07北京房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析(sxh)[1]

1、2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析:(一)北京2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2007年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房施工 面積小幅增長(zhǎng)，影響未來(lái)市場(chǎng)供給的新開工面積持續(xù)下降。商品房銷 售面積繼續(xù)下降，但降幅比一季度有所趨緩。由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾 依然突出，房屋銷售價(jià)格指數(shù)仍然高位運(yùn)行。1、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，住宅投資增幅回落。上半年， 北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資709.9億元，比去年同期增長(zhǎng)10.9%。從 各月投資增幅趨勢(shì)看，增速在4月份出現(xiàn)較明顯回落，原因是前門大 街改造及整治項(xiàng)目從去年4月開工，至去年年底基本完工，完成投資 額較大，使去年同期基數(shù)較大

2、，影響今年4月以來(lái)投資增幅開始放緩， 今年上半年投資額增幅同比回落 9.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全 社會(huì)投資比重為51.2%,比一季度的56.7%制低5.5個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資增幅回落。上半年，住宅完成投資 365.3億元，比 去年同期增長(zhǎng)9.5%,增幅同比回落21.6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房住宅 完成投資7.6億元，下降59.3%圖1房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨勢(shì)圖單位：(2)商品房施工面積小幅增長(zhǎng)，新開工面積繼續(xù)下降。年初以來(lái)，北京市商品房施工面積穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)，截至6月底，達(dá)到8390.1萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) 3.1%。其中，本年新開工面積 970.8萬(wàn)平方米，下降25.8%,降幅比一季度縮

3、小6.4個(gè)百分點(diǎn)圖2 房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖單位：在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，分別 為4712.6萬(wàn)平方米和627.2萬(wàn)平方米，比去年同期分別下降 6.6%口 21.9%。寫字樓和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房施工面積分別為 1195.9萬(wàn)平方米 和1228萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)11.8咐口 14.5%。其中，寫字樓和 商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房新開工面積均呈下降趨勢(shì)，分別下降23.9%和50.1%。(3)商品房竣工面積增長(zhǎng)加快，住宅竣工拉動(dòng)作用明顯。07年以來(lái)，北京市商品房竣工面積一直保持較高增速。上半年，北京市商 品房竣工面積959萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)20.1%,增速比一季度 提高

4、10.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積為 731.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 26%占商品房竣工面積的比重達(dá)76.2%。僅6月份，新竣工住宅面積 在1萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目就有34個(gè)。(4)商品房期、現(xiàn)房銷售面積持續(xù)雙降，降幅趨緩。上半年， 北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)較大幅度下降，現(xiàn)房銷售 210.7萬(wàn)平方米，期房銷售654.1萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降 43.9麻口 19.5%。與今年一季度相比，降幅分別縮小 7.9個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅現(xiàn)房銷售152.8萬(wàn)平方米，下降50.7%;住宅期 房銷售539.3萬(wàn)平方米，下降26.3%,分別比一季度縮小8.6個(gè)和14.5 個(gè)百分點(diǎn)。(5)經(jīng)濟(jì)適用

5、房住宅新開工面積和竣工面積增長(zhǎng)較快。 6月末， 經(jīng)濟(jì)適用房住宅施工面積323.4萬(wàn)平方米，比去年同期下降33.2%, 其中，新開工面積60.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.4%。竣工面積保持年初 以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，達(dá)128.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.5%。(6) 2007年以來(lái)北京市政府加大了力度建立保障性住房機(jī)制。特別是政府在近一段時(shí)間接連推出了大量的兩限房用地，頒布了一系列經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房新政。這些舉措都表現(xiàn)出政府對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上 漲過(guò)快，做好市民保障性住房體系的決心。 迅速的推出限價(jià)房用地和 明確價(jià)格預(yù)期將對(duì)遏制北京房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲勢(shì)頭起到積極作用。同 時(shí)，加快限價(jià)房等保障性住房入市是控制北京房?jī)r(jià)最有效的

6、手段。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況2007年上半年，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.3%,比去年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。自年初以來(lái)，各月房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈先 揚(yáng)后緩趨勢(shì)，5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1個(gè)百 分點(diǎn)，達(dá)到109.5%。分結(jié)構(gòu)看：圖3房屋銷售價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖(同比) 單位：%10&. 011之o1111 o10S. 006年0 3月口5月09月12月仃年 月月(1 )二手房住宅銷售價(jià)格指數(shù)略追新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。上半年，二手房住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 109.4%,僅比新建商品 住宅價(jià)格指數(shù)低0.7個(gè)百分點(diǎn)。圖4新建商品住宅與二手房住宅銷售價(jià)格指數(shù)趨

