房地產(chǎn)公司項目管理制度完整版

1、總則第 1 節(jié) 項目運作過程管理1 項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理的策劃和運作，必須充分理解和應(yīng)用項目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合股份公司現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項目開發(fā)過程中股份公司各業(yè)務(wù)部門和項目公司的各自角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到位、溝通順暢。2 項目運作過程管理主要包括：項目發(fā)展管理、項目設(shè)計管理、項目工程管理、項目質(zhì)量管理、項目銷售管理、商務(wù)（招商）管理。3 發(fā)展部是項目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負責(zé)開發(fā)項目的前期論證、策劃組織工作，股份公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門負責(zé)配合運作。項目管理中心是股份公司實施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門，負責(zé)所有項目實施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)

2、，股份公司各業(yè)務(wù)部門、股份公司所屬公司必須配合項目管理中心的工作。4 項目公司開發(fā)設(shè)計部是該公司項目開發(fā)運作的綜合管理部門，對該公司項目開發(fā)業(yè)務(wù)進行全過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。股份公司所屬公司其他各部門必須配合開發(fā)設(shè)計部的工作。5 所有項目運作過程必須遵循本手冊的管理規(guī)定，通過以下方式對項目運作實施全過程控制：5.1 發(fā)布業(yè)務(wù)運作必須遵循的管理規(guī)定；5.2 開發(fā)過程中的備案、核準(zhǔn)和審批操作；5.3 報備資料綜合分析；5.4 例行的現(xiàn)場檢查等。6 股份公司項目管理中心在收集、整理和分析項目公司報備資料后，應(yīng)針對項目開發(fā)進度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及項目公司采取的關(guān)聯(lián)措施進行綜合評價，

3、每季度形成一份分析報告，報股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，并抄送投資證券部備查。7 在以下情形下，股份公司業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理應(yīng)考慮安排人員到項目公司進行現(xiàn)場檢查 或調(diào)研， 并在檢查后形成書面檢查報告提交股份公司分管領(lǐng)導(dǎo)和項目公司公司總經(jīng)理。7.1 工程進度嚴(yán)重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)煞莨舅鶎俟咎岢鲱~的整改措施缺乏信心；7.2 發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量，安全事故；7.3 項目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費使用將超過70%；7.4 對工程質(zhì)量有重大影響的新材料，新工藝應(yīng)用；7.5 發(fā)生嚴(yán)重顧客投訴，或媒體的大量負面報導(dǎo)；7.6 完成例行檢查（約半年一次） ；7.7 股份公司領(lǐng)導(dǎo)指示，或股份公司其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出建議。8 非商業(yè)

4、項目工程完成住戶如火、商業(yè)項目完成商場開業(yè)后，項目公司應(yīng)對項目開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計、 施工、 招商 （商務(wù)） ， 銷售、 成本等方面工作進行系統(tǒng)總結(jié)和評價，詳細回顧和分析項目開發(fā)過程的得失，并提出必要的改進建議，經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽署后報股份公司項目管理中心，股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。第 2 節(jié) 項目運作要素管理1 項目運作要素管理是項目開發(fā)的重要保證，是貫穿于整個項目開發(fā)過程的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，股份公司各業(yè)務(wù)歸口部門應(yīng)承擔(dān)其管理責(zé)任，確保項目開發(fā)的順利進行，實現(xiàn)股份公司效益的最大化。2 股份公司建立的項目運作要素管理制度將根據(jù)項目開發(fā)運作的實際需要，不斷地進行補充和完善。項目運作要素管理工作包括，但不

5、限于：2.1 項目經(jīng)驗?zāi)繕?biāo)管理；2.2 項目計劃管理；2.3 項目成本管理；2.4 招標(biāo)（采購）管理；2.5 經(jīng)濟合同管理。3 各項目公司運作要素管理（基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作）必須遵循股份公司發(fā)布的管理規(guī)定，股份公司尚未發(fā)布管理規(guī)定的業(yè)務(wù)工作，由項目公司自行制定和執(zhí)行，股份公司對項目公司的管理制度進行備案審查。4 各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度均清晰規(guī)定與該項業(yè)務(wù)管理有關(guān)的影響因素，包括：4.1 該項業(yè)務(wù)管理的目的和基本原則；4.2 該項業(yè)務(wù)的范圍界定；4.3 責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系（主管部門、參與部門） ；4.4 業(yè)務(wù)操作的方法和要求；4.5 執(zhí)行規(guī)定操作應(yīng)形成的記錄形式。5 股份公司對各項公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理的監(jiān)督

6、方式包括：5.1 審查項目公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度；5.2 在監(jiān)督項目開發(fā)運作過程中堅持基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作的執(zhí)行情況；5.3 必要時對項目公司現(xiàn)場的監(jiān)督檢查。第 3 節(jié) 項目管理的審批時限股份公司各業(yè)務(wù)部門和項目公司在項目運作過程中應(yīng)進行密切配合，所有本手冊中規(guī)定的備案、核準(zhǔn)和審批事項應(yīng)及時作出報告或回應(yīng)。1 項目管理中心對于項目公司或股份公司各部室提交項目管理中心的審批事宜，只要符合相關(guān)制度要求且文件內(nèi)容齊全，項目管理中心將及時予以辦理，并在以下規(guī)定的時限內(nèi)完成審批工作：1.1 需項目管理中心內(nèi)部單一部門獨立負責(zé)審批的事宜，該部門應(yīng)在2 個工作日內(nèi)完成審批；1.2 對于需項目管理中心多個部門審批的事宜

