì),而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向,才能正確地估計(jì)、推斷出我們酒店未來的 經(jīng)濟(jì)、市場,并估算出我們酒

11、店的開展前景和投資收益.1經(jīng)濟(jì)方面1.1 世界經(jīng)濟(jì)從 2003 年下半年開始上升,全年增長2.5%.2004 年世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢(shì)頭增強(qiáng),增長率到達(dá)3.5%,其中美國經(jīng)濟(jì)增長 4%,作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟(jì)也持續(xù)保持高速增長,增長率分別到達(dá)8.5%和 6.25%.1.2. 2006 年GDP現(xiàn)價(jià)總量為210871億元,按不變價(jià)格計(jì)算,比上年增長11.1%.其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值為 24737 億元,比初步核算數(shù)增加 37 億元,增長速度為 5.0%.第二產(chǎn) 業(yè)增加值為 103162億元,增長速度為 13.0,比初步核算數(shù)提升 0.5 個(gè)百分點(diǎn).第三產(chǎn)業(yè) 增加值為 82972

12、 億元,增長速度為 10.8.按初步核實(shí)數(shù)計(jì)算的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),第一產(chǎn)業(yè) 占 11.7 ,第二產(chǎn)業(yè)占 48.9 ,第三產(chǎn)業(yè)占 39.4 .繼續(xù)走高態(tài)勢(shì).今年我國經(jīng)濟(jì)總量的 盤子不斷增大, 把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi),增加人們的收入, 進(jìn)一步鼓勵(lì)消費(fèi)增長,增 強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用. 并針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等, 增強(qiáng)調(diào) 控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性, 將使我國的經(jīng)濟(jì)保持在良好的開展軌道上. 目前, 隨著祖國 大陸大開發(fā)的進(jìn)程, 臺(tái)商投資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn)發(fā). 一些跨國公司如沃爾瑪、 迪斯 尼、博世等在中國上海、 深圳、北京追加投資,還有日本的NEC公司將與上廣電共同開發(fā)

13、中國最大的投資中央.由此可見,中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)沿著“上升通道乘勢(shì)而上,穩(wěn)健前行.2006 年,陜西省經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)出“經(jīng)濟(jì)增長快、結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)、宏觀效益好、居民收 入增、市場物價(jià)穩(wěn)、對(duì)外開放水平提升、社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)開展加快的態(tài)勢(shì),全年宏觀預(yù)期目 標(biāo)根本完成,實(shí)現(xiàn)了“十一五規(guī)劃的良好開局. 2006 年陜西生產(chǎn)總值 4383.91 億元,比 上年增長 12.7%.其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值 488.48 億元,增長 7.4%,占生產(chǎn)總值的 11.1%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 2318.17 億元, 增長 14.9%,占生產(chǎn)總值的 52.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1577.26 億元,增長 11.4%,占生產(chǎn)總值的

14、36%.人均生產(chǎn)總值 11762 元,比上年增長 12.3%. 今年 以來,各行業(yè)在上年快速增長的根底上繼續(xù)保持健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì).1.3 工業(yè)生產(chǎn)較快增長. 18 月份,全省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 1328.13 億元,比 上年同期增長 138.6%,利稅總額 505.31 億元,增長 8%,其主要特點(diǎn)：一是股份合作制、股 份制企業(yè)生產(chǎn)增長幅度較大. 高于全省工業(yè)增速； 二是輕工業(yè)增長明顯加快, 輕重工業(yè)增速 差距縮小.三是支柱產(chǎn)業(yè)高速增長,拉動(dòng)作用明顯.四是主要產(chǎn)品產(chǎn)量較快增長. 上半 年,我省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 1478.43 億元,同比增長 38.6%,在城鎮(zhèn)投資中,房地產(chǎn)開 發(fā)投資完成

15、 298.4 億元,增長 22.9 .投資運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、產(chǎn)業(yè)投資全面提速,第三產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)先.第三產(chǎn)業(yè)投資占城鎮(zhèn)投資的 77.3 ,比重比上年同期提升 1.2 個(gè)百分點(diǎn).1.4 根底設(shè)施、 支柱行業(yè)投資增勢(shì)強(qiáng)勁. 交通運(yùn)輸、 倉儲(chǔ)和郵政業(yè)投資增長 1.3 倍.1.5 消費(fèi)品市場持續(xù)升溫,餐飲業(yè)生意紅火. 12 月份,全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 1126.52 億元,同比增長 16.8%,再創(chuàng)近多年新高.城市市場繁榮,農(nóng)村市場平穩(wěn).餐飲市 場生意紅火. 隨著人們飲食消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變, 在飯店、 酒店會(huì)親聚友等節(jié)日聚餐已成為一種 時(shí)尚,餐飲業(yè)生意格外紅火,在上年高增長的根底上持續(xù)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢(shì)

