混改可行性方案

1、廣投公司經(jīng)營分析報告書一、廣投公司整體財務(wù)狀況（數(shù)據(jù)根據(jù)審計報告）1、各項目初始投入概況廣投公司開展的業(yè)務(wù)含餐飲、租賃及農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，各業(yè)務(wù)板塊均需較大的前期投入，初始投入概況如下：資產(chǎn)投入金額備注愷悅餐廳271,705.00廚房設(shè)備、餐館固定資產(chǎn)（桌椅、空調(diào)、電腦系統(tǒng)等）及餐館人員宿舍配套設(shè)施。11號樓北座公寓561,550.00床、桌椅、衣柜、空調(diào)及熱水器等。辦公設(shè)備13,947.00電腦、投影儀及打印機。合計847,202.00裝修投入金額餐廳裝修502,553.9711號樓北座公寓裝修1,287,156.5911號樓南座一樓辦公室承包488,114.3217畝種養(yǎng)殖地基礎(chǔ)建設(shè)112

2、,149.96合計2,389,974.84廣投公司對所開展業(yè)務(wù)的前期投入合計 3,237,176.84元。2、2016年度及2017年度運營概況廣投公司整體運營情況如下：年度20172016項目營業(yè)收入餐廳收入1,386,814.36973,489.17宿舍轉(zhuǎn)租租賃收入1,079,913.46127,180.79保安、保潔收入43,737.8623,300.96采地轉(zhuǎn)租及農(nóng)產(chǎn)品銷售收入24,441.08-合 計2,534,906.761,123,970.92項目營業(yè)成本餐廳成本1,546,269.13763,291.78佰舍轉(zhuǎn)租租賃成本1,106,345.51239,387.85保安、保潔成本

3、5,981.0032,137.15采地轉(zhuǎn)租及農(nóng)產(chǎn)品銷售成本50,178.3116,381.69營業(yè)成本合計2,708,773.951,051,198.47運營支出及其他681,189.151,315,061.90凈利潤-855,056.34-1,242,289.45營業(yè)成本包括攤銷及折舊，其中2016年度攤銷折舊合計26.17萬元，2017年度攤銷折舊合計59.1萬元。2017年的餐館營業(yè)收入較2016年有42%的增長，但整體營業(yè) 成本較高(包括采購及折舊攤銷)；自從2016年底起開始盤活民科 園7號及8號樓租賃業(yè)務(wù)，廣投公司大幅度開拓了收入來源，加上 管理費用的大幅減少，使得2017年在一定

4、程度上減少虧損。3、2017年底資產(chǎn)概況總資產(chǎn) 2,658,440.26 元， 總負(fù)債3,765,468.02元 所有者權(quán)益-1,107,027.76 元造成負(fù)資產(chǎn)的局面主要有兩方面原因：(1) 、廣投公司的原始注冊資本只有100萬元，但是所開展的業(yè) 務(wù)需要較大的前期投入成本，不得不向股東單位借款周轉(zhuǎn)(合計借款 260萬元)，導(dǎo)致目前大額負(fù)債的局面。(2) 、自從2016年初開始經(jīng)營愷悅餐館，由于缺乏經(jīng)驗及當(dāng)?shù)匦?求規(guī)模的限制，餐館經(jīng)營一直在虧損狀態(tài)，11號樓北座公寓房間出 租率低于50%，加上廣投公司的管理人員薪酬，使得廣投公司的累 計虧損達(dá)210.7萬元，凈資產(chǎn)-110.70萬元，形成負(fù)資

