房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的知識(shí)管理研究

1、感謝你的觀看房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的知識(shí)管理研究 75 8商場現(xiàn)代化2 0 0 9年1月（上旬刊）總第5 6 2期一、房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理的現(xiàn)狀隨著市場競爭愈加激烈， 房地產(chǎn)企業(yè)亟需提升管理水平， 提高開發(fā)效益，以應(yīng)對市場的變化。過去幾年，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展， 開發(fā)了大量的住宅和商業(yè)項(xiàng)目， 也積累了相當(dāng)多的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，然而，這些寶貴的經(jīng)驗(yàn)，由于缺乏有效的整合、管理、提煉沒有發(fā)揮循環(huán)利用的效應(yīng)。建設(shè)項(xiàng)目最為典型， 具有悠久的歷史。 房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是主要依賴于個(gè)別專家的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行知識(shí)管理。 隨著建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模越來越大， 工程內(nèi)容越來越復(fù)雜， 建設(shè)要求越來越高，涉及的專業(yè)越來越多，對建設(shè)者的管理

2、能力的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)所積累的知識(shí)，必須得到系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的處理，才能得到最有效地利用。 否則， 這些知識(shí)就會(huì)隨著時(shí)間或人員的流失而損失， 從而使企業(yè)無法在原有的基礎(chǔ)上得到成長， 競爭優(yōu)勢難以保持。二、項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理的必要性在項(xiàng)目管理中， 項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，項(xiàng)目計(jì)劃對項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排， 將項(xiàng)目的全過程、 全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道，使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用， 以期實(shí)施 過程中及時(shí)對各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造 價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。在

3、計(jì)劃編制過程中，計(jì)劃管理人員必須通過收集整理和分析 所掌握的各種信息資料，對項(xiàng)目的實(shí)施步驟、所需資源、責(zé)任主 體、階段性目標(biāo)等進(jìn)行估算，以進(jìn)行科學(xué)安排和配置。建設(shè)工程項(xiàng)目有其獨(dú)特性，每一個(gè)項(xiàng)目各有其自身的特點(diǎn)。 項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素， 對項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。因此，對以往項(xiàng)目所積累的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、提煉，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，可以為制 定后續(xù)項(xiàng)目計(jì)劃提供可靠的借鑒。隨著信息化技術(shù)的迅猛發(fā)展， 建立項(xiàng)目信息系統(tǒng)，項(xiàng)目干系 人共享項(xiàng)目信息，利用信息系統(tǒng)對項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)進(jìn)行收集、 提煉 和管理是完全可以實(shí)現(xiàn)的。 本文所述的項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理， 必須 建立在這

4、樣的一個(gè)信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上。三、項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理的方法知識(shí)管理的過程主要包括知識(shí)的生產(chǎn)、共享、應(yīng)用和創(chuàng)新。 知識(shí)生產(chǎn)過程是對現(xiàn)有知識(shí)進(jìn)行收集、分類和存儲(chǔ)；知識(shí)共享是 通過知識(shí)交流擴(kuò)展企業(yè)整體知識(shí)儲(chǔ)備；知識(shí)應(yīng)用主要指利用知識(shí)生產(chǎn)過程得到的顯性知識(shí)去解決問題；知識(shí)創(chuàng)新指產(chǎn)生各類新知識(shí)的過程，具往往不是一個(gè)獨(dú)立的環(huán)節(jié)，而常常是知識(shí)產(chǎn)生、共 享、應(yīng)用三個(gè)過程相互作用的結(jié)果。項(xiàng)目計(jì)劃的制定，需要遵循一定的步驟。本文以某大型房地產(chǎn)公司的計(jì)劃管理流程為例，對房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí) 管理的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的敘述。1.了解項(xiàng)目情況制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃， 首先應(yīng)了解項(xiàng)目各環(huán)節(jié)基本 情況，這一階段知識(shí)管理的主要

