商品房買賣合同陷阱分析與防范

1、_商品房買賣合同陷阱分析與防范2007-12-11商品房買賣合同陷阱分析與防范一、弄清楚簽合同的人（一）買受人 購房人看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行， 也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候， 商品房買賣合同上面填寫的“買受人 ”卻必須明確，因?yàn)檫@一欄填寫名字的人將要為這份合同承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，也只有這個(gè)人才可以享有對房屋的權(quán)利?！百I受人 ” 一欄填寫名字的人：1將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。2需要交付首付，申請貸款。3.遇有對方違約時(shí)，追究對方的責(zé)任。4.一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。5.在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同

2、可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。-可編輯修改 -_（二）出賣人 開發(fā)商開發(fā)商是樓盤的開發(fā)者， 也是樓盤的大產(chǎn)權(quán)人， 購房人購買了房屋之后， 才能夠從開發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán) ”二因此，只有同開發(fā)商簽約，您才能夠順利地接收房屋并獲得產(chǎn)權(quán)。那么，如何確定與您簽約的就是開發(fā)商呢？第一，簽合同前，請您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人 ”與商品房預(yù)售許可證上記載的銷售單位是否一致，商品房預(yù)售許可證上記載的銷售單位就是樓盤的開發(fā)商。第二，您還可以查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照正本或是上網(wǎng)查一下“ 出賣人 ”一欄填寫的營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號和法定代表人是否屬實(shí)。第三，您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人 ”與國有土

3、地使用權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人是否相同。第四，如果是現(xiàn)房，您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人 ”與房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人是否一致。（三）代理人-可編輯修改 -_看房、選房、簽約到交房的過程中，您經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商的“代理人 ”，比如，開發(fā)商會(huì)把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對這些代理人，您應(yīng)該注意：1.弄清楚您要跟誰簽約只有開發(fā)商才有權(quán)利、也有能力把房屋轉(zhuǎn)讓給您， 因此您應(yīng)該與開發(fā)商簽約。具體說來就是看 商品房買賣合同 上“出賣人 ”一欄填寫的單位是否為開發(fā)商，即是否為預(yù)售許可證上記載的售房單位。2.謹(jǐn)慎對待代理人簽約按照中華人民共和國民法通則的規(guī)定，代理人應(yīng)該在

4、代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。如果商品房買賣合同上 “ 出賣人 ”一欄填寫的單位不是開發(fā)商，而是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)， 在簽約付款時(shí)請一定要三思而后行，以避免“付了錢、簽了約，開發(fā)商卻說從未簽訂過這份合同”的情況發(fā)生。3.查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)開發(fā)商通常會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作代理人，部分地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度資質(zhì)審查，并頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)劃分級別，通常一級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資本比較雄厚，從業(yè)人員要求較高。二、三級-可編輯修改 -_經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。 因此通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書上級別的

5、記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。同時(shí)還應(yīng)注意查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書是否經(jīng)過年檢。4要求查看授權(quán)委托書代理人或代理機(jī)構(gòu)沒有委托書或超越委托書的授權(quán)委托范圍簽訂合同，只有經(jīng)過開發(fā)商的追認(rèn)，開發(fā)商才承擔(dān)民事責(zé)任。否則，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商有時(shí)也會(huì)委托銷售公司作為商品房買賣合同 的出賣人與購房者簽合同，此時(shí)最關(guān)鍵的問題是在合同中明確：一旦房屋出現(xiàn)問題由誰來負(fù)責(zé)，應(yīng)由開發(fā)商對房產(chǎn)最終負(fù)責(zé)。一旦遇到開發(fā)商委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，購房人一定要看清委托書中開發(fā)商委托的權(quán)限范圍。如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)代表開發(fā)商簽字，購房人一定要仔細(xì)審查一下授權(quán)書的正本，同時(shí)要求將該授權(quán)書作為合同的附

