株洲房地產(chǎn)市場調(diào)研分析分析報告

1、年株洲房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報 告作者:日期:2012年株洲市房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研一、株洲宏觀分析（1） .株洲簡介株洲古稱建寧，全國兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)之一， 也是 全國首批重點建設(shè)的工業(yè)城市之一。 株洲地處中國中部腹地湖南省 東部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地區(qū)重要的區(qū)域中心城 市；是中國華中南部、華東、華南、西南地區(qū)之間最大的鐵路樞紐， 與鄭州并稱為“南株北鄭”；全國8個重點建設(shè)的工業(yè)城市之一。 經(jīng)過半個多世紀的建設(shè)和發(fā)展，“被火車拖來的城市”株洲由一個 昔日的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為在電力機車上具有一定國際影響力的新 興現(xiàn)代化工業(yè)城市。古時株洲于地名一詞最早見于南宋人文集?！爸辍笨赡苋∽?/p>

2、株田之“株”。株洲、株田相距數(shù)里，五代時株田 已較著名?！爸蕖弊秩∽怨湃艘韵嫠畠砂稙橹拗爸蕖薄Ｂ?lián)綴而成地 名。一說因地多楷木，且“楷”、“株”同音，故又名“楷洲”。自 南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至 今。現(xiàn)在的株洲由4個市轄城區(qū)、一個兩型社會示范區(qū)、一個國家 級高新區(qū)及醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣組成，轄 134 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。分蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)、天元區(qū)四個行政區(qū)， 及云龍示范區(qū)。其中，天元區(qū)因在株洲湘江西側(cè)，習慣性稱之為河 西，其余三區(qū)籠統(tǒng)地稱之為河東。株洲地處亞熱帶地區(qū)，全年氣候分明，風景秀麗，環(huán)境整潔因而擁有“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市

3、”、“國家環(huán)保模范城市”“中國優(yōu)秀旅游城市”等稱號，因在電力機車上的強大優(yōu)勢，株洲 同時享有"中國電力機車的搖籃，“中國電力機車之都”的美譽。“火車頭精神"是株洲無可爭議的城市特色。（2） .人口經(jīng)濟按市區(qū)建成區(qū)面積市區(qū)戶籍人口及市域綜合實力（人均GDP、財政收入、綜合競爭力等）來衡量城市大小，株洲是湖南省第二大 城市。圖示：2006-2011年株洲常住人口、年末市區(qū)人口變化圖常住人口（萬人）年末市區(qū)人口2011年社科院發(fā)布的城市競爭力排名顯示，株洲位列全國第64名。為湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省會城市第一位。株洲市域的總面積為11262平方千米，常住總?cè)丝跒?8

4、5.56萬人（2010年人口普查數(shù)據(jù)）；其中市區(qū)的總面積為853.4 平方千米，常住總?cè)丝跒?05.54萬（為2010年人口普查數(shù)據(jù)，因 為2011年原市區(qū)周圍株洲縣的衛(wèi)星城鎮(zhèn)納入城區(qū)，現(xiàn)人口應(yīng)達到 約120萬）。圖示：2006-2011年株洲GDP及增幅GDP億元）. 增長率經(jīng)濟上，2011年全市GDP達至U 1563.9億元，增長14.1%;財 政收入達到175.4億元，增長33.9%;實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資849 億元，增長35.6%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 22633元，農(nóng)民 人均純收入達到9237元，分別增長14.6%、21.8%; 2011年各項數(shù) 據(jù)增速較快，經(jīng)濟總量穩(wěn)居全省

