武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報(bào)告

1、武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報(bào)告前言年初，國(guó)家公布國(guó)內(nèi)城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排名，武漢以960 億元在19 個(gè)副省級(jí)以上城市中位居第5, 僅次于滬、京、穗、津。武漢城市總?cè)丝谂诺?, 目前經(jīng)營(yíng)面積5000以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)167 個(gè)， 10000萬(wàn)以上37 家；最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)商品品種多達(dá)20 萬(wàn)種，年銷售接近100 億元。人均擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積高達(dá)0.85，直逼上海，接近國(guó)際發(fā)達(dá)城市一般水平。加上近期湖北省將作為全國(guó)兩個(gè)現(xiàn)代商業(yè)流通綜合改革的試點(diǎn)省之一，這必將對(duì)武漢消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)產(chǎn)生積極作用。此外，湖北省重點(diǎn)打造的中部9 城市圈目前已漸成規(guī)模，以武漢為中心，覆蓋黃石、黃岡、鄂州、孝感、

2、咸寧、仙桃、天門和潛江等城市的武漢城市圈簡(jiǎn)稱“81”城市圈。來(lái)自武漢市商業(yè)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 8 城市的商品凈流入武漢市的消費(fèi)品零售額比重上升至20，凈流入社會(huì)消費(fèi)品零售額接近100 億元。在積極引入的同時(shí)，武漢市的百貨、超市、餐飲行業(yè)紛紛走出，目前在8 個(gè)城市開設(shè)了39 家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。(在進(jìn)入武漢的外資零售企業(yè)中如德國(guó)麥德龍、荷蘭萬(wàn)客隆), 有大型綜合超市、便利店 ( 如日本(7-11)如法國(guó)家樂福、美國(guó)沃爾瑪 ) 、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、超大型購(gòu)物中心 ( 如香港特區(qū)的新東安百貨)、商品批發(fā)集散中心(如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行)、標(biāo)準(zhǔn)化食品超市(如日本的友誼西友超市)。MALL，成為武漢開發(fā)商的香餑餑2

3、002年，隨著上海正大廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、廈門SM城市廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、福州元洪城等一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的MALL陸續(xù)建成開業(yè)，MALL逐漸為市民所接受。2003 年，武漢的MALL開發(fā)也進(jìn)入一個(gè)新的高峰期，以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò) MALL 的形式迅速?gòu)?qiáng)占武漢商圈，王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街改造、銅羅灣廣場(chǎng)也逐一浮出水面，未來(lái)3 5 年內(nèi)，帶 MALL概念的購(gòu)物中心總供應(yīng)面積將超過(guò)200 萬(wàn)，武漢商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入準(zhǔn)“摩爾”時(shí)代。與一般購(gòu)物中心不同的是，MALL的特性不僅在于巨額資金的投入、投資周期長(zhǎng)、 極大的市

4、場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在拿地開發(fā)之前必須“招商先于設(shè)計(jì)”，更有別于一般的商業(yè)營(yíng)銷模式，MALL要求開發(fā)商具備廣泛的商家聯(lián)盟，每個(gè) MALL城至少具備3 4 個(gè)旗艦商家，這顯然增加了開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及難度。而目前絕大多數(shù)開發(fā)商顯然缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，加上對(duì)經(jīng)營(yíng)并不在行，因此大型Mall的收益情況并不理想，甚至淪落為小商品集散地。專家預(yù)測(cè)，很多Mall一般需要5 年左右的時(shí)間，才能慢慢盈利，還清貸款一般需要更長(zhǎng)的時(shí)間，因此累計(jì)增加的還款額可能多達(dá)億元左右。這無(wú)疑是雪上加霜。從 MALL到城MALL概念在武漢僅僅盛行了一年，建設(shè)規(guī)模多在20 萬(wàn)以下，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一購(gòu)物、休閑、餐飲為主，且多為開發(fā)商的市場(chǎng)行為。進(jìn)入2005 年后