6、件。5索要開發(fā)商簽字蓋章的收款憑證交付前款之后， 一定要索要收款憑證， 并且一定要索要由開發(fā)商簽字蓋章的收款憑證，以證明前款已經(jīng)為開發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把房款“私吞”的情況。（四）投資商、發(fā)展商和承建商-可編輯修改 -_他們經(jīng)常在廣告、 宣傳材料上出現(xiàn)， 但是他們都沒有權(quán)利簽訂商品房買賣合同。二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同很多購房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所展現(xiàn)出來的“夢幻 ”狀態(tài)，但是，即使不考慮開發(fā)商的刻意夸張和銷售人員的信口承諾，通過電腦特技、色彩夸張、調(diào)整比例等方法而“ 炮制 ”出來的 “ 夢幻 ”房屋與實(shí)際交付的房屋之間的差距往往也很大。因

7、此一旦交房的時(shí)候， 就會(huì)有購房人因?yàn)榉课菖c廣告、沙盤、樓書、樣板間不一致而表示不滿，甚至引起糾紛或訴訟。無論是廣告、沙盤、樓書還是樣板間， 它們本身都不是 商品房買賣合同 ，除非您把它們寫到合同里面，讓它們成為商品房買賣合同的一個(gè)組成部分。盡管最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 3 條規(guī)定，開發(fā)商在廣告中就 “商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這也不表明所有的廣告條款都

8、可以視為合同內(nèi)容， 只有同時(shí)符合以下條件的廣告內(nèi)容才可能被視為合同內(nèi)容：（1）商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施的廣告條款；（2）廣告條款內(nèi)容具體確定；-可編輯修改 -_（3）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重人影響。證明一個(gè)條款同時(shí)符合這三個(gè)條件的舉證難度比較大，例如，購房者很難證明廣告內(nèi)容是否屬于 “開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi) ”。至于樣板間， 如果您沒有仔細(xì)地記錄樣板間的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，到交房的時(shí)候， 樣板間已經(jīng) “ 了無蹤影 ”了，查無對一證，您也無法證明所交的房屋與樣板間不一致。更何況開發(fā)商往往還會(huì)在文件的角落里面寫上諸如“ 圖例僅作示意用途， 如有修改，恕不另行通知 ”，“ 房地產(chǎn)商

9、對本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無作出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任”、“一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn) ”之類的免責(zé)文字。對付上述情況的唯一方法是： 要求開發(fā)商把您認(rèn)為最重要的內(nèi)容都寫進(jìn)商品房買賣合同，只有寫進(jìn)了合同，您才有權(quán)利要求開發(fā)商履行。三、簽約前應(yīng)當(dāng)審查的文件如果在簽訂認(rèn)購書之前，您已經(jīng)仔細(xì)審查了各種文件，那么在這里就不用再做審查了，不過仍然需要把相關(guān)重要文件的編號和頒發(fā)機(jī)構(gòu)仔細(xì)地記載在商品房買賣合同中。-可編輯修改 -_如果在簽訂認(rèn)購書之前，您沒有機(jī)會(huì)審查各種文件，或是開發(fā)商承諾日后提供，那么請您在簽訂商品房買賣合同之前按照前面所介紹的方法，仔細(xì)審查這些文件。四、商品房買賣合

10、同范本簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，開發(fā)商可能會(huì)拿出一份寫著“xx 市建委制 xx市工商局監(jiān)制 ”字樣的合同，上面還有政府統(tǒng)一編號，要求您簽字，還有可能直接告訴或間接暗示這份合同是不能更改的，在這個(gè)時(shí)候，請您不要被 “嚇住了 ”。（一）范本并非不能改合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果， 只要當(dāng)事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，法律就不會(huì)加以干預(yù)。政府出臺“合同示范文本 ”，并印制統(tǒng)一合同，僅是推薦使用，而非強(qiáng)迫使用，更不能限制當(dāng)事人的自主決定。開發(fā)商拿來的 “不能改 ”的合同范本很可能就是自己擬定或已經(jīng)填好空的合同，條款的內(nèi)容可能損害購房者既得利益或剝奪購房者的權(quán)利，遇到這樣的情況，一定不要隨意妥協(xié)。（二）范