5、產(chǎn)的局面。未來預(yù)期經(jīng)營項目1、中交香頌花園物業(yè)管理項目（現(xiàn)有）2、香頌花園幼兒園（預(yù)增）3、香頌花園菜市場（預(yù)增）香頌花園物業(yè)管理項目中交香頌花園物業(yè)經(jīng)營項目類型為商住樓，總建筑面積 168807.96平方米，其中高層住宅收費面積為 122316平米，物業(yè) 管理費為每平米2.5元，商業(yè)收費面積為主 5986.73平米，物業(yè)管 理費為每平米5.5元，停車位1117個，每個車位收取70元/個的管 理費，后期我司對項目經(jīng)營方式為包干制運營將自負(fù)盈虧， 統(tǒng)計現(xiàn)有 數(shù)據(jù)及行業(yè)現(xiàn)狀分析出：近三年經(jīng)營狀況指標(biāo)預(yù)期如下1、2019年度預(yù)計總收入約156萬元；因本年度屬于早期案場 物業(yè)服務(wù)，收入為員工薪資福利和

6、公司管理傭金兩大塊， 且全由地產(chǎn) 公司全額給付。本年度預(yù)計費用總支出：124萬元，由員工薪資和福 利構(gòu)成，年度盈利約：31萬（詳見附件1 ）。2、2020年度預(yù)計總收入約501萬元；本年度將進入前期物業(yè) 物服務(wù)經(jīng)營將自負(fù)盈虧，人員編為49人，收入來自業(yè)主的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理費及停車費。本年度預(yù)計費用總支出：457萬元，由員工薪資、福利、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、保險、稅金等構(gòu)成，其中人工工 資占比較大。年度盈利約45萬（見附件2 ）。3、2021年度預(yù)計總收入約 503萬元；本年度將進入常規(guī)物業(yè) 服務(wù)，人員編為49人，收入來自業(yè)主的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理費、 及停車費。本年度預(yù)計費用總支出：457

7、萬元，由員工薪資、福利、 設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、保險、稅金等構(gòu)成，其中人工工資占比較大。年 度盈利約47萬（詳見附件3）。未來增值項目預(yù)期：因物業(yè)服務(wù)為勞動密集型行業(yè)，人力成本在總支出中已占很高的 額度，造成低利潤。后期經(jīng)營將根據(jù)入率開展增值服務(wù)多元化經(jīng)營， 傳統(tǒng)和新思維相結(jié)合的收益項目來提高經(jīng)營收益：傳統(tǒng)服務(wù)：家政服務(wù)、傳真、打印、復(fù)印租賃服務(wù)：家居綠植租賃（商業(yè)項目）中介服務(wù)：房屋租售車輛服務(wù)：引入自助洗車電子商務(wù)：引入APP+加實體店模式快遞投遞柜：預(yù)測4個柜小區(qū)廣告：含電梯、道閘及小區(qū)宣傳入伙前期：引入材料供應(yīng)商場地租賃：信號發(fā)射基站 休閑娛樂：泳池對外承包在后續(xù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)工作中，需打造

8、溫馨和諧的地區(qū)環(huán)境是增值 服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，創(chuàng)造環(huán)境價值塑造品牌是宗旨。品牌是具有非常影 響力的無形資產(chǎn)，當(dāng)這種無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)之中，帶來物業(yè)的經(jīng)營 收益。附表1中交香頌項目2019年度經(jīng)營預(yù)算月份收入支出備注薪酬福利1月-3月385,284.90242,250.0061,200.00編制滿員（17人）4月-5月166,245.14104,500.0026,400.00經(jīng)理1人+保安5人+客服3人+保潔2人（11人）6月-9月195,252.20114,000.0028,800.00經(jīng)理1人+保安3人+客 服1人+保潔1人（6人）小計746,782.24460,750.00116,400.00

9、管理費（5%）37,339.1110月-11月380,800.00304,000.0076,800.00經(jīng)理1人+保安12人+客服7人+保潔10人+電工2人（32人）12月249,900.00199,500.0050,400.00經(jīng)理1人+保安12人+客服7人+保潔20人+電工3人（42人）小計630,700.00503,500.00127,200.00管理費（10% ）63,070.00其他40,000.00工服（年度總費用）年度合計1,477,891.35增值稅及附加85,717.70年度合計總額5.8%總計1,563,609.051,247,850.00運營盈虧315,759.05附表2