7、勢(shì)圖單位："建一房 LL.112. 0 r二手房住宅10&. 0-111111-11'-111-11'-11彈 D3月DE月09月12月7年 口3月州月(2)普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)最快。在新建商品房中，住宅銷售價(jià)格指 數(shù)累計(jì)為110.1%，其中6月份為110%非住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為104.5%, 其中6月份為106.9%在新建商品住宅中，普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 111.4%,其中6月份為111.2%,是拉動(dòng)總指數(shù)走高的主要因素。(3)遠(yuǎn)郊區(qū)縣價(jià)格指數(shù)最高。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武 區(qū)四個(gè)城區(qū)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)最低，累計(jì)為 105.9%,朝陽(yáng)區(qū)、海 淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石

8、景山區(qū)四個(gè)近郊區(qū)，累計(jì)為 109.6%,十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū) 縣房屋銷售價(jià)格指數(shù)最高，累計(jì)為111.7%(4)五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)過(guò)萬(wàn)元。從分環(huán)路看，四環(huán)路以 內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13696元/平方米，四至五環(huán)路為11439元/平方 米，五至六環(huán)路為8006元/平方米，六環(huán)路以外為5385元/平方米。（二）北京二手房市場(chǎng)狀況雖然 2006 年房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，希望以此來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)； 但是， 從今年宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果來(lái)看，與政策預(yù)期所要達(dá)到的結(jié)果依然存在一定的差距。 2006 年北京12 個(gè)行政區(qū)的二手房交易價(jià)格達(dá)到了 7155元/平方米，相比 2005年的二手房?jī)r(jià)上漲了1

9、8.6%；而 2005年北京二手房的同比漲幅為11.6%，因此， 2006年的二手房?jī)r(jià)同比漲幅相比去年還高出了 7個(gè)百分點(diǎn)。繼 2006 年政府一系列的宏觀調(diào)控政策之后， 2007 年北京二手房市場(chǎng)整體的交易環(huán)境大為改觀， 由此使得今年以來(lái)二手房成交量不斷攀升局面顯現(xiàn)。一方面，自年初以來(lái)，北京住宅新開工面積連續(xù)大幅下降， 受制于前期土地供給的減少， 商品房現(xiàn)房和期房銷售面積隨之也呈現(xiàn)出較大幅度的下降之勢(shì)， 這在客觀上促使一部分購(gòu)房者棄“一手”選“二手”； 另一方面， 上半年北京的二手房市場(chǎng)依舊政策迭出，在整體交易環(huán)境日趨規(guī)范和透明的前提之下， 購(gòu)房者的主觀能動(dòng)性得以大大加強(qiáng)， 買賣雙方對(duì)于二手

10、房市場(chǎng)的信心不斷高漲， 理性交易觀念漸趨提升； 除此之外， 大幅震蕩的股市也導(dǎo)致部分投資型買家的資金回流，在資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策頒布之后，經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部的自律和規(guī)范化程度迅速提高， 由此吸引越來(lái)越多的消費(fèi)人群加入二手房購(gòu)買大軍之中。 縱觀以上因素， 上半年整體交易量的一路上揚(yáng)也就在情理之中了。不僅如此，北京二手房市場(chǎng)不俗的交易表現(xiàn)也說(shuō)明：隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，二手房正在被越來(lái)越多的消費(fèi)者所青睞， 其地段優(yōu)勢(shì)、 硬件配套設(shè)施等因素決定了它在未來(lái)住宅市場(chǎng)中所扮演的重要角色。 尤其是在政府積極倡導(dǎo)大力發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)的政策指引下， 各項(xiàng)利好政策的落實(shí)將會(huì)極大的激發(fā)二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿σ约百I賣

11、雙方的交易熱情， 伴隨著交易觀念的理性回歸， 買賣雙方對(duì)于二手房市場(chǎng)的信心將會(huì)不斷高漲， 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)也將迎來(lái)新一輪的發(fā)展契機(jī)。（ 1） 上半年北京二手房買賣市場(chǎng)交易數(shù)量狀況變化根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 今年 1-6 月二手房交易總量為43365套， 與去年上半年交易總量相比同比向上提升了16.02%； 而較之于去年下半年交易總量而言增勢(shì)也頗為明顯， 環(huán)比上漲幅度達(dá)到了10.93%。總體而言，進(jìn)入2007年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的整體交易狀況繼續(xù)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)， 買賣雙方對(duì)于二手房的關(guān)注程度以及購(gòu)買熱情也正在悄然發(fā)生著轉(zhuǎn)變。 隨著時(shí)間的推移， 其與一手房之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將

