上海officepark地產(chǎn)項(xiàng)目賞析

1、上海 office park 地產(chǎn)項(xiàng)目賞析醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)園項(xiàng)目區(qū)位：上海南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)周祝公路 337 號(hào)，上海國際醫(yī)學(xué)園內(nèi)。距離浦東國際機(jī)場 18 公里，虹橋國際機(jī)場 25 公里，臨港新城 35 公里，人民廣場 20公里，世博會(huì)場館 10 公里。項(xiàng)目規(guī)模：醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)院位于上海國際醫(yī)學(xué)園內(nèi)，項(xiàng)目占地面積12 萬平方米，總建筑面積 8.86萬平方米，其中一期占地面積 6.90 萬平方米，一期建筑面積為 5.06 萬平方米。開發(fā)商：醫(yī)谷由上海今鼎投資發(fā)展有限公司開發(fā)，今鼎投資是由上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)有限公司與 上海歐筑實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司合作設(shè)立， 上海歐筑實(shí)業(yè)是成都置信實(shí)業(yè)的下屬公司。 上海國際 醫(yī)學(xué)園區(qū)

2、有限公司的政府背景為醫(yī)谷項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的保障， 而成都置信實(shí)業(yè)是多元化經(jīng)營 的開發(fā)商，雄厚的實(shí)力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為醫(yī)谷的開發(fā)帶來了活力。配套設(shè)施：醫(yī)谷內(nèi)部有 5300 平米的配套綜合商務(wù)中心，可提供的服務(wù)包括餐飲、購物、休閑健身 及其他一些公共的服務(wù)，比如銀行、郵局等。以及國際康復(fù)療養(yǎng)區(qū)共同醫(yī)谷所擁有的最大配套基礎(chǔ)所以醫(yī)谷所依托的上海國際醫(yī)學(xué)院區(qū)，上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū) 有完善的醫(yī)、教、產(chǎn)、研產(chǎn)業(yè)鏈集群。項(xiàng)目東南接壤微創(chuàng)生命科技研發(fā)中心以及微創(chuàng)醫(yī)療器 械中心， 南依西門子醫(yī)療亞洲科技園， 西鄰上海第二醫(yī)科大學(xué)衛(wèi)生技術(shù)學(xué)院， 項(xiàng)目北邊與之 隔河對望的是一家中德合作的綜合性醫(yī)院和多家國際性?？漆t(yī)院，構(gòu)成

3、的現(xiàn)代化國際性醫(yī)療康復(fù)集群。此外還有諸如配套綜合商務(wù)中心、體育公園（網(wǎng)球場）產(chǎn)品特征：醫(yī)谷規(guī)劃共計(jì) 43 套獨(dú)棟寫字樓，每套面積都在 1016-3315 平方米之間，均為 4 層，如 此的空間體量剛好做適合中小型醫(yī)療醫(yī)藥行業(yè)的總部， 或者是大型醫(yī)療醫(yī)藥企業(yè)在上海的研 發(fā)中心或區(qū)域總部。園區(qū)的規(guī)劃比較靈活，打破常規(guī)的布局和曲線道路設(shè)計(jì)使園區(qū)空間更加人性化；車庫 全在地下，留出了大量地面公共空間；內(nèi)部的休閑小徑和水面增加了園區(qū)的靈氣。綜合分析：醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)院是國內(nèi)少數(shù)的產(chǎn)業(yè)集聚型 office park 之一，除此之外，上海還有印象 鋼谷項(xiàng)目，定位于鋼鐵等相關(guān)行業(yè)。但象醫(yī)谷這樣擁有衛(wèi)生部和南匯區(qū)聯(lián)

