商業(yè)房地產(chǎn)投資

1、第第7章章 商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)投資 內(nèi)容提要內(nèi)容提要一、一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述商業(yè)房地產(chǎn)投資概述二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)三三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述1、廣州典型的商業(yè)房地產(chǎn)有哪些？、廣州典型的商業(yè)房地產(chǎn)有哪些？北京路、天河科技城、珠江新城北京路、天河科技城、珠江新城CBD2、商業(yè)房地產(chǎn)的概念、商業(yè)房地產(chǎn)的概念商業(yè)：一般指商業(yè)活動(dòng)，可以分為實(shí)物商品交易的買賣活動(dòng)和非實(shí)商業(yè)：一般指商業(yè)活動(dòng)，可以分為實(shí)物商品交易的買賣活動(dòng)和非實(shí)物交易為基礎(chǔ)的服務(wù)類商業(yè)活動(dòng)。物交易為基礎(chǔ)的服務(wù)類商業(yè)活動(dòng)。 一、商業(yè)房地產(chǎn)

2、投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)的不同定義：房地產(chǎn)的不同定義：1）有些學(xué)者將房地產(chǎn)分為：住宅房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、）有些學(xué)者將房地產(chǎn)分為：住宅房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四類。工業(yè)房地產(chǎn)四類。2）商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。3）商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、。）商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 課本所講的商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益性課本所講的商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益性的物業(yè)，主要由商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、酒店、賓館、的物業(yè)，主要由商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、酒店、賓館、會(huì)展中心等組成。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于其收益性和盈利性。會(huì)展中心等組成。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于其收益性和盈利性。 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述3、商業(yè)房地產(chǎn)的分類、商業(yè)房地產(chǎn)的分類1）按使用功能分類：）按使用功能分類：商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、超市、

4、便利店、：購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、超市、便利店、展覽中心等展覽中心等商務(wù)辦公用物業(yè)商務(wù)辦公用物業(yè)：寫(xiě)字樓、商住樓（：寫(xiě)字樓、商住樓（SOHO）等）等餐飲酒店娛樂(lè)類物業(yè)餐飲酒店娛樂(lè)類物業(yè)：酒店、飯店、餐館、酒吧、咖啡廳、旅館、健身房等：酒店、飯店、餐館、酒吧、咖啡廳、旅館、健身房等物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類物業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類物業(yè)（工業(yè)房地產(chǎn)）：倉(cāng)庫(kù)、廠房、工業(yè)園區(qū)、物流基地（工業(yè)房地產(chǎn)）：倉(cāng)庫(kù)、廠房、工業(yè)園區(qū)、物流基地2）其他分類方式見(jiàn)課本表）其他分類方式見(jiàn)課本表7-1 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述3）商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的主要類型）商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的主要類型購(gòu)物中心購(gòu)物中心：國(guó)際定義

5、：有開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心點(diǎn)、國(guó)際定義：有開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心點(diǎn)、多樣化商品街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)多樣化商品街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。所。我國(guó)我國(guó)零售業(yè)態(tài)分類零售業(yè)態(tài)分類定義：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在有企業(yè)有計(jì)劃地定義：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在有企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體?？煞譃樯鐓^(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三類。

6、（廣商業(yè)集合體?？煞譃樯鐓^(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三類。（廣百）百）超市：超市：大型超市標(biāo)準(zhǔn)：大型超市標(biāo)準(zhǔn)：6000平方米以上，品種齊全、可滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)平方米以上，品種齊全、可滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài) 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述便利店：便利店：A A、一般選址在居民社區(qū)、主要干線路遍及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、一般選址在居民社區(qū)、主要干線路遍及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位所在地，也可設(shè)立在機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站及加油站附團(tuán)體、企事業(yè)單位所在地，也可設(shè)立在機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站及加油站附近，為過(guò)往的旅客和行人提供便利。近，為過(guò)往的旅客和行人

7、提供便利。B B、具有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品價(jià)格略高于其他零售、具有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品價(jià)格略高于其他零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)。C C、營(yíng)業(yè)面積較小，但面積利用率較高、營(yíng)業(yè)面積較小，但面積利用率較高D D、一般營(yíng)業(yè)時(shí)間超過(guò)、一般營(yíng)業(yè)時(shí)間超過(guò)1616小時(shí)，甚至小時(shí)，甚至2424小時(shí)營(yíng)業(yè)小時(shí)營(yíng)業(yè)Seven-Eleven Seven-Eleven （711711便利店）便利店）折扣店（折扣店（outlets）：店鋪裝修簡(jiǎn)單、提供有限服務(wù)；名牌集中、價(jià)格低廉：店鋪裝修簡(jiǎn)單、提供有限服務(wù)；名牌集中、價(jià)格低廉 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述4 4）從商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資

