蘇州印象城運(yùn)營(yíng)模式的研究

1、蘇州印象城模式研究報(bào)告目錄一 、項(xiàng)目概況 .3 （ 一）地理位置及周邊狀況 .3 （ 二）地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .3二、投資模式 .4三、項(xiàng)目定位 .5 （ 一）市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 .5 （ 二）定位結(jié)論 .5 四 、建筑設(shè)計(jì) .6 （ 一）印象城總平圖以及外立面 .6 （二）停車位規(guī)劃 .7 五、購(gòu)物空間設(shè)計(jì) .8 （ 一）購(gòu)物環(huán)境舒適 .9 （ 二）自然采光 9 （ 三）大面積中庭設(shè)計(jì) .10 （四）交通組織流暢 11 （ 五）休憩場(chǎng)所眾多 11六 、商鋪布局和業(yè)態(tài)組合 12 （ 一）負(fù)一樓商業(yè) 12 （ 二）一樓商業(yè) 13 （三）二樓商業(yè) 17（ 四）三樓商業(yè) 19 （ 四）四樓商業(yè) 22 （ 五）印

2、象城商家總結(jié) 24七、招商策略及租金收益 24 （ 一）招商策略 24 （ 二）租金收益情況 24 八 、不足之處 26 （一）停車難 .26 （二）業(yè)態(tài)比例失衡 26 （ 三）缺乏統(tǒng)一的營(yíng)銷活動(dòng) .26 九、附件 部分消費(fèi)者對(duì)印象城的看法 26蘇州印象城模式研究報(bào)告蘇州印象城于 2009 年 9 月 28 日開業(yè) ， 是蘇州第三個(gè)開業(yè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 （ 前兩個(gè)是 綠寶廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng) ）， 也是目前是蘇州地區(qū)經(jīng)營(yíng)最好 、業(yè)績(jī)最佳 、最受消費(fèi)者歡迎的購(gòu) 物中心之一 ，該項(xiàng)目對(duì)于二線城市購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)具有一定的借鑒價(jià)值 。因此 ，我們將對(duì) 其進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹 ， 以使大家對(duì)其有一個(gè)初步的認(rèn)識(shí) 。

3、一、項(xiàng)目概況（一）地理位置及周邊狀況印象城 ， 位于蘇州工業(yè)園區(qū)與古城區(qū)交匯之處 ，現(xiàn)代大道南 、 蘇嘉杭高速以東地塊 ， 距離東環(huán)高架干將路出口僅數(shù)百米 ，項(xiàng)目 3 公里內(nèi)共有貴都花園 、天域、東港 、都市花 園、新城花園 、新加花園 、華庭苑 、新馨花園 、湖左岸 、四季新家園等 47 個(gè)小區(qū) ，約 15 萬常住人口 ，且消費(fèi)層次較高 ；另外 ，項(xiàng)目更輻射湖東玲瓏灣 、湖濱一號(hào) 、雅戈?duì)栁磥?城、 楓情水岸 、 東湖大郡等十幾萬消費(fèi)者 ， 無論私家車 、電瓶車還是公交車都能方便抵 達(dá)。圖中紅色表示部分為項(xiàng)目地塊二）地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地 46773 平方米 ， 總建筑面積為 136008 平

4、方米 。印象城的詳細(xì)指標(biāo)、投資模式蘇州印象城購(gòu)物中心由美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán) 、 摩根士丹利房地產(chǎn)基金和深國(guó)投商用置業(yè) 有限公司共同投資建設(shè) 。美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)是美國(guó)最大的購(gòu)物中心開發(fā)商和管理者 ， 在美 國(guó)擁有 400 多家購(gòu)物中心 ，歐洲有 60 多家 ，擁有豐富的國(guó)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 。 不同于國(guó)內(nèi)開發(fā)商 主要依靠自由資金以及商業(yè)貸款進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的模式 ， 這種商業(yè)地產(chǎn)商以及房地產(chǎn)投 資信托基金 （REITS） 合作進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的模式更為成熟 ，有效避免了開發(fā)商的資金壓 力， 使開發(fā)商能更為從容的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng) ，而不至于資金鏈斷裂或者倉(cāng)促銷售 。32.5%35%32.5%Morgan S

