房地產(chǎn)基本制度與政策

1、云南省房地產(chǎn)協(xié)理證考試重點房地產(chǎn)基本制度與政策（2011-02-27 11:50:34）標簽：房產(chǎn)房地產(chǎn)基本制度與政策第一章 法律基礎知識1、法是由國家制定和認可，以權(quán)利義務為內(nèi)容，體現(xiàn)國家意志并以國家強制力 為后盾的人們行為規(guī)范的總稱。2、中國現(xiàn)行法包括：憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章、特別行 政區(qū)法和國際條約。 憲法是國家的根本大法，是由國家最高權(quán)力機關按照特別程序制定和修改的， 綜合性地規(guī)定國家。 社會和公民生活根本問題，具有最高法律效率的法。 法律：這里指狹義的法律，是由全國人名代表大會及其“常務委員會”制定的, 規(guī)定和調(diào)整國家， 社會和公民生活某一方面根本性地社會關系或基

2、本問題的一種 法，其他位和效力低于憲法而高于其他法。 行政法規(guī)是有國務院依法制定的， 有關行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件 的總稱。起效率低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 地方性法規(guī)、自制條例、單行條例地方性法規(guī)是有省、 自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據(jù)本行政 區(qū)的具體情況和實際需要， 在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的， 效力不超過行政區(qū)域范圍的規(guī)范性文件的總稱。報省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會常務委員會批準后生效。 行政規(guī)章是有關行政機關依法制定的事關行政管理的規(guī)范性文件的總稱， 分為 部門規(guī)章和政府規(guī)章兩種。3、法的分類：（ 1）按規(guī)定內(nèi)容分為 實體法

3、和程序法 ；（2）按效率范圍分為 特 殊法與一般法 ， 特殊法優(yōu)于一般法 。4、民法的概念：民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們之間的財 產(chǎn)關系和人身關系的法律規(guī)范的總稱。 財產(chǎn)關系包括財產(chǎn)所有關系和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關 系，人身關系包括人格關系和身份關系。5、民法的基本原則：（1）平等原則：平等是民事法律關系的基本特點，是民事法律關系區(qū)別于行政 法律關系、刑事法律關系的重點標志；（2）誠實信用原則：誠實信用是一切正當社會行為所應遵守的道德準則，是道 德規(guī)范在法律上的表現(xiàn)；（ 3）公序良俗原則；（4）自愿原則；（5）禁止濫用權(quán)利原則。6、民事法律的三要素是：主體、客體、內(nèi)容。民事法律關系的客體

4、包括：物、 行為、智力成果， 客體稱為標的 。7、民事權(quán)利的分類：（ 1）根據(jù)有無財產(chǎn)內(nèi)容，可分為 財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán) ；（ 2） 根據(jù)權(quán)利的作用可分為： 支配權(quán)、請求權(quán)、形成權(quán)、抗辯權(quán) 。人身權(quán)是指以人身 利益為內(nèi)容的、與權(quán)利人的人身不可分離的民事權(quán)利，如生命健康權(quán)、姓名權(quán)、 肖像權(quán)等。8、自然人也稱公民，包括本國公民、外國人和無國籍人。自然人的民事行為能 力：在中國 18 周歲以上的公民為成年人，具有完全民事能力； 16周歲以上 18 周歲以下的公民， 以自己的勞動收入為主要生活來源地， 視為完全民事行為能力 人。限制民事行為能力人是指具有一定行為能力，但行為能力受到限制的自然 人。在中國，

5、10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人是限 制民事行為能力人。監(jiān)護：監(jiān)護不是一種權(quán)力，而是一種職責。未成年人的監(jiān)護人是父母。9、宣告失蹤指：下落不名滿 2 年的公民。宣告死亡指：（ 1）下落不明滿 4 年； （2）因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起滿 2 年的。10、法人是和自然人相對稱的另一類民事主體。 法人是具有民事權(quán)利能力和民事 行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利并承擔民事義務的組織。法人的 4 個條件：（ 1）依法成立；（ 2）有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；（ 3）有自己的 名稱，組織機構(gòu)或場所；（ 4）能獨立承擔民事責任。11、合伙的法律主要特征： （1）合伙具有獨立性；（ 2）