16、.1.6 對(duì)外貿(mào)易迅速擴(kuò)大,利用外資成倍增長.1.7 財(cái)政收入較快增長, 18 份,全省完成財(cái)政總收入 594.14 億元,同比增長 25.9%.1.8 金融運(yùn)行平穩(wěn),貸款增加較多. 8 月末,全省金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 8149.72 億 元,總的來看, 今年全省經(jīng)濟(jì)開局良好, 尤其是投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭,消費(fèi)品市場 繁榮活潑,增長速度到達(dá)近幾年的最高水平,投資與消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的雙重拉動(dòng)進(jìn)一步增強(qiáng).2 旅游方面2006年, 我國旅游業(yè)依舊保持了較快增長,三大市場全面增長.全年共接待入境游客12494.21萬人次,實(shí)現(xiàn)國際旅游外匯收入 339.49億美元,分別比上年增長3.9%和 15.9%;

17、國內(nèi)旅游人數(shù)13.94億人次,收入6230億元人民幣,分別比上年增長15.0%和17.9%；中國 公民出境人數(shù)到達(dá) 3452.36萬人次,比上年增長 11.3%；旅游業(yè)總收入 8935億元人民幣, 比上年增長16.3%,相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值比重的4.27%.旅游商務(wù)人流大幅增長,為酒店業(yè)創(chuàng)造了巨大市場需求.2007 年1 2月西安市接待海外旅游者同比增長31.64%.1 2月,西安市接待海外旅游者46185人次,同比增長31.64%,其中臺(tái)灣同胞2110人次,同比下降22.88%,澳門同胞 727人次,同比增長 13.95%;香港同胞5290人次,同比增長1.73%,外國人38058人次, 同比

18、增長43.57%,創(chuàng)匯2343萬美元,同比增長 33%接待國內(nèi)游客220萬人次,同比增長 12.2%,國內(nèi)旅游收入 15.6億元,同比增長 6.8%.12月位于我市客源國前十位的國家:位次國別接待人數(shù)冋比增長(%)1韓國1090951.942日本923279.543美國322722.844英國232227.375法國159947.106澳大利亞150061.127加拿大76811.308德國58686.629西班牙367227.6810瑞典36439.46從上述數(shù)據(jù)可看出,我市主要客源國市場較去年同期均有較大幅度增長,特別是韓國、日本市場,較去年同期分別增長51.94%、79.54%.東亞市場

19、的恢復(fù),特別是日本市場的恢復(fù),將對(duì)我市今年客源市場增長起到積極的帶動(dòng)作用.隨著度假游,自助游和汽車自駕游等旅游方式日益受到普遍歡送,此類旅游客源將有快速增長.為適應(yīng)這些客源的需求,一些設(shè)計(jì)、產(chǎn)品和效勞均專業(yè)化的酒店將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生.一些酒店將更加趨向于專一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細(xì)化,更有深度.主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會(huì)議酒店和度假酒店將在市場上以其鮮明的市場形象擁有更強(qiáng)的競爭 力.而2021年的北京奧運(yùn)會(huì)和 2021年的上海世博會(huì),將會(huì)大大的推動(dòng)我國酒店業(yè)的開展,所以我國酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好.西安市一五規(guī)劃確定了西安旅游開展的戰(zhàn)略,以自然景點(diǎn)、人文景點(diǎn)等主題區(qū)域的規(guī)模化開展

20、必將促進(jìn)臨潼的溫泉旅游和世界級(jí)景點(diǎn)的旅游.3西安游客旅游消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研3.1來西安的目的文體/科技/體育探親訪友交流健康醫(yī)療其他8%參加會(huì)議9%觀光旅游52%商務(wù)活動(dòng)16%在訪問的游客中,來西安的目的是以觀光旅游為主,占到52% 16%是商務(wù)活動(dòng),9%是參加會(huì)議,還有探親訪友和文化交流,健康醫(yī)療等等.3.2來西安旅游的次數(shù)有48%勺被訪者是第一次來西安旅游的,27%的被訪者已經(jīng)是第三次來西安旅游了,25%的被訪者是第二次來西安了.從以上比例分析,相對(duì)較高的“回頭游客與西安這個(gè)城市本 身的文化底蘊(yùn)和景點(diǎn)的吸引力不無關(guān)系.3.3在西安旅游的時(shí)間安排7-15 天6%3-7 天36%15天以上4%3天以