5、tanleySCPSimon常熟鄭州蘇州杭州印象城股權(quán)結(jié)構(gòu)圖此外 ，依托西蒙以及深國(guó)投在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)多年的沉淀，使得印象城左右逢源 ，既有國(guó)際化的品牌資源 ，又有高素質(zhì) 、 國(guó)際化的員工隊(duì)伍 ，還有多少年積累下來的成功經(jīng)驗(yàn) ， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ，減少了項(xiàng)目先天失誤 。三、項(xiàng)目定位（一）市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論在進(jìn)行項(xiàng)目定位前 ， 深國(guó)投邀請(qǐng)上海恒輝市場(chǎng)咨詢有限公司對(duì)印象城項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡 的市場(chǎng)調(diào)研 ， 恒輝公司給出了如下的調(diào)研結(jié)論 由于蘇州有較為發(fā)達(dá)的商業(yè)基礎(chǔ) ， 而且有較強(qiáng)的時(shí)尚觀念 ， 建議蘇州項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟⒁粋€(gè)時(shí)尚的集購(gòu)物 、餐飲 、娛樂綜合購(gòu)物休閑場(chǎng)所 ：建議提高男女裝 、鞋類、休閑裝 、食品這四類商品

6、的比例 ； 服裝、鞋、箱包 、運(yùn)動(dòng)服裝方面需要引進(jìn)更多的時(shí)尚的中國(guó)或歐美品牌 ； 床上用品則需要有時(shí)尚的中國(guó)品牌 ； 小家電需要有時(shí)尚的日韓品牌 ；建議引進(jìn)時(shí)尚的快餐店 ， 如好倫哥比薩店 ； 建議引進(jìn)美食廣場(chǎng)而不是引進(jìn)餐飲主力店 ， 并且主打時(shí)尚的川菜 、 休閑娛樂方面需要引進(jìn)健身場(chǎng)所 、 保齡球館 ； 在購(gòu)物場(chǎng)所的配套方面需要修建面積較大的停車場(chǎng) ， 包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng) 車。建議蘇州項(xiàng)目的主要溝通對(duì)象為 25-35 歲的年輕人 ，這部分人不但消費(fèi)能 力較強(qiáng) ， 而且有較強(qiáng)的時(shí)尚意識(shí) ； 建議蘇州項(xiàng)目營(yíng)造旅游購(gòu)物的相關(guān)業(yè)態(tài) 。（二）定位結(jié)論根據(jù)目前的招商以及運(yùn)營(yíng)成果來看 ， 這些建議大部分得

7、到了開發(fā)商的采納 ，“繽紛印象 城， 時(shí)尚生活匯 ”的大眾化定位 ，很好結(jié)合了所在商圈特征 ，蘇州工業(yè)園區(qū) ，年輕人多 ， 受 教程度高 ，國(guó)際化程度高 ，收入高 ，因此 ，以“年輕、時(shí)尚 、國(guó)際化 ”為關(guān)鍵詞的定位很好 地滿足了所在商圈人群的特征 。印象城開業(yè)之前蘇州的商業(yè)龍頭是美羅、 泰華和人民商場(chǎng) ，前兩者屬于高端頂級(jí)百貨， 擁有大量的奢侈品 ，后者是大眾化的百貨 ，在蘇州根深蒂固 ，但品牌不夠國(guó)際化 ， 適 合傳統(tǒng)的中國(guó)消費(fèi)者的審美 。印象城如果定位為高端百貨 ， 難免和美羅泰華死磕 ， 奢侈品的市場(chǎng)容量有限 ， 不是上 策， 消費(fèi)者數(shù)量眾多的中檔定位是必然選擇 ，但是如果沒有自己的特

8、色 ， 走傳統(tǒng)的路線 ， 顯然難以超越已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了 70 多年的人民商場(chǎng)以及其他數(shù)量眾多的百貨 。雖然美羅 、 人民商場(chǎng)所在的石路商圈以及石路國(guó)際商城所在的石路商圈已較為成熟，且各種業(yè)態(tài)也都已齊全 ，但卻存在著業(yè)態(tài)組合割裂 ， 消費(fèi)人群混雜的局面 ，商圈的整體形 象并不鮮明 ；蘇州市場(chǎng)欠缺純粹的 、小資情調(diào)的獨(dú)立商圈 ，因此 ，印象城并未將自己簡(jiǎn)單 定位為一個(gè)中檔的商場(chǎng) ，而是將各種業(yè)態(tài)融合在一起 ， 再通過同類商家的引進(jìn)有效保證了 客源的純粹性 ，從而形成了與觀前街以及石路的差異化競(jìng)爭(zhēng) ， 形成了自己獨(dú)特的消費(fèi)特 色， 讓蘇州的小資們找到了自己的消費(fèi)領(lǐng)地 。四、建筑設(shè)計(jì)（一）印象城總平圖以及外