5、內(nèi)容是：（1）知識(shí)獲取項(xiàng)目拓展部門取得項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中的各項(xiàng)指標(biāo)、 開發(fā)周期要求，以及企業(yè)年度計(jì)劃、項(xiàng)目情況和經(jīng)營需要等，確 定項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售時(shí)間和竣工備案時(shí)間。工程管理部門了解項(xiàng)目基本情況，如所處的位置（市區(qū)、 郊區(qū)、山地）、三通一平情況、周邊交通情況等，了解項(xiàng)目的分 片開發(fā)順序及其合理性。設(shè)計(jì)管理部門提供項(xiàng)目的規(guī)劃方案， 了解項(xiàng)目具體規(guī)劃與 設(shè)計(jì)指標(biāo)（包括占地面積、建筑面積、物業(yè)性質(zhì)、基礎(chǔ)形式、單 體方案等）。開發(fā)報(bào)建部門了解項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建手續(xù)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。（2 ）知識(shí)共享各部門需將所獲得的知識(shí)在信息平臺(tái)與其它部門共享，計(jì)劃管理部門應(yīng)對各部門所提供的資料進(jìn)行整理和分析，消除不一致的信息

6、，協(xié)調(diào)各部門對項(xiàng)目計(jì)劃各階段的工作所需資源提出初步 的需求。(3 )知識(shí)運(yùn)用計(jì)劃管理部門從信息平臺(tái)中調(diào)出類似的項(xiàng)目信息，與當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，將以往項(xiàng)目的成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)提供給各相關(guān) 部門，相關(guān)部門獲取信息，對各自的工作進(jìn)行調(diào)整或優(yōu)化。舉例說明：一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)備進(jìn)行開發(fā)， 從以往的經(jīng) 驗(yàn)看，類型項(xiàng)目可能在租賃市場較受歡迎， 而在銷售市場常受到 冷落。那么項(xiàng)目推出市場的時(shí)間，就要選在租賃旺季。(4)知識(shí)創(chuàng)新計(jì)劃管理部門應(yīng)不斷調(diào)整和優(yōu)化所需了解的信息結(jié)構(gòu)。在編制計(jì)劃之前，計(jì)劃管理部門須充分了解項(xiàng)目各方面的基本情況， 對項(xiàng)目有一個(gè)整體把握。 這些情況，可能會(huì)隨著市場或政策變化 而有所調(diào)整，為

7、了毫無遺漏地獲取所有關(guān)鍵信息，就需要及時(shí)了 解新的政策，更新信息結(jié)構(gòu)。2 .計(jì)劃編制通過工作分解的方式，將工作范圍細(xì)分為活動(dòng)，然后為每項(xiàng) 活動(dòng)分配時(shí)間和資源，并按照各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 形成節(jié) 點(diǎn)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖。(1 )知識(shí)獲取計(jì)劃管理部門根據(jù)所了解的項(xiàng)目各環(huán)節(jié)基本情況，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程，對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行任務(wù)分解， 細(xì)分到合適的粒 度，以便于計(jì)劃執(zhí)行和控制。由于每一個(gè)項(xiàng)目各有特點(diǎn)，須因其 特點(diǎn)決定工作任務(wù)的分解結(jié)構(gòu)， 項(xiàng)目計(jì)劃必須對項(xiàng)目特點(diǎn)有充分的體現(xiàn)。確定了項(xiàng)目中的活動(dòng)以后，需它們之間的依賴關(guān)系做出定 義。其依賴關(guān)系取決于實(shí)際工作的要求，不同活動(dòng)之間的依賴關(guān)系決定了活動(dòng)的優(yōu)先順序及其重

8、要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的知識(shí)管理研究商樂廣東省工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院劉越平 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司摘 要 隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來， 房地產(chǎn)企業(yè)迫切需 要知識(shí)積累、知識(shí)利用和知識(shí)更新。對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行知識(shí) 管理，不僅是必要的，而且是完全可能的。本文針對項(xiàng)目計(jì)劃管 理各個(gè)階段如何實(shí)施知識(shí)管理，進(jìn)行了深入的探討。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項(xiàng)目計(jì)劃 知識(shí)管理5 9商場現(xiàn)代化2 0 0 9年1月（上旬刊）總第5 6 2期完成以上兩項(xiàng)之后，就要為每項(xiàng)活動(dòng)分配相應(yīng)的時(shí)間和資 源。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，資源分配主要指人員和資金的分配。 對于每一項(xiàng)活動(dòng)，都應(yīng)指定相應(yīng)的人員作為完成活動(dòng)的責(zé)任人。最后根據(jù)各項(xiàng)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系