21、下54%54%的被訪者在西安旅游的時(shí)間安排在3天以下,36%的被訪者時(shí)間安排在 3-7天,6%的被訪者時(shí)間安排在 7-15天,只有4%勺被訪者時(shí)間安排在 15天以上.從以上數(shù)據(jù)可以發(fā) 現(xiàn),游客在西安旅游的時(shí)間安排相對(duì)較少,這也與目前西安旅游配套設(shè)施不完善,不成熟有關(guān)系,這也說明,西安的旅游市場仍具有較大提升空間.3.4旅游形式旅行社組織21%自助游79%在本次訪問中有 79%的被訪者是自助旅游,21%的被訪者是旅行社組織.自助游客具有很大的隨意性,在時(shí)間和空間上沒有相對(duì)的限制,因此建議給予工程特色塑造以足夠重視,充分利用工程自身及周邊優(yōu)質(zhì)、獨(dú)有的資源,建立工程高品質(zhì)的個(gè)性形象.3.5選擇景點(diǎn)主

22、要考慮的因素自然風(fēng)光是大多數(shù)游客首先考慮的因素,占到了37%其次考慮的因素是交通條件,所占比例為19%再次是民俗民風(fēng),所占比例為 18%其他考慮的因素包括消費(fèi)水平,配套設(shè) 施,旅行團(tuán)安排等等.根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析, 景點(diǎn)本身的吸引力是影響游客選擇景點(diǎn)的最主要 考慮因素.3.7印象最深想再次前往的景點(diǎn)碑襪雁法門寺歷史博物館5% 4% 3%2%兵馬俑57%華清池11%華山18%在您印象最深的想再次前往的景點(diǎn)測試中,兵馬俑再次位居第一,所占比例為57%其次是華山18%再次是華清池,所占比例為11%再一次驗(yàn)證了兵馬俑景點(diǎn)本身的巨大吸引力,從另外一個(gè)層面上講,兵馬俑存在著巨大的商機(jī).3.8旅游信息來源上網(wǎng)查

23、閱相關(guān)旅游向西安本地人征求信息9%隨旅行社安排決定13%信息15%聽曾到過西安旅游 的朋友推薦看旅游信息20%被訪者旅游信息的來源有30催聽曾到過西安旅游的朋友推薦；20%是從旅游的相關(guān)刊物查看旅游的信息,15喘從地圖上查看旅游信息的,隨旅行社安排決定的和向西安本地人 征求旅游意見的各占13%另有9%的被訪者是上網(wǎng)查閱相關(guān)旅游信息.通過以上數(shù)據(jù)分析, 游客的旅游信息來源無明顯的特征,比擬繁雜,因此建議在工程推廣中應(yīng)多媒體組合,形成立體的傳播網(wǎng)絡(luò).值得提醒的是,有30%的游客是聽曾到過西安旅游的朋友推薦的,因此,在效勞等各方面應(yīng)該從長遠(yuǎn)的利益考慮.4旅游資源截至2004年底,西安涉外旅游飯店增加

24、到 63家,其中五星級(jí)4家,四星級(jí)10家,三 星級(jí)38家,二星級(jí)8家,一星級(jí)3家,共有床位2.8萬張,加上社會(huì)招待所、旅館共計(jì) 17 萬張.擁有國際航線 10條,各類旅行社181家,旅游業(yè)從業(yè)人員 18萬人.2005年,西安 市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入超過 200億元,旅游附加值占地區(qū)生產(chǎn)總值超過 15%西安地區(qū)高星級(jí)酒店情況酒店名稱西安喜來登西安香格 里拉西安凱悅西安城堡華清愛琴海地理位置西安市 東郊西安 市中央臨潼西安市西郊西安市中央星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星預(yù)投資方中信 興業(yè)公司西安 商貿(mào)委陜西 旅游集團(tuán)西安 碑林區(qū)政府陜西陽光治理方美國喜達(dá)屋香格里拉 集團(tuán)美國 凱悅集團(tuán)全日空開業(yè)時(shí)間19