9、立面印象城建筑面積 14 萬， 由地下一層以及地上四層組成 ，其中地下面積為 26860 平 米，地上面積為 109148 平米 ，其中可租賃面積為 71254 平米，占總建筑面積的比例為 52%。從總平圖中可以看出 ，印象城共有北 、東以及西三條機(jī)動(dòng)車道路 ，另外 ，由于項(xiàng)目北 向和西向?yàn)楹拥?， 為了疏通人流 ，又在橋上修建了三座步行橋 ，解決了項(xiàng)目與周邊主干道 路的交通問題 。印象城有四個(gè)主入口 ， 其中三個(gè)是人行入口 ， 最后一個(gè)為把車停在車庫(kù)后的最近出入 口， 四個(gè)入口較為平均的分布在項(xiàng)目的四個(gè)角 ，有效平衡了各個(gè)角落的人流 ，避免了人流 過于集中 。（二）停車位規(guī)劃由于蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)

10、 ，私家車數(shù)量眾多 ， 停車是否方便成為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要指 標(biāo)，因此 ，印象城在車位配比方面達(dá)到了較高水平 。印象城有車位約 1000 個(gè)，每 100 租 賃面積配 1.5 個(gè)車位 ， 在蘇州目前的購(gòu)物場(chǎng)所 ，車位數(shù)量名列前茅 。 數(shù)量眾多的汽車位吸 引了大量的私家車消費(fèi)者 。同時(shí)自行車 （電瓶車 ）位也有數(shù)千個(gè) ，特別值得一提的是 ， 室 外自行車位部分還有遮陽蓬 。 印象城采用了獨(dú)特的分層式停車位設(shè)計(jì)方式 ， 停車位從一樓 一直到頂層 ， 分層布置 ， 有效地降低了建造成本 ， 節(jié)約了土地面積 。印象城頂層停車位印象城分層式車庫(kù)五、購(gòu)物空間設(shè)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研公司對(duì)蘇州消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn) ，

11、消費(fèi)者在選擇購(gòu)物商場(chǎng)時(shí) ， 購(gòu)物環(huán)境已經(jīng) 排在前三位 。因此 ， 印象城在規(guī)劃設(shè)計(jì)以及裝修上對(duì)購(gòu)物空間予以了足夠的重視， 從而形成了其舒適的購(gòu)物環(huán)境 。（一）購(gòu)物環(huán)境舒適印象城租賃面積 7 萬多， 樓層高 5m ，采用了大面積中庭設(shè)計(jì) ，內(nèi)街走廊寬度約 7 米， 店鋪裝修后的高度也差不多在 4 米左右 ，此外 ，印象城裝修用材奢華 ，風(fēng)格亮麗 ， 為 顧客營(yíng)造了較為舒適的購(gòu)物環(huán)境 。舒適的購(gòu)物環(huán)境寬闊的走廊和舒適的層高二）自然采光更值得稱道的是設(shè)計(jì)上大量采用自然光 ，商場(chǎng)主體擁有 6 個(gè)大小不一的玻璃天花 ， 陽 光可以直射 ，分層式車庫(kù)每一層都有自然光 ， 置身于這樣的場(chǎng)所 ，和傳統(tǒng)百貨相比

12、 ，完全 沒有 “不見天日 ”的壓抑感 。（三）大面積中庭設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)商場(chǎng)不同的是 ，印象城在建筑設(shè)計(jì)上采用大面積中庭設(shè)計(jì)， 所有店鋪均沿中庭分布 ， 避免了視覺和人流死角 ；站在走廊任何位置 ，均能看到大量店鋪 。四）交通組織流暢為了解決交通問題 ，印象城每層樓面都設(shè)置了直梯兩部 （在購(gòu)物中心的兩邊 ）， 自動(dòng) 扶梯四部 （ 均勻分布在購(gòu)物中心軸線上 ） 以及跨過中庭的天橋 ， 有效解決了上下以及左右 的人流動(dòng)線問題 ， 使客戶非常方便的就可以到達(dá)目的地 。（五）休憩場(chǎng)所眾多為了讓客戶在購(gòu)物中心里呆上更多的時(shí)間 ，購(gòu)物中心在每層都設(shè)置了大量座椅 ， 以供 顧客休息 ，從而使顧客有充足的時(shí)間游玩