9、， 將各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行組織，形成 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖，即開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃初稿。（2）知識(shí)共享計(jì)劃管理部門就完成的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃初稿與各相關(guān)部門進(jìn)行討 論和審核，各部門根據(jù)自身所掌握的資料， 在審核中，發(fā)現(xiàn)問題， 提出修改意見。計(jì)劃管理部門收集分析各種意見，對計(jì)劃進(jìn)行修正。經(jīng)過充分的論證后，提交決策層批準(zhǔn)，成為各項(xiàng)工作開展的 基礎(chǔ)和依據(jù)。(3 )知識(shí)運(yùn)用項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制的各個(gè)步驟，特別是資源的分配，對以往經(jīng)驗(yàn)的依賴程度是非常高的。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是大型企業(yè)，都有自身獨(dú)特的企業(yè)文化，獨(dú)特的管理方法、制度 和流程，對市場有各自的判斷，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，對于 各個(gè)階段所需的資金量、時(shí)間、人力投入

10、等，都是以以往經(jīng)驗(yàn)數(shù) 據(jù)作為參考。這些數(shù)據(jù)必須經(jīng)過科學(xué)整理和提煉，否則，就很容 易犯經(jīng)驗(yàn)主義錯(cuò)誤。(4)知識(shí)創(chuàng)新計(jì)劃管理部門需要不斷對項(xiàng)目計(jì)劃的監(jiān)控點(diǎn)、 各項(xiàng)活動(dòng)之間 的依賴關(guān)系、各項(xiàng)活動(dòng)所需的資源進(jìn)行優(yōu)化， 尋找最合理的搭配， 尋求最優(yōu)解。對新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行修正， 使之更加貼近實(shí)際。3.計(jì)劃實(shí)施和監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制完成后， 需將節(jié)點(diǎn)計(jì)劃各項(xiàng)工作分解 下達(dá)至相關(guān)部門工作任務(wù)中， 計(jì)劃管理部門應(yīng)定期檢查， 并加以 監(jiān)督執(zhí)行。只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制， 才能保證計(jì)劃的可行性和 權(quán)威性，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。(1 )知識(shí)獲取計(jì)劃的監(jiān)控過程就是對計(jì)劃實(shí)施的監(jiān)督、檢查過程。計(jì)劃管理部門必須緊密跟蹤項(xiàng)目的

11、實(shí)際進(jìn)展情況，對照計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)偏差，查找原因，要求計(jì)劃執(zhí)行部門及時(shí)采取措施予以糾正，對于重大偏差，計(jì)劃管理部門向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)， 尋求更大力度的調(diào)控措施， 以保證項(xiàng)目按照原定計(jì)劃進(jìn)度執(zhí)行。另一方面，計(jì)劃在實(shí)施過程中，需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化， 及時(shí)調(diào)整，使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展， 始終保持正確的方向來指 導(dǎo)工作，當(dāng)然，對于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的調(diào)整必須是十分慎重的。(2)知識(shí)共享計(jì)劃管理部門應(yīng)該將計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查結(jié)果、計(jì)劃的調(diào)整情況，共享至信息平臺(tái)，各部門也應(yīng)該將各自的計(jì)劃執(zhí)行情況與 其他部門共享，特別是對于一些部門之間的工作界面或結(jié)合點(diǎn)， 必須與其它部門進(jìn)行及時(shí)和充分的溝通協(xié)調(diào)。企業(yè)的管理層，也應(yīng)該經(jīng)常查閱項(xiàng)