7、，由經(jīng)辦部門牽頭，需在3 個工作日內(nèi)完成審批；1.3 對于項目管理中心經(jīng)辦， 且需項目中心以外的股份公司其他部室審批的事宜，由項目中心經(jīng)辦部門牽頭并跟蹤，需在5 個工作日內(nèi)完成審批；1.4 對于需會議研究后辦理事項，在3 個工作日內(nèi)完成，最多不超過6 個工作日，需提報總裁會審批事項審批時間另行決定；1.5 緊急或特殊情況需特殊處理的事項，可根據(jù)實際情況需要特殊處理。2 特別說明2.1 股份公司各部室及項目公司除特殊業(yè)務(wù)外，須使用 。粽統(tǒng)審批或上報相關(guān)文件；2.2 項目公司所有人員每天必須登錄OAK統(tǒng)進行辦公，并要求在上報審批文件時，應(yīng)在聯(lián)絡(luò)事宜一欄中注明待審批事項摘要；2.3 項目公司應(yīng)嚴(yán)格按

8、制度要求上報相關(guān)審批文件，避免上報非制度要求審批文件；2.4 股份公司各部室所有人員必須每天登錄OA系統(tǒng)進行審批，原則當(dāng)日文件當(dāng)日完成審批。第4節(jié)權(quán)責(zé)界面圖例說明為保證項目管理制度各章中涉及的權(quán)責(zé)界面表達完整、簡介，2010版制度采用權(quán)責(zé)表方式對各項業(yè)務(wù)工作的職責(zé)、權(quán)限進行規(guī)定。其中，圖例如下:在舁 廳P圖例職責(zé)職責(zé)描述1主辦業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起部門，業(yè)務(wù)承辦部門（主 辦），對業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果負責(zé)。2配合根據(jù)職責(zé)必須參加某項業(yè)務(wù)工作的配合部門，為業(yè) 務(wù)承擔(dān)部門完成該項，作任務(wù)提供輸入性的前提條 件，或根據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的安#卜參與相關(guān)工作。3督辦業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的牽頭組織部門，全過程

9、督辦業(yè) 務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起、配合、審核和批準(zhǔn)工作。 督辦同時包含對業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的審核的責(zé)任。4O審核指根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)氾要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗，對 審議（評審）的事項或文件提出建議或意見，供決5審批對有關(guān)事務(wù)、工作、報告提供書面的審查批準(zhǔn)意見 和簽名，審批具有“否決”權(quán)。6O備案指以書向形式將工作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。第二章項目發(fā)展管理第2章項目發(fā)展管理1總則1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，所有擬開發(fā)項目必 須按制度進行科學(xué)論證和決策。1.2 股份公司發(fā)展部是負責(zé)項目發(fā)展的專職管理部門，對于項目發(fā)展工作進行統(tǒng) 籌管理。發(fā)展部依據(jù)股份公司確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)

10、展工作。1.3 項目公司為所在城市項目發(fā)展公司的主要責(zé)任部門，新項目發(fā)展業(yè)績作為公 司、總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，并以此作為考核的依據(jù)之一。1.4 項目發(fā)展工作中涉及的部門和項目公司，應(yīng)注意對所接觸和了解的有關(guān)決策 信息的保密工作。權(quán)責(zé)界面項目發(fā)展管理權(quán)責(zé)界面發(fā)展工作分項關(guān)聯(lián)公司項目公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)董 事 長商管公司酒店公司投資部財務(wù)部成本控制部法律事務(wù)部項目中心規(guī)劃院發(fā)展部分管副總裁總 裁1、項目選址階段1項目集團立項有項目公司無項目公司2、評審可研階段2規(guī)劃交底有項目公司O無項目公司O3方案匯報有項目公司無項目公司項目發(fā)展管理權(quán)責(zé)界面發(fā)展工作分項關(guān)聯(lián)公司目項股份公司職

11、能部門代二 事 1商管公司酒店公司投資部財務(wù)部成本控制部法律事務(wù)部項目中心規(guī)劃院發(fā)展部分 管 副 總 裁總 裁4RJ研報告審批所有項目OOOOOOOOOOO3、合同談判階段5合同會簽oOOOOOOOOOO4、土地摘牌階段6摘牌會簽OOOOOOOOOOO7出讓合同OOOOOOOOOO:主辦；:配合；:督辦；。：審核；:審批；O :備案2 項目選址階段1.1 股份公司發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項目信息。1.2 對已有項目公司的城市，項目選址的前期工作由 項目公司負責(zé)， 股份公司發(fā)展部 督促協(xié)調(diào) 。項目公司有責(zé)任充分調(diào)動各地資源優(yōu)勢和渠道，定期主動拜訪當(dāng)?shù)厥袇^(qū)級政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)

12、部門（招商、規(guī)劃和土地部門等） ，建立良好聯(lián)系，尋找項目機會 獲取有價值的項目信息。對于向政府的項目發(fā)展推介和介紹，應(yīng)熟悉使用股份公司 PPT 幻燈介紹、發(fā)展宣 傳DVD股份公司畫冊和月刊等宣傳資料。1.3 信息分析整理對于沒有項目公司城市的項目信息，由 股份公司發(fā)展部負責(zé)對項目信息進行考察調(diào)研，并按要求完成調(diào)查文件的分析整理工作。對于有項目公司城市的項目信息，首先由 項目公司負責(zé)對項目信息進行考察調(diào)研和分析 （具體要求參見附表 項目立項建議書 （發(fā)表 1） 、項目市調(diào)信息表 （發(fā)表 2） 、項目規(guī)劃交底單 （發(fā)表 3） 、 項目階段信息要點表 （發(fā)表 4） ，并附：紅線圖、城市地圖、現(xiàn)場照片