5、，武漢的MALL已被更為龐大的商業(yè)造城運(yùn)動(dòng)所取代，繼王家墩中央商務(wù)區(qū)計(jì)劃建設(shè)以商貿(mào)、會(huì)展、酒店為主的100 萬(wàn) MALL城后，香港瑞安計(jì)劃在永清商務(wù)區(qū)建設(shè)80萬(wàn)的商貿(mào)、 會(huì)展及休閑MALL城，武漢南國(guó)商業(yè)發(fā)展公司在漢西建設(shè)建筑面積40 萬(wàn)的家居、建材MALL城，青山區(qū)政府重點(diǎn)打造的總面積超過(guò)200 萬(wàn)“三線四片”的商貿(mào)中心，硚口區(qū)政府在漢正街重點(diǎn)打造總面積超過(guò)150 萬(wàn)的十大專業(yè)市場(chǎng)、兩大物流配送組團(tuán)、若干大型購(gòu)物休閑中心、娛樂中心、 旅游中心、會(huì)務(wù)展示中心。這些MALL 城，都幾乎涵蓋購(gòu)物、休閑、娛樂、酒店、公寓、物流、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展等全部商業(yè)業(yè)態(tài)，未來(lái)幾年，世界商業(yè)MALL城中心將移居在武漢。

6、如此之多的商業(yè)MALL城的不斷出現(xiàn)，加上未來(lái)總量超過(guò)100 個(gè)單體 1 萬(wàn)以上的購(gòu)物中心，未來(lái)武漢的商業(yè)市場(chǎng)不容樂觀。特別是市場(chǎng)上大量“造城”運(yùn)動(dòng)的出現(xiàn)，已經(jīng)或正在產(chǎn)生如下各種“病癥”：“病癥”之一，貪大求全。在MALL 城的定位上，盲目發(fā)展，沒有反復(fù)研究，提出了超越自身的發(fā)展能力、不切實(shí)際的大而全目標(biāo)。結(jié)果招商工作遲遲難以展開，造成資源浪費(fèi)，土地撂荒。由于MALL 城幾乎都在城市中心，城市近郊無(wú)人問津，大量郊區(qū)業(yè)主回歸城市中心，導(dǎo)致市區(qū)過(guò)熱、郊區(qū)過(guò)冷。不利于城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展?！安“Y”之二，炒作概念。在MALL 城的建設(shè)上，常常一個(gè)概念剛起，又被新的概念刷新，炒作概念無(wú)形中抬高了地價(jià)，地價(jià)過(guò)高

7、過(guò)快上升，使MALL城成為一座“空中樓閣”。“病癥”之三， 各自為政。 由于眾所周知的商圈消費(fèi)力半徑原因，MALL城要求的半徑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般商圈。由于現(xiàn)行MALL 城系統(tǒng)沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃，全市各區(qū)沒有形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的良性格局，各區(qū)從自身局部利益考慮，紛紛招商引資建設(shè)“MALL城”，容易造成彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和資源分散。“病癥”之四， 資金短缺。 在資金和設(shè)施上， MALL城需要大量的資金支持， 由于融資體制沒有解決好，目前“長(zhǎng)投短融”的銀行信貸不適合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性。但是，由于國(guó)內(nèi)并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，因此，如何引進(jìn)中外基金，是MALL城建設(shè)發(fā)展的

8、根本。返租經(jīng)營(yíng)迎來(lái)新機(jī)遇目前武漢商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有整體（分段）轉(zhuǎn)讓、分割銷售、自由出租和返租銷售四種形式。就目前而言，返租銷售是武漢地產(chǎn)界最普遍的一種方式。與一般住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴經(jīng)營(yíng)商、投資者、消費(fèi)者等多方面的資源，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)來(lái)源于住宅開發(fā)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面所知甚少，缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)，也缺少一批有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)資源的開發(fā)人才。從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程來(lái)看，開發(fā)商需要商業(yè)咨詢公司進(jìn)行選址和可行性論證，投資咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目融資和資本運(yùn)作，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與前期設(shè)計(jì)，專業(yè)招商公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作，中介代理公司負(fù)責(zé)銷售工作，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)以后的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，甚至需要資