5、第5位，而人均GDP達到約40562 元，按平均匯率計算約合6280美元，各項人均數(shù)據(jù)繼續(xù)保持全省 第2位，高于全國平均水平。下轄縣市中，醴陵市經(jīng)濟增速創(chuàng)新高， 躋身全國經(jīng)濟百強縣，攸縣穩(wěn)居全省縣域經(jīng)濟十強縣。圖示：2006-2011年株洲人均GDP城鎮(zhèn)可支配收入人均GDP城鎮(zhèn)人均可支配收入二、房地產(chǎn)市場分析(一).2011 年株洲市房地產(chǎn)行業(yè)總體狀況1、房地產(chǎn)業(yè)基本運行情況(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展，行業(yè)規(guī)模日益壯大。 2011年 末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 349家，比上年增加25家。房地產(chǎn) 從業(yè)人員9988人，增長32.6%。(2)城市建設(shè)不斷擴容，投資規(guī)模日益擴大。近幾年來，株 洲城

6、市建設(shè)不斷加快，隨著云龍示范區(qū)的快速發(fā)展，株洲湘江風光 帶的建設(shè)，武廣片區(qū)的開發(fā)，帶動了株洲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2011 年全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資184.8億元，增長26%。(3)施工面積不斷增加，銷售面積平穩(wěn)增長。2011年，在國家宏觀調(diào)控趨嚴、貨幣政策從緊的背景下，全國樓市陷入前所未有 的“寒冬”，而作為三線城市的株洲，也度過了充滿變數(shù)的一年。 但旺盛的剛性需求、開發(fā)商多樣的促銷優(yōu)惠等多重因素，讓株洲樓 市在2011年繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。2011年，全市商品房施工面積為 2193.7萬平方米，增長29%;商品房銷售面積601.8萬平方米，增 長 17.1%。(4)樓盤品質(zhì)不斷提升，高檔住宅倍受追

7、捧。株洲別墅開發(fā) 已經(jīng)十余年，但早期產(chǎn)品始終有形無神。近年來，株洲的 別墅產(chǎn)品漸顯規(guī)模和品質(zhì)。佳兆業(yè)金域天下、美的城、尚格又 見康橋等樓盤將低密度產(chǎn)品的稀缺性與優(yōu)越的交通、生活、商業(yè)、 娛樂配套設(shè)施等因素相關(guān)聯(lián)，保值、升值潛力大，成為許多實力買家的置業(yè)選擇。別墅以大隱于市的魅力，在樓市寒冬中悄然發(fā)力。全市別墅、高檔公寓銷售面積為 24.2萬平方米，增長4.6倍。2、房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟社會發(fā)展的作用(1)改善了居住環(huán)境。近年來，株洲房地產(chǎn)開發(fā)更加注重環(huán) 境建設(shè)，堅持以人為本的理念，無論從開發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃設(shè) 計，還是工程質(zhì)量上，都有了很大的提高，改善了居住環(huán)境，提高 了城市品位。(2)帶動了

8、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一個大的樓盤，或者一片樓盤的 建設(shè)，往往會帶動周邊產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 特別現(xiàn)在很多樓盤本身就 是一個“城”，如北歐小鎮(zhèn)、荷塘星城等，具規(guī)劃中不光有住宅， 還有購物街，度假酒店等。同時，房地產(chǎn)市場的旺盛，對建筑裝飾、 家電業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都有一定的拉動作用。2011年，全市限額以上商貿(mào)企業(yè)建筑及裝潢材料類實現(xiàn)零售額3.69億元，增長 79.2%。(3)增加了財政收入。2011年，全市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為6.54 億元，增長29.5%,占全部營業(yè)稅的比重由同期的 26%上升至28%。3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題(1)資質(zhì)不高。我市349家房地產(chǎn)企業(yè)中，一級資質(zhì)企業(yè)僅 有1家，二級

9、資質(zhì)企業(yè)8家，二級以上企業(yè)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)總 數(shù)的2.6%。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實力不強，市場競爭能力 較弱。有些企業(yè)甚至在開發(fā)一、兩個樓盤后就銷聲匿跡。(2)供需矛盾。住宅的特殊性決定了房地產(chǎn)業(yè)在營利的同時也帶有一定的公需性。從目前來看，大戶型供應(yīng)比例高，中小戶型 供應(yīng)偏少，不能有效適應(yīng)市場需求。2011年，全市90 m2以下住宅 施工面積193.6萬平方米，增長18.2%,而140 m,以上住宅施工面 積為443.3萬平方米，增長51%。(3)資金壓力。2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 260.7 億元，增長28.6%,比上年大幅下降51.9個百分點。從資金渠道來 看，以定金和

