2020年個人住房貸款管理規(guī)定

1、1目的為規(guī)范丹東銀行（以下簡稱“本行”）個人住房貸款業(yè)務(wù)操作與管理，有效防 范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)我國民法通則、合同法、擔(dān)保法、商業(yè)銀 行法、物權(quán)法、銀監(jiān)會個人貸款管理暫行辦法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定， 制定本規(guī)定。2范圍2.1 本規(guī)定明確了個人住房貸款管理的原則、程序、內(nèi)容與要求。2.2 本規(guī)定適用于本行所轄境內(nèi)分支機(jī)構(gòu)辦理的個人住房貸款業(yè)務(wù)。3術(shù)語與定義3.1 本規(guī)定所稱個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購買個人住房的貸 款。3.2 個人住房貸款分類3.2.1 按照利率是否固定，分為浮動利率個人住房貸款和固定利率個人住房貸款。3.2.2 按照個人住房貸款是否與個人住房公積金委托貸款組合

2、辦理，分為自營性個 人住房貸款和個人住房公積金組合貸款。3.2.3 按照按揭項(xiàng)目是否竣工驗(yàn)收，分為期房項(xiàng)目個人住房貸款和現(xiàn)房項(xiàng)目個人住 房貸款。3.2.4 按照是否有本行住房開發(fā)貸款支持，分為開發(fā)貸款支持項(xiàng)目個人住房貸款和 純按揭項(xiàng)目個人住房貸款。3.3 名詞釋義3.3.1 一手個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依 法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。3.3.2 固定利率個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)貸款利率 不隨人民銀行利率調(diào)整或市場利率變化而浮動的個人住房貸款。3.3.3 個人住房公積金組合貸款是指自營性個人住房貸款與個人住房公積金委托 貸款進(jìn)行組合

3、的貸款。4職責(zé)與權(quán)限總行零售銀行部負(fù)責(zé)全行個人住房貸款各項(xiàng)制度、辦法和政策的制定、業(yè)務(wù)檢 查、指導(dǎo)和管理。各分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體承辦個人住房貸款業(yè)務(wù)，按照職權(quán)范圍嚴(yán)格 操作規(guī)程，認(rèn)真履行職責(zé)。5政策個人住房貸款要保證貸款資料真實(shí)完整，貸款擔(dān)保足額、合法，貸款發(fā)放符合 政策、法規(guī)，貸款風(fēng)險(xiǎn)有效控制。6流程圖個人類客戶信貸業(yè)務(wù)一支行發(fā)起，支行權(quán)限內(nèi)信貸業(yè)務(wù)審批流程圖客戶支行客戶經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)部主管貸審小組支行行長支行放款審核崗會計(jì)出賬人員請 , 申請 n NrH甲 X-貸前調(diào)查簽訂合同落實(shí)擔(dān)保手續(xù)沖卜充 條件1風(fēng)險(xiǎn)審查i.放款核準(zhǔn)-*Y.，資料移交檔案 中心付支與放發(fā)出賬貸后管理理管后貸貸款收回7風(fēng)險(xiǎn)控

4、制要點(diǎn)詳情見風(fēng)險(xiǎn)庫。8 內(nèi)容與要求8.1 基本規(guī)定8.1.1 貸款對象貸款對象是具有完全民事行為能力，年齡在18周歲（含）至60周歲（含）之問的自然人。8.1.2 貸款條件8.1.2.1 具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18 （含）-60周歲（含）之間；借 款人為外籍人以及港、澳、臺居民的，應(yīng)在中華人民共和國境內(nèi)居住滿1年并有周定居所和職業(yè)，能提供境內(nèi)聯(lián)系人，并同時滿足我國關(guān)于境外人士購房相關(guān)政策。8.1.2.2 具有合法有效的身份證明及婚姻狀況證明。8.1.2.3 具有合法有效的貸款行所在地戶籍證明或有效居留證明。對非本地居民的借款人，若當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張，還須提供

5、1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明。8.1.2.4 具有良好的信用記錄和還款意愿。8.1.2.5 具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的 月支出與收入比控制在50%（含）以下，或月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%（含） 以下。8.1.2.6 具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合同。8.1.2.7 具有支付所購房屋首期購房款的能力。8.1.2.8 同意貸款資金采用受托支付方式，委托我行向符合合同約定用途的借款人 交易對象支付。8.1.2.9 能夠提供我行認(rèn)可的有效擔(dān)保。8.1.2.10 兩個以上借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對共同購房人作為共同借