12、目計(jì)劃執(zhí)行情況的匯報(bào)， 對于計(jì)劃執(zhí)行過程中所出現(xiàn)的問題，及時(shí)做出決策，發(fā)布至信息 平臺(tái)，為相關(guān)人員所共享，從而實(shí)現(xiàn)管理機(jī)構(gòu)的扁平化。(3 )知識(shí)運(yùn)用對于新的項(xiàng)目，相關(guān)部門可以查閱以往項(xiàng)目本階段的計(jì)劃執(zhí) 行記錄，了解關(guān)鍵事項(xiàng)。計(jì)劃管理部門也可以主動(dòng)將以往項(xiàng)目有 參考價(jià)值的信息，主動(dòng)推送至相關(guān)人員，幫助新員工盡快熟悉業(yè) 務(wù)，保持并不斷提升項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作水平。(4)知識(shí)創(chuàng)新對于計(jì)劃的監(jiān)控方法，計(jì)劃管理部門需要不斷探索、 優(yōu)化和 完善。對于計(jì)劃執(zhí)行過程中，遇到的新問題、新障礙，應(yīng)探索新的解決方案。對于舊問題，應(yīng)極力避免，如確實(shí)無法避免， 應(yīng)從以往的項(xiàng)目汲取經(jīng)驗(yàn)，尋求更佳的解決辦法。4.計(jì)劃總結(jié)撰寫項(xiàng)目

13、總結(jié)報(bào)告，是計(jì)劃管理的重要一環(huán)。 這是P D C A 循環(huán)之所以能上升、前進(jìn)的關(guān)鍵。(1 )知識(shí)獲取項(xiàng)目結(jié)束后，所有項(xiàng)目相關(guān)部門均應(yīng)編寫項(xiàng)目后評估報(bào)告， 內(nèi)容要包括項(xiàng)目的績效指標(biāo)、成功/失敗因素、資源實(shí)際使用等， 計(jì)劃管理部門則應(yīng)對計(jì)劃管理的全過程進(jìn)行分析和總結(jié)，包括項(xiàng)目的編制是否合理，項(xiàng)目執(zhí)行效果與計(jì)劃目標(biāo)是否吻合，項(xiàng)目計(jì)劃監(jiān)控過程是否到位，監(jiān)控措施是否有力，在項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施過程 中所遇到的新問題以及處理辦法等。(2)知識(shí)共享各相關(guān)部門不僅應(yīng)完成本部門的后評估報(bào)告，也應(yīng)對其他部門的后評估報(bào)告進(jìn)行審閱， 以全面了解項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作情況。 作 為整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的協(xié)調(diào)部門， 計(jì)劃管理部門應(yīng)認(rèn)真對所有后評

14、估 報(bào)告進(jìn)行整理和分析，尤其是項(xiàng)目的執(zhí)行結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)之間的 對比分析。(3 )知識(shí)應(yīng)用項(xiàng)目后評估報(bào)告，一般是在項(xiàng)目完成后編寫的，相對而言， 比較全面，也比較有參考價(jià)值。對于后評估報(bào)告中所反映的問題， 計(jì)劃管理部門應(yīng)該查明原因，并在下一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃中予以改進(jìn)。 對于一些成功的做法，可以在下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行推廣， 做法成熟 后，可以逐步提升為企業(yè)的工作制度。同時(shí)，還可以將相關(guān)的知 識(shí)在全體員工中共享，以提高企業(yè)的整體業(yè)務(wù)水平。(4)知識(shí)創(chuàng)新在進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃總結(jié)時(shí)，不僅應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)提出新的 目標(biāo)，提出新的管理思路。對項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)的收集、儲(chǔ)存、管理 和創(chuàng)新，可以改善知識(shí)的沉淀和利用，增強(qiáng)溝通和協(xié)作，改進(jìn)工 作流程，提高員工工作效率與工作質(zhì)量， 提升工程項(xiàng)目管理成熟 度，真正推動(dòng)P DC A循環(huán)。四、結(jié)語隨著項(xiàng)目復(fù)雜程度的增加，項(xiàng)目計(jì)劃的重要性將更為凸顯。本文以某大型房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目計(jì)劃管理的做法作為模