溧陽市國有土地上房屋征收與補償估價技術細則

1、溧陽市國有土地上房屋征收與補償估價技術細則（試行）第一章 總 則第一條 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、國務院國有土地上房屋 征收與補償條例以及房地產(chǎn)估價規(guī)范 、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法律、法規(guī)和有 關規(guī)定，制定本細則。第二條 在本市國有土地上，從事房屋征收評估（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn) 評估機構和評估工作人員的估價技術行為應當符合本細則的要求。第三條 征收評估對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認定的被征收房屋 （含附屬物及 其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權） 。第四條 征收評估目的統(tǒng)一表述為 “為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋 價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值” 。征收評估的時點為房屋

2、征收決定公告之日。 征收評估的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影 響。第五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指在評估時點與被征收房屋類 似的房地產(chǎn)市場價格。類似房地產(chǎn)市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了 房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的價值。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、 用途、規(guī)模、建筑結構、 新舊程度、檔次、 權利性質等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作， 原則上由一家房地產(chǎn)評估機構承 擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)評估機構共同承擔。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構承擔同一房屋征收評估項目的， 各房地產(chǎn)

3、估價 機構應當就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術路線、 評估方法、重要參數(shù)選取等進行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標準。第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用 房是指符合規(guī)定能夠對顧客提供有形商品買賣并進行直面服務活動的合法場所； 非營 業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。第 八 條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同

4、的區(qū)位等級，市區(qū) 營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。第 九 條 征收評估采用市場比較法、收益法、成本法等方法進行，其中住宅房 屋應采用市場比較法，非住宅房屋在無法適用市場比較法進也可以采用收益法、成本 法。被征收房屋適用基準價格修正方式估價，其基本公式為：被征收房屋評估價格 V V0 KVo為基準價格，對住宅和營業(yè)用房是標準房屋基準價格， 非營業(yè)用房是分區(qū)基準 價格；K 為市場比較修正綜合系數(shù)。第十條 基準價格是被征收房屋市場化評估價格的基礎。 住宅和營業(yè)用房的基準 價格以設定的標準房屋的市場評估價格為基礎； 非住宅非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi) 不同類型限定

5、條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準價格。 非住宅 非營業(yè)用房基準價格以市場比較法為主，結合收益法、成本法等方法測算得出。第十一條 征收評估的價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章 住宅房評估第十二條 成套住宅的評估價格測算的技術路線為：1. 確定估價基準。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為估價基準。 “標準 房屋”的限制設定條件參見附件四。2. 測算基準價格。采用市場比較法評估出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計 算公式為:標準房屋比準價格Vj =可比實例價格Vs X誥X黑X詈X洛(n為可

6、比實例數(shù)，n3)1 n標準房屋基準價格Vo =-Vjn j i標準房屋基準價格應是房屋位于標準層(樓層系數(shù)100%的價格k-交易情況修正系數(shù)，由于采用正常買賣的交易實例為可比實例，因此該系數(shù) 取 100。k2 交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設委員會提供的房地產(chǎn)交易 價格信息確定。k3-實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系 數(shù)確定參見附件六。k32 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系 數(shù)確定參見附件六。3. 確定評估價格。各被征收房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比 較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評

7、估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格Vi =標準房屋基準價格Vo X (K X (Ki32)X F100 100K31實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的實 體因素修正系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件六。K32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的區(qū) 位因素修正系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件六。F 樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應的樓層系數(shù)進行 調整，或按附件六中成套住宅房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的非 成套住宅的評估價。第十三條 非成套住宅的征收評估價格測算的技術路線為：1. 確定估價基準。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋

8、作為評估基準?！皹藴史课荨钡南拗圃O定條件參見附件四。2. 測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按 比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計 算公式為:標準房屋比準價格W =可比實例價格Vs X詈X黑X詈X詈）（n為可比實例數(shù)，n3）1 n標準房屋基準價格Vo =-Vjn j i標準房屋基準價格應是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100%的價格k-交易情況修正系數(shù)，由于采用正常買賣的交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100。k2 交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設委員會提供的房地產(chǎn)交易 價格信息確定。k31 實體因素修正系數(shù)，為可