6、款人的，不受上述規(guī)定限制。8.1.2.11 授權(quán)我行向房地產(chǎn)主管部門查詢借款人家庭住房登記情況，或同意向我行 提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。8.1.2.12 在我行開立個人結(jié)算賬戶。8.1.2.13 我行規(guī)定的其他條件。8.1.3 貸款房屋套數(shù)借款人貸款房屋套數(shù)要依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下 同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。有下列情形之一的，對借款人擬 貸款房屋認(rèn)定為第二套（及以上）住房：8.1.3.1 借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng) （含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；8.1.3.2

7、借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；8.1.3.3 通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信 借款人家庭已有一套（及以上）住房的。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按第二套（及以上）的差別化住房信 貸政策執(zhí)行。8.1.4 貸款額度對申請貸款購買首套住房的，貸款額度不得超過貸款人認(rèn)可的交易價(jià)的70%對申請貸款購買第二套住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價(jià)的40%8.1.5 貸款期限個人住房貸款期限最短為1年（含），最長不得超過30年，且借款人年齡與貸 款期限之和不得超過65年。兩個（含）以上共同借款人

8、借款的，可按照滿足貸款條 件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限。8.1.6 貸款利率8.1.6.1 申請貸款購買首套自住房的家庭，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率，如遇國家政策法規(guī)變化，按照標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；8.1.6.2 申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，如遇國家政策法規(guī)變化，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；8.1.6.3 采用浮動利率方式的，貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率執(zhí)行；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，從調(diào)整利率的次月開始， 按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。8.1.7 還款方式8.1.7.1 個人住房貸款可采用如下還款方式之一：a）按月等額本息還款

9、法（按月計(jì)息）；b）按月等額本金還款法（按月計(jì)息）。8.1.7.2 借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，還款日期可在約定還款日基礎(chǔ)上寬限5 個自然日。8.1.8 貸款擔(dān)保借款人向貸款人申請個人住房貸款必須提供有效擔(dān)保。貸款擔(dān)保分別采用抵 押、保證的方式。貸款人可根據(jù)借款人情況選擇以上一種或多種擔(dān)保方式。8.1.8.1 借款人可以用其他足值房產(chǎn)抵押，抵押率不得超過70%抵押房權(quán)屬必須嚴(yán) 格明晰、價(jià)值足額，易于變現(xiàn)且擁有完全產(chǎn)權(quán)。禁止以大型商場的分割銷售攤位、 酒店式公寓及其他存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不易變現(xiàn)的房產(chǎn)作抵押，禁止接受已設(shè)定抵押權(quán) 的房產(chǎn)作抵押。8.1.8.2 借款人可采用抵押加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)階段性

10、保證，即貸款人以借款人所購 住房作抵押在借款人取得該住房所有權(quán)證和辦妥抵押登記、并將相關(guān)房屋他項(xiàng)權(quán)證交由 貸款人收押之前，由售房人提供不可撤銷連帶責(zé)任保證。保證范圍為應(yīng)償還借款本 金、利息及相關(guān)費(fèi)用；保證人必須是本行與之簽訂了合作協(xié)議書，且是借款人所購 房屋的開發(fā)商或售房單位。為強(qiáng)化保證人的保證責(zé)任意識，防范和控制房屋按揭貸 款風(fēng)險(xiǎn)，保證人應(yīng)按合作協(xié)議書中的有關(guān)規(guī)定，交存一定比例的保證金，作為階段 性保證。8.1.8.3 擔(dān)保公司全額連帶責(zé)任保證在辦理個人房屋貸款業(yè)務(wù)過程中，由擔(dān)保公司為符合條件的借款人提供連帶 責(zé)任保證的，擔(dān)保公司應(yīng)按合作協(xié)議中的相關(guān)規(guī)定，在本行交存一定比例（或數(shù)額） 的保證