10、預收款為主的其他資金仍是主要資金來源，達 109.8 億元，占全部資金的比重高達 42.1%。4、2011年株洲房價地圖萬元/由0.37-0.390,35-0.370.33-0.350.32-0.33林埴區(qū)石蛭區(qū) .（2） .房地產(chǎn)投資2000-2011年，株洲市房地產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增加，12年間由2000 年的6.01億元增長到184.8億元，翻了近5番，年均增長率達到 270.44%。2011年株洲市房地產(chǎn)總投資184.8億元，同比增長26%。其中， 建筑工程投資1112080萬元，同比增長68.96%。圖示：2006-2011年株洲房地產(chǎn)投資變化圖（單位：億元）m房地產(chǎn)投資增長率商品住房投

11、資1024762萬元，同比增長43.01%,其中90 m2以 下房屋和經(jīng)濟適用房分別投資106751萬元、22762萬元，同比增 長73.2%、-29.5%。商業(yè)營業(yè)用房投資212374萬元，同比增長 77.37%。（3） .房地產(chǎn)開發(fā)2000-2011年我市房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步抬升。新開工面積受政策影 響比較明顯，2005年、2008年、2010年新開工面積較同期有所下 降，其余年份均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。株洲市2011年各土地類型成交情況成交宗數(shù)成交面積（力方成效金額（力兀）土地成效單價（元/平方）住宅用地41214.693722141733.73商業(yè)用地1977.8571856923.01工業(yè)用

12、地36163.5263661389.32其他用地22.0736711773.43匯總98458.13511402圖示：2011年株洲各區(qū)土地成效分布（單位：萬方）120 r住宅用地100.219.719.6843.9631.15商業(yè)用地10.912.490.1644.4319.87工業(yè)用地99.9312.4219.9231.250其他用地00.48001.592011年，全市房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別為 2193.7 萬 nf、441.09 萬 nf、601.8 萬 nf,同比增長 29%、-30.6%、17.1%。17（4） .房地產(chǎn)交易1 .房產(chǎn)一級市場（新建商品房）1）、

13、商品房供應(yīng)量分析2004-2011年，株洲市商品房批準預售面積持續(xù)增長， 其中2006 年增長迅速，其余年份增長較為平穩(wěn)。2011年全年商品房批準預售 330.19萬平米，同比增長17.2%。表示：2004-2011年株洲市本級商品房供應(yīng)情況批準預售面積（萬itf）同比增長2004 年145.83-2005 年152.994.9%2006 年204.7133.8%2007 年167.14-18.4%2008 年230.6538.0%2009 年240.014.1%2010 年281.5317.3%2011 年330.1917.2%圖示：2004-2011年株洲市本級商品房供應(yīng)情況面積（萬皿）一

14、同比增長從商品房供應(yīng)分區(qū)情況來看，2010年荷塘區(qū)商品房批準預售 75.69萬nf,其中商品住房66.53萬nf；蘆淞區(qū)69.88萬nf,商品住房 56.20萬m2 ；石峰區(qū)28.66萬nf ,商品住房26.70萬m2 ;天元區(qū)92.41萬商品住房83.55萬nf；云龍示范區(qū)14.88萬nf,商品住房13.07萬 m2o2）、商品房銷售量分析2004-201眸，株洲市商品房銷售穩(wěn)步增長，特別是200弭后銷售量占穩(wěn)200萬m2大關(guān)并逐步接近300萬m2。2010年株洲市累計銷售商品房285.07萬m 25970套，同比增 長7.17%、12.04%。其中，商品住房銷售261.82萬itf、229