9、產(chǎn)管理公司對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整合，提高資產(chǎn)的收益能力。因此從某種意義上講，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)已不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是一種集多種專業(yè)資源為一體的知識(shí)產(chǎn)業(yè)。隨著越來(lái)越多的開發(fā)商意識(shí)到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí)，以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式在此04 年不斷升溫，獲得合理收益和長(zhǎng)期效益將使市場(chǎng)發(fā)展更趨于有序。零度地產(chǎn)市場(chǎng)中心的數(shù)據(jù)表明，2003 年以前， 超過(guò) 95%的房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的無(wú)店鋪直銷模式，而現(xiàn)在已有不少開發(fā)商正積極的與韓國(guó)等國(guó)外著名商家探討引入的可能性。表 2：武漢返租經(jīng)營(yíng)模式圖社區(qū)商鋪，星星之火可以燎原社區(qū)商鋪多以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)內(nèi)人口為萬(wàn)至萬(wàn)人

10、，輻射能力強(qiáng)，居民潛在購(gòu)買力巨大。同時(shí)，社區(qū)商鋪購(gòu)物具有外在購(gòu)物場(chǎng)所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)，并不遜于城區(qū)商業(yè)街。兩年前社區(qū)商鋪的價(jià)格不到住宅的倍，目前已漲至倍以上，有的甚至高達(dá)倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢社區(qū)商鋪的價(jià)格往往倍甚至倍于同一區(qū)域的住宅價(jià)格，目前，武漢住宅平均價(jià)格約為8元，而商鋪的市場(chǎng)價(jià)格都在每平方米5元以上，高的甚至達(dá)5元，平均在元左右。如位于漢口火車站旁的東方帝園，其商鋪售價(jià)超過(guò)每平方米萬(wàn)元，而同區(qū)域住宅均價(jià)只有3600 元 / 。萬(wàn)科四季花城歐式商業(yè)街、金色港灣異域風(fēng)情社區(qū)商業(yè)街、泰合百花公園商業(yè)街等樓盤商鋪枉銷的背后，是住宅郊區(qū)化發(fā)展，要求住宅區(qū)為居民

11、提供相對(duì)完善的生活服務(wù)配套的結(jié)果。目前面積在20 -100 的中小面積商鋪市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)比較熱烈，雖然商鋪的售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅樓的售價(jià)，但由于商鋪層高大都高于普通住宅，有的甚至達(dá)到6.4 米，這就有利于業(yè)主分隔一層，作為倉(cāng)庫(kù)或休息場(chǎng)所使用。商業(yè)用房租賃價(jià)格比去年同期下降7 1。8 大商圈會(huì)戰(zhàn)武漢城市商圈的理論基礎(chǔ)源于中心地理論，在基礎(chǔ)上形成了同心圓模式、扇形模式和多核心模式的經(jīng)典模式理論。 由于城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)呈分散集團(tuán)式發(fā)展，即一個(gè)城市具有多核心或多中心地域結(jié)構(gòu)，既有分散，也有集中，正是分散與集中的辨證統(tǒng)一，促進(jìn)了城市商圈的形成與發(fā)展。從武漢市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)分析，其功能分區(qū)相當(dāng)明顯，以長(zhǎng)江為界形成了三大

12、自然街區(qū)漢口、漢陽(yáng)、武昌，每一個(gè)自然街區(qū)在城市中都有其獨(dú)特的功能。理所當(dāng)然每個(gè)街區(qū)都會(huì)形成一個(gè)或多個(gè)商貿(mào)比較集中的核心區(qū)。各個(gè)城市商圈的新建有利于優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和空間布局，提升城市功能，同時(shí)有利于保護(hù)老城區(qū)文化風(fēng)貌。目前武漢已經(jīng)或正在形成了8 個(gè)大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽(yáng)等區(qū)，8 大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近150 萬(wàn)，涵擴(kuò)武漢現(xiàn)有60%以上商業(yè)業(yè)態(tài)形式，其中以內(nèi)環(huán)線四大商圈為功能最全的核心商圈（表3）。表 3：武漢內(nèi)環(huán)線四大商圈價(jià)值圖但是由于盲目發(fā)展導(dǎo)致諸多弊病，基本上各大商圈都沒有處理好商圈的物業(yè)均衡問題，結(jié)果大量樓宇均為購(gòu)物，在商貿(mào)、物流、寫字樓、娛樂、運(yùn)動(dòng)等功能上