13、、政府報價及優(yōu)惠條件等） ，匯總后通過股份公司 OA 系統(tǒng) 及時上報股份公司發(fā)展部、項目管理中心和分管發(fā)展副總裁，由 發(fā)展部和項目公司 進行論證做出綜合評價，上報股份公司審批 。為加快項目溝通效率，項目公司應(yīng)盡量與股份公司發(fā)展部當(dāng)面溝通研討項目信息。對于項目公司上報的項目信息，股份公司發(fā)展部在收到OA1報后七日內(nèi)給予反饋建議。1.4 項目信息評估和股份公司發(fā)展部立項股份公司發(fā)展部及時對項目信息分析整理，上報由分管發(fā)展副總裁和發(fā)展部召開的項目信息評估會 ，對所獲得的項目信息進行分析評估， 填批項目立項建議書 ，獲得 通過的項目信息視為股份公司發(fā)展部立項項目。1.5 項目推進對于通過股份公司發(fā)展部

14、立項的項目， 發(fā)展部和項目公司 應(yīng)積極推進，進一步洽談落實有關(guān)條件，發(fā)出投資意向函和考察邀請函 ，協(xié)調(diào)安排政府領(lǐng)導(dǎo)和對方高層參觀考察已開業(yè)項目，加深對萬達的了解和信心，并可安排雙方高層人員的溝通互訪進一步明確意向。這一階段需進一步明確項目的各方面條件，并取得政府或?qū)Ψ降恼綀髢r和商務(wù)條件。3 評審可研階段3.1 合同要點原則在通過股份公司發(fā)展部立項后，由 發(fā)展部明確項目合同要點原則 ，積極與政府或?qū)Ψ竭M行洽談溝通達成一致。3.2 問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查待項目合同原則條件已基本達成一致后， 項目所涉及前期相關(guān)技術(shù)指標(biāo)問題，由發(fā)展部和項目公司落實操作手冊問題清單。由 發(fā)展部形成落實后的“前期技

15、術(shù)事項落實成果說明” ，主要對問題清單落實情況加以說明，由分管副總裁簽署后 ，作為股份公司掛牌文件等相關(guān)文件會簽時的附件，對于逐步深化落實的情況，在每個階段可予以更新。3.3 轉(zhuǎn)讓項目盡職調(diào)查審計對于轉(zhuǎn)讓項目，在簽訂合同前需對項目和對方公司進行項目盡職調(diào)查審計，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部、財務(wù)部和投資部參加，必要時可以聘請專業(yè)機構(gòu)。3.4 前期規(guī)劃設(shè)計條件交底在項目通過股份公司發(fā)展部立項、取得初步紅線圖、項目符合萬達選址原則要求后，發(fā)展部報經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁同意，股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院開始進行項目規(guī)劃方案設(shè)計。在進行項目規(guī)劃方案設(shè)計前， 股份公司發(fā)展部應(yīng)按要求整理相關(guān)資料文件與商業(yè)規(guī)劃研

16、究院進行前期規(guī)劃交底，介紹說明有關(guān)項目情況并移交資料文件，交底文件需發(fā)展部總經(jīng)理、商務(wù)規(guī)劃研究院院長簽字確認并報股份公司分管發(fā)展副總裁 。設(shè)計條件和資料發(fā)生變化或更新的，發(fā)展部應(yīng)及時與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。交底和補充交底流程為：發(fā)展部提交交底-發(fā)展部總經(jīng)理審批-規(guī)劃院院長審批-分管發(fā)展副總裁審批-規(guī)劃院。在進行項目規(guī)劃設(shè)計前，規(guī)劃院應(yīng)進行項目現(xiàn)場考察和調(diào)研，發(fā)展部協(xié)調(diào)配合。3.5 規(guī)劃設(shè)計成果交底股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院形成的規(guī)劃設(shè)計成果（圖紙和指標(biāo)） ，應(yīng) 由商業(yè)規(guī)劃研究院院長簽字后及時交底給發(fā)展部 ，以作為項目評估和談判的依據(jù)。設(shè)計成果發(fā)生更新的，商業(yè)規(guī)劃研究院應(yīng)及時與發(fā)展部交底。當(dāng)規(guī)劃

17、指標(biāo)發(fā)展變化調(diào)整后，商業(yè)規(guī)劃研究院應(yīng)及時交底給股份公司發(fā)展部，股份公司發(fā)展部對變化指標(biāo)進行測算評估以作為對規(guī)劃指標(biāo)變化調(diào)整的決策參考。3.6 項目前期規(guī)劃方案匯報根據(jù)需要并經(jīng)過股份公司分管發(fā)展副總裁同意，項目前期規(guī)劃方案可以與政府或?qū)Ψ竭M行正式溝通匯報。 發(fā)展部應(yīng)協(xié)調(diào)組織策劃 好有關(guān)匯報會議安排，提前做好計劃和相關(guān)準(zhǔn)備工作。 商業(yè)規(guī)劃研究院負責(zé)按計劃要求完成有關(guān)匯報規(guī)劃文本和規(guī)劃演示文件的準(zhǔn)備工作。3.7 項目經(jīng)濟測算立項通過后，由發(fā)展部填寫測算內(nèi)聯(lián)單并附落實后的問題清單，由分管發(fā)展副總裁簽批后，交成本部進行測算，由分管成本副總裁簽批后提交分管發(fā)展副總裁、總裁、董事長。經(jīng)濟測算流程：嗎，發(fā)展部