12、逐漸趨向白熱化，整體市場(chǎng)交易份額也將繼續(xù)快速攀升。（ 2） 上半年北京二手房買賣市場(chǎng)交易價(jià)格變化2007 年上半年北京的二手房市場(chǎng)交易價(jià)格呈現(xiàn)出同、環(huán)比同時(shí)上揚(yáng)的發(fā)展走勢(shì)。 2007 年 1-6 月二手房交易均價(jià)為 7152 元/平方米，與去年同期的交易均價(jià)6419元/ 平方米相比， 上漲了 733元/平方米，增幅為11.42%；與去年下半年的交易均價(jià)6829 元/ 平方米相比，則提高了 323 元/平方米，漲幅為4.73%。從城八區(qū)的二手房買賣市場(chǎng)來(lái)看， 2007 年上半年城八區(qū)的二手房銷售均價(jià)為 8050元/ 平方米， 較之去年同期的 7147元/平方米， 上漲了元，漲幅為12.64%。從

13、各具體區(qū)域來(lái)看，海淀區(qū)、石景山、崇文區(qū)和宣武區(qū)的上漲明顯，其漲幅速度高于同期內(nèi)整體市場(chǎng)水平。供不應(yīng)求 , 房源緊缺仍然是二手房房?jī)r(jià)上漲的主要原因。但相比過(guò)去兩年，二手房均價(jià)上漲速度及幅度已經(jīng)明顯減緩。自去年以來(lái)，政府相關(guān)職能部門相繼出臺(tái)法律法規(guī)為“高燒不退”的房?jī)r(jià)“降溫”， 以此來(lái)加大對(duì)投機(jī)炒房者的打擊力度， 保障購(gòu)房者尤其是低收入購(gòu)房群體的切身利益。 與此同時(shí)， 自今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)部的自我調(diào)整、整頓以及二手房源的有效供給等各方面因素進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度向低位靠攏；除此之外，人民幣升值預(yù)期、通貨膨脹、貨幣流動(dòng)性過(guò)剩等一系列現(xiàn)象使得國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到前所未有的壓力與沖擊， 央行的兩次加息對(duì)二

14、手房?jī)r(jià)的直接影響雖然有限， 但其對(duì)于后續(xù)加息預(yù)期所帶來(lái)的影響難以估量。 另一方面， 盡管個(gè)別區(qū)域由于地理位置、軌道交通等因素出現(xiàn)了一、二手價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象，但隨著大量?jī)上薹宽?xiàng)目的相繼推出以及經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房等保障性住房工程的全面實(shí)施， 尤其是三年內(nèi) 1000萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房以及1000萬(wàn)平米限價(jià)商品房的入市， 未來(lái)京城房?jī)r(jià)上漲幅度的日趨減弱已是大勢(shì)所趨。反觀上半年的二手房市場(chǎng)，總體交易價(jià)格的回調(diào)已初現(xiàn)端倪。（ 3）上半年北京二手房買賣市場(chǎng)不同權(quán)屬交易量變化據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)資料顯示， 07 年上半年北京二手房市場(chǎng)的房屋交易權(quán)屬比重中， 已購(gòu)公房和商品房的交易比重呈勢(shì)均力敵之勢(shì)。 其中二手商品

15、房交易量在上半年小有提升，占整個(gè)二手房交易總量的50.66%，與其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03 個(gè)百分點(diǎn)；而與 06 年下半年48.11%的交易比例相比，則增加了2.55%。二手已購(gòu)公房方面，與去年同期相比變化不大，環(huán)比交易量則小幅回落。以上數(shù)據(jù)顯示： 07 年上半年已購(gòu)公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量則呈現(xiàn)微漲趨勢(shì)。但從整體狀況來(lái)看，兩者的表現(xiàn)各有千秋。進(jìn)入07 年以來(lái)，二手商品房和二手已購(gòu)公房的成交量比重開始呈現(xiàn)出交替上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，兩種交易權(quán)屬的此消彼長(zhǎng)從一定程度上表明： 伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 我國(guó)的住房體制改革得以不斷發(fā)展和完善，尤其是1998 年