10、中交香頌項目2021年度經(jīng)營預(yù)算項目費用備注收入高層住宅305,791.25物業(yè)面積122316平米*2.5元/平米管理費商業(yè)用房32,927.02物業(yè)面積5986.73平米*5.5元/平米管理費停車位78,190.001117個車位*70元/車位臨時停車費1,000.00預(yù)估收費金額月度合計417,908.27年度合計5,014,899.18支出薪酬福利293,000.00詳見附件1電梯費保養(yǎng)17,000.0034臺電梯*500元/臺公共設(shè)施維護保養(yǎng)費用10,000.00電梯年審、燈光、園林易損品維修更換、管道養(yǎng)護公共管道疏通1,000.00含化糞池和地下公共管網(wǎng)定期抽取、清理綠化養(yǎng)護費用8

11、00.00綠化物資、化肥、小苗木采購社區(qū)活動經(jīng)費3,000.00組織每年不少于二次社區(qū)活動辦公費用5,000.00辦公室水電、易損易耗、關(guān)系維護物業(yè)公眾責(zé)任保險累計賠償限額為200萬元。費率在0.8 %。4,200.00費-2.5 %之間。保費=累計賠償限額*費率。18 層 x2x12x30=12960 元消防維保費23,160.0033 層 x2x5x30=9900 元外圍地下室預(yù)計 10個x30=300 兀支出合計357,160.00增值稅及附加23,402.86綜合稅率5.6%月度合計380,562.86年度合計4,566,754.35年度盈（虧）448,144.83附表3中交香頌項目2

12、021年度經(jīng)營預(yù)算項目費用備注收入高層住宅305,791.25物業(yè)面積122316平米*2.5元/平米管理費商業(yè)用房32,927.02物業(yè)面積5986.73平米*5.5元/平米管理費停車位78,190.001117個車位*70元/車位臨時停車費3,000.00預(yù)估收費金額月度合計419,908.27年度合計5,038,899.18支出薪酬福利293,000.00詳見附件1電梯維護17,000.0034臺電梯*500元/臺公共設(shè)施維護10,000.00電梯年審、燈光、園林易損品維修更換、管道養(yǎng)護公共管道疏通1,000.00含化糞池和地下公共管網(wǎng)定期抽取、清理綠化養(yǎng)護費用800.00綠化物資、化肥

13、、小苗木采購社區(qū)活動經(jīng)費3,000.00組織每年不少于二次社區(qū)活動辦公費用5,000.00辦公室水電、易損易耗、關(guān)系維護物業(yè)公眾責(zé)任保險費4,200.00累計賠償限額為200萬元。費率在0.8%。-2.5 %。之間。保費=累計賠償限額*費率。18 層 x2x12x30=12960 元消防維保費23,160.0033 層 x2x5x30=9900 元外圍地下室預(yù)計10個x30=300兀支出合計357,160.00增值稅及附加23,514.86綜合稅率5.6%月度合計380,674.86年度合計4,568,098.35年度盈（虧）470,800.83綜合賬面測算，物業(yè)管理每年均有盈利現(xiàn)金流：從20

14、20年起，業(yè)主逐步入伙，屆時收取物業(yè)管理費為主要收 入來源。但物業(yè)費收取很有可能滯后，同時大部分支出（尤其是薪酬） 為硬性支出，導(dǎo)致每月實際收取到的物業(yè)管理費不能覆蓋需要支出的 費用。經(jīng)測算，若每年物業(yè)管理費實際收取只有賬面測算的70%，在支出總額不變的情況下，2020年及2021年每年會有資金短缺約 106萬元；若實際收取只有賬面測算的 50%，在支出總額不變的情 況下，2020年及2021年每年會有資金短缺約207萬元，預(yù)測運營 需流動資金210萬元，用日常運營資金投入。香頌花園幼兒園項目大體環(huán)境香頌花園共有1290套住戶，另加旁邊惠科華府有 500套住戶， 合計1790套住戶，根據(jù)10:

