SOHO戰(zhàn)略環(huán)境分析

1、SOH（中國有限公司戰(zhàn)略環(huán)境分析公司簡介SOHO中國有限公司（前身北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司）成立于1995年，由潘石屹（現(xiàn)SOHO中國董事長）和張欣（現(xiàn) SOHO中國總裁）聯(lián)手創(chuàng)建，是 一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā) 公司。SOHO中國在北京CBD核心地帶共計開發(fā)面積超過155萬平米，已經(jīng)完成 和正在建設(shè)的項目有：47萬多平米的“ SOHO現(xiàn)代城”、68萬多平米的“建外 SOHO”、17萬多平米的“ SOHO尚都”、15萬多平米的“朝外SOHO”以及近8 萬平米的“光華路SOHO”；同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別 開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑

2、項目“長城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。 SOHO中國現(xiàn)正在開發(fā)的三里屯 SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街 南側(cè)，周邊商業(yè)繁華，建筑面積 47萬平米，是SOHO中國到目前為止開發(fā)金額 最大的大型綜合項目。在中國建筑時代的大環(huán)境下，SOHO中國精準(zhǔn)地把握契機，堅持獨特創(chuàng)新的 建筑理念，建造具有中國當(dāng)代風(fēng)格的建筑，所開發(fā)項目均成為新北京城市建設(shè)中 的里程碑建筑，并對中國的城市建設(shè)起到巨大的帶動引領(lǐng)作用。在張欣和潘石屹的領(lǐng)導(dǎo)下，SOHO中國開發(fā)的每個項目都取得了巨大的商業(yè) 成功。作為中國最知名的房地產(chǎn)品牌，SOHO中國入選2006年財富雜志中文版評選出的“最受贊賞的中國公司”全明星榜。

3、SOHO中國是當(dāng)前北京最大的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在北京 CBD的五個項目開發(fā)量占CBD總開發(fā)量的五分之一， 其店鋪數(shù)量接近2000家，規(guī)模在CBD所有商業(yè)物業(yè)中居于首位；銷售額占北京 CBD的39%，獨占CBD三分江山；自1999年以來，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠 軍;自2003年以來，連續(xù)三年成為中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅前 3名。SOHO中國目前在中國開發(fā)項目的總面積為 245萬平方米。2007年10月8 日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，創(chuàng)造了中國民營企 業(yè)最大的IPO以及亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。企業(yè)外部環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析1、政治法律因素：國家調(diào)控思路由“控制土地，壓縮投資”向“增加

4、供給、抑制需求”的轉(zhuǎn)變、 由“一刀切”到“分類指導(dǎo)、區(qū)別對待”的轉(zhuǎn)變，以及“ 90/雙 70”政策的推行， 房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)有所改善，經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)步伐加快。2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地 的通知，國務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目，這將大大控制地產(chǎn)中囤積土地扭 曲住房需求的現(xiàn)象。綜上可見，政府對中國樓市宏觀調(diào)控主基調(diào)是壓制中國地產(chǎn)業(yè)快速泡沫化的 增長。政府采取這種態(tài)度一方面防止由于中國地產(chǎn)業(yè)高利潤額所帶來國民經(jīng)濟泡 沫化增長，另一方面也是站在大眾消費品角度來控制房價不合理增長，以解決目前的住房難問題。政治法律因素對地產(chǎn)業(yè)是一個威脅，其中對低端樓盤的威脅

5、較大，對與高端樓盤威脅較小。2、經(jīng)濟因素有97%的經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測2007年中國GDP增長達(dá)到或超過10%，平均預(yù)測 值達(dá)10.8%。人民購買力將繼續(xù)增加。預(yù)期溫和通貨膨脹而且房價上升趨勢短期 難以遏制。但是2007年中，中國四大銀行有80%信貸投放到地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)對地產(chǎn)的 過度支持造成房地產(chǎn)的扭曲發(fā)展。2008年貸款銀根緊縮，債券市場疲軟；按揭 貸款收緊，上市融資受限等問題，將使地產(chǎn)業(yè)的資金嚴(yán)重受限。目前房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債率偏高，如果不能及時應(yīng)對信貸調(diào)整，2008年至少三分之一房地產(chǎn)商將被擠出市場。從經(jīng)濟因素看，房地產(chǎn)業(yè)機會與威脅并存，3、社會人文因素中國幾千年歷史“家”的概念根深與每個人的腦