4、合支持的專業(yè)型 office park 是國內(nèi)其他項(xiàng)目不可匹敵的，醫(yī)谷所依托的上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)是衛(wèi)生部支持下的 唯一大型醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)作為國內(nèi)醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)信息中心、 產(chǎn)品展示中心、 技 術(shù)匯集中心，已經(jīng)形成了臨床、制造、檢測、研發(fā)、教學(xué)、療養(yǎng)等一整套的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。入住醫(yī)谷的企業(yè)很大程度上都是考慮到可以依托上海國際醫(yī)學(xué)園這樣一個(gè)全新的發(fā)展 平臺(tái)， 因?yàn)獒t(yī)谷和上海國際醫(yī)學(xué)園內(nèi)聚集了一批國內(nèi)外知名的醫(yī)療器械企業(yè)， 企業(yè)可以借此 平臺(tái)加強(qiáng)與世界各地醫(yī)療器械同行的溝通與交流， 吸取世界著名醫(yī)療器械企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和 理念。另一方面， 整個(gè)上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)緊鄰張江、 金橋、康橋等明星產(chǎn)業(yè)園區(qū)

5、， 專業(yè)定位、 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及產(chǎn)品本身的優(yōu)勢， 使醫(yī)谷很快吸引了國內(nèi)外的醫(yī)療醫(yī)藥行業(yè)入駐。 目前入駐的 企業(yè)除了上海本地的醫(yī)療醫(yī)藥企業(yè)外，相當(dāng)部分都是來自外地和國外的大型企業(yè)。浦江智谷項(xiàng)目地址：海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路1188號(hào)，位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)國家級(jí)開發(fā)區(qū)漕河涇出口加工區(qū)浦江高科技園規(guī)劃范圍內(nèi)。距市中心人民廣場僅僅18公里。項(xiàng)目規(guī)模：浦江智谷規(guī)劃占地面積 1100畝，其中一期規(guī)劃面積 303畝，總建筑面積88萬平方米，一期22萬平方米。開發(fā)商：上海鵬晨聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司，該公司上由上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司（48%）、美國晨興集團(tuán)（Morningside Group）（48%）和上海浦江工業(yè)園區(qū)投資

6、發(fā)展有限公司（4%）共同投資3750萬美元組建而成的中外合資企業(yè)。上海鵬欣集團(tuán)有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，基礎(chǔ)設(shè)施投資、實(shí)業(yè)和高科技開發(fā)等多 元化并進(jìn)，穩(wěn)健發(fā)展的大型民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)有全資、控股子公司十多家，總資產(chǎn)超過100 億元。晨興集團(tuán)( Morningside Group) 是一家全球性的私人投資集團(tuán)。該集團(tuán)由創(chuàng)建香港恒隆 集團(tuán)的陳氏家族于 1986 年在美國創(chuàng)立。通過全球的投資機(jī)構(gòu)和投資人的合作，集團(tuán)在全球 范圍內(nèi)有廣泛的投資項(xiàng)目， 包括制造業(yè)、 戶外廣告、 互聯(lián)網(wǎng)和新技術(shù)、 印刷媒體、 生物醫(yī)藥、 文化教育及慈善事業(yè)等。項(xiàng)目周邊配套：園區(qū)內(nèi)配置有完善的商業(yè)設(shè)施，銀行( ATM )

7、、員工自助餐廳、商務(wù)套餐、咖啡吧、 羅森便利店及健身中心等。浦江鎮(zhèn)東鄰南匯區(qū)，西瀕黃浦江，南接奉賢區(qū)，北連浦東新區(qū)。 與“浦江智谷 ”毗鄰的國家 863 軟件孵化基地是目前全國 863孵化基地中唯一以獨(dú)立園區(qū)形式 建設(shè)的綜合性創(chuàng)業(yè)孵化基地，將為 “浦江智谷 ”烘托出濃厚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)氛圍。周邊餐飲包括：聯(lián)慧大酒店、大富貴酒店、丹桂軒等，以及農(nóng)家樂、味之都、老城隍 廟小吃等特色餐飲。園區(qū)周邊還有易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華、世博賓館、郵局、建設(shè)銀行、中國 銀行、中國移動(dòng)、貝菲特健身俱樂部、向明世博中學(xué)、孔祥東音樂幼兒園、浦江社區(qū)衛(wèi)生服 務(wù)中心、規(guī)劃中的仁濟(jì)醫(yī)院等一系列配套設(shè)施。產(chǎn)品特征：項(xiàng)目西側(cè)為國際上流行的