16、住房體制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消， 購(gòu)房主體個(gè)人化成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 不僅如此，在房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)相互作用的前提下，住宅一級(jí)市場(chǎng)商品房的不斷增加導(dǎo)致二手商品房存量得到相應(yīng)擴(kuò)充，市場(chǎng)容積不斷增加；與之相反的是，在二手房需求持續(xù)升溫的同時(shí)，已購(gòu)公房資源的相對(duì)稀缺成為制約已購(gòu)公房交易比重上升的瓶頸， 由此導(dǎo)致了兩者之間差距的從有到無(wú)。 但二手已購(gòu)公房和二手商品房平分天下的局面將不會(huì)在短期內(nèi)有所改變。（ 4）上半年北京二手房買賣市場(chǎng)不同區(qū)域交易量變化據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 上半年城八區(qū)的交易比重占總成交量的 81.77%， 郊區(qū)交易比重占18.23%，。 從北京市各行政區(qū)的交易

17、量排名來(lái)看，城八區(qū)交易最活躍的區(qū)域?yàn)槌?yáng)、海淀、豐臺(tái)，其交易比重分別占總交易量的 35.76%、 17.74%、 13.69%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣交易活躍的區(qū)域?yàn)椴健?通州、 大興， 其交易比重分別占總交易量的8.35%、6.09%、3.33%。相對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)縣而言， 城八區(qū)憑借其無(wú)可匹敵的地理位置優(yōu)勢(shì)以流動(dòng)及完善的社區(qū)配套設(shè)施等特點(diǎn)， 吸引了眾多消費(fèi)者關(guān)注的目光。頻繁的人群以及大量的房源供給等因素使其一直處于二手房市場(chǎng)的交易主導(dǎo)地位。 但不容小覷的是， 隨著未來(lái)北京各區(qū)域城市功能的相應(yīng)調(diào)整， 遠(yuǎn)郊區(qū)縣將發(fā)揮其越來(lái)越重要的作用。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣的不斷發(fā)展將帶動(dòng)越來(lái)越多購(gòu)房群體的分流， 其在市場(chǎng)中所占的交易比重

18、將逐漸呈現(xiàn)擴(kuò)張之勢(shì)。（ 5）上半年北京二手房買賣市場(chǎng)成交居室、成交面積比重變化從我愛(ài)我家1-6 月的成交面積及居室數(shù)據(jù)可以看出： 消費(fèi)者最關(guān)注的交易面積集中在 60-90 平米房源，其交易比重占到總交易量的36.15%；緊隨其后的是面積在60 平米以下的二手房源，其交易比重達(dá)到34.26%。從居室交易數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)中小戶型二居室的關(guān)注程度始終有增無(wú)減， 其牢牢控制著二手房市場(chǎng)的絕對(duì)主力位置， 交易比重占到總成交量的56.87%。綜合分析得出，上半年90平米以下的中小戶型交易比重占到了總體成交量的70.42%，其中60-90 平米房源始終是購(gòu)房群體的置業(yè)首選， 與之相匹配的二居室也遙遙領(lǐng)先于

19、其他戶型。除此之外， 60 平米以下的小戶型房源日漸走俏，其與60-90 平米之間房源的比重差異有漸趨弱化之勢(shì)。 從購(gòu)買群體的角度來(lái)看， 目前北京二手房市場(chǎng)上， “ 80 后”人群逐漸成為了購(gòu)房生力軍，但鑒于此部分人處于創(chuàng)業(yè)的初級(jí)階段， 自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)薄弱， 因而在首次置業(yè)的戶型選擇上偏重于總價(jià)較低的小戶型房源，這就令60 平米以下房源的交易比重得以穩(wěn)步擴(kuò)張。（ 6）上半年北京二手房買賣市場(chǎng)交易價(jià)格比重變化從我愛(ài)我家2007 年上半年的成交價(jià)格數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出：交易價(jià)格在 50 萬(wàn)元以下的二手房源成交比例占到總交易量的51.29%，同比去年上半年交易比重向下回調(diào)了10.04%； 而環(huán)比降幅

20、為5.30%。 與之相比， 50-70 萬(wàn)元區(qū)間以及70 萬(wàn)元以上房源的成交比例均呈上升趨勢(shì)，所占比重分別為總交易量的27.07%和 21.65%，環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)了2.30%和 3.02%； 同比則相應(yīng)上揚(yáng)了5.45%以及4.60%。 隨著二手房源價(jià)格的持續(xù)上攻， 成交價(jià)格在整體市場(chǎng)上所占的交易比重也在發(fā)生著微妙的變化， 低總價(jià)房源比例在一定程度上有所減弱。 盡管如此，市場(chǎng)的主流購(gòu)房交易價(jià)位依然集中在 50 萬(wàn)元以下的中小戶型房源， 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)低總價(jià)房源的主導(dǎo)地位不會(huì)動(dòng)搖， 成交量也將繼續(xù)保持領(lǐng)先位置。隨著住宅二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展， 買房置業(yè)已不再是一個(gè)終極消費(fèi)目標(biāo)， 再加之近幾年購(gòu)房