9、比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系 數(shù)確定參見附件六。k32 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系 數(shù)確定參見附件六。3. 確定估價價格。各被征收房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比 較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格Vi =標準房屋基準價格Vo X （K X （Ki32）X k4100 100K31實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的實 體因素修正系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件六。K32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的區(qū) 位因素修正系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件六。k4 非成

10、套綜合修正系數(shù)0.98第十四條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于 2.2 米部分的， 按其水平投影面積乘以閣樓最高高度 （高于 2.2 米的，2.2 米以下部分以 2.2 米計算） 與檐口高度的平均高度除以 2.2 米折算后的建筑面積乘以重置價的 1.5 倍進行補償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于 2.6 米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認閣樓高 度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。第三章 非住宅房評估第十五條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價格測算的技術路線為：1. 明確路線等級。營業(yè)用房的路線等級參見附件二。2. 測算基準價格。采用市場比較法、收益

11、法評估出營業(yè)用房“標準房屋”的基準 價格。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為評估基準。 “標準房屋”的限制設 定條件參見附件四。（1）采用市場比較法評估，應當選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可 比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進深、結構、層 高等因素，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求進行評估。（2）采用收益法評估時，一般采用穩(wěn)定、無限期收益情形測算，計算公式如下：V=a/r其中V為標準房屋的基準價格，a為標準房屋年凈收益，r為資本化率。a 一般采用客觀年租金收益修正計算?？陀^年租金是指相同或類似地段，正常出 租、價格相近的營業(yè)用房平均租金收益水平。年凈收益為客觀年

12、租金扣除維修費、管 理費、保險費、稅金及空置和收租損失等因素而得。r 應采用營業(yè)性房屋社會平均資本化率。資本化率的求取方法采用安全利率加風 險調整值法，以安全利率加上風險調整值作為資本化率，安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3. 確定估價價格。各被征收房屋分別與確定基準價格對應的“標準房屋”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的估價價格。其計算公式為:被征收房屋估價價格V =路線基準價格V xkTooki3i 實體因素修正系數(shù)，系數(shù)

13、確定參見附件七。營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的辦公用房的評 估價。第十六條 非住宅中的非營業(yè)用房的評估價格測算的技術路線為:1. 明確區(qū)位。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。2. 確定基準價格。非住宅非營業(yè)用房基準價格參見附件三。3. 確定估價價格。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準價格對應的“標準房屋”進 行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法原理修正基 準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：k kk被征收房屋評估價格Vi =區(qū)位基準價格V0 x生X氏！ x止100 100 100k2 時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設委員

14、會提供的房地產(chǎn)交易 價格信息確定。ki31 實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。k32 區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章其它評估第十七條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準價增加5%。第十八條 對經(jīng)規(guī)劃部門批準，按統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造的土地性質為出讓的營 業(yè)用房，標準房屋土地性質為劃撥的，其基準價格增加30%，標準房屋土地性質為出讓的，其基準價格不增加；土地性質為出讓的非工業(yè)及倉儲用地性質的辦公、醫(yī)療、 教育等非營業(yè)用房基準價格增加 10%。第十九條 被征收底層營業(yè)用房距離高等級路線在 0-15m（含15m）的，其基準價 增加10% ;距離高等級路線在15-3

15、0m（含30m）的，其路線基準價增加8%;距離高等 級路線在30-50m（含 50m）的，其路線基準價增加5%;距離高等級路線超過50m（不含 50m）的,其路線基準價不再增加。被征收底層營業(yè)用房兩面臨街 （兩面以上臨街，按兩面臨街計算 ）的，次臨街面寬 未達到主臨街面寬的 50%的，其基準價增加 5%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的 50%，不足 100%的，其基準價增加 10%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的 100%的， 其基準價增加 15%。被征收底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的， 其基準價格只可按其中一種規(guī)定進 行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。第二十條 取得工商營

16、業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之 日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅， 按以下規(guī)定評估：1. 明確路線等級。 路線等級參見附件二。2. 測算基準價格。 基準價格采用市場化評估原理評估出“標準房屋” 的基準價格。 一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為評估基準?！皹?準房屋”的限制設定條件參見附件四。3. 確定評估價格。（1）1 990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照， 并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定 之日的，按照確定的基準價格進行評估。（2）1 990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照， 并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決 定之日超過一年以上的，按以下公式計算：評估價格=基準價估價價格X營業(yè)年限權