11、金。如借款人連續(xù)3期或累計(jì)6期未按約定及時還款，將從擔(dān)保公司保證金賬戶內(nèi)扣款，用于清償借款本息及其他相關(guān)費(fèi)用。8.1.8.4 自然人全額連帶責(zé)任保證自然人必須經(jīng)查無任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固定職 業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能提供產(chǎn)權(quán)證明，且未設(shè)定抵押，并滿足下列條件之一:a）當(dāng)?shù)貒覚C(jī)關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公立學(xué)校正式編制教師，且工作年限滿2年；b）電力、電信、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航行業(yè)的正式在編員工，且工作 年限滿2年；c）近6個月家庭金融資產(chǎn)月均50萬元（含）以上的客戶；d）本行規(guī)定的其他條件。8.1.8.5 個人住房貸款抵押登記的辦理，按照以下要求執(zhí)

12、行：a）已取得房屋所有權(quán)證的，貸款經(jīng)辦行應(yīng)協(xié)助抵押人持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)所 在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證；b）尚未取得房屋所有權(quán)證的，貸款經(jīng)辦行應(yīng)協(xié)助抵押人持依法生效的商品房銷 （預(yù)）售合同等必要文件到期房所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押預(yù)告登記，并確 保自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)正式抵押登記之日起三個月內(nèi)辦理正式抵押登記手續(xù)。8.1.8.6 以貸款所購房屋抵押擔(dān)保的個人住房貸款，抵押物價(jià)值一般為房屋的交易 價(jià)格，如貸款經(jīng)辦行認(rèn)為抵押物交易價(jià)格偏高的，可由本行認(rèn)可的評估公司出具評 估報(bào)告確定的評估價(jià)作為抵押物價(jià)值。8.1.8.7 借款人可自愿選擇是否購買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。8.2 貸款流

13、程8.2.1 中請借款人向貸款經(jīng)辦行申請個人住房貸款，應(yīng)填寫個人住房借款申請書，并提供如下資料：8.2.1.1 借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、未婚聲 明等）原件和復(fù)印件；8.2.1.2 借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明），對非本地居民的借款人，若購房地商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張，還應(yīng)提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明；8.2.1.3 貸款人認(rèn)可的部門出具的借款人及配偶職業(yè)和收入的證明；8.2.1.3本行要求提供的其他文件或資料。1.1.2 受理貸款人對借款人資格進(jìn)行初審，對符合條件的予以受理并進(jìn)行貸前調(diào)查，對不 符合受理?xiàng)l件的向借款人解釋具

14、體原因。1.1.3 調(diào)查個人住房貸款的調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。貸款調(diào)查人收妥貸款申請資料后對貸款申請資料進(jìn)行調(diào)查分析，當(dāng)面約見借款 人填寫個人住房貸款客戶談話筆錄及客戶須知。調(diào)查要點(diǎn)包括：1.1.3.1 所提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效。借款人的身份和購房行為是否真實(shí)，貸款申請是否自愿、屬實(shí)；1.1.3.2 借款人的負(fù)債和資信狀況。通過查詢本行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)和人民銀 行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款 意愿；1.1.3.3 借款人家庭擁有住房情況是否符合規(guī)定條件；1.1.3.4 貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)

15、定條件；1.1.3.5 借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實(shí)，是否具有按期足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定條件；1.1.3.6 借款人是否已足額支付首期房款；1.1.3.7 所購買的住房是否符合國家有關(guān)規(guī)定及本行的貸款條件，是否屬于國家禁 止上市交易的違規(guī)建設(shè)住房，或其他“小產(chǎn)權(quán)房”；借款人購買住房價(jià)格是否與當(dāng) 時、當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價(jià)格水平相符；1.1.3.8 抵押物權(quán)屬是否明晰；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意 抵押的書面授權(quán)文件；抵押物需評估的，是否按規(guī)定進(jìn)行了評估，評估價(jià)值是否合理；1.1.3.9 提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保方式及提供的擔(dān)保資料是否符合本行貸款擔(dān)保的有關(guān)