15、47套， 同比增長2.84%、4.72%,分別占銷售總量的91.84%、88.36%。表示：2004-2011年株洲商品房銷售情況年份銷售套數(shù)銷售面積（萬H）銷售金額（億元）均價（元）2004 年1291415514.21一2005 年9069277.7815.18-2006 年13133161.8334.9619882007 年20900240.6256.5823462008 年15873166.8743.4626042009 年23180265.9972.8327382010 年25970285.07103.9336472011 年-601.8225.637484002011年，株洲市內(nèi)四

16、區(qū)新建商品房批準預售為 330.19萬方，而 市場銷售量為194.13萬方，2011年新推未售面積達136.06萬方。10dL口LdL1L111L2004#200-20062007年200200-201 2011 年145.83152.99 1204.77167.14230.65240.01261.53：330.19155277.78161.83240.62166.87265.99265.07194.13圖示：2004#-2011年株洲房地產(chǎn)市場供銷情況3002001000口供應(yīng)量銷售量從商品房銷售分區(qū)情況來看，201弭荷塘區(qū)商品房銷售72.35 萬*其中商品住房68.83萬nf；蘆淞區(qū)商品房

17、73.79萬nf,商品住 房61.69萬ttf；石峰區(qū)29.80萬ttf,商品住房28.66萬ttf；天元區(qū)95.80 萬* 商品住房90.15萬nf,云龍示范區(qū)13.33萬itf,商品住房12.49 萬m2o3、商品房供銷對比分析2004-2011年8年里，2006年、2008、2011年供應(yīng)量略大于本年的銷售量，其余年份均為供應(yīng)量略小于銷售量。2011年，株洲市商品房供銷比為1.70,供大于求，嚴重失衡。并且去化速度呈現(xiàn)負增長，按目前約16萬方每月的銷量，在不考慮 新貨上市的情況下，市場存貨需8.5個月才能完全消化。2 .商品住房供求結(jié)構(gòu)分析1）、商品住房套型結(jié)構(gòu)分析2010年，我市商品住

18、房供銷主力戶型均為120144m2的中等戶 型，該戶型供應(yīng)8167套、銷售872旗，分別占供銷總套數(shù)的37.5%、 38.0%。2）、商品住房價位結(jié)構(gòu)分析2010年，株洲市商品住房銷售主力價位段為 3000400沅/m2, 占商品住房銷售總套數(shù)的44%; 2500-300沅/nf價位段次之，占商 品住房銷售總套數(shù)的25%; 5000元/nf以上的商品住房銷售了 1706 套，占商品住房銷售總套數(shù)的7%,2009年的這兩項數(shù)據(jù)分別為497 套、2.27%。圖示：2006-2011年株洲商品房價格變化趨勢T均價（元）3 .房產(chǎn)二級市場（二手房）2004-201眸，株洲市二手房交易情況較商品房而言略

19、有起伏。二手房交易一方面對新建商品房的成交表現(xiàn)出一定的支撐，同時其交易量受政策影響容易出現(xiàn)較大波動。2010年，我市二手房交易121.56萬m 10872套，同比增長 20.86%、11.81%;其中二手住房交易84.81萬nf、9672套，同比增 長25.94%、21.51%,分別占二手房交易的比重為 69.77%、88.96%。分區(qū)來看，201弭荷塘區(qū)二手房交易29.41萬nf,其中住房22.88 萬ttf；蘆淞區(qū)42.00萬itf,住房22.17萬itf；石峰區(qū)28.00萬ttf,住房 21.66萬ttf；天元區(qū)22.14萬itf,住房18.10萬nf。4 .房產(chǎn)一、二級市場對比分析以2

20、008年為分水嶺，200弭之前商品房、二手房成交面積之比 均小于2, 200弭后該比值均在2之上，即商品房每成交2平米甚至 更多，對應(yīng)二手房成交1平米。2010年株洲市房產(chǎn)一、二級市場交易面積之比為 2.35:1,交易套數(shù)之比為2.39:1。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年除石峰區(qū)二手房交易套數(shù)超過了新建商 品房交易套數(shù)外，其他各區(qū)新建商品房交易均占主導地位。5 .抵押情況統(tǒng)計分析2010年株洲市共成交商品房25970套，285.07萬nf ,成交金額 103.93乙元，其中利用按揭貸款購房的1441砥、163.94萬itf,貸款 金額35.13億元，分別占成交總量的55.50%、57.51%、33.