17、重+住宅（或非營業(yè)用房）評估價格X （ 1- 營業(yè)年限權重）營業(yè)年限權重 =（征收年份 -取得營業(yè)執(zhí)照年份） / （征收年份 -基準年份 1990） 第二十一條 采用成本法估價的，應當采取房地分別估價的方式，評估出房地 產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程 費應運用工料測量法或分部分項法求取， 建筑物重置價格的費用構成應符合 房地產(chǎn) 估價規(guī)范的有關規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不 適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。第二十二條 國有土 地使用權證載明的土地使用 面積大于被征收房屋建 筑面積且有圍護

18、、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積 X土地 區(qū)位基準價格（單價）土地區(qū)位基準價格（單價）參見附件九。第二十三條 未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值； 在建工 程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為 準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù)。第二十四條 凡征收評估中涉及原始成本測算、機電設備評估、工程造價分析等 專業(yè)技術工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務的機構單獨估價。第二十五條 征收評估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨立的專項性質評估作業(yè)。測算 中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、 綜合成新率等指標的取值，

19、均視評估具體情況， 參照本細則附件十、十一的規(guī)定選取。第五章第二十六條具體情況，本細則未能涵蓋的其他征收評估情況，按市建 設部門會同有關部門提出的意見附件一:溧陽市房屋區(qū)位劃分表區(qū)位等級范圍一類天目路-煤建路-西后街-朝陽街-碼頭街-新華街-東大街-公園路-交通路-南 大街-南環(huán)路-天目路二類一類以外，護城河以內(nèi)；西后街-煤建路-碼頭街-朝陽街-西后街； 南大街-平陵中路-夏橋巷-大營巷-高靜園南側城中河-南大街；平陵中路 以南-天目路以西-清溪路以東-南環(huán)路以北；清溪路以東-南環(huán)路以南-羅 莊路以西-寧杭公路以北三類一、二類以外，平橋路-寧杭公路-羅莊路-昆侖南路-鳳凰路-清溪路-平陵西路-

20、平橋路范圍內(nèi)四類241省道以東-碼頭街以南-清溪路以西-平陵西路以北鳳凰路以南-經(jīng)五路至建設路以西-昆侖南路至羅莊路以東范圍內(nèi)五類經(jīng)五路至建設路以東-寧杭公路以北-東環(huán)路以西-鳳凰路以南范圍內(nèi)； 碼頭街以北-團結路以東蕪太運河以南-竹簀河以西范圍內(nèi)八類一、二、三、四、五類以外市區(qū)國有土地附件二：營業(yè)用房路線等級劃分表等級路段-一-西大街：新華街一平陵中路燕山路：平陵中路一建設路平陵中路： 西大街一煤建路-二二東大街：東風橋 一新華街和平街：和平橋 一西大街新華街：西大街一新華橋燕山路：建設路 一燕苑路下田舍路：平陵中路 一建設路西后街：西成橋 一西平路西平路：平陵中路 一西后街城中路：西大街一

21、平陵街南大街：西大街 一平陵中路鎮(zhèn)前街：西成橋 一南大街平陵街：西大街一城中路南大街：南安橋一南環(huán)路東大街：東風橋一東平橋西后街：煤建路一西平路燕山路：104國道一燕苑路 平陵街：城中路 一南大街城中路：平陵中路一平陵街平陵中路：西大街 一南大街北大街：東大街一北固橋建設路：清溪路一燕山路二南大街：平陵中路 一104國道平陵中路：清安橋 一煤建路西園路：朝陽街一和平街向陽路：平陵街一平陵中路天目路：平陵中路 一建設路煤建路：平陵中路 一碼頭街交通路：人民橋（公園橋）一南大街大營巷：南大街 一陽光之戀小區(qū)公園路：東大街 一人民橋和平北路：和平橋 一昆侖廣場天目路：南環(huán)路一建設路燕苑路：天目路 一