6、合伙人對合伙承擔無限 連帶責任。12、民事法律行為：是指民事主體設立、變更、終止民事權(quán)力和民事義務的合法 行為。民事法律行為的形式主要有 ：口頭形式、書面形式、視聽資料形式、推定形 式和默示形式等。 成立的條件： 行為人具有相應的民事行為能力； 意思表示 真實；不違反法律或者社會公益。下列民事行為無效：無民事行為能力的人實施的；限制民事行為能力的 人依法不能獨立實施的； 一方以欺詐、 脅迫的手段或乘人之危， 使對方在違背 真實意愿的情況下所為的；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的； 違反法律或者社會公益的； 經(jīng)濟合同違法國家指令性計劃的； 以合法形式掩 蓋非法目的的。 無效的民事行為，

7、從行為開始就沒有法律約束力。13、代理的概念指： 行為人根據(jù)一定方式的取得， 以他人的名義以第三人的名義 為一定法律行為， 所產(chǎn)生的法律后果直接歸于該他人的行為。代理的關系由以下 3 方面構(gòu)成： 代理人與被代理人的關系； 代理人與第 三人的關系；第三人與代理人的關系。代理權(quán)可通過以下方式取得： 因授權(quán)而取得代理權(quán)； 因指定而發(fā)生； 因法律規(guī)定而發(fā)生。14、代理的分類： （1）委托代理、法定代理和指定代理； （2）本代理和復代理： 本代理指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理； 復代理指代理人為行使代 理權(quán)以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理。15、行使代理權(quán)應遵循的兩個原則：（ 1）代理權(quán)應

8、為維護被代理人的最大利益 而行使；（ 2）代理權(quán)不得濫用。16、訴訟時效期間指： 權(quán)利人請求人民法院和仲裁機關保護其民事權(quán)利的法定期 間，可分為普通訴訟時效期間、特別訴訟時效期間、長期訴訟時效期間。民法通則規(guī)定下列的訴訟時效為1年：身體受到傷害要求賠償?shù)模?延?；蚓芨蹲饨鸬?； 寄存財物被丟失或損毀的。 訴訟時效期間從知道或者應當 知道權(quán)利被侵害時起計算。17、民事責任：是指民事主體違反民事義務而依法應承擔的民事法律后果。承擔民事責任的方式主要有下列10種：停止侵害；排除妨礙；消除危險；返還財產(chǎn)；恢復原狀；修理、重做、更換；賠償損失；支付 違約金；消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。17、廣義的行政包

9、括公行政和私行政， 行政主體包括行政機關和法律、 行政法規(guī)、 地方性法規(guī)授權(quán)的組織。 私行政是指企業(yè)、 社會組織、 社會團體針對其內(nèi)部事務 的執(zhí)行和管理活動。18、行政行為包括行政立法、 依申請的行政處理、 依職權(quán)的行政處理、 行政指導、 行政合同、行政復議。19、行政行為的分類：（ 1）具體行政行為 和抽象行政行為 ；（2）作為行政行為 和不作為行政行為 。20、行政許可的概念指行政機關根據(jù)公民、 法人和其他組織的申請， 經(jīng)依法審查， 準予從事特定活動的行為。其特點是： （ 1 ）是依申請的行政行為； （2）是一種 依法審查的行為； （3）是一種受益性行為；（ 4）是要式行政行為。臨時性的行

10、 政許可實施滿一年需呀繼續(xù)實施的， 應當提請本級人民代表大會及其常務委員會 制定地方性法規(guī)。21、行政處罰的種類： （1）人身罰； （2）行為罰； （3）財產(chǎn)罰； （4）聲譽罰。22、行政訴訟的概念是行政相對人認為行政主體的具體行政行為侵犯其合法權(quán) 益，依法向法院起訴， 法院在當事人以及其他訴訟參與人的參與下對具體行政行 為的合法性，進行審查并做出裁決的活動： 行政訴訟決定規(guī)定國家行為、抽 象行政行為、內(nèi)部行政行為和終局裁定行為為不可訴訟行為。第二章 房地產(chǎn)法律法規(guī)概述1、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)，包括房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務和其他房地產(chǎn)活動。

