培訓(xùn)03.中介業(yè)務(wù)銷售200問(2)

1、中介業(yè)務(wù)銷售200 問一、公司介紹類1、 房友地產(chǎn)與母公司的關(guān)系？答： 2、 房友地產(chǎn)成立時(shí)間，組織架構(gòu)是怎樣，董事長(zhǎng)是誰(shuí)？答：成立于20XX年 XX 月，董事長(zhǎng)XX先生，公司下設(shè)營(yíng)業(yè)部、行政部、策劃部、財(cái)務(wù)部、拓展部。3、 房友地產(chǎn)的主要服務(wù)項(xiàng)目有哪些？答：房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃（房地產(chǎn)研究、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)銷售顧問、項(xiàng)目管理顧問、商業(yè)營(yíng)運(yùn)及管理顧問） 、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易4、 房友地產(chǎn)在本省服務(wù)的二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目有那些？答： 5、 房友地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部的主營(yíng)項(xiàng)目有哪些？答：三級(jí)市場(chǎng)部的主營(yíng)項(xiàng)有：尾盤銷售，二手房（住宅、寫字樓、商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)）買賣、租賃，不良資產(chǎn)銷售代理，土地買賣、租賃，代理

2、房屋置換（買賣置換或旅游置換） ，代辦房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證、工程報(bào)建等6、 房友地產(chǎn)的辦公地址在哪里，聯(lián)系方式是怎樣？答：辦公地址在 . ，聯(lián)系方式是：前臺(tái) . ，三級(jí)市場(chǎng)部 . 。7、 我司三級(jí)市場(chǎng)部收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？答： 1）、房屋買賣收成交價(jià)的4%，業(yè)主、客戶各2%。2）、房屋租賃收租賃價(jià)的一個(gè)月房租作為傭金，業(yè)主、客戶各一半。3）、代辦房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用證、工程報(bào)建等，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。4）、代辦按揭，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。5）、房屋置換收成就價(jià)的4%，雙方各2%。6）、尾盤及不良資產(chǎn)，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況來定。8、 我司三級(jí)市場(chǎng)部免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？答： 1）、免費(fèi)提供房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)各

3、類信息的咨詢2）、免費(fèi)看房3）、免費(fèi)辦理廣告發(fā)布4）免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶5）免費(fèi)辦理水電過戶9、 我司三級(jí)市場(chǎng)部的經(jīng)營(yíng)理念是什么答：杜絕差價(jià)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)10、我司具備那幾種核心競(jìng)爭(zhēng)力？答：1）具備專業(yè)營(yíng)銷策劃能力2）擁有面向全國(guó)房市的時(shí)實(shí)網(wǎng)絡(luò)資訊，熟悉國(guó)內(nèi)典型個(gè)案及本省房地產(chǎn)項(xiàng)目3）擁有一批優(yōu)秀的致力于房地產(chǎn)事業(yè)，具備理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才4）具備豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)( 沿海及內(nèi)地 )5）具備地盤管理的強(qiáng)勢(shì)及執(zhí)行能力二、產(chǎn)權(quán)類1、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是怎樣？答：買賣雙方簽定中介方居間合同買方向銀行申請(qǐng)按揭銀行審批 具體看各銀行辦事效率雙方在房管局簽定本市市房地產(chǎn)買賣合同當(dāng)天遞件 7 個(gè)工作日立契交

4、稅辦證 10-15 個(gè)工作日出證銀行做抵押登記7 個(gè)工作日銀行取抵押件水電過戶、交房注：如不需要按揭，則將銀行類別去掉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交的資料：賣方（業(yè)主） ：房屋產(chǎn)權(quán)證 、房屋共有權(quán)證 、身份證明（如權(quán)證上有其他人名字應(yīng)都到場(chǎng)）買方：身份證、共有產(chǎn)權(quán)人身份證、流動(dòng)人口婚育證明（非本市戶口）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓須填寫的表格：1） 本市市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表2） 契稅納稅申報(bào)審批表3） 私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表或自管（直管）房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表4） 買賣合同壹份（可購(gòu)買也可自行擬定）2、 產(chǎn)權(quán)過戶的稅費(fèi)有那些？答：A、商品房：契稅： 1%（普通住宅）4%（非普通住宅及其他）印花稅： 0.05%綜合稅： 1.93%交