13、整個(gè)項(xiàng)目柱子旁設(shè)置的休息座椅六、商鋪布局和業(yè)態(tài)組合印象城在商鋪組合上費(fèi)盡心思，因此 ， 也取得了較好的效果 ，有效平衡了各層的人流， 避免了商業(yè)項(xiàng)目中普遍存在的“樓層越高 ，人流越少 ”問題 。（一）負(fù)一樓商業(yè)負(fù)一樓引入了沃爾瑪主力店 ，租賃面積為 19426 平米 ，其他商鋪 29 家，租賃面積為2,372 平米 ， 主要以中式快餐為主 ，價(jià)格定為中低端 ，比較親民 ，主要有老媽米線 、龍記港 式茶餐廳 、如意菜飯 、都可茶飲 、莫提工房甜品 、海王星辰藥店 、自然派 、爭(zhēng)鮮壽司 、 中 國(guó)電信 、中國(guó)移動(dòng)以及若干銀行取款機(jī)等 。由于沃爾瑪面臨歐尚 、百潤(rùn)發(fā)的激烈競(jìng)爭(zhēng) ， 生 意較為慘淡之外

14、 （我們認(rèn)為 ，高度低 ， 空間透視過高 ，柱體太多導(dǎo)致的布局零碎 ，光線 暗， 價(jià)格高 ，貨物少 ，停車難 、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)大等原因是造成沃爾瑪人氣差的主要原 因）， 其他店鋪生意均較好 。二）一樓商業(yè)一樓商家分布圖一樓商家PowerlandC & APromodMangoKFCUniqlo恒孚珠寶味千ZARASephoraOnly/Vero一坐星巴克moda/Jack &JonesAsobioH & M拉面 Papa Jone ' s360Nike商鋪（ 37/10,233 ）：服裝（ 17）/ 餐飲（ 10）/ 美容（2）/ 珠寶飾品（ 2）/ 包（1）/

15、 運(yùn)動(dòng)（ 1）/ 其他（ 4）一樓平面圖從上面圖中可以看出 ，一樓以男女服飾 ，休閑運(yùn)動(dòng)品牌 ，美容保健 ， 珠寶鞋包配飾以 及西式餐飲為主 。 其中服裝以及西餐是絕對(duì)主力 。相對(duì)于負(fù)一樓的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 ， 印象城一樓則重在其整體項(xiàng)目氣質(zhì)的營(yíng)造 。代表小資情調(diào) 的西式快餐 、星巴克以及國(guó)際流行品牌 ZARA 、H&M 、UNIQLO 都聚集在這一層 。由于交 通原因 ， 大部分的人流都是從北面的兩個(gè)門進(jìn)入， 所以印象城特地將 ZARA 、 H&M 這些蘇州獨(dú)有的品牌放在了項(xiàng)目最深處的位置 ，這樣 ，可以吸引人流過去 ，帶動(dòng)了其他店鋪的人 流。在業(yè)態(tài)分布上 ，印象城在注意同類商家的聚

16、集的同時(shí) ， 更注意在入口處按左右兩邊分 別布置不同類業(yè)態(tài) ，以增加它們的互補(bǔ)性 。 見下圖入口兩側(cè) ：一邊為餐飲 、一邊為服裝 。綠色為服裝 、 橙色為餐飲在一樓 ， 印象城在中庭部位引入了眾多的精品攤位 ， 從一定程度上彌補(bǔ)了有效租賃面 積的不足 ，增加了商品總類 ， 提高了客戶閑逛的趣味性 。印象城精品攤位三）二樓商業(yè)樓商家分布圖樓商家LachapelleUniqloC & AEtamNextH & MZARAManningJNBYBelleOnly/Veromoda/Jack &JonesMe & City商鋪（ 24/ 10,112 ）：服裝（ 18）