11、本的具體內(nèi)容需要細(xì)化“示范文本 ”只是范本，只對合同起示范作用，里面的條款還需要雙方進(jìn)一步的約定，如果考慮不周全而輕易簽署可能會(huì)使自己陷入被動(dòng)。-可編輯修改 -_為了保障當(dāng)事人的自由選擇權(quán)，合同文本中設(shè)有很多空格和空白行，購房人簽合同時(shí)一定要注意對合同空白處的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容， 如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。 合同中涉及選擇的， 自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。（三）仔細(xì)閱讀范本的每一個(gè)條文再簽字范本的每一個(gè)條文都涉及雙方的切身權(quán)利和義務(wù)，因此對于每一個(gè)條款都要仔細(xì)閱讀，否則，一旦簽字就要承擔(dān)責(zé)任。尤其

12、是合同中的空白處已經(jīng)被開發(fā)商填寫好的情況，這樣的內(nèi)容僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人有權(quán)不接受。不清楚的地方可以要求開發(fā)商予以解釋對于合同條款含義不清楚的地方，一定要要求開發(fā)商予以解釋， 必要的時(shí)候?qū)㈤_發(fā)商的解釋寫人合同，以免糊里糊涂地喪失自己的權(quán)益。（四）對自己不利的地方要力爭修改由于開發(fā)商和購房人處于不平等的談判地位，因此開發(fā)商會(huì)以拒絕簽約為要挾，拒絕對自己提出的 “ 范本 ”進(jìn)行修改，遇到這樣的情況應(yīng)當(dāng)據(jù)理力爭，并號召其他購房者共同談判，刪除對自己不利的條款。（五）事先準(zhǔn)備一份示范文本-可編輯修改 -_建議您在買房子之前準(zhǔn)備一份示范文本 ，在簽商品房買賣合同的時(shí)候可以拿出來和房地產(chǎn)商提供

13、給您的合同做一下對比，看看有沒有被“偷梁換柱 ”。五、補(bǔ)充協(xié)議從認(rèn)購到簽約的整個(gè)過程中， 開發(fā)商隨時(shí)會(huì)拿出幾張小紙片要求您簽字，對于這些小紙片，請您不要小視。在法律上，這些小紙片就是“補(bǔ)充協(xié)議 ”，其內(nèi)容可能對商品房買賣合同的內(nèi)容作出修改或變更，即使起訴到法院，法官也會(huì)認(rèn)定這種修改或變更的效力。因此，在這些小紙片上簽字之前， 請您仔細(xì)閱讀上面的每一個(gè)條款，了解條款的含義和后果，如果難以接受，就要堅(jiān)決拒絕，以免為自己增添麻煩。對于那些拿不準(zhǔn)的條款，最好能夠向?qū)I(yè)律師咨詢， 以最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。六、避免模糊約定模糊的約定最終可能導(dǎo)致購房者的權(quán)益受損。比如，房地產(chǎn)商的廣告中表示臥室將采用

14、中空玻璃。 購房者咨詢的時(shí)候， 銷售人員可能回答 “ 臥室的整個(gè)窗戶的玻璃都是中空的 ”，但是購房者并沒有要求房地產(chǎn)商將之寫人合同條款。等到了交房時(shí)，購房者很可能發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面一小部分是中空的，而上面卻是普通玻璃等等。這時(shí)候如果訴至法院，法院就很有可能以“約定不明 ”駁回購房者的訴訟請求， 因?yàn)楹贤]有約定整個(gè)玻璃窗都是中空的，也沒有任何證據(jù)能夠證明曾經(jīng)有一位銷售人員作出過承諾。-可編輯修改 -_因此，購房者一定要盡力將 商品房買賣合同 中的每一個(gè)條款的含義都約定清楚，避免模糊約定，只有這樣才能切實(shí)保障自己的利益。但是商品房買賣合同的內(nèi)容太多了，想要把任何問題都約定清楚談何容易。七、難