22、錢家路錢家路：平陵中路一南環(huán)路西后街延伸段：煤建路一清溪路建設路：南大街一燕山路臺港路： 天目路一羅莊路東大街：東平橋 一昆侖路平陵中路：南大街 一昆侖路北大街：北固橋 一昆侖中路龍亭路：天目路一羅莊路四南環(huán)路：羅莊路 一天目路昆侖路：平陵中路一鳳凰路人民路：人民橋 一博愛路天目路：南環(huán)路 一104國道清溪路：平陵中路 一碼頭街博愛路：博愛橋 一鳳凰路碑亭巷：西園路一碼頭街碼頭街：煤建路 一清溪路鳳凰路：碼頭街一昆侖路五東升路：昆侖路（東門轉盤）-氣象站一類、二類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房六三類、四類、五類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房附件三：非營業(yè)用房基準價格表1、溧陽市工業(yè)用地及倉儲用地的各類

23、用房基準價格（元 /m2）類另U區(qū)位一類二類三類四類五類六類級別出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔鋼混結構（框架）一級176514351660137015301295142012301330117512401120二級164513151540125014101175130011101210105511201000鋼混結構（排架）一級16251295152012301390115512801090119010351100980二級14951165139011001260102511509601060905970850全鋼結構一級159512651490120013601125125

24、01060116010051070950二級14851155138010901250101511409501050895960840磚混結構一級1465113513601070123099511209301030875940820二級1395106512901000116092510508609608058707502、溧陽市區(qū)非工業(yè)用地及倉儲用地性質的一般辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準價格（元/m2）基準價格弋位類別一類二類三類四類五類八類商業(yè)辦公用房560052004800430035002800行政辦公及教育醫(yī)療用房350032002800250022002000附件四：標準房屋限定條

25、件（一）標準住宅房屋（成套） 為客觀確定被征收房屋市場價格的基準價格， 評估機構對每一征收項目均應選擇 設定至少一套標準住宅，位置由評估機構根據(jù)具體情況設定，實體標準如下：1. 結構類型：磚混結構、單元式住宅二等；2. 層次：多層住宅樓中的標準層；3. 建筑面積： 50M2120M2；4. 套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5. 成新：八成新；6. 建筑年代： 1980年 2000 年間；7. 裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi) 電照）。（二）非住宅具備使用條件的標準房屋 營業(yè)用房標準房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務類、娛樂類、商 場類具備營業(yè)條件的

26、用房。1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4. 標準進深： 10 米；5. 土地性質：國有商業(yè)劃撥或出讓6. 裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂） 。非營業(yè)用房標準房屋是以行政性辦公樓為主， 少量教育、 醫(yī)療、圖書室館等公共 性的用房。1. 結構類型： 混合結構、普通房屋二等；2. 層次： 多層建筑中的標準層，工業(yè)及倉儲用房除外；3. 成新： 六成新；4裝修： 一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂） 。（三）參照營業(yè)用房評估的標準房屋 參照營業(yè)用房評估的標準房屋是指改變房屋用途，取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè) 至政府作出房屋征收決定之日

27、超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅。1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4. 標準進深： 10 米；5. 裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂） 。附件五：可比實例選擇要求及說明1. 可比實例應選擇與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結 構、新舊程度、檔次、權利性質等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。2. 可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；3. 可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易案例， 其交易價格應是正常 市場交易價格；4. 可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異不得超過二十四個月，一 般應

28、選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；5. 選用的可比實例的數(shù)量應為 3 個及以上數(shù)量；6. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應超過 30%；7. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過 20%，綜合系數(shù)調整不得 超過 30%。附件六：住宅房屋基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設委員會提供的價格信息確定。（三）房屋實體因素修正系數(shù)1、實體因素修正系數(shù)（1）住宅結構因素修正系數(shù)a. 可比實例

29、修正為標準房屋結構因素修正系數(shù)計算公式：【1+ （可比實例建安工程重置價格單價一標準房屋建安工程重置價格單價）/5000 x 100b. 標準房屋修正為評估對象結構因素修正系數(shù)計算公式：【1 （標準房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）/5000 x 1002、住宅成新因素修正系數(shù)表寺估房屋 成新 標準房屋、30%39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-1103、住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899