17、/ 餐飲（2）/ 鞋（2） / 其他（ 2）樓平面圖從色塊面積上可以看出 ，印象城二樓服裝的比例大幅上升 ，另外有少量珠寶 ，鞋包 ， 配飾 。 通過一二樓的對(duì)比我們發(fā)現(xiàn) ，ZARA、H&M 、 UNIQLO 這幾家次主力店均為一復(fù) 二，此外 ，更特地在二樓設(shè)置了 NEXT 這家次主力店 。從而吸引客戶上二樓逛逛 。除了這 幾家主力店外 ， 二層缺乏其他的特色店 ， 所以從現(xiàn)場(chǎng)觀察來看 ， 二樓人氣要比其他樓層要差一些 。四）三樓商業(yè)三樓商家分布圖三樓商家其他商鋪（ 26/10,030）：服裝（ 4）/ 兒童（ 9） /娛樂（ 1）電器（ 2 ） /餐飲（ 2） /其他（ 5 ）小呂宋

18、Fly High運(yùn)動(dòng)（ 1）Mothercare三樓平面圖印象城三樓娛樂和家居功能相對(duì)增強(qiáng) 。主要商鋪為兒童用品 、家居用品 、電玩等 。 餐 飲娛樂也較二樓為多 ， 特別是將影院 、電玩這類目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)引入此樓層， 帶動(dòng)了閑逛型業(yè)態(tài)的消費(fèi) 。所以 ，三樓的人氣要比二樓旺盛一些 。這一層的主力店為嘉禾影院 ， 次主力店為家居類的 MUJI 以及小呂宋 。從平面圖中可以看出 ， 三樓車位面積減少 ，原車位的部分面積變?yōu)楝F(xiàn)在的嘉禾影院。 消費(fèi)者在等待電影 院開場(chǎng)的同時(shí) ， 會(huì)在這一層逛一逛 ，從而促進(jìn)了其他商鋪的生意四）四樓商業(yè)四樓商家分布圖四樓商家其他商鋪（ 17/ 9,639 ）：服裝

19、（ 2） / 餐飲（ 6） / 娛樂（ 1） / 其他（ 3）四樓平面圖四樓主要為目的性消費(fèi)較為明確的餐飲娛樂， 特別是餐飲 。 另外還有百思買這個(gè)電器主力店 。 少量保健美容類店鋪 。在同一樓層 ， 主力業(yè)態(tài)集中在中間 ，次要業(yè)態(tài)在邊角 。其中 ，外婆家這家餐飲店起到了印象城意想不到的吸客效果，可以說 ，除了嘉禾影城外， 外婆家打響了印象城的餐飲招牌 ，進(jìn)而帶動(dòng)了其他服飾類產(chǎn)品的銷售 。這也再一次證 明了特色餐飲對(duì)購(gòu)物中心的巨大影響力 。（五）印象城商家總結(jié)通過我們對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察以及消費(fèi)者訪談 。 除沃爾瑪 、百思買以外 ，印象城設(shè)定的 嘉禾影院 、ZARA、H&M 、 MUJI

20、、UNIQLO 、NEXT等服裝店以及外婆家等餐飲店是吸引消 費(fèi)者前往印象城消費(fèi)的主要原因 。由于引入了一批特色主力 、 次主力店 ，印象城對(duì)其進(jìn)行了合理的布局 。在這里我們把 消費(fèi)目的性較明確的業(yè)態(tài)稱之為 目的性消費(fèi)業(yè)態(tài) ， 消費(fèi)目的性較弱的稱之為 閑逛型消費(fèi)業(yè) 態(tài)。 印象城每層均設(shè)置若干主力店或次主力店 ，低層部分設(shè)置較多閑逛型消費(fèi)業(yè)態(tài) （彰顯 項(xiàng)目氣質(zhì) ）及部分休閑型餐飲 （保持人氣 、營(yíng)造格調(diào) ）， 較高樓層設(shè)置目的性消費(fèi)業(yè)態(tài) （如中式餐飲店 、嘉禾影院之類 ）； 此外，較少直梯 ，更多的采用扶梯 ，吸引客戶一層一 層上去 ， 實(shí)現(xiàn)各層客流的均衡 ，具有非常重大的借鑒意義 。七、招商策