21、人群結(jié)構(gòu)的年輕化趨勢(shì)日益顯現(xiàn)， 首次置業(yè)者選擇總價(jià)較低小戶型房源的可能性將會(huì)不斷增加， 在梯級(jí)消費(fèi)觀念不斷強(qiáng)化的發(fā)展趨勢(shì)之下，越來(lái)越多的消費(fèi)者開始根據(jù)自身?xiàng)l件，從房屋的性價(jià)比、 地理位置以及配套設(shè)施等方面出發(fā)， 選擇最適合自己的棲息之所。 伴隨著消費(fèi)者消費(fèi)觀念的日臻成熟， 二手房市場(chǎng)必將 走上更加健康、理性的發(fā)展之路。（三）北京寫字樓市場(chǎng)狀況1、整體狀況2007 年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)集中供應(yīng)的狀況得到緩解，與前幾個(gè)季度相比新增供應(yīng)量有所回落。經(jīng)過(guò)上季度的大規(guī)模放量，雖然市場(chǎng)對(duì)本季度新入住的寫字樓項(xiàng)目吸納良好， 但整體空置率仍然維持在高位。租金方面，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，北京寫字樓市場(chǎng)租金繼

22、續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)， 但由于市場(chǎng)供應(yīng)比較充足， 加劇了項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力， 導(dǎo)致租金增幅并不明顯。 本季度寫字樓市場(chǎng)大單交易仍然活躍， 顯示出內(nèi)地機(jī)構(gòu)和外資基金仍對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)前景持樂(lè)觀態(tài)度。2、市場(chǎng)供求狀況（ 1）供應(yīng)情況2007 年第二季度，共有三個(gè)項(xiàng)目竣工入住，為北京寫字樓市場(chǎng)提供了近 18 萬(wàn)平方米的供應(yīng)量， 與去年同期相比供應(yīng)量下降近50% 。新入住的三個(gè)項(xiàng)目分別位于朝陽(yáng)門、 燕莎和中關(guān)村地區(qū)。 其中光彩國(guó)際中心位于東單路口東南角，本季度交付使用的是該項(xiàng)目的B、 E 兩棟， 為長(zhǎng)安街區(qū)域提供了 58000平方米的寫字樓面積。 中國(guó)紅街和天元港國(guó)際中心分別為朝陽(yáng)門及燕莎區(qū)域提供了

23、38， 600 平方米和 80，000 平方米的新增供應(yīng)。12， 498，截止到 2007 年第二季度，北京市場(chǎng)寫字樓存量共計(jì)963 平方米。超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓的存量與上季度相比略有下降，約占存量總的37%；乙級(jí)寫字樓存量所占比例上升至62.7%。與一季度熱點(diǎn)區(qū)域的集中放量相比， 本季度的新增供應(yīng)主要分布朝陽(yáng)門、長(zhǎng)安街等非熱點(diǎn)區(qū)域，而CB于口中關(guān)村區(qū)域本季度則沒(méi)有新 項(xiàng)目供應(yīng)?？傮w來(lái)看，北京寫字樓市場(chǎng)存量分布依然不平衡，目前中關(guān)村、CBDF口金融街三個(gè)區(qū)域的寫字樓存量占到整體的60%Z上。（ 2）需求情況經(jīng)過(guò) 2007 年一季度供應(yīng)量的大規(guī)模增加，寫字樓市場(chǎng)的空置面積也相應(yīng)增加， 市場(chǎng)需要較長(zhǎng)

24、一段時(shí)間消化過(guò)剩存量， 加之本季度又有三個(gè)新項(xiàng)目入主， 因此， 本季度寫字樓市場(chǎng)的整體空置率略有上升。另一方面， 外資及國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)投資寫字樓的熱情仍然不減。 本季度中國(guó)平安保險(xiǎn) （集團(tuán)） 股份有限公司出于自身的使用需要購(gòu)買了位于北京的辦公零售大樓美邦國(guó)際中心。 與此同時(shí)， 德意志銀行旗下中國(guó)商業(yè)信托對(duì)外透露稱，將以 27 億元收購(gòu)北京佳程廣場(chǎng)90%股權(quán)。佳程廣場(chǎng)位于北京三元橋東南角的燕莎商城， 包括 2 幢寫字樓和 1 個(gè)大型商場(chǎng)，總建筑面積約 14 萬(wàn)平方米。政策方面， 5 月份中國(guó)人民銀行先后調(diào)高人民幣存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率， 以收縮需求， 控制 投資過(guò)熱。二季度共有三個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北