30、1001011024、住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設備及設施采光通風取值范圍98-10198-10198-10099-1005、成套房樓層系數(shù)表樓 數(shù)層一層二層三層四層五層六層七層八層三層樓10011090四層樓10010511085五層樓10010511010580六層樓10010511511010070七層樓1001051151151059565八層樓1001051151151101009065說明凡坡屋面住房的頂層樓層系數(shù)另增加5%的系數(shù)（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1、區(qū)位因素修正調節(jié)系數(shù)評分表序號因素項目內(nèi)容標準分考察項目評分等級一等二等三等四等1自然環(huán)境10自然景觀、風向an66

31、.55.564.55.544.5空氣污染、噪音、水文a：>66.55.564.55.544.52規(guī)劃設計10建筑或小區(qū)布局a2155.54.553.54.533.5建筑密度、外型等a2244.53.542.53.522.5綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀92344.53.542.53.522.53物業(yè)管理10物業(yè)管理情況93111.512.510.511.59.510.58.59.54交通條件30離市中心區(qū)的距離a4111.512.510.511.59.510.58.59.5離市區(qū)主干道的距離a4216.515.514.513.511.512.59.510.5公交線路情況94310.5

32、9.58.59.57.58.56.57.55教育醫(yī)20所在學區(qū)學校情況95111.512.510.511.59.510.58.59.5療設施醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況a5211.512.510.511.59.510.58.59.56商業(yè)配套設施20重要商業(yè)配套設施aei24.525.521.522.519.520.517.518.52、區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)評分等級說明表序 號因素項 目內(nèi)容考察項目一等二等三等四等1自然環(huán)境自然景觀公認的自然環(huán) 境優(yōu)越地區(qū)，依 山傍水或臨近 公園。自然環(huán)境良好， 附近有一定的 綠地和綠化，基 本整潔、衛(wèi)生。附近有少量 綠地和綠化， 衛(wèi)生環(huán)境一 般。附近周圍無綠 化，擁擠

33、、環(huán)境 稍差。環(huán)境污染空氣清新、無污 染，無噪音，水 域清潔，達衛(wèi)生 標準?？諝饬己茫倭?污染，白天有部 分交通噪音，水 體局部污染?？諝饩植渴?污染，靠近大 馬路，白天和 晚間均有噪 音影響?？拷廴驹?、靠 近車站、機場 等，有噪音。2規(guī)劃設計建筑或小區(qū)布局布局合理、錯落 有致，滿足通 風、日照等健康 要求。布局稍好，排列 整齊。布局一般。任意布置、擁 擠。建筑密度 與外型等建筑密度在30%-40% 外型 美觀。建筑密度在40%-50% 外型 比較整齊。建筑密度在50-60%,外型陳舊。建筑密度在60% 以上，外型破舊 雜亂。室外公共 活動空間 與綠化景 觀綠地率在30% 上，立體綠化，

34、室外公共活動 空間豐富。綠地率在 30% 以下，部分綠 地和綠樹，公 共活動空間較 小。少量綠化，基 本無公共活 動空間。無綠化，無公共 活動空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理 情況。全封閉物業(yè)管 理。半封閉物業(yè)管 理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通條件離市中心 區(qū)的距離位于一、二類區(qū) 位（離市中心區(qū)近）位于三類區(qū)位 （離市中心區(qū)較 近）位于四類區(qū) 位（離市中心 區(qū)較遠）位于五、六類區(qū) 位（離市中心區(qū)遠）離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道 的距離在50C 米以內(nèi)。離市區(qū)主干道 的距離在500-1000 米之 間。離市區(qū)主干 道的距離在1000-2000 米之間。離市區(qū)主干道的距離在 2000米以上。公交線路

35、 情況距離公交站點 100米內(nèi)，有3 條以上重要公 交線路。距離公交站點 100-200 米內(nèi)， 有1-2條重要 公交線路。距離重要的公交線路的距離在200-500米之間。距離公交線路 的距離在500 米以上。5教育醫(yī)療 設施所在學區(qū) 學校情況屬于省級及以 上重點中學（初 中）和重點小學 學區(qū)。屬于市級及以 上重點中學（初 中）和重點小學 學區(qū)。屬于區(qū)級及 以上重點中 學（初中）和 重點小學學 區(qū)。一般中小學學 區(qū)。醫(yī)院及醫(yī) 療機構分 布情況距市級及以上醫(yī)院1000米以 內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院1000米一 2000 米。距市級及以上醫(yī)院200（ 米2500米。距市級及以上醫(yī)院2500米以 上。6

