上海舊城塊方案

1、安亭舊城 7 街坊地塊策劃方案一、地塊差不多概況地塊名稱：安亭鎮(zhèn)舊城區(qū) 7 號街坊地理位置：地處泗涇以北、新源路以東、和靜路以南、規(guī)劃公建 用地以西土地面積： 52581 平方米容積率：w 1.0中標(biāo)價(jià)格： 8888.7 萬元樓面地價(jià)： 1690 元/ 平方米二、周邊市場現(xiàn)狀 地塊位于安亭老鎮(zhèn)中心區(qū)附近，周邊小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、公園等 生活配套設(shè)施相當(dāng)齊全， 步行至原有老鎮(zhèn)區(qū)的中心商業(yè)街僅十分 鐘時(shí)刻， 地理位置在中心鎮(zhèn)區(qū)較為優(yōu)越。 規(guī)劃中立即通車的新源 路商業(yè)街將大大改善此地的交通狀況， 同時(shí)充實(shí)周邊的商業(yè)氛圍 與生活氛圍。目前安亭老鎮(zhèn)一般公寓住宅價(jià)格在 3600元/平方米左右， 安亭新 鎮(zhèn)產(chǎn)

2、品定位較高， 價(jià)格已從 6000 元/ 平方米走到了 6300 元/ 平方 米，并呈逐步上升態(tài)勢。以后的商業(yè)步行街新源路兩側(cè)，自北向南聚攏了 5 家樓盤工地，近 30 萬平方米的開發(fā)量。與本案同期 中標(biāo)的有第一中國，地塊位置鄰近本案，建筑面積約 15 萬平方 米。從市場情況來看， 本地塊周邊的新建商品房開發(fā)量已比較大， 且 同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)峻，競爭相當(dāng)激烈；安亭新鎮(zhèn)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起 點(diǎn)規(guī)劃將對老鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)水平一般的商品房造成較大的競爭壓力， 同時(shí)也對后期老鎮(zhèn)區(qū)的開發(fā)新建樓盤提出了較高的規(guī)劃設(shè)計(jì)要 求。然而由于新鎮(zhèn)開發(fā)樓盤的價(jià)格與老鎮(zhèn)區(qū)的明顯差異， 也使得 老鎮(zhèn)樓盤的價(jià)格存在明顯優(yōu)勢，客源會(huì)部分向老

3、鎮(zhèn)形成分流。三、地塊條件分析四、定位思路五、產(chǎn)品建議刷新地區(qū)居住理念打造安亭老鎮(zhèn)最具品質(zhì)感的 低密度社區(qū)總體規(guī)劃布局 體現(xiàn)低容積率的價(jià)值建議本案的規(guī)劃布局采納 “ 電梯公寓 +聯(lián)體不墅 +商業(yè)步行街” 的方案商業(yè)：市場現(xiàn)狀： 地塊西面緊臨新源路， 該路為安亭老街重點(diǎn)改造工程 之一，目前在建項(xiàng)目較多，臨街面均以“一字排開式”布置商業(yè) 業(yè)態(tài)?，F(xiàn)狀分析：地段居住氛圍濃厚，人氣旺盛，將成為老鎮(zhèn)以后商業(yè) 中心，但由于路面較寬，人氣聚攏比較困難，整條街要形成濃厚 的商業(yè)氣氛將要比較長的時(shí)刻。規(guī)劃建議： 商業(yè)規(guī)劃在充分利用臨街面和轉(zhuǎn)角的商業(yè)價(jià)值外， 局 部路段考慮采納廣場式或半圍合式的設(shè)計(jì)， 保障客源的滯留

4、， 便 于人氣的收納。 公寓：市場現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)項(xiàng)目均以“臨街商業(yè) / 多層公寓 / 小高層電梯公寓” 相互配置布局。 新鎮(zhèn)規(guī)劃特不國際化， 但推出的一期均為 4-5 層 的公寓產(chǎn)品，且價(jià)格較老鎮(zhèn)高出許多。3 / 10現(xiàn)狀分析： 老鎮(zhèn)項(xiàng)目總體開發(fā)品質(zhì)不高， 還只能滿足都市導(dǎo)入型 和居住改善型客源的需求， 新鎮(zhèn)由于目前推出產(chǎn)品的局限性， 加 上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投資性客源多。規(guī)劃建 議：為保證項(xiàng)目的高品質(zhì)，同時(shí)起到稀釋土地容積率的作用，考 慮屏棄規(guī)劃多層公寓的做法，用項(xiàng)目約 22%的土地規(guī)劃 4 棟 11 層小高層電梯公寓， 容積率操縱在 1.6 以下。依照地塊資源狀況， 電梯公寓可

