住房保障經濟發(fā)展探析

1、編號：時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟 頁碼：第14頁共14頁住房保障經濟發(fā)展探析摘要：近幾年來，隨著房改的深入，舊的福利分房制度結束，我國建立了新的住房制度，但新的住房問題乂隨之而來。住房在市場力量的作用下，價格 不斷高漲，中低收入階層居民的收入增幅遠遠跟不上房價的增長，住房的供給結 構失衡，住房消費兩極化現象日趨突出。為此，我國政府十分重視，積極介入住房問題，初步建立了住房保障制度，對解決中低收入居民的住房困難發(fā)揮了關鍵 性的作用。本文首先對住房保障制度進行了概述，接著對我國住房保障的發(fā)展現 狀和問題進行了分析，最后對完善我國住房保障提出了建議關鍵詞：房改；住房保障；

2、住房消費一、住房保障制度概述(-)住房保障制度的內涵住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低 收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是 社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經濟社會 的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產生的，其實質是政府利用國 家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。(二)住房保障制度的特點1、全民性全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現代社會有, 古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保 障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣

3、大人民群眾普遍關注的問題。2、互濟性互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發(fā)的及非正式的相互 幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，乂享受他人 為自己提供的幫助。3、福利性福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質文 化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。4、安全性社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向 社會成員提供一個安全保護。二、我國住房保障的發(fā)展及現狀分析（-）我國住房保障的產生及發(fā)展經過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條 件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質量顯著提高，居住環(huán)境不

4、斷優(yōu)化 美化。但隨著房改的深入，與此同時.,與社會領域收入差距不斷擴大相對應，城 鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現的這些情況，在1994年發(fā) 布的房改決定中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內容，第一次以政策文件 的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在房改通知中也明確 了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，并明確“對不同 收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租 房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品 房。建設部建設事業(yè)"十五計劃綱要更加明確地提出了“加大政策支持力度， 建立較為

5、完善的適應不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品 房、經濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系。所有這些為建立我國住房保 障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎。（二）我國住房保障存在的問題我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中， 在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。1、經濟適用住房存在的問題第一，定位不清晰。房改通知中明確了經濟適用住房的地位，在國 發(fā)2003年18號文國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中除強 調經濟適用住房外，乂增加了一條“要增加普通商品住房的供應。在2005年國 辦發(fā)200526號關于做好穩(wěn)定住房價格的意見中

6、對于改善住房供應結構中乂 強調了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主”。這就與房 改通知中確立的我國經濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾，這也給許多 地方不建或少建經濟適用住房提供了很好的理由。第二，供應數量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國 商品住房價格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤驅使下，大量開發(fā)建設中高檔、大戶 型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只 占供應總量的10%左右。從我國經濟適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經濟 適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等 各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城

7、市甚至停建了經濟適用住房。第3貞共14頁編號：時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟 頁碼：第14頁共14頁第三，經濟適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經濟適用住房的分配也是近幾 年來爭議較大的一個方面。許多地方經濟適用的分配管理不到位，其至是由開發(fā) 商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規(guī) 范，使得“走后門之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往 無法取得購房資格。論+文+網LunWenNetCom2、廉租房存在的問題第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn) 最低收入戶的住房保障制度，各地的經濟發(fā)展水平差異較大，導致了保障

8、的標準 和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補 貼水平上存在較大差異。經濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象 調整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、 甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些 城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市 已把保障范圍上調到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總 數的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不 到l%o第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進 的最主要障礙

9、就是資金瓶頸問題。除少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃 外，大多數的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為 廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證， 致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一 批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政 策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。3、住房金融發(fā)展不夠隨著經濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模 式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益 不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職

10、工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建 立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了 申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體 反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu) 惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第 二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適 應的專業(yè)性的住房金融機構。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購房 的能力。4、住房保障法制不健全從綜合性法律來看，在我國的憲法和民法通則中都沒有公民 住房權利

11、的任何相關規(guī)定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關 的專門性住房保障法律，大多數存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦 法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據，使住房保 障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應有的權威性，使政府許多住房保障的具體 措施不能得以很好的落實。三、完善我國住房保障體制的對策構建住房保障制度是一個復雜的系統工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障 制，需要有方方面面的協調和配合，才能使住房保障政策有效的運行。(-)確立政府管理體制政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著社會全面發(fā)展的責任，理應 成為構建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千