36、商業(yè)環(huán)境重要商業(yè) 配套設施在400米范圍 內(nèi)有大型的 市級購物中 心、商場等商 業(yè)配套設施。在 400-800 米 范圍內(nèi)有大 型商場及區(qū) 級商業(yè)設施。在800米范圍內(nèi)有大型 商場，基本 滿足生活需 求。在800米范圍 內(nèi)基本上只 有零散的商 業(yè)網(wǎng)點。3、基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)為基礎確定,6 f其中住宅區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)K=i 1 j 1其中 fl = 2, f 2= 3, f 3= 1 , f 4= 3, f 5= 2, f 6= 1 注：實體因素修正系數(shù)采用連乘方式計算。附件七：營業(yè)用房基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)

37、表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設委員會提供的價格信息確定（二）實體因素修正系數(shù)1結構因素修正系數(shù)表標準房屋修正為估價對象結構因素修正系數(shù)計算公式：100 （標準房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）X10-22、成新因素修正系數(shù)表待估標準房屋三成新以下四、五成 新六、七成新八成新及以上九成新及 以上六成新80-9096-100100-103103-106106-1083、底層營業(yè)用房進深修正系數(shù)底層營業(yè)用房進深小于等于10m的，調節(jié)系數(shù)如下： 等于10m調節(jié)系數(shù)為1.0 ； 大于等于8m小于10m調節(jié)系數(shù)為1.03 ； 大于等于6m小于8m調節(jié)系數(shù)為1.

38、07 ； 大于等于4m小于6m調節(jié)系數(shù)為1.11 ； 小于4m調節(jié)系數(shù)為1.14。底層營業(yè)用房進深超過10m部分的，每增加2m調節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層 營業(yè)用房獨立結構以外的連續(xù)后延部位，第二進按第一進路線基準價格的70%+算；第三進按第一進路線價的60%+算（第一進修正后不低于第二進評估的基準價格）。4二層以上營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明二層以上營業(yè)用房評估樓層調節(jié)系數(shù)分別為：路線基準價以底層為100%二層取60%三層取40%地下室取30%四層及四層以上按同地段辦公用房評估。附件八：非營業(yè)用房區(qū)位基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設委員會提供

39、的價格信息確定。（二）實體因素修正系數(shù)1、非營業(yè)用房結構因素修正系數(shù)表（1）工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋結構修正【1 （標準房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）/1800】x 100（2）一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結構修正標準房屋修正為估價對象結構修正系數(shù)計算公式：【1 （標準房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）/3500 x 1002、非營業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表待估標準房屋三成新以下四、五成 新六、七成新八成新及以上九成新及 以上六成新80-9090-100100-103103-108108-1103、非營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A、無電梯層次總

40、樓層-一一-二二-三四五六-一一100二100100三三100100100四100100100100五10010010010099六1001001001009998B、有電梯層次 總樓層、-一一-二二-三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1、工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋內(nèi)容 等級環(huán)境衛(wèi)生父通公共設施大氣環(huán)境等100-101101-102100-10

41、1100二等99-100100-10199-10099.5-三-等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992、一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容等級環(huán)境衛(wèi)生父通公共設施大氣環(huán)境視覺商業(yè)噪音等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5-三-等98-999998-999998-9998-9999四等989997-98999897-9899注：實體及區(qū)位因素修正系數(shù)中各修正內(nèi)容采用連乘方式計算。附件九：土地區(qū)位基準價表（市區(qū)）單位：元/m2名稱 區(qū)位、X、營業(yè)用房辦

42、公、住宅工業(yè)、倉儲出讓戈U撥出讓戈U撥出讓戈U撥一 類4500270024001440825495二 類3100186020001200720430三類2100126017001020590355四類16009601400840480290五類11006601100660390235六類1000600850510300180注：表中所列土地區(qū)位基準價適用于“地大于房”時地價補償附件十：室內(nèi)裝潢征收補償估價重置成新價格測算參照表類別序號項目等級單位單價備 注（一）樓地面裝修項目1.1預制水磨石地塊2m25-401.2本色水磨石地面m15-301.3彩色水磨石地面2 m35-551.4地磚2 m3