25、京寫字樓市場(chǎng)，提供了 17.6 萬(wàn)的新增供應(yīng)量，僅相當(dāng)于上季度新增供應(yīng)量的三分之一。3、交易價(jià)格2007 年第二季度，北京寫字樓銷售市場(chǎng)項(xiàng)目均價(jià)和上一個(gè)季度相比基本持平。 整棟購(gòu)買等大單交易仍然十分活躍， 在某種程度對(duì)寫字樓成交單價(jià)起到拉低的作用。本季度中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司購(gòu)買了位于燕莎區(qū)域的美邦國(guó)際中心辦公樓部分， 成交均價(jià)約為人民幣 16516/ 平方米，而品質(zhì)相近的寫字樓在售項(xiàng)目均價(jià)大多在人民幣 18000/ 平方米至人民幣 20000/ 平方米左右。 另一方面， 受政府最近出臺(tái)的一系列政策影響， 迫于資金壓力一部分開發(fā)商不得不改變銷售策略， 有意整棟出售。 因此寫字樓市場(chǎng)上

26、散售項(xiàng)目的數(shù)量也在逐步減少。4、租金水平2007年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金水平繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。本季度北京寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目的平均租金報(bào)價(jià)為178人民幣/平方米.月（含物業(yè)管理費(fèi)），與上一個(gè)季度相比增幅不足1%北京寫字樓有效凈租金區(qū)域頂級(jí)寫字樓成交租金（兀/月 itf ）美圓人民幣40.5307上月0.40%變動(dòng)百分比三個(gè)月前 六個(gè)月前1.10%-0.10%一年前6.50%CBD31.3237-0.50%0-1.60%2.80%甲級(jí)亮馬河34.82630.40%3.60%7.00%17.00%寫字東二環(huán)26.72021.30%4.30%7.60%13.10%樓金融街332501.00%7

27、.40%10.50%20.10%中關(guān)村251890.20%6.40%10.70%23.20%根據(jù)高緯環(huán)球市場(chǎng)研究部提供的市場(chǎng)各典型辦公區(qū)域的成交租 金數(shù)據(jù)資料，各區(qū)域甲級(jí)寫字樓的租金水平除 CB/卜，均有不同程度 的上漲，頂級(jí)寫字樓租金達(dá)到每月每平米 40.52美元，與上月相比輕 微上漲0.4%。此外，甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓有效凈租金上升了0.8 %和1.2 %,分別達(dá)到每月每平米29.86美元和20.63美元。其中上漲幅度最大的是金融街和東二環(huán)，月均漲幅達(dá)到1%金融街一直以來(lái)受到國(guó)內(nèi)外各大金融投資機(jī)構(gòu)及國(guó)有大型企業(yè)的青睞， 企業(yè)的巨大需求使得區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)略顯緊張。而CBDK域主要受2007年上半年

28、新增供應(yīng)量集中釋放，區(qū)域的 租金已顯下降壓力。5、空置率上升在經(jīng)歷了一季度寫字樓項(xiàng)目的大規(guī)模放量以及二季度176600平方米新增供應(yīng)量進(jìn)入市場(chǎng)，二季度北京寫字樓市場(chǎng)的整體空置率仍然 保持穩(wěn)定趨勢(shì)，比一季度減少了 0.09個(gè)百分點(diǎn)，小幅下降至15.99%, 顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。雖然整體空置率保持穩(wěn)定，但各個(gè)區(qū)域卻呈 現(xiàn)出不同的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。CBD金融街以及中關(guān)村等寫字樓傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū) 域的平均空置率繼續(xù)呈下降趨勢(shì)， 而燕莎、長(zhǎng)安街等區(qū)域由于新項(xiàng)目 的放量，空置率有不同程度提高。二季度甲級(jí)寫字樓的整體空置率較一季度略有下降， 為 14.3%。 乙級(jí)寫字樓整體空置率則上升至17.16%。6、區(qū)域特征（1）

29、 CBD & CBD 周邊2007年第二季度，CBDE域沒(méi)有寫字樓項(xiàng)目入住，平均空置率從 上季度的23.3%卜幅下降至22.35%,顯示出CBD1區(qū)對(duì)寫字樓的需求 依然旺盛，上季度的供應(yīng)已經(jīng)開始被慢慢消化。 2007 年第三季度預(yù) 計(jì)將有 6 個(gè)寫字樓項(xiàng)目完工入住，近47.8 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，CBDE域的平均空置率有望達(dá)到 2年來(lái)的最高水平。二季度，CBD區(qū) 域?qū)懽謽亲饨饒?bào)價(jià)上升至 196.71 人民幣 / 平方米 / 月（含物業(yè)管理 費(fèi)） 。金融街和周邊2007 年第二季度，金融街寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有新項(xiàng)目入住，使該區(qū)域原有的空置面積得以進(jìn)一步消化， 整體空置率也從一季度的 14.4