18、提出測算內(nèi)聯(lián)單-分管發(fā)展副總裁簽批-成本部進行測算-分管成本副總 裁簽批提交分管發(fā)展副總裁、總裁、董事長 。3.8 商管公司意見根據(jù)需要項目要征詢主力店商家選址意見的，由 股份公司發(fā)展部提供項目信息和資料給商管公司，商管公司在十日內(nèi)負責(zé)給予選址反饋意見和設(shè)計要求以供決策。3.9 酒店公司意見根據(jù)需要項目要征詢酒店選址意見的，由 股份公司發(fā)展部提供項目信息和資料給股份公司酒店建設(shè)公司并交底，酒店建設(shè)公司在十日內(nèi)負責(zé)給予選址反饋意見和酒店設(shè)計要求以供決策。3.10 項目公司意見根據(jù)需要項目要征求銷售指標(biāo)意見的， 由項目管理中心營銷部組織人力進行現(xiàn)場調(diào)研，并在十日內(nèi)給出書面意見給股份公司領(lǐng)導(dǎo) ，以供

19、領(lǐng)導(dǎo)決策。3.11 項目可研報告當(dāng)項目通過股份公司立項并合同原則條件已基本達成一致后， 由股份公司發(fā)展部負責(zé)協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門、項目公司編寫項目可行性研究報告 ，其中股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院負責(zé)規(guī)劃指標(biāo)，股份公司項目管理中心、項目公司負責(zé)項目中銷售產(chǎn)品的市場調(diào)研和售價預(yù)測，股份公司成本控制部、項目公司負責(zé)項目成本測算，其它部門積極 配合。對于招拍掛項目，應(yīng)在土地摘牌前完成項目可研報告；對于非招拍掛項目，應(yīng)在簽訂正式項目合同前，完成項目可研報告。4 合同談判階段4.1 股份公司發(fā)展部根據(jù)股份公司決策指示，協(xié)調(diào)組織法律事務(wù)部、項目公司進行項目合同談判工作，其它部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關(guān)建議。4

20、.2 項目有關(guān)合同協(xié)議文稿（含意向書、框架協(xié)議等）由股份公司法律事務(wù)部和發(fā)展部負責(zé)起草，向政府或?qū)Ψ桨l(fā)出的合同文稿需經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)。4.3 項目合同協(xié)議或框架協(xié)議的簽訂，經(jīng)股份公司發(fā)展部、項目管理中心、成本部、財務(wù)部、規(guī)劃院、投資部、酒店公司（如需要） 、商管系統(tǒng)（如需要）等部門會簽意見后報分管酒店副總裁（如有酒店） 、分管項目副總裁、分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理、總裁和股份公司董事長批準(zhǔn)。各部門會簽意見要求在一周內(nèi)完成。會簽流程如下：提出會簽流程-發(fā)展部總經(jīng)理簽批f股份公司項目管理中心、成本部、財務(wù)部、 規(guī)劃院、投資部等相關(guān)部門會簽-分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總

21、裁、分 管發(fā)展副總裁-法律事務(wù)部總經(jīng)理-總裁-董事長4.4 項目合同存檔項目合同簽訂后股份公司發(fā)展部及時送法律事務(wù)部、項目管理中心、財務(wù)部和檔案室存檔交底，其中財務(wù)部和檔案室留存合同原件，同時將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分轉(zhuǎn)規(guī)劃院 。項目合同協(xié)議簽訂當(dāng)日或次日上午 向投資證券部書面報送項目情況描述、合同重要條款摘要、合作意向書及項目合同副本等相關(guān)文件存檔 。5 土地摘牌階段5.1 項目合同協(xié)議簽訂后，有項目公司或已成立項目公司的，由項目公司負責(zé)協(xié)調(diào)督促政府或?qū)Ψ椒e極履行合同，實施和完成項目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相關(guān)手續(xù)，確保順利取得項目土地，發(fā)展部和法律事務(wù)部給予督促支持。對于沒有項目公司的城市

22、，由發(fā)展部負責(zé)上述工作。5.2 對于非招拍掛項目，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部和項目公司應(yīng)根據(jù)合同協(xié)議約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移 ，得到政府和土地部門的批準(zhǔn)和認可。5.3 對于招拍掛項目，需進行以下工作：5.3.1 掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件確認股份公司發(fā)展部、項目公司應(yīng)積極溝通協(xié)調(diào) 政府對土地掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件進行落實確認，在政府正式認定或確認這些指標(biāo)和條件前應(yīng)提前協(xié)商溝通， 并報分管 發(fā)展副總裁確認。5.3.2 掛牌公告和摘牌會簽在取得正式項目掛牌文件后，由股份公司發(fā)展部組織項目掛牌公告和摘牌會簽，針對公告文件、掛牌文件、掛牌文件中已公示的土地出讓合同（若有）和項目可研