15、3比例測算，潛在幼兒園生源約有 596 個，考慮到實際入住率，另加附近村落人口，幼兒園生源相應(yīng)充足，有潛在市場可開發(fā) 二、投入運營預(yù)測香頌花園的配套幼兒園規(guī)劃占地面積 3600平米，建筑面積3200 平米（3層），設(shè)有12個課室，及相應(yīng)音樂舞蹈培訓(xùn)課室等。每個課 室最多招收30名學(xué)生，共計可容納360名學(xué)生。經(jīng)估算，前期開辦總投入約400萬元：骨口. 序號項目金額備注1前期裝修投入3,000,000.002固定資產(chǎn)、器材、教學(xué)用具等購置500,000.003前期開辦費（人員工資-預(yù)估3個月）500,000.004前期投入合計（5年分?jǐn)偅?,000,000.00年度運營測算:骨口. 序號項目金額

16、備注1收入（學(xué)費平均5400每年）3,888,000.00一年兩學(xué)期，每學(xué)期學(xué)費5400元每人2支出3人員薪酬2,455,000.004承包費460,800.00每平米12元，3200平米5水電72,000.00每月6000元6消耗品12,000.00每月1000元7消防4,320.00每層樓4個消防栓，每個每月30元8辦公費30,000.00辦公消耗品9福利費251,850.00人員伙食及節(jié)假日慰問品10廣告宣傳30,000.0010不可預(yù)見費用100,000.00包括每年需要的維護保養(yǎng)支出11運營費用合計3,473,100.0012運營盈虧（現(xiàn)金流入預(yù)測）414,880.0013折舊攤銷8

17、00,000.00分5年折舊攤銷14凈利潤-385,120.00（保險由個人支付，伙食費實收實繳）人工費支出:骨口. 序號人員配置人數(shù)工資（年）社保備注1院長180,000.002教務(wù)員160,000.003后勤148,000.004教師（每課室配2名老師）241,209,600.00工資42005保育員（每課室配1名保育員）12460,800.00工資32006保安291,200.00工資38007廚房（每年工作9個月）263,000.00工資3500合計432,042,200.00412,800.00從預(yù)測中可以看出，若能招滿學(xué)生，前期投資成本可望在三年 內(nèi)收回。但是若果無法招滿學(xué)生，相應(yīng)

18、部分費用支出會對應(yīng)減少，如 需要配備的老師及保育員，但行政等部分費用則不變。經(jīng)推算，若要 運營收支平衡，則最少需招收260名學(xué)生。預(yù)測運營需流動資金30萬元，用于幼兒園日常運營、新教學(xué)業(yè) 務(wù)所須資金投入。香頌花園菜市場承包經(jīng)營項目市場周邊環(huán)境距離惠南園區(qū)三大企業(yè)（長城開發(fā)、康冠科技、九聯(lián)科技）一公里左右，人流量大，此外，周邊配套較為齊全，集衣、食、住、行、及教育、醫(yī)療、文娛等為一體。1. 交通配套：52路公交車、K3路公交車。2. 教育配套：惠南實驗學(xué)校、三棟鎮(zhèn)中心小學(xué)木瀝教學(xué)點；小金蕾幼兒園、惠南實驗學(xué)校-附屬幼兒園、惠南幼兒園。3. 醫(yī)療配套：仲愷高新區(qū)人民醫(yī)院（惠南分院）。4. 文娛配套

19、：文化公園、鄧演達(dá)故居、植物園、紫溪半島。投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場 投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn) 投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡， 因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的市民們看好， 并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)， 周邊人員多，固定的消費 群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投 資者來說，有比較可靠的投資回報，當(dāng)然愿意買。1. 惠南園區(qū)商業(yè)核心區(qū)位，人氣、商氣較盛。2. 未來地理位置優(yōu)越，交通