5、易手續(xù)費(fèi)：6 元/ 平米 ( 普通住宅 )1.3%( 非住宅 )B、房改房、單位房、集資房契稅： 1%印花稅： 0.05%轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：1.5 元 /M2C、經(jīng)濟(jì)適用房契稅： 1%土地收益金：1%轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：1.5%其他 :房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅：5.6%3、本市可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的類型有那些？答：商品房 : 自交納完契稅往后推算2 年, 可申請(qǐng)免房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅;2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓須交納5.6%的營(yíng)業(yè)稅經(jīng)濟(jì)適用房 : 從取得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證之日起算五年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓( 包括贈(zèng)與 )房改房單位房集資房4、 新建商品房居住未滿2 年怎樣計(jì)算？答：新建商品房居住時(shí)間的計(jì)算是從買受人納完契稅的當(dāng)天算起，一直往后推算2 年。5、 房產(chǎn)營(yíng)業(yè)

6、稅可否采取避稅，避稅方式有那幾種？答：房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅務(wù)局的避稅方式一般采用贈(zèng)與的方式，也就是說在雙方當(dāng)事人同意的情況下，簽定房地產(chǎn)贈(zèng)與合同。須交納契稅1%轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6 元/M26、 個(gè)人購(gòu)私房指的是什么？簽：個(gè)人購(gòu)私房指買受人購(gòu)買私人物業(yè)。如：私人擁有的商品房、集資房等7、 本市土地管理單位是哪個(gè)部門，具體地址在那里？答：土地管理部門是國(guó)土局，位于 。10、市房屋管理是那個(gè)部門，具體地址在那里？答：房屋管理部門是市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，位于 。11、市房屋產(chǎn)權(quán)管理局業(yè)務(wù)咨詢電話是多少？答： 12、什么是產(chǎn)權(quán)登記？答：房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

7、的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。13、房屋產(chǎn)權(quán)證明有那幾種證件？答：房屋所有權(quán)證 、國(guó)有土地使用證 、房屋共有權(quán)證 。14、私房

8、買賣須提交的資料有那些？答：賣方：1、房屋所有權(quán)證2、房屋共有權(quán)證3、土地使用權(quán)證4、房地產(chǎn)買賣契約或買賣合同5、身份證及復(fù)印件7、當(dāng)事人因故不能親自辦理應(yīng)提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書8、有共有人的提交房屋共有權(quán)證買方：1、身份證及復(fù)印件（如須在產(chǎn)權(quán)證上填寫多人名字，須提供他人的身份證）2、流動(dòng)人口婚育證明（非本市戶口）其他： 1 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表； 2、契稅納稅申報(bào)審批表； 3、私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表或房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表。三、房屋租賃類1、房屋租賃的辦理程序承租、出租方準(zhǔn)備資料：房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、租賃協(xié)議、雙方身份證復(fù)印件向各區(qū)管理部門提出申請(qǐng)管理部門派人上門調(diào)查物業(yè)評(píng)估應(yīng)繳納的辦證費(fèi)用

9、（租賃許可證）業(yè)主（出租方）交納物業(yè)租賃許可證費(fèi)（一年一交，每年審查一次）管理部門發(fā)證雙方到市地稅局交納物業(yè)租賃稅2、 賃物業(yè)的稅費(fèi)有那幾種？住宅（非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)） 共計(jì) 9.36%* 租賃價(jià)，其中房產(chǎn)稅4%，營(yíng)業(yè)稅 3%（租金在2000 元以下免征營(yíng)業(yè)稅） ，城建維護(hù)稅：營(yíng)業(yè)稅的5%，教育附加稅：營(yíng)業(yè)稅的5%，個(gè)人所得稅2%，土地使用稅商鋪（經(jīng)營(yíng)性物業(yè)） 共計(jì) 20.6%* 租賃價(jià)， 其中房產(chǎn)稅12%，營(yíng)業(yè)稅 5%（租金在2000 元以下免征營(yíng)業(yè)稅） ，印花稅 1%，個(gè)人所得稅2%，城建維護(hù)稅：營(yíng)業(yè)稅的5%，教育附加稅：營(yíng)業(yè)稅的5%，土地使用稅另須交納：租賃許可證費(fèi)用1000 元/ 年3、 地