23、報告進行評審會簽，獲得董事長批準(zhǔn)后，方可參加土地摘牌。各部門會簽意見要求在一周內(nèi)完成。項目掛牌公告和摘牌會簽流程如下：提出會簽流程-發(fā)展部總經(jīng)理簽批f股份公司項目管理中心、成本部、財務(wù)部、 規(guī)劃院、投資部等相關(guān)部門會簽-分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分 管發(fā)展副總裁-法律事務(wù)部總經(jīng)理-總裁-董事長5.3.3 摘牌準(zhǔn)備批準(zhǔn)參加摘牌的項目， 項目公司發(fā)展部應(yīng)及時協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門和項目公司認真準(zhǔn)備有關(guān)摘牌文件資料和資金 ，相關(guān)部門給予積極配合。項目摘牌當(dāng)日或次日上午 向投資證券部書面報送項目情況描述更新、土地掛牌出讓通知、中標(biāo)通知書、成交確認書副本等文件存檔。5.4 土地出讓合同在土地

24、摘牌后，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部和項目公司依據(jù)已簽訂的有關(guān)合同協(xié)議和掛牌文件 ，積極協(xié)調(diào)政府簽訂土地出讓合同。 土地出讓合同簽訂前，發(fā)展部組織評審會簽，要求在一周內(nèi)完成，后上報分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理和股份公司總裁批準(zhǔn)后簽訂。如果土地出讓合同已在掛牌文件中公示并已經(jīng)通過摘牌會簽的， 簽訂土地出讓合同時報分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理和總裁批準(zhǔn)。5.5 土地出讓合同存檔土地出讓合同簽訂后，股份公司發(fā)展部或項目公司及時存檔，并送法律事務(wù)部、 財務(wù)部、成本控制部、項目管理中心存檔交底 ，其中項目公司留存土地出讓合同原件，同時將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分轉(zhuǎn)規(guī)劃院。土地出讓合同簽訂當(dāng)日或次日上午

25、 向投資證券部書面報送土地出讓合同 重要條款摘要、合同副本存檔。6 交底跟蹤階段6.1 摘牌后或項目合同簽訂后信息通報摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目）一個工作日內(nèi) ，股份公司發(fā)展部應(yīng)將摘牌信息（成交確認書）通報投資部，三個工作日內(nèi)，股份公司發(fā)展部應(yīng)將摘牌信息通報商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設(shè)公司（如有酒店） 、商業(yè)管理公司、成本控制部、項目管理中心、財務(wù)部和人力資源部等部門 。6.2 摘牌后或項目合同簽訂后規(guī)劃交底項目摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目） ， 股份公司發(fā)展部及時與商業(yè)規(guī)劃研究院進行摘牌后規(guī)劃條件和有關(guān)資料交底。交底后項目規(guī)劃的有關(guān)協(xié)調(diào)工作由商業(yè)規(guī)劃

26、研究院和項目公司負責(zé)。6.3 摘牌后或項目合同簽訂后項目交底項目摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目） ， 股份公司發(fā)展部及時組織項目交底會， 項目管理中心、 項目公司、 商業(yè)規(guī)劃研究院、 酒店建設(shè)公司 （若有酒店） 、商業(yè)管理公司、成本控制部、財務(wù)部和人力資源部等部門參加 。交底會上，股份公司發(fā)展部向項目管理中心和項目公司進行項目前期工作和有關(guān)資料文件的完整移交并簽署工作移交單， 移交后項目的有關(guān)管理和協(xié)調(diào)工作由項目管理中心和項目公司負責(zé)，發(fā)展部和法律事務(wù)部保持配合跟蹤 。交底會上發(fā)展部同時向其他參會部門介紹項目情況以便于相關(guān)部門下一步工作的開展。6.4 對于前述已簽訂的項目合

27、同和土地出讓合同， 在就有關(guān)合同資金進行支付時，股份公司發(fā)展部參與審批。6.5 若項目發(fā)展在某一階段確認終止 ，發(fā)展部應(yīng)在三日內(nèi)由分管副總裁確認后，正式通知規(guī)劃院、項目管理中心、財務(wù)部、成本部、人力資源部 。7 附件71項目立項建議書模板72項目市調(diào)信息表模板73規(guī)劃交底單模板74項目階段信息要點表模板75審批會簽表模板7.1項目立項建議書模板項目立項建議書日期：年 月 日發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門：發(fā)展部項目地塊名稱：信息來源：1、地塊簡介、區(qū)位優(yōu)勢及現(xiàn)狀情況：2、政府態(tài)度和支持力度：3、政府規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)要求：4、土地出讓方式和能否設(shè)定我方所要求的掛牌條件：5、書面報價及地價的組成：6、合作模式及條件（

28、回遷房、投資比例等）：7、初步優(yōu)惠條件8、初步評估分析（簡易測算）：9、城市宏觀指標(biāo)：城市市區(qū)人口數(shù)、周邊三公里半徑人口數(shù)、社零總額、二產(chǎn)比例、GDPffi周邊可比項目售價10、附上項目在城市中位置和衛(wèi)星圖11、項目現(xiàn)場和四周照片（附件資料：城市地圖、項目階段信息要點表、項目簡易測算等）項目負責(zé)人發(fā)展部總經(jīng)理7.2項目市調(diào)信息表項目市調(diào)信息表項目地塊名稱 所屬城市 日期： 制表人： 1、宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場指標(biāo)上一年當(dāng)年數(shù)據(jù)來源說明城市市區(qū)人口（萬人，不含下轄市縣）G D P （億元）城市人均可支配收入（兀）城市二產(chǎn)比重（1產(chǎn)：2產(chǎn)：3產(chǎn)）社會零售商品總額（億兀）年度房地產(chǎn)竣，面積（力平方米）