5、規(guī)劃在地塊北側(cè)。聯(lián)體不墅： 市場現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)目前還沒有聯(lián)排不墅產(chǎn)品，新鎮(zhèn)規(guī)劃中有，但在 售的一期中尚無該類產(chǎn)品?，F(xiàn)狀分析：由于產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，居民收入的提高，老鎮(zhèn)中存在部分 對居住品質(zhì)要求較高的客源。 而新鎮(zhèn)由于加上目前生活配套跟不 上，加上公寓目前價(jià)格已定在 6000 元以上，其聯(lián)排不墅與本案 同類產(chǎn)品將在價(jià)格上有一定的差距， 可不能在市場上形成激烈競 爭。規(guī)劃建議：屏棄規(guī)劃疊加不墅的做法，用 65%的土地規(guī)劃聯(lián)體不 墅（容積率在 0.65 左右）。由于地塊南面緊靠涇市河，為充分利 用這一自然景觀資源， 建議將聯(lián)排不墅規(guī)劃在地塊南側(cè)使項(xiàng)目產(chǎn) 品更加純粹， 不僅能保證產(chǎn)品高品質(zhì)的長效性， 同時(shí)也便于

6、日后4 / 10的物業(yè)治理，有利于價(jià)格的提升。六、經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估用地指標(biāo)：總用地： 52580 平米容積率： 1.0總建筑面積： 55580 平米其中 : 可售面積： 52190平米公建面積： 390 平米 產(chǎn)品配置比例：產(chǎn)品形態(tài) 容積率 占地面積分配 建筑面積 占總建面比例 備注聯(lián)體不墅0.65 65% 22095m2 42% 單套面積約210 m2,共106棟電梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4 個(gè)大單體 11F 小高層, 每棟面積 5500 m2商業(yè) 1.0 12% 8000 m2 15.2%其他 1.0 1% 390 m2 0.8%小計(jì) 1.0 100% 52580 m

7、2 100% 經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析：總 投 資： 22156 萬元 總銷金額： 29067 萬元利潤： 6911 萬元（ 小高層售價(jià)： 4800 元/ 平米；聯(lián)體售價(jià)： 6500 元 / 平米；商場售 價(jià)： 8500元/ 平米）【模擬精選案例二】 寶山顧村區(qū)域總體開發(fā)思路初探 由于市中心房源的日漸稀少，寶山區(qū)作為離市中心最近的區(qū)域， 逐步登上了上海樓市的大舞臺。 在供不應(yīng)求的市場推動(dòng)下， 寶山 各板塊房價(jià)頻頻上漲， 大華地區(qū)代表樓盤楓庭麗苑， 最高價(jià)已達(dá) 到了 7900 元/ 平方米。其余各板塊的價(jià)格也隨著每一期新房源的 推出而節(jié)節(jié)攀升。 目前整個(gè)寶山地區(qū)均處于無房可售的局面， 其 市場人氣指數(shù)可見一

8、斑。 而最近土地招投標(biāo)公開實(shí)施以來， 大規(guī) 模的土地供應(yīng)量、 大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐， 更是凸現(xiàn)了 寶山強(qiáng)勁的后續(xù)動(dòng)力， 專門明顯， 寶山將成為上海房產(chǎn)下一輪行 情的重頭戲。然后，以公開招標(biāo)方式獲得的土地成本相當(dāng)可觀， 后期供應(yīng)量的 集中也將對供不應(yīng)求的局面進(jìn)行緩解， 市場競爭的嚴(yán)峻性被赫然 擺在面前。 在缺乏二手房和租賃市場支持的背景下， 寶山房價(jià)究 竟還能走多遠(yuǎn)？不管是在差不多啟動(dòng)的共康、月浦、西城，依舊 尚未被輻射到的羅店， 當(dāng)寶鋼職工被鎖定為所有開發(fā)商共同的目6 / 10標(biāo)客戶時(shí)，他們的購買能力究竟還有多少？ 帶著如此的問題， 我們對本次土地招投標(biāo)四號公告中同時(shí)中標(biāo)的 寶山顧村的