10、稅局業(yè)務(wù)咨詢電話是多少？答： 四、銀行按揭類1、申請(qǐng)個(gè)人二手房貸款的借款人條件（一）年齡在 18 歲以上 65 歲以下、有合法有效的身份證明、收入證明、無不良征信記錄、具有完全民事行為能力；（二）借款人已經(jīng)支付了符合規(guī)定的首付款；（三）貸款年限加借款人年齡不超過65 歲；（四）借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，具有償還貸款本息的能力，如：老師、律師、醫(yī)生、國(guó)家公務(wù)員、大型企業(yè)正式員工等。（五）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；2、申請(qǐng)個(gè)人二手房貸款須提供的資料（一）借款人身份證、戶口簿或有效居留證明以及婚姻狀況證明的原件/ 復(fù)印件；（二）借款人收入及財(cái)產(chǎn)證明（如工資卡、存折、存單、稅單、有價(jià)證券、房產(chǎn)等）（三

11、）財(cái)產(chǎn)共有情況；（四）家庭月收入情況；（六）購(gòu)房合同原件；（七）購(gòu)房發(fā)票（首期款）原件及復(fù)印件；（八）貸款銀行存折原/ 復(fù)印件；（九）貸款銀行和擔(dān)保公司需要提供的其他資料。；3、 按揭申請(qǐng)辦理流程買方提交按揭申請(qǐng)銀行批復(fù)與銀行簽定借款合同產(chǎn)權(quán)過戶辦理抵押登記7 個(gè)工作日放款4、提前還款流程（一）提前還款須準(zhǔn)備的資料1）房屋產(chǎn)權(quán)證明2）申請(qǐng)人身份證及共有權(quán)人身份證3）提前還款申請(qǐng)書 他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)表（二）提前還款流程 3 個(gè)工作日6 號(hào)窗口領(lǐng)證5、按揭稅費(fèi)有那幾種？1）、印花稅： 52）、抵押權(quán)證費(fèi)：組合貸款200, 公積金貸款1003）、評(píng)估費(fèi)： 300-500/ 單， 50 萬(wàn)以下 300

12、,50-100萬(wàn) /500,100萬(wàn)以上4）、保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)利率0.52 * 貸款年限5）、按揭代辦費(fèi)：300-500 元 / 單6）、抵押登記費(fèi)：貸款額的27）、工本費(fèi)： 20 元8）、擔(dān)保費(fèi)： 1500 元 / 筆，貸款額超過10 萬(wàn)的超出部份按5計(jì)算0.1%6、什么是住房公積金答：【住房公積金】是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金屬于職工個(gè)人所有。住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人月工資總額的一定比例繳納，存入個(gè)人公積金帳戶，用于購(gòu)買

13、、建造、翻建、大修自住房屋，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。五、房地產(chǎn)名詞解釋1、什么是房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)包括兩部份：一是地產(chǎn)，二是房產(chǎn)；是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動(dòng)，因而又稱不動(dòng)產(chǎn)。簡(jiǎn)單來看，房地產(chǎn)有三種存在形式：1） 純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；2） 純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨(dú)看待時(shí)；3）建筑物結(jié)合的“房地” ，如把建筑物和其坐落的土地作為一個(gè)整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨(dú)立的物質(zhì)內(nèi)容，又是一個(gè)密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨(dú)立的形式存在或是以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個(gè)部分。2、