29、年度商品房銷售均價（兀）年度房地產(chǎn)銷售面積（力平方米）年度商品房銷售總額（億兀）年度土地供應(yīng)量（力平方米）近期周邊土地成交情況2、周邊三公里人口數(shù)量 3、項目周邊銷售產(chǎn)品調(diào)查（指項目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點情況， 產(chǎn)權(quán)70年的住宅公寓、寫字樓、產(chǎn)權(quán)40或50年的SOHO 公寓，及底商和車位。若周邊缺乏可比項目請參考同類可比區(qū)域項目并注明）序號項目名稱銷售產(chǎn)品總規(guī)模（力平方米）總戶數(shù)（套）銷售產(chǎn)品價格（元/平方米建筑）主力戶型面積車位售價層（Wj開盤時間（年/月）月銷售速度倩計（套/月）綜合評價4、調(diào)研項目位置圖: 必須注明本項目和調(diào)研項目的位置圖，要求帶距離比例尺7.3規(guī)劃交底單模板

30、規(guī)劃交底單項目名稱：發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門：發(fā)展部發(fā)起日期:聯(lián)絡(luò)對象：規(guī)劃院抄送、用地規(guī)劃要求:1.用地性質(zhì):2 .總用地面積：3 .建設(shè)用地面積：4 .代征道路面積：5 .容積率：6 .建筑密度：7 .綠地率：8 .公建占比： 、建筑規(guī)劃要求：萬褶（合山）萬褶（合 山）萬褶（合畝）；代征綠化面積:萬itf （合 畝）1.建筑面積：（其中公建、住宅、回遷面積各分項面積指標(biāo)）2.不同類型物業(yè)面積指標(biāo)（有無商業(yè)占比要求）3.建筑規(guī)劃控制高度：m4.航空限制高度： m5.建筑退線要求（注明退道路紅線還是退用地紅線及河道、建筑物、構(gòu)筑物、高 壓線等）三、其他規(guī)劃條件:1 .日照間距要求：2 .市政公共配套要求:

31、3 .本地塊人防設(shè)計要求：4 .車位要求（商業(yè)建筑、酒店、辦公建筑、住宅建筑的分項要求）5 .政府是否需要做酒店：7.3規(guī)劃交底單模板規(guī)劃交底單四、需要注意的有關(guān)地塊內(nèi)、周邊設(shè)施情況和其他情況：1 .微波通道、高壓走廊（是否可遷移或埋地）、高壓塔（根據(jù)具體情況，地塊不涉及此內(nèi) 容的，則刪除）2 .保留建筑（如肩需在紅線圖上定位）3 .有無文物古墓文物情況等；是否有地下障礙物（人防工程、光纜、電纜、煤氣等）；是臺啟河道保留、是否允許加蓋4 .啟龍節(jié)能減排強制性要求（如中水、雨水利用、地源熱泵等）五、政府報價：六、附件內(nèi)容：1 .城巾地圖2 .Google地圖（應(yīng)能表現(xiàn)周邊主要道路、交通場站、建筑

32、、政府、商業(yè)等情況）3 .項目用地紅線圖、地形圖（電子版，包括用地范圍及相鄰周邊一個路網(wǎng)范圍）4 .項目信息表（項目地塊周邊環(huán)境描述、市場調(diào)研等）5 .城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件（如有）6 .地區(qū)性規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定（如有）7 .面積計算的地方規(guī)定（如有）8 .地勘才艮告（用地范圍內(nèi)一處或周邊）（如有）9 .地質(zhì)災(zāi)害等及水文地質(zhì)條件（如有）10 .項目用地周邊道路交通情況及規(guī)劃圖（包括高架橋、立交橋、軌道交通，如有）發(fā)展部規(guī)劃院分管副總裁時間節(jié)點發(fā)展部提交時間：規(guī)劃院反饋方案時間：匯報方案時間：7.4項目階段信息要點表模板XX項目階段信息要點表（年 月日）明細指標(biāo)

33、合同協(xié)議要求項目簡況：新項目請簡單注明項目基本情況，如面積，位置、周邊情況、地上覆蓋物 等，口頭報價，能否提供售樓處用地。項目規(guī)模：約 畝（凈用地面積畝）；如為地價內(nèi)容包括哪些，比例如何（當(dāng)?shù)?基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)）總地價款：現(xiàn)金：_億，其中，拆遷費、出 讓金、配套費；回遷房回遷房面積、業(yè)態(tài)等；政府指標(biāo)注明是何種指標(biāo)，比如掛牌文件還是前期控規(guī)。容積率，建筑密度，綠地率 建筑高度 米；退線要求： 周邊擋光影晌簡述：東南西北有無住宅及建筑類型層數(shù)高度等：股份公司指標(biāo)總面積：力平方米住宅：力平方米 底商：力平方米地上面積：萬寫字樓：萬地卜回積：萬酒店：建筑密度：%大商業(yè)（地上地下）：萬地上十萬地下容積