15、以生效的合同（一）無效的商品房買賣合同1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；例如開發(fā)商和第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同 并將房屋交付給第三人使用， 導(dǎo)致購房者無法取得房屋， 購房者有權(quán)請求確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。3以合法形式掩蓋非法目的；4損害社會(huì)公共利益；5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；發(fā)生了這五種情況，商品房買賣合同當(dāng)然無效，您完全可以不必履行，即使對方要求您履行，法院也不會(huì)支持對方的請求。6.銷售人員沒有代理權(quán)、 超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同；-可編輯修改 -_通常，遇上了這樣的情

16、況， 您可以發(fā)出通知， 詢問開發(fā)商是否愿意為此事負(fù)責(zé)，如果開發(fā)商在 1 個(gè)月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能起訴代理人要求賠償；如果開發(fā)商表示愿意為此事負(fù)責(zé)，商品房買賣合同就是有效的，開發(fā)商就要按照約定把房屋交付給您。不過，通常情況下，只要沒有好處，開發(fā)商是不會(huì)選擇后一種做法的。7.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的；也就是說，如果您買了開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證的房子，這表明房屋最終是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時(shí)候可以向法院起訴， 要求法院確認(rèn) 商品房買賣合同無效。只要是在起訴前， 開發(fā)商都沒有取得 商品房預(yù)售許可證 ，您的要求一定會(huì)得到支持。（二）商品房買賣合同無效

17、的后果商品房買賣合同無需繼續(xù)履行，開發(fā)商（第b 種情況下應(yīng)為銷售人員）應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)交付的購房款，并賠償損失。（三）可撤銷的商品房買賣合同1因重大誤解訂立的；2在訂立合同時(shí)顯失公平的；3一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。-可編輯修改 -_例如，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。如果遇到了以上情況， 即使合同沒有約定， 您也有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷 商品房買賣合同 。不過這種撤銷權(quán)必須在您知道存在上述事

18、由之日起 1 年內(nèi)行使。撤銷后，商品房買賣合同不再履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者已經(jīng)交付的購房款，并賠償利息和損失（包括因此而支付的律師代理費(fèi)、 差旅費(fèi)等必要費(fèi)用）。八、解除合同的權(quán)利（一）約定解除商品房買賣合同是購房者與開發(fā)商共同約定的結(jié)果，如果雙方愿意，也可以共同達(dá)成解除合同的協(xié)議，解除商品房買賣合同。（二）法定解除約定解除需要征得雙方當(dāng)事人的同意，但是在有些情況下， 如果對方已經(jīng)違約，合同繼續(xù)履行對于守約一方“ 百害而無一利 ”，守約一方就可以單方面要求解除合同，法律列舉了守約方單方面解除合同的一些情況：1商品房買賣合同訂立后， 出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2商品房買賣合同訂立

19、后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；-可編輯修改 -_3出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；6房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；7房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；8出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超出3%；9出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3 個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

20、10商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第33 條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1 年，由于出賣人的原因， 導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記。（三）解除權(quán)行使的期限當(dāng)事人雙方可以約定解除權(quán)行使的期限行使解除權(quán)，如果沒有約定， 應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1 年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。（四）解除權(quán)的行使方法-可編輯修改 -_如果沒有特別約定， 行使解除權(quán)， 只需通知對方即可。 合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除，如果對方有異議，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。（五）合同解除的后果合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，購房人可以請求返還已付購房