8、的角度，可以分為以下幾類：）從商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的角度，可以分為以下幾類：A A、產(chǎn)權(quán)式商鋪：開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后，將項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)劃分為一個(gè)一、產(chǎn)權(quán)式商鋪：開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后，將項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)劃分為一個(gè)一個(gè)的零散產(chǎn)權(quán)并對(duì)外公開(kāi)銷售。有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外個(gè)的零散產(chǎn)權(quán)并對(duì)外公開(kāi)銷售。有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外招商和整體經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)合同約定，投資者根據(jù)產(chǎn)權(quán)的多少獲得相應(yīng)招商和整體經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)合同約定，投資者根據(jù)產(chǎn)權(quán)的多少獲得相應(yīng)的租金回報(bào)。的租金回報(bào)。 特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)分散、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一租賃。特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)分散、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一租賃。B B、商業(yè)街商鋪：以平面形式按照街的

9、形式不知的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)街商鋪：以平面形式按照街的形式不知的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式。其經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)情況。北京路、上下形式。其經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)情況。北京路、上下九等。九等。C C、社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪：社區(qū)商鋪是作為社區(qū)配套設(shè)施建造和銷售、社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪：社區(qū)商鋪是作為社區(qū)配套設(shè)施建造和銷售的商鋪，經(jīng)營(yíng)對(duì)象是住宅區(qū)的居民。住宅底商商鋪是指位于住宅底層的商鋪，經(jīng)營(yíng)對(duì)象是住宅區(qū)的居民。住宅底商商鋪是指位于住宅底層的商鋪。的商鋪。 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述5 5）商務(wù)寫(xiě)字樓分類：高檔（頂級(jí)或國(guó)際級(jí)、甲級(jí)）、中檔（乙級(jí)）

10、、低）商務(wù)寫(xiě)字樓分類：高檔（頂級(jí)或國(guó)際級(jí)、甲級(jí)）、中檔（乙級(jí)）、低檔（丙級(jí)）。檔（丙級(jí)）。 寫(xiě)字樓具有地域性，因此其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是基于相對(duì)質(zhì)量而言。寫(xiě)字樓具有地域性，因此其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是基于相對(duì)質(zhì)量而言。表表7-3 7-3 第一太平戴維斯的國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓和甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)（第一太平戴維斯的國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓和甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)（P176P176）6 6）商務(wù)賓館分類：）商務(wù)賓館分類：A A、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店：起源于分時(shí)度假酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店通過(guò)將酒店每間客房：起源于分時(shí)度假酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店通過(guò)將酒店每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)從而出售給投資者。投資者既可以向購(gòu)買住房一樣分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)從而出售給投資者。投資者既可以

11、向購(gòu)買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分區(qū)投資回報(bào)；又可以獲得酒店贈(zèng)投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分區(qū)投資回報(bào)；又可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。B B、酒店式公寓、酒店式公寓與與公寓式酒店公寓式酒店：二者的比較見(jiàn)表：二者的比較見(jiàn)表7-4 7-4 P177P177 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述4、常見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)、常見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)1）商鋪投資及其特點(diǎn)）商鋪投資及其特點(diǎn)穩(wěn)定性穩(wěn)定性增殖性增殖性高回報(bào)率：一般住宅高回報(bào)率：一般住宅6%-8%，上鋪高達(dá)，上鋪高達(dá)8%-12%可以出租也可以自己持有經(jīng)營(yíng)，獲利方式靈活可以

12、出租也可以自己持有經(jīng)營(yíng)，獲利方式靈活 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述2）產(chǎn)權(quán)式酒店投資及其特點(diǎn)）產(chǎn)權(quán)式酒店投資及其特點(diǎn)具有明確的產(chǎn)權(quán)，投資穩(wěn)定具有明確的產(chǎn)權(quán)，投資穩(wěn)定通過(guò)專業(yè)公司管理，提高經(jīng)營(yíng)收益降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)專業(yè)公司管理，提高經(jīng)營(yíng)收益降低風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)面積較小，總價(jià)較低，適合大眾投資物業(yè)面積較小，總價(jià)較低，適合大眾投資3）寫(xiě)字樓投資及其特點(diǎn)）寫(xiě)字樓投資及其特點(diǎn)供應(yīng)量小，需求量大，投資回報(bào)較高供應(yīng)量小，需求量大，投資回報(bào)較高投資總價(jià)較高，邊線期限較長(zhǎng)，更需要理性和專業(yè)的分析投資總價(jià)較高，邊線期限較長(zhǎng)，更需要理性和專業(yè)的分析政策影響較大政策影響較大 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資