30、2% 下降至14.19%。今年下半年金融街區(qū)域?qū)⒂邪‵1, F2大廈在內(nèi)的4 個(gè)項(xiàng)目約 240000 平方米新增供應(yīng)量進(jìn)入市場(chǎng)，但由于大多數(shù)項(xiàng)目 都在完工前被整棟購(gòu)買，因此預(yù)計(jì)該區(qū)域的空置率不會(huì)有大幅提高。金融街規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的寫字樓可開發(fā)地塊已經(jīng)全部利用， 從目前的供求情況看， 不能滿足企業(yè)機(jī)構(gòu)的需要， 很多單位不得不在周邊選擇 辦公場(chǎng)所，更為廣闊的泛金融街正在形成。 朝陽(yáng)門與東二環(huán)新項(xiàng)目的加入使本季度朝陽(yáng)門及東二環(huán)寫字樓市場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目的整體空置率有所上升，目前為23.03%。租金報(bào)價(jià)也由于中國(guó)紅街的加入出現(xiàn)了小的漲幅，目前為人民幣 178.73/ 平方米 / 月（含物業(yè) 管理費(fèi)） 。燕莎區(qū)域

31、二季度天元港國(guó)際中心的如期竣工為燕莎區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)增加了 8 萬(wàn)平米的供應(yīng)量， 稍稍緩解了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)短缺的局面。 然而單個(gè)項(xiàng)目的入住并不能扭轉(zhuǎn)目前供應(yīng)短缺的局面， 燕莎區(qū)域 的寫字樓依然保持著較高的入住率，租金也相應(yīng)上漲至人民幣213.44/ 平方米 / 月（含物業(yè)管理費(fèi)） 。 東長(zhǎng)安街沿線二季度光彩國(guó)際中心兩座寫字樓的日入住結(jié)束了長(zhǎng)安街區(qū)域自從 2005 年上半年以來(lái)沒(méi)有新項(xiàng)目供應(yīng)的局面，這一區(qū)域的整體空置率也相應(yīng)大幅提高，達(dá)到11.22%。中關(guān)村地區(qū)由于新項(xiàng)目供應(yīng)短缺， 中關(guān)村區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)整體空置率在本季度回落至10.57%。租金在本季度也小幅度地上升，至人民幣150.09

32、/ 平方米 / 月（含物業(yè)管理費(fèi)） 。亞運(yùn)村地區(qū)進(jìn)入 2007 年第二季度，亞運(yùn)村區(qū)域仍然沒(méi)有新的寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)。 而寫字樓整體空置率和上一個(gè)季度相比略有上升， 主要是由于亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備相對(duì)老舊， 已經(jīng)很難滿足租戶的需要，因此一部分客戶分流到CBD燕莎等其它區(qū)域。7、下半年及未來(lái)預(yù)期眾多項(xiàng)目的推遲入住使下一個(gè)季度北京寫字樓市場(chǎng)又將迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰。新增供應(yīng)量有望達(dá)到77萬(wàn)平方米，主要集中在CBDf口朝陽(yáng)門區(qū)域，預(yù)計(jì)這兩個(gè)區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目將面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。CBD區(qū)域供應(yīng)趨勢(shì)依然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年近 50%勺新增項(xiàng)目都出自 這個(gè)區(qū)域。并且CBDE域投資活躍，不僅有海外基金整棟購(gòu)買

33、項(xiàng)目租 賃，也有很多中小投資者長(zhǎng)線投資。因此CB舊字樓市場(chǎng)的項(xiàng)目將面 臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。金融街區(qū)域目前有多個(gè)在建項(xiàng)目， 但很多項(xiàng)目已經(jīng)被大型國(guó)有企業(yè)和外資定制， 因此該區(qū)域的寫字樓供應(yīng)相對(duì)有限， 租賃市場(chǎng)前景比 較樂(lè)觀。朝陽(yáng)門區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)有望在下半年迅速增長(zhǎng)。 第五廣場(chǎng)、 朝陽(yáng)廣場(chǎng) 1 期等項(xiàng)目都將在下季度竣工入住， 從而緩解一段時(shí)間以來(lái)該區(qū)域缺乏高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)的局面。 新項(xiàng)目的加入也提高了朝陽(yáng)門區(qū)域 寫字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（四）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況整體市場(chǎng)狀況進(jìn)入 2007 年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)形成商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)的態(tài)勢(shì)。由于在 2008 年北京房地產(chǎn)項(xiàng)目將不再允許繼續(xù)施工， 加上諸多項(xiàng)目都