21、略及租金收益（一）招商策略印象城的經(jīng)營(yíng)品牌一向讓業(yè)界和消費(fèi)者贊不絕口 ，主力店有沃爾瑪 、 嘉禾影院 、百思 買，次主力店有 ZARA、 H&M 、MUJI 、UNIQLO 、 NEXT。餐飲有外婆家 、俏江南 、星巴克 以及當(dāng)?shù)氐囊恍?qiáng)勢(shì)品牌 。 很多一線品牌都是第一次進(jìn)入市場(chǎng) ， 使得印象城占滿先機(jī) 。在前期招商過程中 ，印象城對(duì)于品牌的選擇堅(jiān)持 “專業(yè) 、慎重 ”的原則 ，具體來說 ，1）盡量做廠商直營(yíng)店 ，少簽代理商 ， 所以我們才能在印象城看到超大的店鋪面積 。2）主力店要符合商場(chǎng) “年輕、時(shí)尚、國(guó)際化 ”的定位 ，國(guó)際化品牌是一大特色 。3）主力店之間的互補(bǔ)性 ， 彰顯購(gòu)物

22、中心業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì) ，彌補(bǔ)和百貨公司價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的短 板。印象城市場(chǎng)推廣以主力租戶活動(dòng)為重點(diǎn) ，圍繞 ZARA 、H&M 、UNIQLO 、嘉禾影院 、 百思買 、 沃爾瑪?shù)茸鈶糸_業(yè)及促銷活動(dòng) ，依靠這些品牌強(qiáng)大的號(hào)召力以及他們投入的資 源， 迅速帶動(dòng)其他品牌的銷售 ，實(shí)現(xiàn)事半功倍的目標(biāo) 。（二）租金收益情況印象城 業(yè)態(tài)分布（ GLA/ 保底租金）印象城 業(yè)態(tài)收入分析印象城 樓層收入分析No ofShopsTotal NLA(sqm)Rental per NLA per month excl Anchor TenantRental per NLA per month incl Anchor T

23、enant(RMB/sqm/mth)(RMB/sqm/mth)L4 (A)1,71638L41714,1689070L32712,50210292L22410,159178177L13710,837176170B13021,79829873Sub-Total13571,254147105從以上表格及餅狀圖可以看出 ， 對(duì)于主力店 、次主力店 ，印象城給予了極為優(yōu)惠的租 賃價(jià)格 ，如沃爾瑪 ，租金僅為 43 元/月/平米 ，僅相當(dāng)于平均值 115.78 元/月/平米的 37.14% 。樓層越高 ，租金越低 。由于占用面積小 ，健康美容 、珠寶飾品 、自動(dòng)柜員機(jī)租金 最高，最高達(dá) 381.4 元/

24、月/平米；就業(yè)態(tài)而言 ，服裝、餐飲以及沃爾瑪是租金收益額最高的 三種業(yè)態(tài) 。根據(jù)有效租賃面積計(jì)算 ，印象城年租金收益為 98997457.44 元 。八、不足之處（一）停車難雖然印象城配備了足夠的停車位 ， 但由于其上行和下行的兩個(gè)口僅靠在一起，從而造成了上行和下行車輛相互干擾 ，時(shí)?？梢栽谟∠蟪强吹竭@種情況 。上面的停車位空空 ， 但 要離去的車下不去 ， 而要來的車也上不來 。 糟糕的車流動(dòng)線組織使印象城的吸引力大打折 扣， 也成為制約印象城發(fā)展的首要矛盾 。（二）業(yè)態(tài)比例失衡印象城的店鋪過于偏重服裝 （運(yùn)動(dòng)款和休閑類 ）， 導(dǎo)致鞋類和包類這類消費(fèi)品太少 ， 降低了一站式消費(fèi)購(gòu)物中心的魅力 ， 流失了一批以此類作為消費(fèi)目的的客戶 ， 客觀上降低 了客流量 。（三）缺乏統(tǒng)一的營(yíng)銷活動(dòng)除了那些特色店外 ，印象城比例最高的服裝品牌缺乏有影響力的統(tǒng)一折扣活動(dòng) ， 價(jià)格 普遍比商場(chǎng)要貴 ， 所以，這些服裝存在著一定的經(jīng)營(yíng)問題 。九、附件 1 部分消費(fèi)者對(duì)印象城的看法 （數(shù)據(jù)來源 ： 網(wǎng)絡(luò)訪談 ）A 客戶 女 38 歲 公務(wù)員 我一般去映象城是吃飯 外婆家 ， 去過幾次 ， 其它沒啥 了，一樓的超市是一直不去的 ；店鋪東東太