9、三個(gè)大規(guī)模地塊進(jìn)行了綜合分析， 旨在通過其開發(fā)模 式的探討，尋求新的突破市場之路。顧村中標(biāo)地塊信息寶山區(qū) 6 號 寶山區(qū) 7 號 寶山區(qū) 8 號地理位置 寶安公路以南、電臺路以西（ A 塊） 寶安公路以南、電臺路以西（B塊）寶安公路以南、電臺路以西（C塊）占地面積 187766 m2 168766 m2 170133m2容積率 W 1.4 < 1.4 < 1.35中 標(biāo) 價(jià) 36614.5 萬元 35440.6 萬元 40832 萬元中標(biāo)單位 上海顧村房地產(chǎn)開發(fā)公司 上海新天地置業(yè)進(jìn)展有限責(zé)任公司 長江經(jīng)濟(jì)聯(lián)合進(jìn)展（集團(tuán)）股份有限公司、上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海臨江房地產(chǎn)開發(fā)

10、經(jīng)營有限公司 寶山樓市現(xiàn)狀（區(qū)域板塊分布圖）區(qū)域條件分析>>>優(yōu)勢崇明島作為上海市以后進(jìn)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，寶山將起到紐 帶的作用。寶山是距上海中心城區(qū)最近的郊縣，目前提供住宅開放土地 數(shù)量最多，在閔行、閘北、普陀土地供應(yīng)逐漸減弱的情況下，兩 年后寶山將成為上海市一般住宅供應(yīng)新熱點(diǎn)。 軌道 1 號線的立即開通和明珠線的延伸，將極大改善目前寶 山地區(qū)的交通。顧村板塊緊鄰?fù)猸h(huán)線、滬太路、蘊(yùn)川路，距軌道 1 號線起點(diǎn)站也不遠(yuǎn)，以后交通較為理想。 中標(biāo)的三幅地塊規(guī)模均較大，利于各項(xiàng)目進(jìn)行高品質(zhì)規(guī)劃， 提高顧村板塊的市場形象。 多家上海市開發(fā) 50 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐寶山， 有利于帶動(dòng)整個(gè)寶山區(qū)

11、 樓市，提升寶山在上海樓市的地位。目前已有萬科、中星集團(tuán)、 鵬欣集團(tuán)、三湘集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、新長寧集團(tuán)等多家企業(yè)進(jìn) 駐。>>>弱勢o 區(qū)域價(jià)格上升過快， 與市民收入的增加幅度差距較大， 嚴(yán)峻阻 礙后續(xù)樓盤開盤樓價(jià)的上升空間。o 土地獲得方式的改變使得中標(biāo)項(xiàng)目土地的獵取成本較高。o 目前市場還存在大量未開發(fā)的低成本土地， 這將給近期中標(biāo)土8 / 10地的開發(fā)造成極大的經(jīng)濟(jì)壓力o 在交通、生活配套等差不多條件未得到實(shí)質(zhì)性改善的情況下， 顧村板塊 70 萬平方米的住宅量將承受較大的市場壓力。整個(gè)寶 山區(qū)各板塊也同樣將承受這種壓力。o 目前寶山區(qū)各板塊二手房和租賃市場極不活躍， 對整個(gè)區(qū)域房 價(jià)接著良性上升缺乏有力支撐。§ 土地開發(fā)模式和項(xiàng)目定位的考慮放慢開發(fā)節(jié)奏，錯(cuò)開與周邊樓盤低地價(jià)土地的不平等競爭。 調(diào)整對項(xiàng)目回報(bào)的盲目膨脹心理， 理性看待市場， 用心對待產(chǎn) 品。研究、 借鑒閔行莘莊及周邊區(qū)域住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 為市場提供高 性價(jià)比產(chǎn)品，提供寬敞市民購買能力范圍內(nèi)的產(chǎn)品。顧村由于屬新開發(fā)板塊， 市場形象較為弱勢， 加上以后幾年周 邊樓盤供應(yīng)量特不大， 競爭將異常激烈， 建議采取板塊聯(lián)合開發(fā) 的模