25、91198619921992客房間數(shù)418418315333上年入住率70%73%67%67%平均房價(jià)RMB515.66511.63533.6388.68客房收入RMBH 元5543.75660.924139.793180.23競爭者評(píng)估除華清愛琴海外,其他酒店均位于西安市,具有較高的國際知名度.三、工程定位陜西九州映紅實(shí)業(yè)開展擬開發(fā)一座五星級(jí)休閑文化主題的溫泉度假酒店,占地面積80畝,建筑面積755800怦,方案投資人民幣 63546萬元.酒店地處西安市臨潼區(qū)兵馬俑國際旅游廣場近鄰兵馬俑博物館,位于西安兵馬俑專用高速公路出口處,緊鄰兵馬俑博物館.酒店集客房、餐飲、娛樂、商務(wù)、會(huì)議于一體.設(shè)客

26、房 1200套,設(shè)有全新理念的美食天堂,其中設(shè)有中餐廳、西餐廳、扒房、大堂酒吧等.此外 還設(shè)有可滿足各類高中端商務(wù)會(huì)議、宴會(huì)所需的大型多功能宴會(huì)廳以及世界領(lǐng)先水平的泡湯浴館與護(hù)理中央.秦兵馬俑以其巨大的規(guī)模, 震撼的場面, 和高超的科學(xué)、 藝術(shù)水平, 使觀眾們驚嘆不已. 西安是我國最重要的旅游城市之一, 國內(nèi)外游人紛紛慕名而來. 來我國訪問的外國元首和其 他貴賓,多數(shù)都要把參觀兵馬俑列入日程.自 1979 年 10 月 1 日開館以來, 沐浴著國家改革開放的春風(fēng), 經(jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè), 取得了輝 煌的成就, 成為舉世聞名的大型遺址性博物館.秦兵馬俑已被譽(yù)為 “世界第八大奇跡 ,“二 十世紀(jì)考古史上的

27、偉大發(fā)現(xiàn)之一 .1987年 12 月,聯(lián)合國教科文組織已將秦始皇陵包括兵馬俑坑列入“世界文化遺產(chǎn) 名錄.它不僅是中國人民、也是全人類的一份珍貴文化財(cái)富.秦始皇兵馬俑博物館開館以 來,觀眾如潮,在全球形成了一股秦兵馬俑熱.秦始皇兵馬俑博物館開館以來的二十年間, 已接待國內(nèi)外觀眾近 4000 萬人次.另外,兵馬俑還到世界上二十多個(gè)國家和地區(qū)的 60 多 個(gè)城市展出,累計(jì)觀眾近 1000 萬人次.兵馬俑以它雄渾的氣勢(shì)、豐富多彩的文化內(nèi)涵,給 人們以知識(shí)和美的享受.五星級(jí)酒店位于兵馬俑國際廣場,憑借世界級(jí)景點(diǎn)的品牌效應(yīng)和臨潼豐富的溫泉資源, 以秦文化為主題,通過多方論證,周邊酒店市場嚴(yán)重滯后、文化主題

28、不彰顯、休閑泡湯文化 和國際會(huì)議的主辦呈主流趨勢(shì), 因此定位為五星級(jí)主題文化溫泉度假休閑酒店, 另外為了適 應(yīng)國內(nèi)消費(fèi)群體的特點(diǎn)以及旅游度假的開展趨勢(shì),開發(fā)適量的三星級(jí)和假日式客房.1 功能定位主題博物館 主題藝術(shù)長廊 主題泡湯文化 主題休閑娛樂2 戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略遠(yuǎn)景目標(biāo)的設(shè)定是制定酒店經(jīng)營戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn),同時(shí), 也是酒店經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施應(yīng)達(dá)到的終點(diǎn). 戰(zhàn)略遠(yuǎn)景目標(biāo)一旦設(shè)定, 就支配和限制了酒店全部戰(zhàn)略經(jīng)營活動(dòng), 貫徹于戰(zhàn)略經(jīng) 營活動(dòng)的全過程. 既是酒店今后長期奮斗的目標(biāo), 也是全部戰(zhàn)略治理工作的核心, 其重要性 無庸置疑的.溫泉酒店核心問題的關(guān)鍵：- 與專業(yè)治理公司、參謀公司或個(gè)人 、職業(yè)經(jīng)理人長期