13、概述5、商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值影響因素、商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值影響因素1）商鋪投資價(jià)值影響因素）商鋪投資價(jià)值影響因素地段：商鋪的地段一般可以分為成熟的核心商業(yè)區(qū)或中央商務(wù)區(qū)、成型地段：商鋪的地段一般可以分為成熟的核心商業(yè)區(qū)或中央商務(wù)區(qū)、成型 中的商圈、住宅小區(qū)三類中的商圈、住宅小區(qū)三類商圈：以商鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，一次距離為半徑形成商圈：以商鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，一次距離為半徑形成 圓形的消費(fèi)圈圓形的消費(fèi)圈客流量客流量可視性可視性 一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述2）產(chǎn)權(quán)式酒店投資價(jià)值影響因素）產(chǎn)權(quán)式酒店投資價(jià)值影響因素酒店位置、經(jīng)營(yíng)形式、專業(yè)的酒店管理公司等酒店

14、位置、經(jīng)營(yíng)形式、專業(yè)的酒店管理公司等3）寫(xiě)字樓投資價(jià)值影響因素）寫(xiě)字樓投資價(jià)值影響因素區(qū)位區(qū)位商務(wù)配套商務(wù)配套寫(xiě)字樓的品質(zhì)寫(xiě)字樓的品質(zhì)軟件配套和物業(yè)管理軟件配套和物業(yè)管理 二、二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)1 1、商業(yè)房地產(chǎn)商圈范圍確定方法、商業(yè)房地產(chǎn)商圈范圍確定方法1 1）顧客流量法：該方法的基礎(chǔ)是計(jì)算交通流量，其中多大比例在商店之）顧客流量法：該方法的基礎(chǔ)是計(jì)算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進(jìn)入商店的顧客中有多少人購(gòu)買了貨物。前停留，進(jìn)入商店的顧客中有多少人購(gòu)買了貨物。2 2）驅(qū)車時(shí)間法：采用驅(qū)車時(shí)間確定商圈，最重要的是要獲取切實(shí)可行的）驅(qū)車時(shí)間法：采用驅(qū)車時(shí)

15、間確定商圈，最重要的是要獲取切實(shí)可行的數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行的調(diào)查工作包括：對(duì)周邊可行的交通路線進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行的調(diào)查工作包括：對(duì)周邊可行的交通路線進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于各個(gè)交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進(jìn)行調(diào)查；對(duì)可能各個(gè)交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進(jìn)行調(diào)查；對(duì)可能前往商業(yè)區(qū)的人群進(jìn)行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速前往商業(yè)區(qū)的人群進(jìn)行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時(shí)間。度和時(shí)間。 二、二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)3 3）人口）人口/ / 支出法支出法 該方法識(shí)別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首該方法識(shí)別出了

16、維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計(jì)算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展先，它要計(jì)算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。4 4）顧客識(shí)別法）顧客識(shí)別法 該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的位置識(shí)別一個(gè)商店的商業(yè)區(qū)，主要該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的位置識(shí)別一個(gè)商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點(diǎn)信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)大信息獲取渠道包括銷售點(diǎn)信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)顧客進(jìn)入商店時(shí)采訪他們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，顧客進(jìn)入商

17、店時(shí)采訪他們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。 二、二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 二、二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)1 1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于商業(yè)房地產(chǎn)投資者自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致預(yù)期收益水平）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于商業(yè)房地產(chǎn)投資者自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致預(yù)期收益水平不能實(shí)現(xiàn)可能性，是現(xiàn)金流流出與期望不同的風(fēng)險(xiǎn)，因此導(dǎo)致了所實(shí)現(xiàn)的收不能實(shí)現(xiàn)可能性，是現(xiàn)金流流出與期望不同的風(fēng)險(xiǎn)，因此導(dǎo)致了所實(shí)現(xiàn)的收益比期望值高或低。這種風(fēng)險(xiǎn)主要與投資企業(yè)的內(nèi)在因素有，包括經(jīng)