11、屬于第三產(chǎn)業(yè)。房 地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度高，帶動了強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長。 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是知識密集型和勞 動密集型行業(yè)。2、房地產(chǎn)法的概念：房地產(chǎn)法的調(diào)解房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱，廣義 的房地產(chǎn)法包括調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理及其他 與房地產(chǎn)有關的各種社會關系的法律、法規(guī)、規(guī)章。狹義的房地產(chǎn)法指房地產(chǎn) 管理法。3、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象 包括開發(fā)關系、房地產(chǎn)交易關系、房地產(chǎn)行政管理關系 及物業(yè)管理關系。4、房地產(chǎn)法律體系是指各種不同的房地產(chǎn)法規(guī)按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一 個共同的有機整體。5、全國人民代表大

12、會及其常務委員會頒布的法律包括： （ 1）專門法律： 城市 房地產(chǎn)管理法和土地管理法；（ 2）相關法律：民法通則、城市規(guī) 劃法、合同法、中華人民共和國擔保法。6、國務院發(fā)布的房地產(chǎn)管理方面的行政法規(guī)包括城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條 例、城市房屋拆遷管理條例 、物業(yè)管理條例 、土地管理法實施條例 、 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法、住房公積金管理條例。7、物的種類：（ 1）動產(chǎn)和不動產(chǎn)；（ 2）流通物和限制流通物；（ 3）主物和從 物；（ 4）原物和孳息。8、物權(quán)主要有：所有權(quán)用益物權(quán)、擔保物權(quán) 。9、物的效力有 排他效力、優(yōu)先效力、追及效力 。10、物權(quán)的特征包括：物權(quán)法定原則、物權(quán)公示原則

13、、物權(quán)優(yōu)先原則。11、用益物權(quán) 包括承包經(jīng)營權(quán)、 建設用地使用權(quán)、 宅基地使用權(quán)、 地役權(quán)、典權(quán)。 擔保物權(quán) 包括：抵押權(quán)、留置權(quán)。12、房地產(chǎn)交易包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。房地產(chǎn)中介服務 機構(gòu)應具備下列條件： 有自己的名稱和組織機構(gòu)； 有固定服務場所； 有必 要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)的其他條件。13、合同又稱契約，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設立、變更、終 止民事權(quán)利義務關系的意思表示一致的協(xié)議。14、合同的分類：（1）典型合同與非典型合同； （ 2）雙務合同和單務合同； （3） 有償合同和無償合同； （4）諾成合同與實踐合同； （5）要

14、式合同和不要式合同； （ 6）主合同和從合同。15、合同的訂立程序是：（ 1）要約；（ 2）承諾。16、違約的形式有 預期違約和實際違約 。違約責任的承擔方式： （1）繼續(xù)履行； （ 2）償還損失；（ 3）給付違約金；（ 4）定金法則。17、消費者權(quán)益保護法：經(jīng)營者的義務： 依法定或約定履行義務； 聽取意見和接受監(jiān)督的義務； 保 障人身和財產(chǎn)安全的義務； 不做虛假宣傳的義務； 出具相應的票據(jù)和單據(jù)的 義務；提供符合要求的商品或服務的義務； 不得從事不公平、不合理的交易； 不得侵害消費者的人身權(quán)利。消費者權(quán)利：保障安全權(quán)；知悉真情權(quán)；自主選擇權(quán)；公平交易權(quán)； 依法請求賠償權(quán)； 求教獲知權(quán)； 依法