12、家萬戶中低收 入者的居住權是政府義不容辭的責任。1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會 責任，加上住房問題涉及面廣，協調部門多，要想切實解決好住房問題，落實國 家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具 體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規(guī)劃部門、土 地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會， 主要職能是依據相關的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計戈IJ,制訂本 地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協調各部門的住房保障職能 和責任，監(jiān)督

13、和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計劃和住房保障政策的實施。2、建立明確的住房保障實施執(zhí)行機構各地區(qū)的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構，不應該也不 必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執(zhí)行 機構，具體實施政府相關住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的 局面，確保住房保障實施的連貫性和統一性。如許多地方，廉租房的實物配租由 房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購房補 貼由房改辦實施，經濟適用住房的建設實施乂山建設局下屬國有開發(fā)企業(yè)負責。 因此,我國目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機構，其主要職能應包括： 具體實施本地區(qū)住房保障

14、委員會的住房發(fā)展計劃；負責本地區(qū)經濟適用住房、廉 租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責 各項住房保障優(yōu)惠政策如稅費優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協調。3、建立專門的政策性住房金融機構住房金融機構在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金 融機構主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備 初步的政策性金融機構雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構，對于解決中 低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心 進行完善和改進。（二）規(guī)范政府干預住房市場的方式我國實行的是市場經濟，在市場經濟中，市場對住房資

15、源起著基礎性 的配置作用。就我國目前而言，政府關鍵要從住房發(fā)展計劃、加強財政稅收優(yōu)惠 等方面進行干預。1、制訂住房發(fā)展計劃通過目標明確的住房發(fā)展計劃來實現其住房發(fā)展目標，最終達到住房 保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計劃。避免住房建設發(fā)展的 盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統性。同時.，定期向社會公布政府住房發(fā)展 計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標、發(fā)展狀況和趨勢，從而穩(wěn)定社會對 住房市場的預期，避免住房市場的大起大落，確保房地產業(yè)健康、穩(wěn)定、協調地 發(fā)展。2、加強財政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實施當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收 入階層的住房問題提供

16、良好的財政支持。（1）出價政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大 量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設廉租房的財政壓力?？山o予開發(fā)商提 供優(yōu)惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優(yōu)惠等。（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請 優(yōu)惠利率貸款，由財政進行貼息，并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。（3）進一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出 租房屋的總供給量。（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的 覆蓋面。（三）建立健全住房分類供應體系近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應體系存在的問題，多次下 發(fā)文件強

17、調落實住房分類供應的主體和比例。當然，要真正解決好中低收入家庭 的住房問題，還必須進一步完善和改革現有的住房分類供應體系。1、改革和完善現行的經濟適用住房制度從目前我國的經濟、社會現狀來看，作為經濟還比較落后的發(fā)展中人 口大國，經濟適用住房在我國的住房保障體系中至關重要，對解決占我國大多數 的中低收入家庭住房問題起著關鍵性的作用，對于穩(wěn)定社會、發(fā)展經濟、提高人 民的居住水平，建設和諧社會有著巨大的作用。而現行的經濟適用住房制度存在 的各種弊端已嚴重阻礙了其進一步發(fā)展，亟需改革和完善。(1)重新定位經濟適用住房的性質由于各地經濟適用住房建設量的日益減少，致使我國的以經濟適用住 房供應為主的住房分

18、類供應體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問 題，但乂無法很好地解決現行政策下的經濟適用住房建設問題，于是，在2003 年以后發(fā)布的各個規(guī)定中，乂提出了建設普通商品房、中低價位商品房為主的供 應要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當前關鍵是要統一對經濟適用 住房的認識，國家應將經濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品 房合并總稱為經濟適用住房。(2)大力發(fā)展重新定位的經濟適用住房在政策上定性準確、定位清晰后，就應該大力增加和完善經濟適用住 房的供給：第一，轉變供給方式。目前，我國許多地方的經濟適用住房都是由政 府所有的國有開企業(yè)開發(fā)建設經濟適用住房，負責建設、分配、管理一

