有關(guān)項(xiàng)目商業(yè)策劃書

1、有關(guān)項(xiàng)目商業(yè)策劃書商業(yè)策劃書不需要太長，合作伙伴或者投資者希望看到 用最少的字寫成的包含大量信息的商業(yè)計(jì)劃書， 篇幅在 1520 頁就差不多了。下面是項(xiàng)目商業(yè)策劃書，歡迎參閱。一、策劃的總體思路1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免 重蹈覆轍先求不敗而后求全勝。2. 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深 入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合， 從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng) 目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還

2、可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項(xiàng)目背景1. 用地概述l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城， 東接蘇州市郵電局， 南近蘇州商廈， 北與蘇州飯店一路之隔， 屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。 地塊周邊休閑、 購物、娛樂、 醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。l 該地塊整體呈 " 品" 字狀，沿長安路東西面寬米，南端東西面寬米；南北最大進(jìn)深米，最小進(jìn)深米 ，地塊占地川（合畝 ） 。2. 項(xiàng)目規(guī)劃 商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局 +大開間框架自由分割商業(yè)布局，約川I住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約川I辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約川I停車形式：地上 81 個(gè)，地下 326，

3、合 407 個(gè)車位 （ 地下 兩層停車布局，約川）O I建筑密度： 42%I綠地率： 25%I容積率：3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)蘇州世景國際方案設(shè)計(jì)說明 （ 略）4. 用地紅線圖（略）三、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定 效益和品牌1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 第一階段銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。I總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。 借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立 在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 l綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度 和擴(kuò)張力。 l四、核心目標(biāo)樹立品牌

4、原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī) 則，需要有品牌時(shí)代的語言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通 語言與游戲規(guī)則，就是 " 房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則 "品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需 要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會(huì)塑 造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用 "房地產(chǎn)品牌運(yùn)營 " 的規(guī)則生產(chǎn) 適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身 的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整， 使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客

5、戶價(jià)值、項(xiàng)目 所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對(duì)樓盤潛在價(jià)值、 開發(fā)商潛在、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成 強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。五、項(xiàng)目開發(fā)總建議1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì) 好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、 國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對(duì)項(xiàng)目精 心包裝。4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓 該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑 并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。5. 通

6、過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價(jià) "，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客 戶群。6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢(shì) 互補(bǔ)。六、項(xiàng)目的SWO分析1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺 l 世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級(jí)商業(yè)中 心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶 皇不超過 500 米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在 咫尺，交通便利?？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)?力的商業(yè)用地。商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷 l 由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū) 最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、

7、酒店、娛樂等均 在整個(gè)蘇州市具絕對(duì)代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步 發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投 入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活 動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。屬于三位一體的商業(yè)項(xiàng)目模式，開發(fā)潛力巨大 l 項(xiàng)目集商場(chǎng)、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè) 經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2. 項(xiàng)目劣勢(shì)周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。 ll 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境，但是臨近項(xiàng)目如華美商 城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對(duì)比 心理，為后期銷售招商增加壓力。l 目前蘇州高檔寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，如黃金大廈、 國貿(mào)大廈、

8、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目。且朝陽地區(qū) 的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢(shì)較 被市場(chǎng)認(rèn)可。l 目前市場(chǎng)上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注， 而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意 向不強(qiáng)。3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素 l 長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造 的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元 化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東 西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸 線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) l 目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位 優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)

9、。 因此，以超前的決策意識(shí)， 以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求” ，便可以搶占“先機(jī)” 。項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 l 本項(xiàng)目對(duì)面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂 級(jí)商務(wù)娛樂場(chǎng)所，而左邊不超過 500 米又是蘇州市幾大著名 商場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和 補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物 業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。中心城市的建設(shè)匯聚了人氣 l隨著政府發(fā)展 “發(fā)展中心城市” 力度加大， 朝陽區(qū)對(duì) “五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來人 氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)“， 為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)

10、。4. 風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)因素 l 可對(duì)形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi) 都將面市時(shí)，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地 王”的黃金國際項(xiàng)目已于 12月 18日舉行奠基儀式。這些項(xiàng) 目均體量巨大、 且都是集商業(yè)、 酒店、寫字樓及住宅于一體。 同期上市必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì) 化開始， 已引起許多開發(fā)商的重視， 按我們的開發(fā)周期測(cè)算， 一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或 迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。自身因素 l 與本項(xiàng)目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商 場(chǎng)已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位

11、、經(jīng)營特 點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯 而易見的。5. 綜合分析 從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng) 險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者 的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具 有超前性、 差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品， 以合理的成本、 利潤，達(dá)到科學(xué)的 " 投入產(chǎn)業(yè)比 " ，追求產(chǎn)品供給需求的完善 性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn) 項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主 要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾?素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有

12、穩(wěn)定消費(fèi)群體 的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素 ;二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開 始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的" 商業(yè)步行街" 、 "一站式購物 "的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營管理模式所帶來的 影響是不言而喻的 ; 同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公 寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性 也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng) 目要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今 后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊狀況，包括產(chǎn) 品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者

13、的有效引導(dǎo)， 還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技 術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考 慮范圍較大。七、市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下幾部分構(gòu)成：1. 常規(guī)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求 （ 自用和投 資） ，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項(xiàng)目位于蘇州的市中心，處 于蘇州市頂級(jí)商業(yè)地段向頂級(jí)商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商 業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項(xiàng)目有效供應(yīng) 不足形成的差異性顯示需求。 l2. 新生代市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、

14、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來的需求。l城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值 和格局變化帶來對(duì)本區(qū)域的新需求。 l新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。 l3. 創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)l 新投資方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前蘇州市民的投資意 識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來說我們注意差異化投資，就項(xiàng)目本身可 以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本 項(xiàng)目在投資理念方面有較大的提升。l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前不少商鋪經(jīng)營的靈 活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市 場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就 給我們?cè)趧?chuàng)造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機(jī)會(huì)與空間。l 新營銷

15、策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以 房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤后集中簽約。而我們?cè)诰唧w 運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中。4. 延伸價(jià)值l " 新都市主義 " 規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值?？疾煨露际兄髁x 的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背 后，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混 合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市 建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市 主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研 究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求， 從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對(duì)于本項(xiàng)目而言， 應(yīng)相當(dāng)重視 " 新都市主義 "的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。l " 藝術(shù)化 " 建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù)，因 為建筑設(shè)計(jì)首先考慮的是不同項(xiàng)目的具體要求，建筑必須有 功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表 現(xiàn)。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段： (1) 實(shí)用建筑學(xué) 階段，追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑 ;(2) 藝術(shù)建筑學(xué)階段， 視建筑為 " 凝固的音樂 "(3) 機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作 住人的機(jī)器 "(4) 空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到 " 空間是建筑的主 角 &