13、依然不平衡，因此，武漢的商圈建設(shè)在突出休閑購(gòu)物等主導(dǎo)功能的同時(shí)，應(yīng)保持更多的業(yè)態(tài)均衡，從而保持商圈活力。表 4：商圈要求元素圖表 5：武漢 8 大商圈比較商業(yè)物業(yè)供需特征商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)目前武漢商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)主要有純商業(yè)店鋪、街鋪、高層建筑底商、社區(qū)商業(yè)街等四種供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)總量100 萬(wàn)，市場(chǎng)銷售均價(jià)接近8000 元 / ，見表6。商鋪劃定各自范圍根據(jù)武漢市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃及各商業(yè)街的租金水平，武漢商業(yè)街可分中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)和城市邊緣商業(yè)區(qū)三個(gè)層面。其中中心商業(yè)區(qū)包括傳統(tǒng)的江漢路、武廣、徐東和中南等4 個(gè)黃金地帶；次級(jí)商業(yè)區(qū)包括魯巷、 光谷、沌口及各區(qū)范圍內(nèi)的特色商業(yè)區(qū)；而城市邊緣商業(yè)區(qū)

14、主要是指城郊結(jié)合部的商業(yè)混合區(qū)。居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別武漢居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚， 日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚的特點(diǎn)。 由于中心城區(qū)的居民部分大量外遷，近年來(lái)內(nèi)環(huán)線外的消費(fèi)逐年攀升，隨著王家墩商務(wù)區(qū)、永清商務(wù)區(qū)、武漢銷品茂、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)中心的逐步啟動(dòng)，給中心城區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇。商業(yè)進(jìn)入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代武漢商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭(zhēng)流，百貨業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)使得行業(yè)利潤(rùn)日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢(shì)的百貨業(yè)帶來(lái)巨大的壓力。商場(chǎng)與店面需求分布明顯，各取所需休閑類、對(duì)品

15、牌敏感性不太強(qiáng)的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營(yíng)業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，也多選擇街鋪。中檔品牌或頂級(jí)品牌則會(huì)選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像江漢路、中山大道那樣過(guò)于喧嘩的商業(yè)街。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者多采用差異化租金策略，對(duì)著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤(rùn)的損失通過(guò)對(duì)其他品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)。商業(yè)地產(chǎn)，假日銷售漸成時(shí)尚武漢的假日經(jīng)濟(jì)對(duì)住房市場(chǎng)而言比較尷尬，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻帶來(lái)福音。從目前市場(chǎng)上在售的50余個(gè)商業(yè)情況銷售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，假日銷售占其整體比重的70%以上，假日購(gòu)房節(jié)等不斷推陳出新的商業(yè)營(yíng)銷手段即反映了這種趨勢(shì)。表 6：武漢歷年商業(yè)銷售量、銷售價(jià)格比較圖武漢最具影響

16、力的商業(yè)地產(chǎn)1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)位于漢口中山大道上，由3 棟商業(yè)樓及2 條步行街組合而成，商業(yè)面積13 萬(wàn)，集沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、華納影城、大洋百貨、美食廣場(chǎng)、家電廣場(chǎng)等國(guó)內(nèi)外超一流企業(yè)于一體的一站式SHOPPING MALL，另有 500 多家獨(dú)立店鋪薈萃國(guó)內(nèi)外摩登時(shí)代精品，是漢口目前最大的一站式購(gòu)物中心。2、銷品貿(mào)中商 - 團(tuán)結(jié)銷品貿(mào)（ SHOPPINGMALL）位于武昌徐東路，是武昌、青山、漢口三區(qū)的交匯地帶，總營(yíng)業(yè)面積為 20 萬(wàn)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：4 條摩爾風(fēng)情購(gòu)物街，匯集國(guó)內(nèi)各地的風(fēng)情美食中心，2 家 500 強(qiáng)零售企業(yè)、 1 家超級(jí)市場(chǎng)，300 家品牌旗艦店專賣店、華納國(guó)際影院、世界頂級(jí)室內(nèi)高科技主題公園等，是目前武漢最大的即將運(yùn)營(yíng)的MALL休閑購(gòu)物中心。3、湘隆時(shí)代中心湘隆時(shí)代商業(yè)中心位于漢陽(yáng)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與武漢體育中心僅一街之