物業(yè)管理企業(yè)分析

1、第五章物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)與分類一、物業(yè)管理企業(yè)的概念物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為獨(dú)立的企業(yè)法人，物業(yè)管理企業(yè)必須有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和經(jīng)政府主管部門認(rèn)可的管理章程， 能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任成立物業(yè)管理企業(yè)還必須獲得物業(yè)管理行政管理部門頒發(fā)的資質(zhì)證書物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是依照委托管理的契約，對(duì)受托物業(yè)及委托人提供管理服務(wù)二、物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)服務(wù)性經(jīng)營(yíng)性專業(yè)性平等性三、物業(yè)管理企業(yè)的類別（一）從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為四種類型1、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)2、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)

2、換為物業(yè)管理企業(yè)3、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)4、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)（二）從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類1、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)2、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)（三）其他分類按投資性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營(yíng)、三資、私營(yíng)等類型按股東出資形式，可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立一、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件（一）有限責(zé)任公司的設(shè)立條件1、股東符合法定人數(shù)2、股東出資達(dá)到法定資本最低限額3、股東共同制定公司章程4、有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)

3、5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件（二）股份有限公司的設(shè)立條件1、發(fā)起人符合法定人數(shù)；2、發(fā)起人認(rèn)繳和社會(huì)公開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；3、股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；4、發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過；5、有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；6、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件二、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的步驟（一）可行性研究1、市場(chǎng)調(diào)查2、綜合分析3、編寫可行性報(bào)告（二）物業(yè)管理企業(yè)建立的籌備1、人才儲(chǔ)備2、起草管理章程3、籌集資本金（三）登記注冊(cè)組建有限責(zé)任的物業(yè)管理企業(yè)和股份有限物業(yè)管理企業(yè)， 登記注冊(cè)時(shí)應(yīng)提交的文件略有不同（四）資質(zhì)審查及稅務(wù)登記

4、第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行機(jī)制一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（一）物業(yè)管理企業(yè)的組織類型1、實(shí)體型物業(yè)管理企業(yè)。一般屬于大中型企業(yè)，其內(nèi)部按“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與分級(jí)管理”原則，形成三個(gè)層次：（ 1）決策層；（ 2）管理層；（ 3）作業(yè)層。這類企業(yè)一般都可直接接受項(xiàng)目；同時(shí)，它也能提供物業(yè)管理的顧問、咨詢服務(wù)。此類企業(yè)的適應(yīng)性強(qiáng)，但人員較多，不易轉(zhuǎn)型。2、管理型物業(yè)管理企業(yè)。大多是中小型企業(yè)，主要由管理層人員組成，具體的作業(yè)操作需要時(shí)就采取分包形式。這類企業(yè)必須與專業(yè)企業(yè)建立合同關(guān)系。企業(yè)人員相對(duì)精干，內(nèi)部機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，規(guī)模適中，經(jīng)營(yíng)靈活，在物業(yè)管理市場(chǎng)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。3、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。由少量具有豐富物業(yè)

5、管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。這類公司人員少、但業(yè)務(wù)素質(zhì)高。（二）物業(yè)管理企業(yè)的主要職能機(jī)構(gòu)經(jīng)理室辦公室管理部財(cái)務(wù)部工程部經(jīng)營(yíng)發(fā)展部（三）物業(yè)管理企業(yè)組織形式的選擇1、直線式直線式模式不設(shè)專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)，各級(jí)行政主管負(fù)責(zé)行政與專業(yè)管理的職能。機(jī)構(gòu)按垂直系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行單向逐級(jí)負(fù)責(zé)制。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是：機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、指揮統(tǒng)一、權(quán)責(zé)分明、決策迅速、效率較高；利潤(rùn)來源明確，管理層直接對(duì)成本和利潤(rùn)負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是各種管理職能歸集于一人，難以適應(yīng)較復(fù)雜的管理； 同時(shí)，人力資源分散， 最高層對(duì)下層缺乏直接溝通，容易造成指揮失誤。2、職能制職能制是設(shè)有職能機(jī)構(gòu)，由機(jī)

6、構(gòu)負(fù)責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達(dá)和布置工作。職能制的優(yōu)點(diǎn)是管理層專業(yè)化水平較高，缺點(diǎn)是與直線制相比機(jī)構(gòu)比較龐大。職能制適合于規(guī)模不是很大，但管理難度較高的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。3、直線職能制直線職能制又稱直線參謀式，它是在直線式的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長(zhǎng)處，各級(jí)均設(shè)置了相應(yīng)的職能部門，從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)，但各職能部門沒有直接向下發(fā)布命令的權(quán)力。這種組織形式的優(yōu)點(diǎn)是：既保持了直線式的集中統(tǒng)一的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處，對(duì)于減輕主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)擔(dān)、彌補(bǔ)主管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)上的不足起到了重要作用，提高了工作質(zhì)量。缺點(diǎn)是：下級(jí)缺乏必要的自主權(quán)，各個(gè)職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋速度較慢，組織不力可能降低效