20、條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項目消費人群輻射半徑巨大。六、項目銷售價格的制定經(jīng)過實地調(diào)查，惠南農(nóng)貿(mào)市場面建筑積 3000 ，承包金每年約120萬元。（一）惠南農(nóng)貿(mào)市場租金調(diào)查統(tǒng)計表經(jīng)營業(yè)態(tài)位置租金好一般差平均值商鋪5300元/月(28 m2)5500元/月(58 m)4800元/月(50 m)5200元/月(45 m)攤位700 元/ 月(1.5m*0.8m )840 元/ 月(1.8m*0.8m )770元/月(1.65m*0.8m )（予以參照）（二）香頌農(nóng)貿(mào)市場收支預(yù)期1.收入預(yù)期攤位說明數(shù)量年租金月租金一樓“ L”型攤位38個684,000.00 元1500 元二樓“ L”型攤位52個

21、592,800.00 元950元一樓“一”型攤位9個97,200.00 元900元二樓“一”型攤位34個285,600.00 元700元2317個563,040.00 元120 元 / m2合計150個2,222,640.00 元100%出租率情況下105個1,555,848.00 元70%出租率情況下（說明：香頌農(nóng)貿(mào)市場攤位出租價格參考惠南農(nóng)貿(mào)市場行情。）“L”型面積約6平米，長型面積約1.44平米（1.8m*0.8m），水電 費由每個鋪位自行負(fù)責(zé)及公攤。2.支出預(yù)期支出項目年支出備注承包金1,200,000.00 元出租價格的一半（參考惠南農(nóng)貿(mào)市場行情）清潔員薪資104,000.00 元含

22、2名清潔員社保公眾險25,200.00 元100萬保額維護費30,000.00 元/消防投入36,000.00 元/物業(yè)管理費72,000.00 元/合計1,467,200.00 元/3、收支回報計算在出租率100%的情況下，年收入 2,222,640.00 元，年支出1,467,200.00 元，年盈利 755,440.00 元；在出租率 70%的情況下，年收入 1,555,848.00 元，年支出1,467,200.00 元，年盈利 88,648.00 元。從目前業(yè)務(wù)構(gòu)成情況中業(yè)務(wù)占比較低， 發(fā)展較為緩慢，公司的面 臨的最大的短板是效益，影響了我司業(yè)務(wù)的整體發(fā)展，也影響了公司 經(jīng)營績效的提

23、升。所以需結(jié)合公司現(xiàn)有資源，需擴大經(jīng)營項目增加經(jīng) 營收益，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的新的突破，實現(xiàn)經(jīng)營的大翻身。國資委對實施混改的 指導(dǎo)意見制定方案-明確保全金融債權(quán)，落實金融債務(wù)，征得金融機構(gòu)債權(quán)人的同意, 嚴(yán)格防止利用改制逃廢金融債務(wù)。-涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格依法依規(guī)，擇優(yōu)選擇投資者-必須出具法律意見書-改制方案按企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例-改制方案的審批及重要資料建立檔案管理制度，妥善保管相關(guān)資 料清產(chǎn)核資工作財務(wù)審計和資產(chǎn)評估-不得聘請同一機構(gòu)開展財務(wù)審計與資產(chǎn)評估-自評估基準(zhǔn)日到企業(yè)改制后進行工商變更期間，增加的凈資產(chǎn)， 應(yīng)上交國有產(chǎn)權(quán)持有單位，或作為改制企業(yè)國有權(quán)益；若凈資產(chǎn) 減少，應(yīng)由國有產(chǎn)權(quán)持有單位補足。-法人離任審計不得以財務(wù)審計代替-沒有進入改制資產(chǎn)范圍的實物資產(chǎn)和專利權(quán)等，改制后不得無償 使用維護職工合法權(quán)益-改制方案必須提交職工代表大會審議-就職工安置費勞動關(guān)系等明確相關(guān)責(zé)任改制時必須向職工公