19、攬子工作， 這種做法并不妥當。作為一個經濟主體，這些開發(fā)企業(yè)在本質上同樣追求最大的 經濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋 生腐敗的土壤。因此，在重新定性經濟適用住房后，大量的經濟適用住房建設就 應該在全社會范圍內實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有 第9貞共14頁編號：時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟 頁碼：第14頁共14頁開發(fā)商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經濟適用 住房的建設，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業(yè)獨占經濟適用 住房建設的壟斷局面，有利于經濟適用住房質量的提高和環(huán)境的改

20、善。第二，大力增加供給數量。我國當前應大力增加經濟適用住房的供給 量，力爭使針對中低收家庭的經濟適用住房的建設量所占社會開發(fā)總量的比重與 中低收入家庭占社會家庭比重基本相符，這個比重應該達到50%以上。應該說， 在明晰經濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府 完全可以使經濟適用住房的供應比例達到住房總供給量的50%70%以上?？梢?預見，這對于穩(wěn)定房價，抑制房地產投資過旺，引導住房合理消費，保持房地產 業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關鍵性的作用。第三，改變供給結構。在原有的經濟適用住房供應模式下，供給結構 還是存在著相當多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許 多

21、地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實際管理中，乂未加以嚴格控制，從而在 事實上造成了經濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設經濟適用住房針對中 低收入階層的本意相違備了因此，我國在現階段的住房建設更應該以中小戶型為 主，尤其是針對中低收入的經濟適用住房而言，更應如此。必須嚴格控制戶型， 改變現存的經濟適用住房供應面積過大、結構失衡的狀況。2、改革和完善廉租住房制度廉租住房供應體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國住 房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關注。因此，當前，從全面建設 小康的目標出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現行的廉租住房制度。（1）改革和完善廉

22、租住房的供給方式廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現了政府解決最低收入 居民住房困難的程度。第一，堅持發(fā)放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當前關鍵是要求各 級政府盡快做好本地區(qū)廉租對象的調查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實際情況的 廉租補貼發(fā)放范圍和標準，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發(fā)放政策，停止政府 投資建設廉租房。第二，轉變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當前，我國應 盡快出臺相關的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設廉租住房，明確可以享受 的優(yōu)惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從 而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓 力

23、。（2）落實廉租資金來源當前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要 求各級政府根據本地區(qū)的廉租對象的范圍和補貼標準，詳細測算每年所需的廉租 補貼資金，并在當年的財政預算中單項列支，建立以財政預算為主的住房保障專 項基金，使廉租住房資金來源穩(wěn)定可靠，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房 需求。（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少， 居民對于住房的選擇空間太小，導致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求 上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現這種方 式的前提就是住房租賃市場必須規(guī)范、發(fā)達，必須有大量的住房特別

24、是中低檔的 住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必 須充分發(fā)展我國的房屋租賃業(yè)：第一，政府出臺相關政策規(guī)定，鼓勵房屋業(yè)主拿出多余的住房進行租 賃，政府進行稅費優(yōu)惠。第二，鼓勵社會開發(fā)商投資建設低標準的低收入住房，政府提供相關 的優(yōu)惠政策；第三，鼓勵房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達。第四，加強租賃登記備案的管理?？梢詫嵭姓泿叛a貼直接撥付給 房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產管理部門做好租賃登記備 案工作。3、改革和發(fā)展住房金融體系一個完備的房地產市場，離不開房地產金融的支持，一個完善的住房 保障體系，更是離不開政策性住房金融的保

25、證。當前.，我國在住房保障中主要推 行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障 體系的重要部分，現行的住房金融仍需大力改革和完善。(1)強化公積金制度第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的住房公積金管理 條例中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均 工資的5%，從現在來看，這個比例太低了，應該適當提高繳存比例。雖然現在 不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應 該將繳存比例提高到25%左右比較合適。第二，提高公積金的互助性。當前應盡快加強公積金的互助性，放寬 對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有 利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問 題提供更多的資金來源。（2）建立政府住房金融機構作為商業(yè)性的住房金融機構，其行為受市場機制的制約，其目的是趨 利避害，不愿經營低利潤、高風險的貸款服務。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款， 中低收入居民的貸款正表現為這種特征