15、結(jié)識權(quán)； 維護尊嚴權(quán)； 監(jiān)督批評權(quán)。第三章 建設用地制度與政策1、中國現(xiàn)行的土地所有制有：（ 1）全部土地都為社會主義公有制；（ 2）土地 的社會主義公有制分為 全民所有制和勞動群眾集體所有制 ；（ 3）土地的全民所 有制具體采取的是國家所有制的形式；（ 4）土地的勞動群眾集體所有制具體采 取的是農(nóng)民集體所有制的形式； （ 5）城市市區(qū)的土地屬于集體所有； （6）農(nóng)村 和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬國家所有的以外屬農(nóng)民集體所有。2、國家土地現(xiàn)實行的制度有： （1）國家實行土地登記制度，屬于國有土地的發(fā) 國有土地使用證，屬集體土地的發(fā)集體土地所有證，使用集體土地的發(fā) 集體土地使用證； （2）國家實

16、行 土地有償有限期使用制度 ；（ 3）國家實行 土地用途管制制度 ；（ 4）國家實行 保護耕地的制度 。3、取得國有土地使用權(quán)的途徑主要有：通過行政劃撥方式；通過國家出讓 方式；通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式；通過土地和房地產(chǎn)租賃方式。4、征收土地批準權(quán)限的規(guī)定： （1）征收土地實行 兩級審批制度 即國務院審批和 省級人民政府審批 ； （ 2）征收農(nóng)地的應先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地 審批手續(xù)； （3）基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的，其他土地超過 70 公頃的 由國務院審批；（ 4）其他用的和已經(jīng)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項目由省級 人民政府審批并報國務院備案。征收集體土地的原則：珍惜耕地，合

17、理利用土地（基本國策）；保證國家建 設用地的原則；妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；有償使用土地的原則； 依法征地的原則。5、設立建設用地使用權(quán)， 可采取出讓或者劃撥等方式。 國有建設用地包括： （ 1） 現(xiàn)有的屬于國家所有的建設用地包括城市市區(qū)內(nèi)土地、城市規(guī)劃區(qū)外現(xiàn)有鐵路、 公路、機場、軍事設施、工礦企業(yè)使用的國有土地：國營農(nóng)場內(nèi)的建設用地等；（ 2）依法征收的原屬于農(nóng)民集體所有的建設用地和辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收的 農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地； （ 3）依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國有農(nóng)用地。6、國有土地使用權(quán)的出讓方式有：（ 1）招標方式；（ 2）拍賣方式；（ 3）協(xié)議 方式；（ 4）掛牌方式。7、國有土

18、地使用權(quán)的出讓年限：（ 1）居住用地 70 年；（ 2）工業(yè)用地 50 年；（ 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；（ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；（ 5）綜合和其他用地 50 年。8、國家收回土地使用權(quán)的原因有：（ 1）土地使用權(quán)屆滿的收回；（ 2）國家有 權(quán)提前收回土地使用權(quán)；（ 3）因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 土地使用權(quán)；（ 4）司法機關決定收回土地使用權(quán)。9、國有土地租賃方式有招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必須采取招 標拍賣方式。10、國有土地使用權(quán)劃撥的概念： 是指縣級以上人民政府批準在用地者繳納補償、 安置等費用后將該幅土地交其使用， 或者

19、將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用 的行為。11、劃撥土地使用權(quán)的范圍： （1）國家機關用地和軍事用地；（ 2）城市基礎設 施和公益事業(yè)用地；（ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（ 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。12、劃撥土地使用權(quán)的管理規(guī)定有： （1）劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓；（ 2）劃撥 土地使用權(quán)可以出租； （ 3）劃撥土地使用權(quán)可以抵押； （4）國有企業(yè)改革中的 劃撥土地。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)建設經(jīng)營管理制度與政策1、城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務、促進土地科學 使用為基礎、 促進人居環(huán)境根本改善為目的， 涵蓋城鄉(xiāng)居民點的布局規(guī)劃， 起具 有重要公