21、80%。2010年累計辦理房屋抵押28230套、441.47萬nf,貸款金額 192.45乙元。其中，在建工程抵押6601套、94.17萬itf,貸款金額28.11 億元；一般抵押13622套、179.87萬nf,貸款金額46.06乙元；最高 額抵押8002套、167.37萬nf,貸款金額118.26乙元。2010年房屋他 項比值為0.77,房屋抵押貸款日益成為各行業(yè)融資的重要手段。四、2012年一季度房地產(chǎn)市場分析2010年以來，國家加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度。今年，溫總理繼 續(xù)提出要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復，進一步明確了調(diào)控的決心。受大環(huán)境影響，一季度，株洲樓市初顯退勢。

22、1.房地產(chǎn)開發(fā)投資下降一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅完成投資28.7億元，下降18.5%。這是近年來株洲房地產(chǎn)投資首次出現(xiàn)負增長。(1)、政策影響。在樓市調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對 于項目開發(fā)更為謹慎。特別是一些中小企業(yè)，購買了土地不急于開發(fā)，如九億房地產(chǎn)、嘉泰房地產(chǎn)等。一季度全市房地產(chǎn)新開工項目僅17個，完成投資3.3億元，同比下降61.2%。在新開工項目減少的同時，續(xù)建項目又臨近收尾。目前，全市 5成的續(xù)建項目已完成 80%的施工進度。(2)、拆遷影響。拆遷難導致土地不能如期交付，影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的啟動。如外海房地產(chǎn)購買了 一塊土地，但由于拆遷問題影響了開發(fā)計劃。一季度全市房地產(chǎn)

23、待開發(fā)土地面積147.9萬平方米，增長1倍。(3)、氣候影響。今年一季度長達 50多天的陰雨天氣影響，普遍延緩了工程的進度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在3月份僅完成投資10.2億元，為去年同期的一半。2.商品房銷售下降一季度，全市商品房銷售面積69.5萬平方米，同比下降41.2%;商品房銷售額26.1億元，同比下降32.4%。圖示：2012年一季度株洲城區(qū)商品房銷售情況(1)、觀望情緒濃重。受調(diào)控政策的影響，株洲房價連續(xù) 7個月出現(xiàn)回調(diào)，開發(fā)商紛紛采取各種促銷手段來吸引客戶，這在側(cè)面給消費者傳達了一個信息-房價出現(xiàn)松動。在這種情況下，部分購 房者采取觀望的態(tài)度，以期房價進一步下調(diào)時再出手。(2)、市場供應(yīng)

24、減少。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資力度的減弱，市場上 新建商品房源隨之減少。一季度，全市商品房施工面積1557.3萬平方米，下降2.6%。(3)、投資行為減弱。在調(diào)控政策的影響下，隨著房價的松動和 成交量的減少，商品房投資行為也在逐漸減弱。3.株洲樓盤均價3648元/nf分析一季度的房產(chǎn)銷售情況，團購房顯然是拉動今年一季度增 長的主要動力。據(jù)了解，1、2、3月，株洲城區(qū)分別批準預售商品 房6.60、9.66、19.24萬平米,分別銷售商品房 9.71、11.96、34.496 萬平米。這其中，團購房占供銷的40%,其中，3月團購房約為60%。 團購房基本為2010年或者2011年意向購買，到目前已達到預