7、率。4事業(yè)部制事業(yè)部制是在直線職能制的基礎(chǔ)上，直線部門具有更明確的自主權(quán)和一定的財(cái)權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)（有的稱總公司）下設(shè)若干事業(yè)部，每個(gè)事業(yè)部又負(fù)責(zé)若干經(jīng)營(yíng)事務(wù)?？偣菊乒軕?zhàn)略決策，確定經(jīng)營(yíng)方針，統(tǒng)管人員，每個(gè)事業(yè)部負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)，單獨(dú)核算、自負(fù)盈虧，上繳額定利潤(rùn)。事業(yè)部制的主要優(yōu)點(diǎn)： （ 1）既有利于企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層擺脫日常行政事務(wù)，強(qiáng)化決策機(jī)制，又有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)事業(yè)部的積極性、責(zé)任心與主動(dòng)性，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的適應(yīng)性與靈活性，消除由于企業(yè)規(guī)模大、層次多所造成的各種弊端。 （ 2）由于各事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，有利于分清各事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)效果，調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。（3）有利于將

8、社會(huì)化與專業(yè)化有效結(jié)合起來，加強(qiáng)多元化經(jīng)營(yíng)與綜合性服務(wù)。（4）有利于考核干部，培養(yǎng)復(fù)合型人才，提高領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)。主要缺點(diǎn)是事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，用人過多。一般來說，對(duì)于企業(yè)規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理企業(yè)，可以借鑒或采用。5矩陣式矩陣式是由職能部門與專業(yè)或項(xiàng)目部相互配合所形成的組織形態(tài)。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動(dòng)各方面積極性來參與管理。同時(shí)可采用計(jì)算機(jī)現(xiàn)代化的管理手段來提高服務(wù)質(zhì)量。缺點(diǎn)是雙重領(lǐng)導(dǎo)，容易出現(xiàn)矛盾，導(dǎo)致推卸責(zé)任。但只要職責(zé)界定清楚，矩陣式適用于各種類型物業(yè)的管理。選用企業(yè)組織形式，應(yīng)考慮下列幾個(gè)主要因素1、企業(yè)的規(guī)模、類型及所負(fù)

9、擔(dān)的職能2、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式與管理業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)程度3、物業(yè)管理模式與服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)4、擁有托管物業(yè)的管轄范圍的大小與種類的多少5、企業(yè)管理手段的先進(jìn)性與管理人員的素質(zhì)和能力二、物業(yè)管理制度建設(shè)（一）物業(yè)管理制度設(shè)置的原則1、合法性原則2、市場(chǎng)化原則3、實(shí)事求是原則4、責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一原則5、定性與定量相結(jié)合的原則6、簡(jiǎn)明扼要的原則（二）物業(yè)管理制度的類型1、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度員工管理?xiàng)l例部門職能管理制度崗位責(zé)任制度管理程序制度2、物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度（ 1）物業(yè)接管驗(yàn)收制度（ 2）物業(yè)委托管理制度（ 3）住戶（用戶）手冊(cè)（ 4）房屋管理服務(wù)制度（ 5）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理規(guī)定三

10、、物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓(xùn)（一）物業(yè)管理企業(yè)人員培訓(xùn)的基本內(nèi)容和要求一般員工通常都由物業(yè)管理企業(yè)自己培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，讓員工明確崗位責(zé)任和職業(yè)道德規(guī)范，強(qiáng)化員工的作風(fēng)訓(xùn)練和日常養(yǎng)成，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平。專業(yè)性、技術(shù)性崗位的人員要參加政府有關(guān)行業(yè)主管部門組織的專業(yè)培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后，才能持證上崗。（二）人員培訓(xùn)的形式1、職前培訓(xùn)2、在職培訓(xùn)（ 1）輪轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)（ 2）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)（ 3）專題講座（ 4）外派培訓(xùn)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一、企業(yè)資質(zhì)管理的概念企業(yè)資質(zhì)，主要是指企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力情況。企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理是指對(duì)那些政府認(rèn)為有必要加強(qiáng)監(jiān)控行業(yè)

11、的某類公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力的認(rèn)定管理。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，有利于提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展， 有利于規(guī)范我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，能夠更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，也有利于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)與世界接軌。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)1、一級(jí)資質(zhì)（ 1）注冊(cè)資本人民幣 500 萬元以上。（ 2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（ 3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（ 4）管理兩種類型以上物業(yè)， 并

12、且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100 。多層住宅 200 萬平方米高層住宅 100 萬平方米獨(dú)立式住宅（別墅）15 萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50 萬平方米（ 5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。2、二級(jí)資質(zhì)（ 1）注冊(cè)資本人民幣 300 萬元以上。（ 2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（ 3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)

13、資格證書。（ 4）管理兩種類型以上物業(yè)， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100 。多層住宅 100 萬平方米高層住宅 50 萬平方米獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20 萬平方米（ 5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。3、 三級(jí)資質(zhì)（ 1）注冊(cè)資本人民幣 50萬元以上。（ 2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（ 3）物業(yè)管理

14、專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（ 4）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。（ 5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。三、企業(yè)資質(zhì)的行政管理1、資質(zhì)等級(jí)核定管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；營(yíng)業(yè)執(zhí)照；企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)

15、以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告， 責(zé)令限期改正， 并處 1萬元以上 3萬元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。2、資質(zhì)等級(jí)審批管理國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起 20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20 個(gè)工作日。3、資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年