8、多層大平面的研發(fā)樓群，東側(cè)為每棟5000 15000 平方米的圓型獨(dú)棟商務(wù)樓， 建筑與周邊環(huán)境共同構(gòu)筑一個(gè)由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級(jí)系統(tǒng)組成的生態(tài) 體系。商務(wù)樓沿 1.3萬平米人工湖呈環(huán)島形布置，樓層不超過6 層，并有親水平臺(tái)延伸至湖 中，湖心小道寧靜自然；東、西部的樓群呈圍合式布局，立面獨(dú)特新穎。項(xiàng)目是以 生態(tài)反哺”的理念作為環(huán)境建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以節(jié)能、健康”的理念作為建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)；以 先生活、后工作”的理念作為配套建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以滿足客戶需求”的理念作為管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。浦江智谷的十大節(jié)能系統(tǒng)包括：外墻外保溫；外遮陽卷簾系統(tǒng)；全新風(fēng)置換系統(tǒng)；樓板埋管系統(tǒng)；地源熱泵系統(tǒng)；雨水收集系統(tǒng)；雙面LOW-E

9、節(jié)能玻璃；屋頂花園; 太陽能光熱利用；LED節(jié)能照明。綜合分析：浦江智谷最大的特征是其生態(tài)節(jié)能概念。首先是其建筑單體的節(jié)能系統(tǒng)，采用地源熱泵系統(tǒng)和全新風(fēng)系統(tǒng)的辦公室沒有傳統(tǒng)意義上的空調(diào)系統(tǒng)，但其溫度卻一直保持才宜人的范圍之內(nèi)。外部的生態(tài)環(huán)境由屋頂花園、雨水收集系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)不但起到了節(jié)能、環(huán)保的 左右，更給入駐企業(yè)的員工帶來了宜人的辦公空間，使在公園里辦公成了現(xiàn)實(shí)。良好的配套也是浦江智谷的優(yōu)勢之一，商務(wù)樓一層有羅森便利店，東側(cè)規(guī)劃有一棟綜合性配套建筑，包括餐飲、會(huì)議中心等設(shè)置完備。浦江智谷定位于企業(yè)總部、軟件、培訓(xùn)、研發(fā)、傳媒等領(lǐng)域，其生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)吸引了大批認(rèn)同環(huán)保節(jié)能概念、 注重員工工作環(huán)

10、境和企業(yè)形象的企業(yè)入駐。已經(jīng)入駐浦江智谷西部研發(fā)樓的企業(yè)就有 BOSCH、無錫尚德、雷士照明等企業(yè)。總部灣項(xiàng)目地址：上海浦東康橋工業(yè)區(qū) /秀浦路 2500弄。距浦東機(jī)場 25 公里、虹橋機(jī)場 28公里、陸家 嘴 12 公里、盧浦大橋 8 公里、南浦大橋 10 公里。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積 1400 畝，其中一、二、三期共 127 畝。規(guī)劃總建筑面積 150 萬平 方米，建筑面積 7 萬平方米。一期共 5 棟別墅型研發(fā)樓，目前在建的二期為 12 棟別墅型研 發(fā)樓。開發(fā)商：星月集團(tuán)上海投資有限公司。星月集團(tuán)是中國民營企業(yè) 500 強(qiáng)，總部設(shè)立于浙江省永 康市，現(xiàn)涉足動(dòng)力、車業(yè)、門業(yè)、工具、太

11、陽能、IT 、房地產(chǎn)、化工、金融投資等九大產(chǎn)業(yè)，下屬 23 家子公司。除大業(yè)領(lǐng)地外，目前投資運(yùn)作項(xiàng)目有：大業(yè)領(lǐng)地（上海松江）、蘆潮港 重裝備產(chǎn)業(yè)配套園（上海蘆潮港）、國際紡織城（江蘇蘇州吳江）等。周邊配套：周邊環(huán)境：有康橋大酒店、康橋半島俱樂部、四季草堂大酒店等休閑、購物、餐飲場 所滿足不同消費(fèi)需求。園區(qū)內(nèi)在建的酒店商業(yè)服務(wù)綜合配套樓。產(chǎn)業(yè)環(huán)境：坐落于康橋工業(yè)園區(qū)，周邊 2 公里范圍內(nèi)華碩，日月光，嘉民物流，奧克斯產(chǎn)業(yè) 園，德國工業(yè)園，醫(yī)學(xué)園區(qū)，上海港機(jī)等大型項(xiàng)目的坐落，極具產(chǎn)業(yè)聚集的板塊優(yōu)勢。一期開發(fā)的產(chǎn)品功能定位商務(wù)研發(fā)，環(huán)境形態(tài)是別墅花園。目前已經(jīng)出售的一期五棟別墅辦公樓，單棟面積約15