25、售條 件進行網(wǎng)簽的項目。這部分住房，因量大價格低于預訂時的市場均 價，拉低了目前的房價。另外，大部分開發(fā)商為回籠資金，減少資金壓力，在今年春節(jié)前后采取了一系列較大幅度的價格優(yōu)惠政 策，推動了樓市3月回暖，由此，全市的房產(chǎn)均價下降。據(jù)中國指 數(shù)研究院發(fā)布的2012年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)， 株洲以均價3648元/nf,環(huán)比跌幅排第七位。注：由于缺乏較多房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，尤其是 2011年房產(chǎn)開發(fā)、交易等數(shù)據(jù)，故分析較多以 2010 年為分析年份。且本報告圖表較少，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)可以出差至株洲市房產(chǎn)局開發(fā)辦。附：株洲市發(fā)展規(guī)劃1.十二五規(guī)劃主要內(nèi)容（一）空間布局根據(jù)大區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局影響、

26、市域經(jīng)濟區(qū)劃及現(xiàn)狀 本身的空間結(jié)構(gòu)特點，確定市城鎮(zhèn)體系空間布局結(jié)構(gòu)。以 中心城市為主體，干道交通網(wǎng)絡(luò)為依托，形成一個結(jié)構(gòu)優(yōu) 化、等級分明、布局合理、和諧有序的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系和 “一 主兩次、兩軸四帶”的市域空間結(jié)構(gòu)。 2015年之后，逐步 轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)狀發(fā)展模式。1、市域構(gòu)筑“一主兩次、兩軸四帶”的空間格局以株洲市區(qū)為主中心，以醴陵市區(qū)、攸縣縣城為次中 心；以106國道（岳汝高速）、S211沿線（長株攸快道） 為縱向軸，以原320國道、S315省道、S320省道、S321 省道及炎資公路為四個橫向城鎮(zhèn)發(fā)展帶。2、主城區(qū)打造“一體三極、三環(huán)七射”的空間結(jié)構(gòu)一體三極：突生中心城市的整體性，加快城區(qū)的提質(zhì)

27、 改造，完善配套城市功能。同時形成三個方向的城市發(fā)展 極：北接長沙，依托云龍大道，建設(shè)云龍新城。西連湘潭， 延伸拓寬株洲大道，建設(shè)新馬衛(wèi)星城；南帶“兩江三鎮(zhèn)”， 規(guī)劃建設(shè)王家坪至王十萬道路、改造提升楓溪新城至濠口 道路，建設(shè)楓溪新城和大濠口區(qū)；拓寬提升紅旗廣場至滬 昆鐵路客運專線株洲東站道路，建設(shè)白井衛(wèi)星城。三環(huán)七射：“三環(huán)”為株洲城區(qū)內(nèi)、中、外三環(huán)，即 建設(shè)鐵東路，形成城市內(nèi)環(huán)；加快北環(huán)路及中環(huán)大道輔道與城市主次干道接口的建設(shè)，完善城市中環(huán)；以京珠高速、醴潭高速為基礎(chǔ)，爭取建設(shè)京珠高速東線（或星濠大道）、 株潭南環(huán)線，形成城市外環(huán)?！捌呱洹笔墙ㄔO(shè)進生中心城 區(qū)的七條通道，即時代大道、迎賓大道

28、、荷塘大道、紅旗 廣場至滬昆高鐵株洲東站、楓溪大道延伸段、王家坪至王 十萬道路以及株洲大道延伸段。（二）規(guī)模等級按照近期與遠期相結(jié)合、局部和整體相結(jié)合的原則， 將市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級分為六級：1、一級城市（城鎮(zhèn)人口在100萬人以上的特大城市）： 株洲市區(qū)，共1個；至2015年，城市規(guī)模達到150平方 公里左右，城市人口 150萬人左右。2、二級城市（城鎮(zhèn)人口為2050萬人的中等城市）： 醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共 2個；至2015年，醴陵城區(qū)人 口規(guī)模發(fā)展到33萬人，建成區(qū)面積35平方公里；攸縣城 區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到 21萬人，建成區(qū)面積 22平方公里。3、三級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為1020萬人的城鎮(zhèn)）：茶