16、規(guī)定。1.1.3.10 貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式、支付方式等是否符合規(guī)定。1.1.4 審查貸款審查人員對個人貸款業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和安全性進(jìn)行審查，主要應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行審查：1.1.4.1 借款人的借款資格和條件是否具備；1.1.4.2 借款用途是否符合貸款規(guī)定；1.1.4.3 申請借款的額度、期限、利率、還款方式等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定；1.1.4.4 借款人提供的材料是否完整、合法、有效；1.1.4.5 貸前調(diào)查人的調(diào)查意見，對借款人資信狀況的評價(jià)分析以及所提貸款建議 是否準(zhǔn)確、合理；1.1.4.6 其他需要審查事項(xiàng)。1.1.5 審批個人貸款審批人員根據(jù)審批權(quán)限，負(fù)責(zé)獨(dú)立對貸

17、款申請進(jìn)行審批，并提出明確 的審批結(jié)論和擔(dān)保條件，具體執(zhí)行丹東銀行個人信貸業(yè)務(wù)管理規(guī)定。1.1.6 合同簽訂對審批同意的，貸款人與借款人簽署個人購房借款/擔(dān)保合同，并辦理抵押登記等有關(guān)手續(xù)。簽批人根據(jù)借款合同和相關(guān)擔(dān)保落實(shí)證明材料簽署借據(jù)。1.1.7 發(fā)放與支付1.1.7.1 個人住房貸款應(yīng)在同時落實(shí)擔(dān)保和抵押預(yù)先登記的前提下發(fā)放貸款。1.1.7.2 個人住房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資 金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。8.3 貸后管理8.3.1 個人住房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及總行信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。貸后管理內(nèi)容包括貸后監(jiān)督、貸后監(jiān)測與檢查、

18、逾期貸款催收等。8.3.2 受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證，并在 15 日內(nèi)將貸款資料交總行檔案管理中心歸檔保存。8.3.3 總行信貸管理部門要就貸款經(jīng)辦行對審批過程及簽批意見的落實(shí)情況、貸款 發(fā)放過程的合規(guī)性進(jìn)行逐筆監(jiān)督，對貸款檔案資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督。8.3.4 貸款經(jīng)辦行應(yīng)關(guān)注借款人所購房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋所有權(quán) 證的條件時，應(yīng)督促借款人及時辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得房屋他 項(xiàng)權(quán)證后，應(yīng)將原件立即按照本行有關(guān)規(guī)定入庫保管，并于5個工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。8.3.5 符合條件的個人住房貸款，在借款人提出申請的情況下，貸款經(jīng)

19、辦行可對合 同要素進(jìn)行變更或調(diào)整，具體內(nèi)容包括：8.3.5.1 抵押物、貸款期限、還款方式變更。相關(guān)要求參照個人購房借款合同要素 變更規(guī)定執(zhí)行。8.3.5.2 提前還款。借款人應(yīng)提前至少15天向本行提出申請，填寫提前還款申請書。 貸款經(jīng)辦行受理提前還款申請后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)通知借款人辦理貸款部分歸還或 結(jié)清手續(xù)，退還相關(guān)憑證。合同約定收取提前還款違約金的，要按合同約定標(biāo)準(zhǔn)向 借款人收取提前還款違約金。8.3.5.3 原借款人變更。由于房產(chǎn)贈與、繼承、夫妻離婚或增加、減少借款人等原 因需變更借款人的，貸款經(jīng)辦行在確保貸款擔(dān)保足額可靠的前提下，可根據(jù)借款人 申請對原借款人進(jìn)行變更。8.4 合作機(jī)構(gòu)

20、的準(zhǔn)入8.4.1 個人住房貸款合作機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司） 應(yīng)遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補(bǔ)、動態(tài)監(jiān)測、適時淘汰”的原則。8.4.1.1 名單準(zhǔn)入。合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入實(shí)行名單制，名單由總行信貸管理部門核定， 各分支行不得與準(zhǔn)入名單外的合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。對本行近三年已發(fā)放開發(fā)貸 款且開發(fā)貸款形態(tài)正常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可直接納入準(zhǔn)入名單。8.4.1.2 擇優(yōu)增補(bǔ)。對符合條件的優(yōu)質(zhì)合作機(jī)構(gòu)，由總行信貸管理部門完成審批手 續(xù)后，增補(bǔ)進(jìn)準(zhǔn)入名單。8.4.1.3 動態(tài)監(jiān)測。各相關(guān)分支行信貸管理部門負(fù)責(zé)對轄內(nèi)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測，定期提交監(jiān)測報(bào)表，由總行信貸管理部門進(jìn)行通報(bào)。8.4.1.4