29、合作,缺一不可；- 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的脆弱性；市場競爭壓力依然較大；- 市場銷售費(fèi)用較大；- 特定消費(fèi)群體,市場相對(duì)狹窄；可能出現(xiàn)較低的住房率、相關(guān)消費(fèi)降低的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)；- 特色效勞綜合型主題文化酒店；- 人力本錢、能源本錢大.3. 酒店競爭戰(zhàn)略1思維差異不隨流俗,進(jìn)行逆向思維,找準(zhǔn)市場的“空白點(diǎn),并及時(shí)去填補(bǔ),贏得消費(fèi)者的青睞.2. 功能差異功能效用是滿足消費(fèi)者潛在需求或顯在需求的載體.酒店應(yīng)以產(chǎn)品的功能差異去滿足消費(fèi)者的需求差異,在兩者的結(jié)合中形成、開展自己.3質(zhì)量差異質(zhì)量是產(chǎn)品的生命,“零缺陷的產(chǎn)品質(zhì)量無疑是消費(fèi)者所追求的.產(chǎn)品質(zhì)量又是具體 而實(shí)在的.以質(zhì)量的差異來滿足顧客群的需求差異.4. 品牌

30、差異品牌的根本功能是辨識(shí)酒店的產(chǎn)品或效勞,以便同競爭者及其產(chǎn)品相區(qū)別.品牌是一種知識(shí)產(chǎn)權(quán),更是酒店珍貴的無形資產(chǎn).借助世界級(jí)景點(diǎn)提升酒店品牌效應(yīng).5. 文化差異以秦文化和溫泉文化突出酒店的主題性.6. 突出飲食泡湯文化利用自身的效勞水準(zhǔn)和強(qiáng)大的國際廚師群體,定期舉辦秦主題飲食節(jié).酒店確定目標(biāo)一西北地區(qū)最成功的白金五星級(jí)主題休閑溫泉度假酒店.4.工程SWO分析略SWO分析表略,內(nèi)部外部f一優(yōu)勢(shì)S1、劣勢(shì)W1、時(shí)機(jī)O1、SO戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì),利用時(shí)機(jī)WC戰(zhàn)略利用時(shí)機(jī),克服劣 勢(shì)威脅T1、酒店過剩,競爭劇烈,經(jīng)營本錢加大,盈利空間解決 虧損臨界點(diǎn)；2、餐飲社會(huì)化、會(huì)議中央、及公寓樓出現(xiàn),酒店客源流 失；

31、3、政府會(huì)議、接待減少；4、酒店負(fù)擔(dān)較重；5、人力本錢加大,人員流失加重；6、新酒店不斷參加,效勞功能效勞設(shè)施更加完善.ST戰(zhàn)略利用優(yōu)勢(shì),回避 威脅WT戰(zhàn)略減少劣勢(shì),回避威 脅酒店客房五星級(jí)： 200套；三星級(jí)： 400；經(jīng)濟(jì)型： 600 套；配置和功能設(shè)施； 酒店各功能及設(shè)計(jì)效果：樓層劇院主題博物館藝術(shù)長廊泡湯溫泉其他效勞(略)會(huì)員效勞商務(wù)效勞信用卡效勞教練效勞工藝美術(shù)制作效勞2、繳納的契稅2400萬元X 3%=82.8萬元擬建星級(jí)酒店工程概算容積率 1.60、土地征用費(fèi)3200 萬元1、92 畝92畝X 30萬元/畝=2760萬元3、辦證手續(xù)費(fèi)及本錢357.2萬元、酒店建設(shè)直接本錢 429

32、74 萬元擬建酒店建筑總面積 98060 m2其中：客房建筑總面積：72960 m客房面積：五星級(jí)： 200套X 48 m X( 2.1 ) =20210 m三星級(jí)：400 套X 36 m X( 1.8 ) =25920 m經(jīng)濟(jì)型：600 套 X 28 m X( 1.6 ) =26880 m其它建筑面積： 25120 m大堂建筑面積 2500 m餐飲建筑面積 3500 m 會(huì)議廳、多功能廳建筑面積 4200 m 行政區(qū)域建筑面積 2200 m2效勞區(qū)域建筑面積 2500 m娛樂休閑建筑面積 10200 m1 建安工程造價(jià)： 98060 m X 2000元/ m =19612萬元2、裝修本錢：