29、陵縣城，株洲縣濠口鎮(zhèn)共 2個；至2015年，茶陵縣城區(qū)25人口規(guī)模發(fā)展到16萬人，建成區(qū)面積15平方公里；株洲 縣濠口鎮(zhèn)城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到 12萬人，建成區(qū)面積15平 方公里。4、四級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為510萬人的城鎮(zhèn)）：炎 陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)，共 3個；至2015年，炎陵 縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到 8萬人，建成區(qū)面積 8平方公里。 網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)分別達到 5萬人左右。5、五級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為25萬人的城鎮(zhèn)）：泗汾 鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)等10個；6、六級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為12萬人的城鎮(zhèn)）：雷打 石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)等20個。城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃等級分類城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人）數(shù)量（個）城鎮(zhèn)名稱I>1001株洲

30、市區(qū)II20 502醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)III10 201茶陵縣城、株洲縣澤口鎮(zhèn)IV5103炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)V2510泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)VI12萬人20雷打后鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、澄田鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、澤田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高瓏鎮(zhèn)、嚴塘鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、龍灣鎮(zhèn)（三）職能結(jié)構(gòu)1、城鎮(zhèn)職能等級規(guī)劃按照近期與遠期相結(jié)合、局部和整體相結(jié)合的原則， 將市域城鎮(zhèn)職能等級劃分為五級：第一級：市域中心城市株洲市區(qū)，共 1個；第二級：市域次中心城市一一醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個

31、；第三級：縣域中心城市一一茶陵縣城、炎陵縣城和株洲縣濠口鎮(zhèn)，共3個；第四級：重點建制鎮(zhèn)一一朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)等10個；第五級：一般建制鎮(zhèn)一一古岳峰鎮(zhèn)、松田鎮(zhèn)等22個城鎮(zhèn)職能等級規(guī)劃規(guī)模等級城鎮(zhèn)名稱中心城巾株洲市區(qū)次中心城巾醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)縣域中心城市茶陵縣城、株洲縣澤口鎮(zhèn)、炎陵縣城重點建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、澄田鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、澤田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高瓏鎮(zhèn)、嚴塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、龍渣鎮(zhèn)2、城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃綜合型一一

32、工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)綜合水平較高，為區(qū)域內(nèi) 政治、經(jīng)濟、文化中心，主要有株洲市區(qū)及五縣（市）城 區(qū)。工礦型一一礦產(chǎn)資源相對密集，采礦和礦產(chǎn)品加工基 礎(chǔ)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如黃豐橋、火田等。工貿(mào)型一一工業(yè)基礎(chǔ)好，具有一定商貿(mào)流通優(yōu)勢的城 鎮(zhèn)，如王仙、泗汾等。商貿(mào)型一一交通條件優(yōu)越，商貿(mào)流通較為發(fā)達的城鎮(zhèn)，如皇圖嶺、界首、白兔潭等。旅游型一一旅游資源豐富，旅游開發(fā)潛力較大的城 鎮(zhèn)，如鹿原、酒埠江等。城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃“能加城鎮(zhèn)名稱綜合型株洲市區(qū)、醴P麥市區(qū)、攸縣城區(qū)、茶陵縣城、株洲縣澤口鎮(zhèn)炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)，回型黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、澤田鎮(zhèn)工貿(mào)型王仙鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、仙霞鎮(zhèn)、均楚鎮(zhèn)、腰陂