21、 適時淘汰?？傂行刨J管理部門根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，對存在風(fēng)險(xiǎn)的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行 預(yù)警或退出機(jī)制。禁止向退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的客戶發(fā)放個人住房貸款。8.4.2 申請準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)須具備以下基本條件：8.4.2.1 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人或其分支機(jī)構(gòu)（擔(dān)保公司須為企業(yè)法人），且按照核定的業(yè)務(wù)范圍及授權(quán)從事經(jīng)營活動；8.4.2.2 有固定經(jīng)營場所，經(jīng)營管理規(guī)范，制度健全；8.4.2.3 財(cái)務(wù)狀況良好，有一定資金實(shí)力；8.4.2.4 信譽(yù)良好，無拖欠銀行貸款；8.4.2.5 企業(yè)法定代表人、控股股東和總經(jīng)理無不良信用記錄；8.4.2.6 在本行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；8.4.2.7 本行要求的

22、其他條件。8.4.3 禁止與出現(xiàn)以下情況之一的機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系：8.4.3.1 已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不良記錄的機(jī)構(gòu)；8.4.3.2 有組織或協(xié)助他人制造虛假貸款行為的機(jī)構(gòu)；8.4.3.3 內(nèi)部管理混亂或資金嚴(yán)重短缺的機(jī)構(gòu)；8.4.3.4 已經(jīng)或即將喪失履行債務(wù)能力的機(jī)構(gòu)。8.4.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備以下條件：8.4.4.1 評定的信用等級符合本行標(biāo)準(zhǔn)；對按揭項(xiàng)目為現(xiàn)房項(xiàng)目或純按揭項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可不評定信用等級；8.4.4.2 純按揭項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)注冊資本金及實(shí)收資本金準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)實(shí)際情況擬定；8.4.4.3 具有合法有效的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；8.4.4.4 承擔(dān)連帶責(zé)

23、任保證擔(dān)保的，還要具備較強(qiáng)的資金實(shí)力、擔(dān)保能力和賠付能 力，并承諾根據(jù)所擔(dān)保貸款余額的相應(yīng)比例存入保證金，存入保證金的比例由總行 信貸管理部門確定，實(shí)行專項(xiàng)存儲、專戶管理；8.4.4.5 符合監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場監(jiān)管要求，不存在土地閑置、炒地、 捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、一房多賣等違規(guī)行為，且未被禁止經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)。8.4.5 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)須具備以下條件：8.4.5.1 實(shí)繳貨幣資本金50萬元（含）以上；8.4.5.2 依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù);8.4.5.3 以房地產(chǎn)價(jià)格評估為主營業(yè)務(wù)；8.4.5.4 從事房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以

24、上；8.4.5.5 有3名（含）以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書并登記注冊的專職房 地產(chǎn)估價(jià)師。8.4.6 擔(dān)保公司還須具備以下條件：8.4.6.1 有完善的法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)；8.4.6.2 自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，在營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動；8.4.6.3 企業(yè)一般需成立一年（含）以上，對擔(dān)保能力強(qiáng)、信用狀況良好的擔(dān)保公 司可不受成立年限的限制；8.4.6.4 實(shí)繳貨幣資本金500萬（含）以上，對在本行存入一定比例保證金的擔(dān)保公 司，可不受實(shí)繳貨幣資本金限制；8.4.6.5 擔(dān)保公司在同一時點(diǎn)為客戶在本行個人貸款提供的總擔(dān)保額度最高不超過 其凈資產(chǎn)的5倍；8.4.6.6 上

25、年度代償率不高于2%同時代償回收率不低于40%8.4.6.7 承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的擔(dān)保公司存入保證金的比例由總行信貸管理部門確 定，保證金實(shí)行專戶存儲，專戶管理。8.4.7 合作機(jī)構(gòu)的調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。申請準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)要向貸款經(jīng)辦行提供以下基本資料：8.4.7.1 個人住房貸款合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表；8.4.7.2 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；8.4.7.3 驗(yàn)資報(bào)告；8.4.7.4 公司章程;8.4.7.5 經(jīng)工商行政管理部門蓋章的企業(yè)變更登記有關(guān)文件；8.4.7.6 最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和上年末企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；8.4.7.7 相關(guān)的經(jīng)營資質(zhì)證書或資質(zhì)資格、執(zhí)業(yè)證書；8.4.7.8 法定代