33、23362 萬元五星級(jí)：20210 m x 5000 元 / m =10080 萬元三星級(jí)：25920 m X 3700 元 / m =9590 萬元經(jīng)濟(jì)型：26880 X 1000元/ m =2688萬元公共配套局部：25100 m2 X 400元/ m2 =1004萬元三、室外整體配套設(shè)施費(fèi)用7735 萬元取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：42974萬元X 18%=7735萬元包含內(nèi)容： 1、強(qiáng)、弱電系統(tǒng)工程費(fèi)用.2 、景觀、綠化、燈光、游泳池、雕塑及小品等工程費(fèi)用.3 、室外道路工程費(fèi)用四、籌劃及市場推廣費(fèi)2535 萬元( 42974+7735)X 5%=2535萬元五、資金運(yùn)營本錢9983 萬元( 42974

34、+7735+2535)X 7.5%X 2.5 年 =9983 萬元六、不可預(yù)見費(fèi)用1597萬元(42974+7735+2535)X 3%=1597萬元擬建酒店總投資： 68026 萬元 . 收益分析祥見附表(附件)綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要, 兩者需要匹配, 從目前無論投資何種類型的酒店均 可以將臨潼旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來, 但這其中有個(gè)主次關(guān)系, 首先酒店的主要目標(biāo)市場是 以酒店的目標(biāo)定位(類型)為主,在做好目標(biāo)市場的同時(shí)再結(jié)合周邊景點(diǎn),起到關(guān)聯(lián)作用. 在以后具體規(guī)劃、 設(shè)計(jì)還需要將兵馬俑、 溫泉、 的文化內(nèi)涵充分結(jié)合, 表達(dá)特色、 表達(dá)價(jià)值, 營造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清楚、投資合理、

35、具有文化內(nèi)涵的特色酒店.四酒店工程種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型,決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小.對(duì)于投資者來說,投資哪一種類型的酒店,是未來投資工程能否成功的關(guān)鍵.同樣規(guī)模的酒店,不同類型,在面積和造價(jià)上都有區(qū)別,以300間客房的規(guī)模為例:旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限效勞,雙人房比例高,客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)有盈利平均房價(jià)：140元/間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高,有會(huì)議設(shè)施,單人房比例高,客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：4

36、20元/間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用會(huì)議型酒店主要為國內(nèi)會(huì)議市場特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品,大小會(huì)議室配套,雙人房比例高,客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔,單人房比例高,客房面積大客房總面積：13,425平方米投資金額：3.7億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：1,233元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用以上四種提出介紹、分析的酒店類型,平均空間分配及比例列表如下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量家

37、庭房數(shù)量房型比例占總數(shù)總面積比例客房7350總面積300 間 /套75間210間15間79%單人標(biāo)房22 m275間/25%雙人標(biāo)房25 m210間70%家庭房3人30 m215間5%大堂200 m22.2 %餐飲550 m25.9 %行政區(qū)域100 m21.1 %效勞區(qū)域1100 m211.8 %注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部.現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量房型比例占總數(shù)總面積比例客房10530 總面積300間/套180間60間50套10套57%單人標(biāo)房3 m280間60%雙人標(biāo)房32 m260間

38、20%商務(wù)套房45 m250套17%高級(jí)套房60 m210套3 %大堂450 m22.5 %餐飲1200 m6.6 %會(huì)議宴會(huì)1000 m25.5 %行政區(qū)域600 m23.3 %效勞區(qū)域3500 m19.1 %娛樂休閑1100 m26 %豪華五星級(jí)酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量豪華套房數(shù)量房型 比例 占總數(shù)總面積比例客房13425總面積300間/套230間40套25套5套57.8 %單人標(biāo)房40 m2230間77%商務(wù)套房50 m240套13%高級(jí)套房65 m25套8.3 %豪華套房120 m25套1.7 %大堂600 m22.5 %餐飲1500 m6.6 %會(huì)議宴會(huì)1200 m5.2 %行政區(qū)域600 m22.5 %效勞區(qū)域4200 m18.1 %游泳池400 m21.7 %娛樂休閑1300 m5.6 %注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部.21會(huì)議型酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量普通套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量房型比例占總數(shù)總面積 比例客房10320總面積300間/套80間180間30套10套46.9 %單人標(biāo)房32 m280間26.7 %雙人標(biāo)房32 m