34、率：車位：個（其中機械 個）綠化率：%回遷面積：以上指標(biāo)含：返遷普通高度：米住宅建筑面積萬褶，商業(yè)用房建筑面積一萬辦公用房建筑面積 萬褶；支付進度計劃支付時間，請注明時間和金額寫明數(shù)據(jù)來源（協(xié)議要求、掛牌文件、 出讓合同）保留各階段數(shù)字，必須有 原文協(xié)議要點市調(diào)時間必須填寫該時間，要求必須3個月內(nèi)宏觀指標(biāo)城巾人口GDP零售總額二產(chǎn)比例3公里人口城市近三月商品房均價城巾近二月冏品房成交量明細指標(biāo)合同協(xié)議調(diào)研數(shù)據(jù)可比房屋銷售量可比住宅售價可比寫字樓售價可比底商售價車位售價其他需要注明情況。以上產(chǎn)品中若為挑高產(chǎn)品，請注明層高。股份公司測算：請注明測算內(nèi)聯(lián)單發(fā)出時間。協(xié)議時間：掛牌時間：摘牌時間：交地

35、時間：交地標(biāo)準(zhǔn)：前兩證：后兩證：開工日期：開業(yè)日期：優(yōu)惠政策：負責(zé)人：總經(jīng)理：備注：說明：“階段”分為五個階段：1.立項階段；2.規(guī)劃交底階段；3.方 案完成階段；4.協(xié)議簽訂階段；5.掛牌階段。（必須及時更新）7.5審批會簽表審批會簽表（適用于項目協(xié)議、桂牌文件、由讓合同等會簽）日期：X年X月X日發(fā)起人:發(fā)起部門/公司審批事項名稱:審批事項內(nèi)容:附件清單：1、公告、掛牌文件原文2、差異表3、其他資料各級審核意見發(fā)展部：簽字：日期：4羊月日項目管理中心：簽字：日期：4羊月日財務(wù)部：簽字：日期：4羊月日成本部：簽字：日期：4羊月日規(guī)劃院：簽字：日期：4羊月日分管酒店副總裁：簽字：日期：年 月日分

36、管項目副總裁：簽字：日期：年 月日分管發(fā)展副總裁：簽字：日期：年 月日法律事務(wù)部總經(jīng)理:簽字：日期：年 月日總裁：簽字：日期：年 月日最終審批意見董事長：簽字：日期：年月日投資部：簽字:日期:年月日酒店公司：簽字:日期:年月日商管公司：簽字:日期:年月日第三章項目設(shè)計管理第1節(jié)總則1. 規(guī)劃院是股份公司設(shè)計業(yè)務(wù)的歸口管理部門。 規(guī)劃院與項目管理中心設(shè)計部、 酒店公司設(shè)計部和項目公司共同履行設(shè)計業(yè)務(wù)的管理工作。股份公司其它制度中與 設(shè)計業(yè)務(wù)相關(guān)的條款與本章相矛盾的地方，以本章為準(zhǔn)。2. 項目設(shè)計管理包括概念規(guī)劃設(shè)計、方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、 實施、運營六個階段。3. 結(jié)合股份公司項目

37、特征，項目可分為持有物業(yè)和銷售物業(yè)。持有物業(yè)包括項 目中的購物中心、五星級及以上酒店、持有寫字樓、持有酒吧街等。銷售物業(yè)指項 目中室外步行街、銷售的“蠟燭”、處住宅、豪宅、公寓、銷售型寫字樓，小區(qū)配套 設(shè)施（學(xué)校、幼兒園、會所等），底商（銷售型酒吧街）、商務(wù)酒店等。4. 持有物業(yè)有規(guī)劃院管控；持有物業(yè)中的酒店（股份公司制定酒店建設(shè)公司管 控的酒店項目除外）由規(guī)劃院管控，酒店建設(shè)公司參與管控；銷售物業(yè)由項目管理 中心管控，規(guī)劃院參與。以上各類管控分別按照“設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面”規(guī)定的權(quán)責(zé)界面進行， 執(zhí)行相應(yīng)的設(shè)計管理流程。 銷售物業(yè)中貼臨大商業(yè)的室外步行街、 “蠟燭”、豪宅及股份公司指定由規(guī)劃院管控

38、的物業(yè)，按照持有物業(yè)進行設(shè)計管控；商務(wù)酒店根據(jù)總圖所處位置，由規(guī)劃院和項目管理中心設(shè)計部便于管控的一方進行管控。5. 規(guī)劃院負責(zé)經(jīng)辦的設(shè)計業(yè)務(wù)發(fā)生的費用， 沒有項目公司的， 暫由規(guī)劃院負責(zé)，待項目公司成立后轉(zhuǎn)撥；有項目公司的，由項目公司負責(zé)文件蓋章，合同簽訂和費用支付，規(guī)劃院負責(zé)發(fā)出付款通知。6. 規(guī)劃院管控的設(shè)計業(yè)務(wù)發(fā)生的費用必須在規(guī)劃院對成果簽認后，項目公司方可支付費用。7. 設(shè)計管理中六類專業(yè)設(shè)計指：立面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識、弱電智能化。8. 規(guī)劃院的管理的六項專項設(shè)計應(yīng)進行帶單設(shè)計，并應(yīng)控制不超出目標(biāo)成本。9. 本章中“項目設(shè)計管理操作手冊”簡稱“操作手冊” 。第