18、營(yíng)決策益比期望值高或低。這種風(fēng)險(xiǎn)主要與投資企業(yè)的內(nèi)在因素有，包括經(jīng)營(yíng)決策失誤、經(jīng)營(yíng)管理不善，使經(jīng)營(yíng)成本增加，營(yíng)業(yè)凈收益低于期望值。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)失誤、經(jīng)營(yíng)管理不善，使經(jīng)營(yíng)成本增加，營(yíng)業(yè)凈收益低于期望值。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)。是商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)。2 2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于商業(yè)房地產(chǎn)投資者或其他房地產(chǎn)主體財(cái)務(wù)狀況惡化而）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于商業(yè)房地產(chǎn)投資者或其他房地產(chǎn)主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使商業(yè)房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。首先，投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠使商業(yè)房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。首先，投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。其次是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房屋的購(gòu)買者或者租賃商不能按

19、合約桿可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。其次是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房屋的購(gòu)買者或者租賃商不能按合約支付房款或租金，拖欠嚴(yán)重，會(huì)使投資者入不敷出，無(wú)法收回投資及其報(bào)酬。支付房款或租金，拖欠嚴(yán)重，會(huì)使投資者入不敷出，無(wú)法收回投資及其報(bào)酬。 二、二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)3 3）流動(dòng)性和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：由于商業(yè)房地產(chǎn)的商品實(shí)體不能流動(dòng)，投入房地產(chǎn)的）流動(dòng)性和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：由于商業(yè)房地產(chǎn)的商品實(shí)體不能流動(dòng)，投入房地產(chǎn)的資本被限定在一個(gè)地方，同時(shí)它的投資周期長(zhǎng)，使用周期更長(zhǎng)，而且商業(yè)房資本被限定在一個(gè)地方，同時(shí)它的投資周期長(zhǎng)，使用周期更長(zhǎng)，而且商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值大，交易成本也高，這些因素都影響到它的變現(xiàn)性。投資者需要資

20、地產(chǎn)價(jià)值大，交易成本也高，這些因素都影響到它的變現(xiàn)性。投資者需要資金時(shí)無(wú)法很快完成交易，只能等待合適的機(jī)會(huì)或以低價(jià)賣出，從而大大影響金時(shí)無(wú)法很快完成交易，只能等待合適的機(jī)會(huì)或以低價(jià)賣出，從而大大影響了投資收益水平。了投資收益水平。4 4）其它個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等）其它個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 二、二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)3 3、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施1 1）風(fēng)險(xiǎn)回避，就是選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，）風(fēng)險(xiǎn)回

21、避，就是選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，這是一種較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率降到最低。這是一種較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率降到最低。但這種策略的不良后果是得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)但這種策略的不良后果是得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是高收益總是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴而來(lái)。律是高收益總是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴而來(lái)。2 2）損失控制就是通過(guò)采取一些預(yù)防措施減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)，或通過(guò)一些措）損失控制就是通過(guò)采取一些預(yù)防措施減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)，或通過(guò)一些措施降低損失的嚴(yán)重程度，從而達(dá)到防范或降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如，通過(guò)改善施降低損失

22、的嚴(yán)重程度，從而達(dá)到防范或降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如，通過(guò)改善管理，來(lái)避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)采取多種融資手段，來(lái)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等。管理，來(lái)避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)采取多種融資手段，來(lái)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等。3 3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是通過(guò)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他投資者來(lái)達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如，）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是通過(guò)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他投資者來(lái)達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如，可以通過(guò)預(yù)租預(yù)售的方式把價(jià)格下降的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人或購(gòu)房者?？梢酝ㄟ^(guò)預(yù)租預(yù)售的方式把價(jià)格下降的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人或購(gòu)房者。 三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例史玉柱與巨人大廈史玉柱與巨人大廈19621962年年9 9月生，安徽懷遠(yuǎn)人。月生，安徽懷遠(yuǎn)人。19841

23、984年畢業(yè)于浙江大學(xué)數(shù)學(xué)系，分配至安徽省統(tǒng)計(jì)局。年畢業(yè)于浙江大學(xué)數(shù)學(xué)系，分配至安徽省統(tǒng)計(jì)局。 19891989年年1 1月，畢業(yè)于深圳大學(xué)研究生院，為軟科學(xué)碩士。隨即下海創(chuàng)業(yè)。月，畢業(yè)于深圳大學(xué)研究生院，為軟科學(xué)碩士。隨即下海創(chuàng)業(yè)。第一次創(chuàng)業(yè)：第一次創(chuàng)業(yè)： 19891989年夏，史自認(rèn)自己開(kāi)發(fā)的年夏，史自認(rèn)自己開(kāi)發(fā)的M-6401M-6401桌面文字處理系統(tǒng)作為產(chǎn)品已經(jīng)成熟，便用桌面文字處理系統(tǒng)作為產(chǎn)品已經(jīng)成熟，便用40004000元承包下天津大學(xué)深圳電腦部。元承包下天津大學(xué)深圳電腦部。4 4個(gè)月后，個(gè)月后，M-6401M-6401銷售額突破銷售額突破100100萬(wàn)元。這是史萬(wàn)元。這是史的第一