12、00-2500平方米（獨(dú)棟/雙拼），容積率僅05.-0.7,每棟配有150-300 平方米的私家花園，更有部分臨河景觀別墅商務(wù)樓配有私家木質(zhì)平臺(tái)碼頭。綜合分析：上?？偛繛扯ㄎ粸閲鴥?nèi)外頂尖企業(yè)的研發(fā)中心、運(yùn)營中心、銷售中心、物流中心、訂單中心、培訓(xùn)中心等總部機(jī)構(gòu)的聚集地，由研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)區(qū)和高檔國際生活區(qū)三大獨(dú)立又有機(jī)聯(lián)系的功能區(qū)組成。目前正在開發(fā)的有獨(dú)立式別墅型研發(fā)樓（單棟面積約1500-2500平方米）、小高層研發(fā)樓（單棟面積約2500-5000平方米），并擁有綜合會(huì)議廳、星級(jí)酒店、休閑健身中心等多種國際標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施。低密度和花園別墅的形態(tài)是該項(xiàng)目的一大特色，該項(xiàng)目的升值潛力也非常突出

13、，“ CBD3至5年的租金=擁有上?？偛繛?50年的產(chǎn)權(quán)”。大業(yè)領(lǐng)地項(xiàng)目區(qū)位：松江區(qū)工業(yè)區(qū)鼎源路廣富林路路口。西邊和全球著名芯片制造商臺(tái)積電毗 鄰，東邊是松江大學(xué)城，向北 5 公里是佘山國家旅游度假區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃占地 1800 畝，建 筑面積 60 余萬平方米。項(xiàng) 目一期占地 178 畝，總 建筑 面 積 近 20 萬 平 方 米 ， 共 112 棟 。開發(fā)商：星月集團(tuán)上海投資有限公司。星 月集團(tuán)是中國民營企業(yè) 500 強(qiáng)，總 部設(shè)立于 浙江省永康市，現(xiàn)涉足動(dòng)力、車業(yè)、門業(yè)、工具、太陽能、IT、房地產(chǎn)、化工、 金融投資等九大產(chǎn)業(yè)，下 屬 23 家子公司。除 大業(yè)領(lǐng)地 外，目前投資運(yùn)作項(xiàng)目有

14、： 上 海 總 部 灣（ 上 海 康 橋 ）、蘆 潮 港 重 裝 備 產(chǎn) 業(yè) 配 套 園（ 上 海 蘆 潮 港 ）、國 際 紡 織 城（江蘇蘇州吳江）等。配套設(shè)施：產(chǎn)業(yè)鏈：美國福特、日本日立、英國ICI、法國依視路、德國PM等30多家 世界 500 強(qiáng)企業(yè)落戶松江 工業(yè)區(qū)。生活設(shè)施： 松江 新城、 泰晤士小鎮(zhèn)、 供銷商廈、 百貨大樓、 云間商廈等。市 政設(shè)施： 上海第一人民醫(yī)院、 開元大酒店（五 星級(jí)）、 軌道交通 R9 線、 新城客 運(yùn)中心。產(chǎn)品特征：建筑密度為21%,綠化率為40%,建筑呈三角形組團(tuán)分布，每棟面積在 1364-3886 平方米之間。園區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)美，蜿蜒的小徑、平靜的水面營造