39、 2 節(jié) 設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面1 .根據(jù)項目特征，股份公司對設(shè)計類業(yè)務(wù)各相關(guān)部門、管理界面、審批事項進行分工描述，制定此設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面，詳見設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面表 。2 . 規(guī)劃設(shè)計管控的重點是“功能布局、面積指標(biāo)、重大功效”這三大項內(nèi)容。1. “功能布局”主要指總平面功能分區(qū)，大商業(yè)和酒店等重點管控項目的平面設(shè)計；2. “面積指標(biāo)”主要指項目各項面積指標(biāo)；3. “重大效果”主要指項目里面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜間照明、導(dǎo)向標(biāo)識等外觀設(shè)計效果，也包括持有物業(yè)的機電與設(shè)備、建筑材料和建筑部品的建造標(biāo)準(zhǔn)等綜合使用效果。4. 規(guī)劃院、酒店公司設(shè)計部、項目中心設(shè)計部負責(zé)和經(jīng)辦的相關(guān)階段設(shè)計任務(wù)移交給項目公

40、司后，上述三方面的變化必須報股份公司相關(guān)部門審批通過后方可實施。5. 規(guī)劃院承擔(dān)部分前期設(shè)計工作。6. 規(guī)劃院可視項目情況授權(quán)項目公司完成規(guī)劃院業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的工作內(nèi)容，亦可視情況經(jīng)辦項目公司范圍的設(shè)計業(yè)務(wù)。7. 規(guī)劃院依據(jù)設(shè)計交底單進行概念規(guī)劃設(shè)計、根據(jù)股份公司確認圖紙進行 方案深化設(shè)計，根據(jù)項目計劃執(zhí)行書進行計劃管控，根據(jù)設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé) 界面表進行設(shè)計管理；對后期項目公司負責(zé)的部分進行施工圖審查、對施工 中期設(shè)計落實情況檢查、竣工前規(guī)劃設(shè)計驗收；對開業(yè)運營后的項目進行規(guī)劃 設(shè)計復(fù)盤。權(quán)責(zé)界面圖例說明在舁 廳P圖 例職責(zé)職責(zé)描述1主辦業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起部門，業(yè)務(wù)承辦部門（主辦），對業(yè)務(wù)執(zhí)行的全

41、過程及最終結(jié)果2配合根據(jù)職責(zé)必須參加某項業(yè)務(wù)工作的配合部門， 為業(yè)務(wù)承擔(dān)部門完成該項工作任務(wù)強進入性 的前提條件，或根據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的對卜參與相關(guān)工作3O審核指根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗，對審議（評審）的事務(wù)或文件提出建議或 意見。4審批對有關(guān)事務(wù)、工作、報告提出書面的審查批示意見和簽名，審批具有“否決”權(quán)5O備案以書面形式將工作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計管理職責(zé)界面設(shè)計管理工作分項關(guān)聯(lián)公 司項 目股份公司職能部門股份公 司領(lǐng)導(dǎo)董 事院 線 公 司萬 千 百 貨公 司成 本 控制 部項 目 中 心 設(shè) 計 部項 目 中 心規(guī) 劃 院商 管 總 部酒 店 公 司發(fā) 展 部分管副總裁

42、總 裁長1概念規(guī)劃設(shè)計1.1項目規(guī)劃設(shè) 計條件交底單所有 物業(yè)O1.2概念規(guī)劃總 圖及指標(biāo)（副 總裁簽批單）圖紙及指 標(biāo)所有 物業(yè)1.3概念規(guī)劃總 圖及指標(biāo)（董 事長簽批單）圖紙及指 標(biāo)所有 物業(yè)O1.4單體方案設(shè) 計圖紙及指 標(biāo)持有 物業(yè)O酒店O設(shè)計管理工作分項關(guān)聯(lián)公 司項 目 公 司股份公司職能部門股份公 司領(lǐng)導(dǎo)董 事 長院 線 公 司萬 千 百 貨成 本 控 制 部項 目 中 心 設(shè) 計項 目 中 心規(guī) 劃 院商 管 總 部酒店公司發(fā) 展 部分管副總裁總 裁部2力泵深化設(shè)計2.1規(guī)劃設(shè)計啟 動會議紀(jì)要持有 物業(yè)酒店銷售 物業(yè)2.2規(guī)劃設(shè)計條 件復(fù)核、巾政 條件調(diào)查報告所有 物業(yè)O2.3產(chǎn)

43、品定位報告酒店O銷售 物業(yè)O2.4力泵設(shè)計單 位確定定標(biāo)文件銷售 物業(yè)O設(shè)計管理工作分項關(guān)聯(lián)公 司項 目 公 司股份公司職能部門股份公 司領(lǐng)導(dǎo)董 事 長院 線 公 司萬 千 百 貨成本控制部項 目 中 心 設(shè) 計 部項 目 中 心規(guī) 劃 院商 管 總 部酒 店 公 司發(fā) 展 部分管副總裁總 裁2.5施工圖設(shè)計 單位確定定標(biāo)文件持有 物業(yè)O酒店O銷售 物業(yè) / O酒店機電設(shè) 計單位定標(biāo)文件酒店OO2.6力殺設(shè)計父 底會議紀(jì)要持有 物業(yè)2.7方案深化評 審會議紀(jì)要持有 物業(yè)/酒店°酒店 機電O/銷售 物業(yè)OOO設(shè)計管理工作分項關(guān)聯(lián)公 司項 目 公 司股份公司職能部門股份 公司 領(lǐng)導(dǎo)院 線 公 司萬 千 百 貨成本控制部項目 中心 設(shè)計 部項 目 中 心規(guī)戈U 院商