34、試圖趕在奧運(yùn)會(huì)之前開業(yè)以抓住奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大商機(jī)，所以很多商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)交付及開業(yè)時(shí)間都設(shè)定在了 2007年。從 2007 年第一季度的市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)比較平靜，只有位于 CBD的萬(wàn)達(dá)新世界商場(chǎng)于 3 月 23 日開始試營(yíng)業(yè)，為北京商鋪市場(chǎng)增加了31,000 平方米的商業(yè)面積。截止到目前，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)達(dá)到了 619.22 萬(wàn)平方米。 相對(duì)的總需求量為 519.24 萬(wàn)平方米， 總的空置率為16.15%。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的二季度北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告顯示，二季度北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。由于CBDM其周邊地區(qū)幾個(gè)大型項(xiàng)目投入市場(chǎng)， 整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了快速增加。 2007

35、年二季度，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的總存量達(dá)到了 662.12 萬(wàn)平方米。相對(duì)的總需求量為 561.74 萬(wàn)平方米，總的空置率為15.16%，較一季度下降6.13%。1、供應(yīng)情況2007第一季度北京新的商鋪?lái)?xiàng)目供應(yīng)只有來(lái)源于CBD區(qū)域的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新世界彩旋百貨項(xiàng)目， 提供商業(yè)面積31000 平方米。 新增的面積與今年全年預(yù)計(jì)的供應(yīng)相比非常小。 同時(shí)， 部分商圈的商場(chǎng)或進(jìn)行拆除改建，或重新裝修業(yè)態(tài)重組，如王府井的女子百貨、西單的君太百貨，使得北京商鋪的存量新增十分有限。 各主要商業(yè)圈的商鋪供應(yīng)量，萬(wàn)柳和中關(guān)村地區(qū)的商業(yè)各以近70 萬(wàn)平方米的體量處于區(qū)域商業(yè)量體的第一集團(tuán)。王府井、西單、CB莊口望京等商圈的

36、體量處于第二集團(tuán)，并且這幾個(gè)商圈在年內(nèi)還將有幾個(gè)大面積的商業(yè)項(xiàng)目面市。由于政府對(duì)大型購(gòu)物中心的審批限制， 2008 年后將有部分商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)在四環(huán)甚至五環(huán)以外，望京、朝陽(yáng)路青年路、上地清河等板塊將成為商業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。另外，各主要商業(yè)圈中，CBDE域以777000平方米的存量眾望所歸的成為北京商業(yè)體量最大的區(qū)域， 萬(wàn)柳、 中關(guān)村區(qū)域本季度沒(méi)有新增項(xiàng)目，其存量略少于CBD未來(lái)其他板塊均有新項(xiàng)目或改造項(xiàng)目投入市場(chǎng)，進(jìn)一步促使北京多商業(yè)中心格局的發(fā)展。2、需求情況2007 年一批大型的商鋪物業(yè)將陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，加上外資零售商的持續(xù)涌入， 一季度北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)整體需求表現(xiàn)繼續(xù)暢旺。 從業(yè)態(tài)來(lái)看，超市、

37、百貨及家居用品等對(duì)大面積物業(yè)的需求十分活躍。外資一線品牌服裝、珠寶及鐘表等品牌也紛紛到北京選址開店。 截止2007 年一季度北京優(yōu)質(zhì)商鋪需求量為 519.24 萬(wàn)平方米，本季度新增需求 95592平方米。由于本季度新增供應(yīng)有限，而相對(duì)需求旺盛，導(dǎo)致整體商鋪市場(chǎng)的空置率下降了1.29%。由于臨近 2008 年，即將開業(yè)的項(xiàng)目陸續(xù)推出，雖然增加了市場(chǎng)的供應(yīng)量， 但一方面北京強(qiáng)大的消費(fèi)力和奧運(yùn)的臨近為商戶們提供了足夠的信心， 另一方面西單、 王府井等傳統(tǒng)商業(yè)中心沒(méi)有新項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得第二季度北京市商業(yè)市場(chǎng)空置率繼續(xù)下降。從業(yè)態(tài)來(lái)看，國(guó)際一線品牌在北京加速開業(yè)， 其中華貿(mào)新光天地聚攏了許多尚未在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的國(guó)際一線品牌，表明了其對(duì)北京商業(yè)市場(chǎng)的信心。 2007 年第二季度北京優(yōu)質(zhì)商鋪新增需求 473060平方米，其中多數(shù)新增需