20、共政策的屬性， 以圖紙和文本為表現(xiàn)形式， 城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)過法定程序?qū)徟?確立后，就具有法規(guī)效力。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng) 規(guī)劃和村莊規(guī)劃。2、城市總體規(guī)劃的期限一般為 20年，近期建設規(guī)劃期限一般為 5 年。建制鎮(zhèn)總 體規(guī)劃的期限可以為 10 年至 20 年，近期建設規(guī)劃可以為 3 年至 5 年。城市詳細規(guī)劃分為控制性和修建性詳細規(guī)劃。3、編制城市規(guī)劃一般為編制總體規(guī)劃和編制詳細規(guī)劃。4、建設工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容：（ 1）建筑管理；（ 2）道路管理；（ 3）管線 管理；（ 4）審定設計方案；（ 5）核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；（ 6）放線、驗線 制度；（ 7）建設工程的竣工驗收

21、；（ 8）竣工資料的報送。5、物權(quán)法第四十二條第一款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定 的權(quán)限可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其不動產(chǎn)?！?城市房屋拆遷的概念： 是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人， 拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 國有土地的房屋及其附屬物，并對拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。6、申請領取房屋拆遷許可證提交的資料：（ 1）建設項目批準文件；（ 2）建設 用地規(guī)劃許可證；（ 3）國有土地使用權(quán)批準文件；（ 4）拆遷計劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明7、房屋拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷補償方式有2種即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。集體

22、土地上的拆遷行為，按照土地管理法等有關法 律、法規(guī)執(zhí)行，不需要對拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行 為，不屬于拆遷條例調(diào)整的行為，不需要申領房屋拆遷許可證。8、建設工程施工和施工企業(yè)的管理制度的內(nèi)容有：（1）項目報建制度；（2） 施工許可制度；（3）質(zhì)量管理：（4）建設工程質(zhì)量管理辦法；（5）建設工程 的竣工驗收管理制度；（6）建設施工企業(yè)的資質(zhì)管理和項目經(jīng)理、建造師管理 制度；9、 持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復印件；（2）企業(yè) 章程；（3）、驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）企業(yè)技術(shù)人 員的資格證書和聘用合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需

23、要的其他文件；10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按企業(yè)條件分為1、2、3、4個等級;11、 1998年7月3日以國發(fā)199823號文件發(fā)布的，國務院關于近一步深 化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知規(guī)定經(jīng)濟適用住房建設因符合土地利 用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則；12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第 21條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人 和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 30天內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā) 轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。13、 當出租人與承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議時，為保障承租人的利益不受 損害，拆遷條例規(guī)定應當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)

24、換 房屋重新簽訂租賃合同，不實施貨幣補償。未超過比準期限的臨時建筑是合法建筑，要給予補償。拆遷評估過程中，實地勘察記錄由實地勘察的評估人員、 拆遷人、被拆遷人簽字 認可。14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件資注冊資本從事房地產(chǎn)開發(fā)近三年房屋建筑面連續(xù)今上一年房專業(yè)管理人員（人質(zhì)（萬元）經(jīng)營時間（年）積累計（萬用）年質(zhì)量屋建筑施數(shù)）等 級合格率 達100%工面積（萬m房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類 房屋權(quán)屬登記的種類（1）總登記；（2）初始登記；（3）轉(zhuǎn)移登記（轉(zhuǎn)移登 記應在90日內(nèi)申請）；（4）變更登記（變更登記應在30天內(nèi)申請）；（5）他 項權(quán)利登記（在30日內(nèi)申請）；（6）

25、注銷登記 土地權(quán)屬登記的種類：土地登記分為初始和變更土地登記。初始登記又稱總 登記；變更土地登記是指初始登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和 土地他項權(quán)利設定登記；有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人應當在 轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后 15）其中中級 以上 職稱持有 資格 證的 會計級500053051540 20 4級200031531020 10 3級80025210 5 2四 級1001已竣工的建筑工程 5 115、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市 規(guī)劃、房地產(chǎn)開放年度計劃的要求。第五章房地產(chǎn)交易管

26、理制度1、 房地產(chǎn)交易中的制度有（1）房地產(chǎn)成交價格伸報制度；（2房地產(chǎn)評估價 格制度；（3）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時之房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與、或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人非的行為?！狈康?產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。以下情形必須進行權(quán)屬登記：買賣； 互換；贈與；繼承、受遺贈；房屋分割、合并，導致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的； 以房屋出資入股；法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3、合同法規(guī)定租賃期限不得超過 20年，超過20年的，超過部分無效。4、房屋租賃是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的