21、款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。提示（六）別忘記解除貸款合同和保險(xiǎn)合同除了與開發(fā)商簽訂的 商品房買賣合同 之外，購房者往往同時(shí)還會(huì)與銀行和保險(xiǎn)公司分別簽訂貸款合同和保險(xiǎn)合同，如果您已經(jīng)通知開發(fā)商解除了商品房買賣合同，一定不要忘記同時(shí)通知銀行和保險(xiǎn)公司，辦理解除貸款合同和保險(xiǎn)合同的相關(guān)手續(xù)。否則，仍然要承擔(dān)還款責(zé)任或支付不必要的保費(fèi)。九、如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任（一）最徹底的辦法：退房“退房 ”是一種最為徹底的辦法， 從此以后，與開發(fā)商再無關(guān)聯(lián)。 在法律上，購房者要求退房， 關(guān)鍵之處在于斷絕與開發(fā)商之間的合同關(guān)系，可以提出這樣幾種請求：1宣布商品房買賣合同

22、無效；-可編輯修改 -_2解除商品房買賣合同；3撤銷商品房買賣合同。這三種方法的適用條件、行使方法和法律后果等，詳見前面的兩個(gè)問題。（二）最堅(jiān)決的辦法：繼續(xù)履行合同是當(dāng)事人之間的法律， 因此只要不被當(dāng)事人取消， 就一定要“進(jìn)行到底 ”。因此如果您對房子實(shí)在是滿意，而開發(fā)商卻沒有兌現(xiàn)， 那您可以堅(jiān)決地要求開發(fā)商繼續(xù)按照合同的約定履行，必要的時(shí)候可以訴諸法律。這個(gè)時(shí)候請您注意，首先要向開發(fā)商作出書面的通知， 要求開發(fā)商繼續(xù)履行。最保險(xiǎn)的辦法是直接把擬好的通知交給開發(fā)商的工作人員，然后請他簽字， 表明已經(jīng)收到了通知。 記得要同時(shí)記錄這位工作人員的頭銜，最好找級別比較高的經(jīng)理、銷售部主管等，因?yàn)樗麄儾?/p>

23、像銷售人員那樣流動(dòng)頻繁。如果對方堅(jiān)決不簽收， 還有一個(gè)辦法： 查找開發(fā)商的所在地址， 給他發(fā)一封掛號信，記得保留好回執(zhí)。通知中最好給開發(fā)商的繼續(xù)履行限定一個(gè)最后時(shí)限，到了這個(gè)最后時(shí)限， 如果開發(fā)商還沒有履行，您就可以向法院要求判決開發(fā)商來履行合同。（三）最無奈的辦法：修理、改進(jìn)如果是一些小毛病， 您又不想退房， 那就只能采取這種無奈的辦法了。具體的方式可以是口頭要求對方修理或改進(jìn)，但是如果口頭方式不管用， 還可以借用上面介紹的發(fā)書面通知的方式。-可編輯修改 -_由于開發(fā)商可能會(huì)將樓盤委托給物業(yè)公司打理，因此在提出要求的時(shí)候， 一定要 “咬住一方不放松 ” ，以免被當(dāng)作 “皮球 ”踢來踢去。（四

24、）最萬用的辦法：索賠無論您選擇采用上面的哪一種方法，只要對方違約了， 您都可以要求對方進(jìn)行賠償，因此這種方法是最萬用的。根據(jù)您在合同中的約定不同，索賠的方法也有所不同：一種情況是商品房買賣合同中約定了“如果開發(fā)商 （就是開發(fā)商違約的情況），應(yīng)當(dāng)向購房人賠償xxx 元違約金（或是已經(jīng)交付房款的xx） ”。這種情況下，只要開發(fā)商違約，您就可以要求開發(fā)商按照約定的數(shù)額進(jìn)行賠償，如果對方不給，可以理直氣壯地向法院起訴。另一種情況是商品房買賣合同約定“如果開發(fā)商 （就是開發(fā)商違約的情況），應(yīng)當(dāng)賠償因此給購房人造成的損失”。如果是這種情況，您首先要準(zhǔn)備一些材料，就是證明自己存在損失的證據(jù)，比如發(fā)票之類的。