14、房地產(chǎn)的三個(gè)市場(chǎng)1）一級(jí)市場(chǎng)：指土地市場(chǎng)2）二級(jí)市場(chǎng)：指開發(fā)企業(yè)將物業(yè)出售給他人的行為3）三級(jí)市場(chǎng)：指房屋、土地的二次或多次轉(zhuǎn)讓3、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分 - 土地。、土地用途種類有那幾種？答：土地分農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地土地。1）農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面

15、等2）建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等3）未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地5、 土地所有權(quán)的表現(xiàn)形式有那些？答：土地所有權(quán)的表現(xiàn)形式主要有兩種：一是國(guó)家所有，二是農(nóng)村集體組織所有。6、 土地使用權(quán)出讓指的是什么？答：土地使用權(quán)出讓，是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7、 土地使用年限的類型有那些？答：( 一 ) 居住用地七十年； ( 二 ) 工業(yè)用地五十年；( 三) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

16、( 四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；( 五 ) 綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。8、土地使用權(quán)出讓的方式有那幾種？答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式9、五證指的是什么？答：即五證：國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證 ，按照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，在中國(guó)大陸開發(fā)企業(yè)必須取得以上五證才可能將房屋對(duì)外銷售10、什么是房屋？答：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸?、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 2.2 米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年

17、居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。11、什么是居住小區(qū)？答：住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)” ，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。12、什么是商品房？答：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅，商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。13、什么是集資房？答：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)

18、部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。14、什么是農(nóng)民房？答：農(nóng)民房是指農(nóng)民按照政府或村集體組織的規(guī)定，在自家宅基地上建筑的房屋。一般農(nóng)民房沒有房屋產(chǎn)權(quán)證15、什么是房改房？答：房改房是指經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。16、什么是經(jīng)濟(jì)適用房？答：經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指

19、在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。17、什么是軍產(chǎn)房？答：軍產(chǎn)房是指不能買賣出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，是分給自己軍人才可用的。18、什么是安居房？答：安居房

20、指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類） 。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭， 特別是對(duì) 4 平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。19、什么是廉租房？答：廉租房是在即將出臺(tái)的國(guó)家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。即只租不售的房屋，專門出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者或外來務(wù)工人員。20、什么是微利房？答：微利房即廉價(jià)房， 指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利出售獲取自由微利的普通商品房。21、什么是平價(jià)房？答：平價(jià)房是摜以成本加上3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅

21、。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。22、什么是存量房？答：存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。23、什么是增量房？答：增量房是指開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋24、什么是解困房？答：解困房，指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。25、什么是公有住宅？答：公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有

22、。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。26、什么是私有住宅？答：私有住宅又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通過住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨房改的推進(jìn)而不斷提高。27、什么是新建公有住宅？什么是公有舊住宅？答：新建公有住宅指由政府或國(guó)有企業(yè)建造，還未曾使用的住宅。公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場(chǎng)出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。28、

23、什么是單元式住宅？答：?jiǎn)卧阶≌?，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點(diǎn)：（ 1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（ 2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 （ 4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，并推廣到大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。29、什么是期房？答：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售

24、商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。30、什么是房屋的開間、進(jìn)深？答：是指房屋的寬度，在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到加一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g和寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為 3.0 4.5 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度。31、什么是房屋的層高和凈高？答：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也

25、就是一層房屋的高度。住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可用“層”來計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。 目前一般住宅層高都在2。8 米左右。32、什么是建筑容積率？答：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。33、什么是建筑密度？答：指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。34、什么是綠化率？答：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。35、什么是使用率？答：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至 75

26、%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。36、什么是套內(nèi)使用面積？答：使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（ 1）套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。（ 2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用

27、建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（ 3）陽(yáng)臺(tái)建筑面積： A 原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； B，挑臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； C，凹陽(yáng)臺(tái)按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)入建筑面積； D，半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。3、什么是總建筑面積？答：即建筑物總建筑面積總和，是指建筑物外墻勒腳以上的外圍水平投影面積，它是由使用面