6、中，這種家的概念不僅體現(xiàn) 在血緣關(guān)系，更體現(xiàn)在一個固定的住所。無論是中國傳統(tǒng)中結(jié)婚買房，還是現(xiàn)實 中5000人長隊購房的奇觀，無不展示出中國商品房的緊缺。2008年北京奧運會的舉辦帶動了中國經(jīng)濟的多方位增長，從而對于商鋪、 寫字樓的需求量將有所增加。從社會人文因素看，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有巨大的潛力，這是一個機會4、技術(shù)因素隨著經(jīng)濟發(fā)展，個人生活水平提高，環(huán)保呼聲的增強，市場對地產(chǎn)開發(fā)商的 設(shè)計創(chuàng)新，建筑材料集約，建筑綠化等技術(shù)要求不斷提高。從技術(shù)因素角度看，對于開發(fā)高端地盤的地產(chǎn)企業(yè)將是機會， 而對于那些低 端地產(chǎn)企業(yè)是威脅。（二）微觀環(huán)境一一產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（北京）1、行情分析：2007年北京市共

7、銷售商品房2349億元，比2006年增長24%，商品房銷售面積為1889萬平方米，比2006年下降了 12%。朝陽區(qū)地產(chǎn)銷售占全市銷售面積 39%,銷售額占48%，其主要原因是CBD和奧運村的帶動。從商品房品種角度 分析，2007年北京房地產(chǎn)市場住宅成交面積超過 80%。從房屋單價區(qū)間的分布 分析，高價房成交比例明顯增加。市中心房產(chǎn)緊缺。二手房成交套數(shù)2007年逐月上升，二手房成交套數(shù)在2007年12月已經(jīng)超過一手房成交套數(shù)。2、競爭對手分析：合生創(chuàng)展集團有限公司：秉承“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力完 美生活締造。現(xiàn)已在北京開發(fā)珠江帝景、羅馬嘉園、珠江綠洲三大住宅區(qū)。三大 項目均面向中

8、高檔消費群體，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司：公司主要開發(fā)中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒 店式公寓及酒店，在北京已經(jīng)完成開發(fā)了八個優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目。其中遠(yuǎn)洋山水，遠(yuǎn)洋一方，遠(yuǎn)洋公館、遠(yuǎn)洋大廈等項目獲得國家建筑多項大獎。 且顧客群體面向中 高檔。華潤置地股份有限公司：1994年至今，華潤置地（北京）公司開發(fā)項目30余個，產(chǎn)品類型涵蓋住宅小區(qū)、高檔公寓、別墅、商業(yè)區(qū)、商務(wù)廣場等，其中華 清嘉園、華亭嘉園、鳳凰城、翡翠城、西單文化廣場、置地星座等項目更是獲得 市場的廣泛認(rèn)可，榮獲諸多獎項，在北京房地產(chǎn)行業(yè)享有很高的知名度和美譽度。競爭對手環(huán)境評價關(guān)鍵因素權(quán)數(shù)合生創(chuàng)展集 團有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司華潤置地股份有限

9、公司SOHO中國得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分設(shè)計水平0.431.220.831.241.6開發(fā)占有率0.341.230.930.930.9品牌價值0.341.230.930.941.2合計13.62.633.7企業(yè)的機會與威脅企業(yè)的主要機會：1. 地產(chǎn)業(yè)信貸債務(wù)過多，將有三分之二的地產(chǎn)出局，地產(chǎn)關(guān)于土地開發(fā)的競爭將大大減輕，對于資金雄厚的公司將有更大的開發(fā)空間2. 北京舉辦奧運會將帶動多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對商品房的需求將增加，同時北京 商品房價格將有上升趨勢。3. 現(xiàn)代建筑對建筑風(fēng)格、綠色環(huán)保等技術(shù)要求不斷提高，這對于SOHO這 種專注于個性化、時尚化、現(xiàn)代化的地產(chǎn)開發(fā)公司來說將有巨大的機