24、桶金。的第一桶金。 19911991年，巨人公司成立。年，巨人公司成立。 19921992年，巨人總部從深圳遷往珠海。年，巨人總部從深圳遷往珠海。 開(kāi)始設(shè)計(jì)巨人大廈，開(kāi)始設(shè)計(jì)巨人大廈，1818層的巨人大廈設(shè)計(jì)方層的巨人大廈設(shè)計(jì)方案出臺(tái)。后來(lái)這一方案一改再改，從案出臺(tái)。后來(lái)這一方案一改再改，從1818層升至層升至7070層，為當(dāng)時(shí)中國(guó)第一高樓，需資金層，為當(dāng)時(shí)中國(guó)第一高樓，需資金超過(guò)超過(guò)1010億元。史玉柱基本上以集資和賣樓花的方式籌款，集資超過(guò)億元。史玉柱基本上以集資和賣樓花的方式籌款，集資超過(guò)1010億元，未向銀億元，未向銀行貸款。行貸款。 三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例199

25、41994年年初，巨人大廈動(dòng)工，計(jì)劃年年初，巨人大廈動(dòng)工，計(jì)劃3 3年完工。史玉柱當(dāng)選中國(guó)十大改革風(fēng)云人物。年完工。史玉柱當(dāng)選中國(guó)十大改革風(fēng)云人物。 19951995年，巨人推出年，巨人推出1212種保健品，投放廣告種保健品，投放廣告1 1個(gè)億。史玉柱被個(gè)億。史玉柱被福布斯福布斯列為內(nèi)地富列為內(nèi)地富豪第豪第8 8位。位。 19961996年，巨人大廈資金告急，史玉柱決定將保健品方面的全部資金調(diào)往巨人大廈，年，巨人大廈資金告急，史玉柱決定將保健品方面的全部資金調(diào)往巨人大廈，保健品業(yè)務(wù)因資金保健品業(yè)務(wù)因資金“抽血抽血”過(guò)量，再加上管理不善，迅速盛極而衰。過(guò)量，再加上管理不善，迅速盛極而衰。 199

26、71997年年初，巨人大廈未按期完工，國(guó)內(nèi)購(gòu)樓花者天天上門要求退款。媒體地毯式年年初，巨人大廈未按期完工，國(guó)內(nèi)購(gòu)樓花者天天上門要求退款。媒體地毯式報(bào)道巨人財(cái)務(wù)危機(jī)。不久只建至地面三層的巨人大廈停工。巨人集團(tuán)名存實(shí)亡，但報(bào)道巨人財(cái)務(wù)危機(jī)。不久只建至地面三層的巨人大廈停工。巨人集團(tuán)名存實(shí)亡，但一直未申請(qǐng)破產(chǎn)。一直未申請(qǐng)破產(chǎn)。 三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例二次創(chuàng)業(yè)二次創(chuàng)業(yè) 19991999年注冊(cè)建立生產(chǎn)保健類產(chǎn)品的生物醫(yī)藥企業(yè)年注冊(cè)建立生產(chǎn)保健類產(chǎn)品的生物醫(yī)藥企業(yè) “ “上海健特生物科技有限公司上海健特生物科技有限公司”。 20002000年年1212月月2121日注冊(cè)成立日注冊(cè)成立

27、“珠海市士安有限公司珠海市士安有限公司”。在珠海收購(gòu)巨人大廈樓花。在珠海收購(gòu)巨人大廈樓花。 20002000年，史玉柱自稱和原班底人馬在上海及江浙創(chuàng)業(yè)，做年，史玉柱自稱和原班底人馬在上海及江浙創(chuàng)業(yè)，做 “ “腦白金腦白金”業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)。20012001年，史玉柱在上海申請(qǐng)注冊(cè)巨人公司，謀求上市。年，史玉柱在上海申請(qǐng)注冊(cè)巨人公司，謀求上市。20042004年年1111月月1818日，上海征途網(wǎng)絡(luò)科技有限公司正式成立。日，上海征途網(wǎng)絡(luò)科技有限公司正式成立。20052005年年1111月月1515日，日，征途征途正式開(kāi)啟內(nèi)測(cè)正式開(kāi)啟內(nèi)測(cè) 。20072007年年1111月月1 1日，史玉柱旗下的巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司成功登陸美國(guó)紐約證券交易日，史玉柱旗下的巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司成功登陸美國(guó)紐約證券交易所，總市值達(dá)