26、表人或授權(quán)代理人的身份證件及簽字樣本，授權(quán)代理人應(yīng)同時提供 授權(quán)委托書；8.4.7.9 個人控股股東和總經(jīng)理的身份證件；8.4.7.10 組織機(jī)構(gòu)代碼證；8.4.7.11 經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證；8.4.7.12 有貸款記錄的，還須提供貸款卡；8.4.7.13 承擔(dān)連帶責(zé)任保證的，還須根據(jù)公司章程提供公司股東會、股東大會或董事會出具的同意提供連帶責(zé)任保證的相關(guān)決議；8.4.7.14 本行要求的其他資料。8.4.8 貸款經(jīng)辦行對合作機(jī)構(gòu)須實(shí)行雙人調(diào)查制度，調(diào)查人對資料的真實(shí)性、完整 性負(fù)調(diào)查責(zé)任。調(diào)查人要通過上門調(diào)查、查詢?nèi)嗣胥y行信用信息數(shù)據(jù)庫等方式對合 作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查要點(diǎn)包括：8.4.8.1

27、 合作機(jī)構(gòu)提供的資料是否完整、真實(shí)、有效；8.4.8.2 合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理是否規(guī)范，履約信用狀況、從業(yè)狀況、財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展前景是否良好，是否有固定的經(jīng)營場所；8.4.8.3 合作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人資信狀況是否良好，有無不良記錄；8.4.8.4 合作機(jī)構(gòu)高層管理人員是否相對穩(wěn)定，有無逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不誠信 行為，有無騙貸記錄；8.4.8.5 合作機(jī)構(gòu)及其投資方是否具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，管理是否規(guī) 范，經(jīng)營場所是否固定，有無金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等行為；8.4.8.6 合作機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況是否良好，是否存在提供虛假會計(jì)報(bào)表的情況，是否存 在企業(yè)分立、合并等影響財(cái)務(wù)穩(wěn)定的情況；8.4.8.7

28、 合作機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，要重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否符合監(jiān)管 部門相關(guān)要求，有無重大違法違規(guī)行為；8.4.8.8 承擔(dān)連帶責(zé)任保證的合作機(jī)構(gòu)，公司章程中是否有關(guān)于公司對外提供擔(dān)保 的決策機(jī)構(gòu)及擔(dān)保限額的規(guī)定，對外擔(dān)保的總額及單項(xiàng)擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的， 是否超過規(guī)定的限額；8.4.8.9 承擔(dān)連帶責(zé)任保證的合作機(jī)構(gòu)，資金實(shí)力是否與其承擔(dān)的擔(dān)保能力相對應(yīng)， 是否承諾在本行開立保證金賬戶，并承諾存入規(guī)定比例的保證金。調(diào)查同意的，調(diào)查人要形成調(diào)查報(bào)告，簽署調(diào)查意見，經(jīng)貸款經(jīng)辦行行長或經(jīng) 授權(quán)的副行長簽批后，將相關(guān)資料報(bào)送總行信貸管理部門審批。8.4.9 合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入核準(zhǔn)工作由總行信貸管理部門

29、負(fù)責(zé)?？傂行刨J管理部門收妥 上報(bào)的合作機(jī)構(gòu)申請準(zhǔn)入名單和相關(guān)資料，并對申請材料進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)，經(jīng)行長或 分管行長審批后，向分支行發(fā)布合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。8.4.10 分支行要在準(zhǔn)入名單內(nèi)選擇合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。8.4.11 總行信貸管理部門負(fù)責(zé)督導(dǎo)各級信貸管理部門對合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測與分析，定期通報(bào)，必要時進(jìn)行現(xiàn)場檢查。對合作機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)測工作由分支行信貸部門負(fù)責(zé)。分支行信貸部門要對轄內(nèi)合作機(jī)構(gòu)及合作機(jī)構(gòu)推薦的個人貸款進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，定期向總行信貸管理部門提交監(jiān)測報(bào)表和工作報(bào)告。具體監(jiān)測內(nèi)容包括：8.4.11.1 合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理狀況是否正常， 高級管理人員是否相對穩(wěn)定，是否存在 重大糾紛或案件，以