28、積、結(jié)構(gòu)面積、輔助面積 ( 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e ) 組成，在房產(chǎn)交易中以其作為計(jì)算面積單位。3、什么是占地面積？答：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。3、什么是低層、小高層、高層？答：多層是指至8 層高的樓房；小高層房是指至層高以下的樓房；高層房是指總高在層以上的樓房。、房屋的結(jié)構(gòu)類型有那幾種？答：【鋼結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)?！句摗摻罨炷两Y(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的?！句摻罨炷两Y(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物?！净旌辖Y(jié)構(gòu)】 是指承重的主

29、要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。【磚木結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的?！酒渌Y(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。、什么是躍層式商品房、復(fù)式房？答：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋；復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。、什么是水景商品房？答：是指依水而建的房屋；也叫聯(lián)排別墅

30、，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。、什么叫“戶室比”？答：“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占 47%，大套（三室或四室戶）占 28%。、什么是商品房的起價(jià)、均價(jià)、預(yù)售價(jià)？答：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格；均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格；預(yù)售價(jià)：是指商品房預(yù)售的價(jià)格。、什么是磚混住宅？答：磚混結(jié)構(gòu)住宅中

31、的“磚” ，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5 6 層以下。、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？答：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。、什么是躍層式住宅？答：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、

32、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。、什么是花園式住宅？答：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，

33、戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。、什么是定金？答：定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。、什么是違約金？答：是指違約方按照法律規(guī)定和合

34、同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。51、什么是物業(yè)管理？答：【物業(yè)管理】是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。六、客戶、業(yè)主收付款流程客戶帶定金（房款的10%）及相關(guān)證件，到中介公司業(yè)主帶房屋相關(guān)證明到中介公司第一次收付款時(shí)間： 雙方簽定中介方提供的房屋轉(zhuǎn)讓（居間）合同 ，客戶交定金給業(yè)主，業(yè)主將房屋相關(guān)證明交中介方做為保證物和辦理相關(guān)事務(wù)第

35、二次付款時(shí)間： 雙方在產(chǎn)權(quán)過戶前客戶將剩余房款或首期款及相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)，打入中介公司監(jiān)管（我司免費(fèi)）或辦理銀行資金監(jiān)管（相關(guān)費(fèi)用自行協(xié)商）第三次收付款時(shí)間：辦理出客戶方房產(chǎn)證后中介方將原業(yè)主的費(fèi)用結(jié)算完畢后一次性交給業(yè)主第四次收付款時(shí)間（客戶在做按揭的情況下） ：辦理出客戶方房產(chǎn)證后，銀行辦理抵押登記結(jié)清相關(guān)費(fèi)用后一次性給業(yè)主注：A、客戶一次性付款，業(yè)主的收款方式為二步：1、收定金2、收剩余房款，業(yè)主收款時(shí)間正常情況下前后約25 天左右B、客戶按揭付款，業(yè)主的收款方式為三步：1、收定金2、收首款款3、收客戶方貸款部分，業(yè)主收款時(shí)間前后約35 天左右七、我司三級(jí)市場(chǎng)部關(guān)于各類合同表格填寫的步驟A、業(yè)務(wù)類業(yè)主報(bào)盤：填寫房原登記表，并在第一時(shí)間錄入房友接待客戶：填寫在客戶本，并在第一時(shí)間錄入房友獨(dú)家委托售房：填寫?yīng)毤椅袝諡橹麈i匙：填寫收匙條客戶看房：填寫中介服務(wù)協(xié)議 ，一式兩份，第一聯(lián)上交公司，第二聯(lián)給客戶客戶落誠(chéng)意金：填寫誠(chéng)意金合同 ，一式兩份，第一聯(lián)上交公司，第二聯(lián)給客戶客戶落定金：填寫房地產(chǎn)買賣預(yù)約（居間）合同 ，一式四份，第一聯(lián)業(yè)主，第二聯(lián)客戶，三聯(lián)四聯(lián)上交公司買賣過后依次填寫： 成交報(bào)表，跟單記錄表如客戶需轉(zhuǎn)介一到其他分行：填寫客戶轉(zhuǎn)介單租賃房屋：填寫租賃協(xié)議 ，一式參份，第一聯(lián)