25、（五）不能追究責(zé)任的情況：不可抗力現(xiàn)實(shí)生活中， 總會(huì)發(fā)生一些大家都無法預(yù)見，也無法避免或克服的情況， 最典型的就是地震或是戰(zhàn)爭， 遇到這樣的情況， 對方就是想履行也是有心無力，如果還要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，未免有些不太公平。 因此法律規(guī)定， 如果發(fā)生了類似事件（法律上的名詞叫做 “不可抗力 ”），未能履行合同的當(dāng)事人可以免除違約責(zé)任。-可編輯修改 -_但是，開發(fā)商也可能在商品房買賣合同中把“不可抗力 ”的范圍無限擴(kuò)大，借此來逃避責(zé)任。 比如說約定 “ 施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決 ”或“市政配套的批準(zhǔn)與安裝出現(xiàn)延誤”屬于不可抗力，開發(fā)商可以免除責(zé)任等。而這些問題是開發(fā)商開發(fā)樓盤之

26、初就應(yīng)當(dāng)解決的，不能算作不可抗力。遇到這樣的約定，請爭取刪除。此外，開發(fā)商還可能約定某些 “特殊情況 ”下免除違約責(zé)任，這樣的條款也應(yīng)當(dāng)爭取刪除。但是在雙方地位不平等的條件下，刪除有時(shí)候是無法做到的， 那就要請您三思，是否還要簽訂這份合同， 畢竟開發(fā)商還是有所顧慮才會(huì)在合同中增加這類條款的，日后難保會(huì)發(fā)生這些情況。十、不要忽視合同附件商品房買賣合同的后面，往往會(huì)附加很多文件，請不要因?yàn)槭恰案郊?”而忽視這些文件。 因?yàn)楹贤瑮l款大多是概括性的規(guī)定，對于一些細(xì)節(jié)往往無法描述，而恰恰這些細(xì)節(jié)關(guān)系到購房者最終的舒適和方便。合同附件則可以補(bǔ)充這種不足，從這個(gè)意義上來說，合同附件應(yīng)該是越詳盡越具體越好。合

27、同附件是商品房買賣合同的有機(jī)組成部分，因此您在商品房買賣合同上簽名之前，一定要仔細(xì)閱讀附件中的每一句話。合同附件一般包括以下內(nèi)容：1房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖；-可編輯修改 -_2共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明；3該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定；4.計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定；5.付款方式及期限的約定；6.裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。如果您認(rèn)為還有其他文件應(yīng)該寫人合同，也可以要求把這些文件作為附件，附在商品房買賣合同之后。十一、誰先簽字商品房買賣合同是由雙方共同簽署的，就存在一個(gè)誰先簽字的問題。通常情況，售樓人員會(huì)要求購房人先簽字，然后說要拿走讓領(lǐng)導(dǎo)簽字蓋章，這

28、種做法可能會(huì)令您處于不利的境地。合同必須在雙方簽字之后才生效， 但是，合同簽訂之后，并非全都即時(shí)生效。合同何時(shí)生效，取決于雙方當(dāng)事人的約定。如果商品房買賣合同中寫的是“ 本合同自雙方簽字之日起生效”，將使先簽字的一方處于不利境地，因?yàn)楹蠛炞值囊环娇梢越韫什缓炞侄鲝埡贤瑹o效。因此，如果屬于這種情況， 購房人要特別注意避免自己先簽字，保留主動(dòng)權(quán)。最公平的做法還是雙方在現(xiàn)場同時(shí)簽字。-可編輯修改 -_如果商品房買賣合同中寫的是“ 本合同自合同備案之日起生效”，那么誰先簽字的后果都一樣， 在這種情況下， 購房者最應(yīng)保證的是及時(shí)去辦理合同備案，這個(gè)問題在下一個(gè)部分介紹。十二、網(wǎng)上簽約為了使買賣行為更加透明化， 在部分地區(qū)已經(jīng)開始實(shí)行網(wǎng)上簽約制度，房屋交易將實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。在北京，從 2006 年 1 月 1 日起，市民可通過北京市建設(shè)網(wǎng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢現(xiàn)房項(xiàng)目、 樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息，并在網(wǎng)上簽約。 簽約后，購房人可憑打印商品房買賣合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