30、及即將到期的貸款或其他債務(wù)等情況；銀行同業(yè)公會、政府機(jī) 關(guān)、新聞媒體等是否公布了相關(guān)合作機(jī)構(gòu)受到處罰及投訴等信息；8.4.11.2 合作機(jī)構(gòu)所推薦個人貸款的貸款戶數(shù)、金額和質(zhì)量情況；8.4.11.3 保證金存入情況。8.4.12 合作機(jī)構(gòu)的關(guān)系維護(hù)工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行要定期分析合作 機(jī)構(gòu)所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和競爭狀況，加強(qiáng)與合作機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，督促其按協(xié)議約 定履行相應(yīng)義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)合作機(jī)構(gòu)在經(jīng)營資質(zhì)、信用、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理狀況等方面發(fā)生異常變 動，出現(xiàn)負(fù)責(zé)人變更、重大經(jīng)濟(jì)糾紛案件和資金財(cái)務(wù)狀況惡化等重大事項(xiàng)的，要及 時向總行信貸管理部門報(bào)告。8.4.13 合作機(jī)構(gòu)的預(yù)警與退出由總行信貸

31、管理部門負(fù)責(zé)。總行信貸管理部門要根 據(jù)監(jiān)測、檢查情況，定期或不定期地整理預(yù)警名單和退出名單，報(bào)行長或分管行長 審批后印發(fā)各分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行，并對被預(yù)警或退出的合作機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)處理。8.4.14 對準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)警：8.4.14.1 合作機(jī)構(gòu)與本行合作的個人貸款不良率連續(xù)三個月超過2%且沒有合理原因的；8.4.14.2 管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對本行資金安全造成影響的；8.4.14.3 法定代表人或總經(jīng)理，涉及經(jīng)濟(jì)、法律糾紛而被司法、稅務(wù)、工商部門提出警告或處罰，可能對本行資金安全造成影響的；8.4.14.4 房地產(chǎn)評估公司評估價(jià)格明顯偏高，其評估的抵押物中有超過1

32、0%（含）的評估值比復(fù)評值高出20% （含）以上；8.4.14.5 承擔(dān)保證責(zé)任的企業(yè)未按規(guī)定在本行存入保證金；8.4.14.6 其他需要預(yù)警的情況。8.4.15 對準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行退出：8.4.15.1 合作機(jī)構(gòu)與本行合作的個人貸款不良率連續(xù)三個月超過4%且沒有合理原因的；8.4.15.2 組織或協(xié)助他人制造虛假貸款，或盡管尚未被認(rèn)定虛假貸款，但合作機(jī)構(gòu) 推薦的個人住房貸款存在非正常批量違約、批量墊款、還款賬戶批量入賬等現(xiàn)象； 8.4.15.3存在金融欺詐、商業(yè)（合同）欺詐或涉及重大案件；8.4.15.4 未通過政府管理部門年審和年度檢查，或資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的；8.

33、4.15.5 存在違法違規(guī)行為，被政府主管及監(jiān)管部門等通報(bào)或曝光且被取消經(jīng)營資 格，或被公告納入相關(guān)行業(yè)“黑名單”的；8.4.15.6 其他需要退出的情況。8.4.16 對預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)要終止合作，不得與其新 簽或續(xù)訂合作協(xié)議，確需與預(yù)警合作機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議的，須報(bào)總行信貸管理部門 審批。對預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：8.4.16.1 貸款經(jīng)辦行要審慎受理被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)推薦借款人的貸款申請，并跟蹤調(diào)查合作機(jī)構(gòu)的整改情況；8.4.16.2 貸款經(jīng)辦行要從嚴(yán)審查被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；8.4.16.3 貸款經(jīng)辦行要加大被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的存量

34、貸款監(jiān)測力度， 并跟蹤監(jiān)測合作機(jī)構(gòu)的整改情況。8.4.17 退出的合作機(jī)構(gòu)2年內(nèi)不得進(jìn)入合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。新設(shè)立機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé) 人曾任退出機(jī)構(gòu)控股股東或總經(jīng)理且該退出機(jī)構(gòu)尚未消除影響本行資金安全因素 的，二年內(nèi)也不得列入本行準(zhǔn)入名單。對退出合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：8.4.17.1 書面通知合作機(jī)構(gòu)停止合作；8.4.17.2 貸款經(jīng)辦行和總行信貸管理部門一律不再受理、調(diào)查、審查、審批退出合 作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；8.4.17.3 貸款經(jīng)辦行要加大退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的存量貸款監(jiān)測力度，同時做好資產(chǎn)保全工作。8.4.18 預(yù)警合作機(jī)構(gòu)經(jīng)過整改符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，分支行要及時向總行信貸管理部