27、使用而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟 補償。第六章房地產(chǎn)登記制度與政策1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國家實行土地使用權(quán)和房屋所有登記發(fā)證制度、 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、 土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登 記。5、當使人申請房屋權(quán)屬登記的時限（ 1）總登記：申請人應在當?shù)厝嗣裾?的期限申請；（ 2）初始登記：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后 3 個月向 登記機關提出申請， 集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋厣暾垜斪赃@ 一事實發(fā)生之日起 30 日內(nèi)申請。轉(zhuǎn)移登記應當在事實發(fā)生之日起 90日內(nèi)提出申 請，變更、注銷登記和他項權(quán)利登記，都應當在事實發(fā)生之日起 30 日內(nèi)提出申 請。6、

28、登記機關核準登記發(fā)證的時限；登記機關受理登記申請后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn) 權(quán)來源資料齊全的， 應當按照規(guī)定的時間內(nèi)核準登記， 并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書； 初 始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記時限： 30 日；注銷登記時限： 15 日。7、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機關有權(quán) 注銷房屋權(quán)屬證書：（ 1）申報不實的；（ 2）涂改房屋權(quán)屬證書的；（ 3）房屋 權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；（ 4）因登記機 關的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。第七章 房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策1、房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售

29、、 交易等各個環(huán)節(jié)中， 為當事人提供居間服務的經(jīng)營活動， 實際房地產(chǎn)咨詢、 房地 產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱； 房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當事人 提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)估價是指專 業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的， 遵循公認的估價原則， 按照嚴謹?shù)墓纼r 程序，運用科學的估價方法， 在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎上， 對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動； 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金 為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易餓從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。2、房地產(chǎn)中介服務的三個主要特征：人員特定；委托服務；服務有償2004年 7月

30、1日行政許可法實施后，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的管理主要從市場 準人抓起， 采取資格認證、 資質(zhì)分級與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施； 而對房地產(chǎn) 經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢則主要通過行業(yè)組織自律的方式進行自我管理。 1 設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的條件：（1）有自己的名稱、組織機構(gòu)；（ 2）有固定的服務場所；（ 3）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；（ 4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員占總?cè)藬?shù)的50%；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。3、房地產(chǎn)中介服務內(nèi)容包括：房地產(chǎn)咨訊、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)濟。4、房地產(chǎn)經(jīng)紀分為房地產(chǎn)居間、代理、行紀5

31、、房地產(chǎn)咨詢收費分為：口頭咨詢費和書面咨詢費；6、國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收取3001000 元；技術(shù)難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多咨詢報告，一般不超過咨詢標的的0.5%；7、房屋租賃代理收費， 按半月至一月成交租金額標準一次性收?。?、房屋買賣大量收費， 按成交價格的總額的 0.5%2.5%計收，最多不能超過 3%；9、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的業(yè)務主要包括承辦業(yè)務管理、中介服務行為的管理及 財務管理10、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從 業(yè)資格考試。11、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實行全國統(tǒng)一大綱、 統(tǒng)一命題、 統(tǒng)一組織的考試 制度。12、房地

32、產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市 命題并組織考試的制度。13、資格考試報名條件凡中華人民共和國公民， 遵守國家法律、 法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資 格并具備以下條件之一者，可申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試：1）取得大專學歷，工作滿 6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿 3 年；2）取得大學本科學歷，工作滿 4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿 2 年；3）取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿 3 年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 務工作滿 1 年；4）取得博士學位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿 1 年；14、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)濟人學會按照規(guī)定， 實施全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注 冊工作，將準予注冊和注銷注冊的人員名單報建設部備案。15、房地產(chǎn)經(jīng)紀人注銷注冊1）不具有完全民事行為能力；2）受刑事處罰；3）脫離房地產(chǎn)經(jīng)濟工作崗位連續(xù) 2年（含 2年）以上；4）同時有兩個及以上