43、0-551.5拋光地磚2m40-8040cm*40cm增 20%50cm*50cm增 50%1.6缸磚2 m25-301.7普通花崗巖地面2 m15-701.8大理石地面2 m50-801.9塑料地毯2 m51.10席紋木地板2 m20-401.11條木地板2 m50-350含木楞、油漆等1.12免漆實木地板（架空）m80-350含木楞等1.13復合木地板2 m15-601.14木踢腳線m10-25（二）貼面類2.1白瓷磚m25-40含壓頂磚2.2花瓷磚2 m20-60含壓頂磚2.3馬賽克2 m25-302.4墻磚貼面m30-55（二）貼面類2.5普通夾板墻面2m20-60普通夾板、水曲柳，含

44、龍骨、油漆2.6冋檔夾板墻面2 m50-120櫸木、柚木、櫻桃木、楓木等，含龍骨、油漆2.7軟包2 m10-50含夾板襯底2.8墻紙墻面2 m3-102.9墻布墻面2 m10-252.10門窗套m10-30含龍骨、油漆2.11窗簾盒m8-30含龍骨、油漆2.12夾板面層2 m6-15含油漆2.13夾板隔斷2 m20-80含雙面油漆，龍骨2.14纖維板隔斷m15-30含雙面油漆，龍骨2.15鋁塑板墻面2 m10-802.16水刷石2 m5-152.17彩色水刷石2m8-203.1鋁合金門m80-1003.2鋁合金窗2 m60-90（三）3.3鋁合金紗門窗2 m20-403.4綠紗木門窗m30-6

45、0門3.5塑鋼門窗2 m70-1003.6塑鋼紗窗2 m20-40窗3.7卷簾門2 m60-100按洞口尺寸，高度加 60 cm計算面積類3.8不銹鋼無框門2 m100-300含不銹鋼龍門架、地彈 黃、門拉手、門夾3.9鋼管防盜門窗2 m40-603.10不銹鋼防盜門窗2 m50-85含內(nèi)襯鐵條4.1纖維板吊頂m12-30含龍骨、油漆、線條4.2普通夾板吊頂2m25-75含龍骨、油漆、線條（四）天4.3高檔夾板吊頂2 m35-120櫸木、柚木、櫻桃木、楓 木等，含龍骨、油漆、線 條4.4玻璃吊頂m30-100含龍骨、線條棚4.5扣板吊頂2 m10-25含龍骨、線條4.6石膏吊頂2m20-40含

46、龍骨、油漆類4.7石膏線腳m4-84.8木線腳m3-15（五）家5.1廚房吊柜2 m80-180按正投影面積5.2普通固定木柜2 m60-280普通夾板、水曲柳，按正 投影面積具/、類5.3高檔固定木柜m100-350櫸木、櫻桃木，楓木，按 正投影面積5.4木柜門2 m50-90僅指砌體上安裝木門（六）6.1鐵樓梯2 m70-200按水平投影面積6.2水泥樓梯2 m50-90樓房樓梯無論內(nèi)外均不 計算,按水平投影面積樓6.3木樓梯2 m150-300含扶手，樓房樓梯無論內(nèi) 外均不計算梯6.4不銹鋼扶手m60-120含欄桿6.5鑄鐵欄桿2 m80-1306.6木扶手2 m30-120含欄桿（七）

47、裝單眼200-350含瓷磚貼面7.1家用灶雙眼座300-400含瓷磚貼面三眼300-550含瓷磚貼面修砼灶臺200-300貼面另計7.2普通水池只30-50含管件設7.3搪瓷水池只35-70含管件7.4單眼不銹鋼水池只80-120含管件備7.5雙眼不銹鋼水池只120-180含管件7.6浴缸（搪瓷）只200-500含砌體及管件設7.7座便器套300-600含水箱、管件等7.8洗臉池套30-70含水箱、管件等施7.9花崗巖臺面2 m65-1808.1甲2m200-400洋松或杉木板、楞方木有付楞木閣乙2 m150-300洋松或杉木板、楞（八）8.2方木兀付楞木閣甲2 m150-300洋松或杉木板、楞乙2