35、門提出申請并提交相關(guān)資料，由總行信貸管理部門撤銷預(yù)警，并向轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)公 布。8.5 按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)入8.5.16 按揭項(xiàng)目受理按揭項(xiàng)目的受理工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。對已列入準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)所開發(fā)的按揭項(xiàng)目，需要本行提供按揭貸款支持的，貸款經(jīng)辦行受理人應(yīng)要求房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填妥按揭貸款項(xiàng)目申請審批表，并提供以下資料原件審核，以復(fù) 印件留存：8.5.16.1 公司資料a）合法、有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書及身份證；b）最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和上年末企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；c）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；d）公司股東會或經(jīng)授權(quán)的董事會同意在借款人辦妥產(chǎn)權(quán)證及有效抵押之前，為 借款人提

36、供階段性連帶擔(dān)保的書面承諾。8.5.16.2 項(xiàng)目資料1）申請現(xiàn)房項(xiàng)目準(zhǔn)入需提供以下資料：a）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格報(bào)告；b）商品房銷（預(yù)）售許可證；c）若屬合作建設(shè)的項(xiàng)目，需提供合作開發(fā)合同及合作方同意申請辦理按揭業(yè) 務(wù)的有效委托書；d）項(xiàng)目戶型平面圖。2）申請期房項(xiàng)目準(zhǔn)入需提供以下資料：a）項(xiàng)目立項(xiàng)批文；b）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；c）國有土地使用證及非劃撥土地出讓金繳交憑證；d）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；e）建筑工程施工許可證；f）在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)補(bǔ)充提供商品房銷（預(yù)）售許可證；g）合作開發(fā)項(xiàng)目須提供合作開發(fā)合同及合作方同意申請辦理按揭業(yè)務(wù)的有效 委托書；h）項(xiàng)目的預(yù)算報(bào)告及后續(xù)資金落實(shí)情況。合作

37、機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入過程中已提供的企業(yè)資料可不重復(fù)提供；對本行已發(fā)放開發(fā)貸款 的住房項(xiàng)目中請按揭貸款的，若企業(yè)和建設(shè)項(xiàng)目無重大異常變化，所需企業(yè)、項(xiàng)目 資料可不重復(fù)提供。8.5.17 按揭項(xiàng)目調(diào)查按揭項(xiàng)目調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，項(xiàng)目調(diào)查人對調(diào)查資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。按揭 項(xiàng)目的調(diào)查實(shí)行雙人調(diào)查制度。項(xiàng)目調(diào)查人在收妥上述資料后，應(yīng)在規(guī)定工作日內(nèi) 約見申請人，對按揭項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，對資料進(jìn)行核查與分析，并形成調(diào)查報(bào)告, 簽署調(diào)查意見。主要調(diào)查以下內(nèi)容：8.5.17.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況a）企業(yè)的組織形式、注冊資本、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等；b）企業(yè)的經(jīng)營范圍、資質(zhì)等級、信用等級、法定代表人素質(zhì)、開發(fā)業(yè)績及其自 身具備的優(yōu)勢等；c）企業(yè)與本行的合作誠意，如階段性擔(dān)保及存款、中間業(yè)務(wù)的代理等。8.5.17.2 項(xiàng)目的基本情況a）項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批手續(xù)是否合法有效，批文內(nèi)容是否前后一致；b）開發(fā)項(xiàng)目的“四證”是否齊全；在發(fā)放個人住房貸款前是否具有商品房銷（預(yù)） 售許可證；c） 土地出讓合同及土地、房屋權(quán)證是否真實(shí)、合法，土地出讓金是否全部繳交；d） 土地抵押及在建工程抵押情況，是否辦理過其他銀行貸款的抵押登記；e）項(xiàng)目總投資概算、資金來源與到位情況。8.5.17.