10、會。4. 高價商品房成交率上升。企業(yè)的主要威脅：1. 國家發(fā)布土地集約的政策，將會影響公司開發(fā)面積，并提高開發(fā)成本。2. 奧運會過后北京地產(chǎn)業(yè)界將受到影響，房價將有下跌。3. 地產(chǎn)公司走品牌化高端化的公司書目增多，使高端商品房市場競爭加 劇。二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析（一）、市場地位：SOHO主要集中于發(fā)展及銷售商用高端地產(chǎn)開發(fā)，旨在SOHO中國的品牌優(yōu)勢，為發(fā)展項城市中心開發(fā)有中國特色的建筑并致力利用 目爭取高額回報。（二）、市場營銷組合分析1、已開發(fā)項目：SOHO公館預(yù)售均價46739 元光華路SOHO預(yù)售均價34034 元朝夕卜SOHO預(yù)售均價31935元2、企業(yè)財務(wù)分析表20072006增長

11、率營業(yè)額（百萬）69541704300%毛利（百萬）3797921312%純利（百萬）1966340477%每股純利0.4770，091422%現(xiàn)金及存款（百 萬）149661422955%銀行貸款（百萬）2000800150%總資產(chǎn)（白力）234588430178%公司具有交高的利潤率和現(xiàn)金流，這對于信貸緊縮將是很大的優(yōu)勢（三八企業(yè)的資源評價:1. 物質(zhì)資源：在北京市中心擁有近 200萬平方米的開發(fā)土地2. 財務(wù)資源：公司有近15億的流動資金。3. 人力資源：公司擁有將近15位頂級設(shè)計師，作品在世界均榮獲大獎。4. 信譽資源：SOHO中國入選2006年財富雜志中文版評選出的“最受贊 賞的中國

12、公司”全明星榜。建外SOHO成為第一個被邀請到世界上最著名的威尼斯雙展參展的建筑項目企業(yè)內(nèi)部環(huán)境評價關(guān)鍵因素權(quán)數(shù)分?jǐn)?shù)加權(quán)分職工士氣0.2220.44產(chǎn)品質(zhì)量0.2240.88利潤率水平0.1040.40流動資金0.1530.45組織結(jié)構(gòu)0.1810.18研究和開發(fā)0.1330.39總和1.002.74企業(yè)內(nèi)部資源總體評價表明公司內(nèi)部環(huán)境處于劣勢， 其中組織結(jié)構(gòu)使公司最大的劣勢公司的優(yōu)勢及劣勢公司的主要優(yōu)勢：1. 公司利潤率較大，且人均年銷售 300萬元人民幣。2. 公司坐擁15億流動資金，銀根緊縮將對公司影響較小3. 公司設(shè)計以及施工技術(shù)在全國領(lǐng)先。4. 公司品牌價值較高，在北京品牌價值排名第

13、4位。5. 北京市三環(huán)內(nèi)擁有200萬平方米的開發(fā)項目。公司的主要劣勢：1. 公司主要項目開發(fā)面向北京中心高端商品放開發(fā)，經(jīng)營范圍過窄2. 公司組織領(lǐng)導(dǎo)層缺失，對靠潘石屹和張欣依賴過多。SWOT分析表關(guān)鍵因素關(guān)鍵外部機會因素奧運會舉辦高價位商品房成交率上升住房品質(zhì)要求提高關(guān)鍵外部威脅因素奧運會結(jié)束地產(chǎn)受影響 高端商品房競爭加劇融資受限土地成本提高關(guān)鍵內(nèi)部優(yōu)勢因素流動資金多設(shè)計領(lǐng)先擁有高價值土地開發(fā)權(quán)繼續(xù)開發(fā)高端商品，提高 公司品牌價值競標(biāo)奧運會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 抓住時機開發(fā)酒店和旅游 業(yè)加強設(shè)計以及施工創(chuàng)新， 不斷提高技術(shù)，使公司處 于領(lǐng)先地位開發(fā)高端居住房，適當(dāng)減 少商鋪開發(fā)關(guān)鍵內(nèi)部劣勢因素 經(jīng)營范圍狹窄 領(lǐng)導(dǎo)層缺失開發(fā)項目過于單一利用奧運商機開發(fā)多元項目；拓展經(jīng)營范圍，由北京向 珠三角，長三角等發(fā)達(dá)省 市拓展引進(jìn)高