15、了南方 特有的園林意境，大面積的綠地和各種景觀平臺(tái)提供了豐富的休閑空間。綜合分析：大業(yè)領(lǐng)地是上?？偛拷?jīng)濟(jì)的先行者之一，項(xiàng)目定位于集展示、研發(fā)、貿(mào)易、 財(cái)務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。項(xiàng)目已經(jīng)吸引了安琪 酵母股份有限公司、中鐵一局、分眾傳媒、許繼集團(tuán)等一大批企業(yè)入駐，而松江 管委會(huì)的入駐更是顯示大業(yè)領(lǐng)地在區(qū)域、規(guī)劃、產(chǎn)品及服務(wù)等方面的優(yōu)勢。良好的區(qū)位及產(chǎn)品，以及星月集團(tuán)浙商的背景，使該項(xiàng)目吸引了大量來自浙 江、江蘇的企業(yè)入駐。這些企業(yè)迫切能進(jìn)入上海的市場，但市中心的成本和風(fēng)險(xiǎn)、 松江的環(huán)境和便利讓他們選擇了這里。財(cái)富興園項(xiàng)目地址：上海松江區(qū)車墩分區(qū)。距上海南站16分鐘車程，距

16、虹橋機(jī)場20分鐘車程， 距上海市徐家匯商業(yè)中心25分鐘車程，距浦東國際機(jī)場45分鐘車程。項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積 300 畝，分三期，一期 112 畝?？偨ㄖ娣e 28 萬多平方米，一 期 8.3 萬 平 方 米 。開發(fā)商：湖南富興集團(tuán)有 限公司 ，創(chuàng)建 于 1990 年，是 一家以 資本運(yùn)營 為前提 ，以房 地 產(chǎn) 業(yè) 為 龍 頭 ，以 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 為 主 導(dǎo) ，以 汽 車 服 務(wù) 業(yè) 為 基 礎(chǔ) ，以 公 益 服 務(wù) 業(yè) 為 輔，科工貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性大型民營企業(yè)集團(tuán)。配套設(shè)施：商 業(yè) 、餐 飲 等 主 要 依 托 于 松 江 新 城 。園 區(qū) 內(nèi) 規(guī) 劃 有 商 務(wù) 配 套 區(qū)

17、、倉 儲(chǔ) 物 流 區(qū) 和生活配套區(qū)。產(chǎn)品特征：每一單體的戶型 面積在 600-1300 平方米 之間， 共 120 棟。財(cái) 富興園 的建筑 單 體 的 組 團(tuán) 布 局 形 式 包 括 ：風(fēng) 車 型 、圍 合 型 、弧 線 型 、展 示 型 、雙 拼 型 、獨(dú) 棟 型 ； 建 筑 單 元 面 積 可 根 據(jù) 客 戶 要 求 模 數(shù) 式 靈 活 分 割 。層 高 較 一 般 項(xiàng) 目 稍 高 ，一 層 層 高 為 4.5 米 ， 二 、 三 層 層 高 為 3.5 米 ， 四 層 層 高 為 3.2 米 。綜合分析：財(cái)富興園優(yōu)越的環(huán)境、靈 活的產(chǎn)品組合形式，給 不同規(guī)模不同行業(yè)的企業(yè)帶 來了選擇。在

18、入駐的企業(yè)中，有為降低營運(yùn)成本需進(jìn)入低成本運(yùn)營地區(qū)的企業(yè)， 或有為改善辦公條件進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)，或設(shè)立虛擬經(jīng)營企業(yè)總部等等。財(cái)富興園的價(jià)值 優(yōu)勢也 是十分 明顯， 其宣傳的 概念“ 上海市區(qū) 2 年的租 金= 園 區(qū) 50 年 產(chǎn) 權(quán) ” 吸 引 了 大 批 中 小 企 業(yè) 的 關(guān) 注 。 目 前 入 駐 的 企 業(yè) 包 括 金 羽 化 工 、 上海曼斯實(shí)業(yè)、上海米莎化妝品等一大批企業(yè)。名企公館項(xiàng)目地址：上海松江泗磚南路255弄（洞涇鎮(zhèn)），距離市中心20公里。項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積18萬平方米,建筑面積28萬平方米，容積率1.45，綠化率35% 共開發(fā)109幢建筑，其中102幢為生產(chǎn)研發(fā)樓，5幢小高層為研發(fā)辦公樓，2幢 為生產(chǎn)輔助用房。項(xiàng)目分2期進(jìn)行開發(fā)，首期面積約16萬平方米。開發(fā)商：上海萬居德實(shí)業(yè)有限公司產(chǎn)品特征：名企公館首期均為4-5層框架結(jié)構(gòu)研發(fā)樓，16種單元戶型，面積在900-1500 平方米。高得房