33、鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、嚴塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、澄田鎮(zhèn)、Y江橋鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、澤田鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)商貿(mào)型黃獺嘴鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、高瓏鎮(zhèn)、龍渣鎮(zhèn)旅游型酒埠江鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、仙庾鎮(zhèn)五、重點城鎮(zhèn)規(guī)劃（一）株洲市中心城區(qū)。按照“內(nèi)提外拓”發(fā)展思路,圍繞“一體三極、三環(huán)七射”的城市發(fā)展格局，加快城市建設(shè)，強化城市管理，增強城市實力。（“一體”主要指 現(xiàn)狀株洲市區(qū)建成區(qū)，“三極”指未來株洲市區(qū)城市空間 拓展、與整個區(qū)域空間發(fā)展相銜接的西、北、南等三個主 要方向；第一極為湘江以西的天元區(qū)在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上向西發(fā) 展，與湘潭市相銜接的方向；第二極為東北部云龍新城區(qū) 域；第三極為株洲市城區(qū)向南的蘆淞區(qū)

34、至株洲縣城及周邊 一帶。）繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，逐步建立系統(tǒng)化、 網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施主體框架。在構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) 絡(luò)的同時，推進主城區(qū)的外沿擴展和內(nèi)涵提升。（二）醴陵市。加快陶瓷產(chǎn)業(yè)的改造升級，建設(shè)陶 瓷城。鞏固和提升在全省縣域經(jīng)濟中的排名，建成區(qū)域次 中心城市，形成全市的重要發(fā)展極。按照綜合配套改革試 驗區(qū)建設(shè)的要求，保護自然山水生態(tài)格局、強化自身產(chǎn)業(yè) 地位、大力推進基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)揮 醴陵市作為長株潭城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、山水園林特色的生態(tài) 宜居城市、世界釉下五彩陶瓷之都、湘東贛西現(xiàn)代物流中 心的作用，擴大醴陵在長株潭外圍東部地區(qū)的輻射與吸引 能力，提升城市競爭力。至2

35、015年，將城區(qū)建成33萬人 口、35萬平方公里用地，城鎮(zhèn)化率達到 48%的中等城市。（三）攸縣。依托煤電一體化項目建設(shè)，建成全省重 要的能源供應(yīng)基地。立足擴大城市規(guī)模，提高城市品質(zhì)，打造湘東南次中心城市。結(jié)合“長株潭城市群的能源原材 料基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地”的職能定位，充分挖掘自身優(yōu) 勢，搞好城市經(jīng)營文章，致力于推進新型城市化進程，打 造長株潭區(qū)域次中心城市和湘東南一一贛西北地區(qū)物流 服務(wù)中心城市。（四）株洲縣。積極發(fā)展風電，力爭國家布局核電， 建成我市能源基地。依托區(qū)位優(yōu)勢，加快建成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基 地、城郊高效農(nóng)業(yè)基地。緊緊把握濠口納入長株潭城市群 核心區(qū)的有利時機，著眼同城融合和區(qū)域帶動，加

36、快實施“南拓北融、東提西連”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，推進“一區(qū)三 鎮(zhèn)”組團化發(fā)展（一區(qū)指南洲新區(qū)，三鎮(zhèn)即濠口、雷打石 和三門鎮(zhèn)）。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化水平。到 2015 年，縣城人口接近12萬人，建成區(qū)面積達到15平方公里, 實現(xiàn)創(chuàng)建全國文明城區(qū)目標，縣域城鎮(zhèn)化水平突破40% ,（五）茶陵縣。依托泉南、岳汝高速公路、衡茶吉鐵 路等重大交通項目開工建設(shè)，建成湘贛交通樞紐和湘贛邊 界物流中心。發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢，建成我市重要的產(chǎn)業(yè)承 接轉(zhuǎn)移基地。“十二五”期間，茶陵縣城區(qū)將逐漸形成 “一 心一帶兩軸兩區(qū)兩組團”的城市空間格局。逐漸成為“經(jīng) 濟平穩(wěn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)達的經(jīng)濟強縣；環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊深厚的旅游城市；城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會文明的宜居山水城市； 生態(tài)友好型和資源節(jié)約型兩型社會示范縣”。（六）炎陵縣。加強生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護，引導人口 集中居住，加快發(fā)展旅游業(yè)，建成低碳經(jīng)濟示范縣和湖南 重要的旅游目的地。逐步形成縣城一重