關(guān)于《深圳市龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用指引》政策解讀PPT課件

1、關(guān)于深圳市龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金關(guān)于深圳市龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用指引政策解讀使用指引政策解讀深圳市龍崗區(qū)住房和建設(shè)局深圳市龍崗區(qū)住房和建設(shè)局一、政策依據(jù)01中華人民共和國(guó)民法典02深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例03深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定二、使用原則發(fā) 揮 黨 建 引 領(lǐng)充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用遵循業(yè)主決策、方便快捷、專款專用、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致保 障 業(yè) 主 權(quán) 利（一）物業(yè)保修期滿后共有物業(yè)的安全監(jiān)測(cè)鑒定、維修、更新、改造；（二）物業(yè)維修、更新改造過程中所產(chǎn)生的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、驗(yàn)收及結(jié)算等費(fèi)用。使用范圍使用限制（一）發(fā)生在保修期內(nèi)，依法應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域的開發(fā)建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的

2、維修、更新和改造費(fèi)用，以及應(yīng)當(dāng)由維修、更新、改造項(xiàng)目的施工單位承擔(dān)的保修費(fèi)用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通訊（含網(wǎng)絡(luò)）、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三）共有物業(yè)遭受人為損壞，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修、更新和改造費(fèi)用，以及應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域配建的人民防空工程平時(shí)用于停放汽車的，所發(fā)生的維修、更新和改造費(fèi)用，按照“誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修、更新和改造費(fèi)用。 第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)費(fèi)用，可根據(jù)深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理

3、規(guī)定第二十六條從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中先行墊支。相關(guān)費(fèi)用收回的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。三、物業(yè)維修資金適用范圍及使用限制區(qū)物業(yè)主管部門區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作。區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體監(jiān)管工作，接受市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；負(fù)責(zé)辦理維修資金使用備案和申請(qǐng)劃撥手續(xù)。街道辦事處指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)使用維修資金；對(duì)沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的小區(qū)，按規(guī)定指定社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)；對(duì)應(yīng)急使用的緊急情形和應(yīng)急維修事項(xiàng)據(jù)實(shí)予以確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，審核備用金使用、核銷、再次申請(qǐng)。組織維修資金籌集和使用。對(duì)應(yīng)急使用的緊急

4、情形和應(yīng)急維修事項(xiàng)予以確認(rèn)。對(duì)維修工程負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收、對(duì)相關(guān)單位開展履約評(píng)價(jià)。物業(yè)小區(qū)黨組織對(duì)相關(guān)議題的內(nèi)容的合規(guī)性、合理性、民意性、程序性進(jìn)行監(jiān)督，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)議題進(jìn)行修改；應(yīng)邀參與維修方案審議、工程施工監(jiān)督、工程竣工驗(yàn)收以及協(xié)調(diào)處理維修資金使用問題業(yè)主大會(huì)決定維修資金使用、續(xù)籌、補(bǔ)建；決定日常收取的維修資金的提高比例；決定設(shè)立備用金及其額度；授權(quán)業(yè)委會(huì)、代履行職責(zé)的社區(qū)居委會(huì)審核備用金的使用、核銷、再次申請(qǐng)、落實(shí)維修資金的使用。業(yè)主合理使用及維護(hù)共有物業(yè)、共用設(shè)施設(shè)備。發(fā)現(xiàn)安全隱患的，及時(shí)反饋物業(yè)或業(yè)委會(huì)。依法參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，對(duì)表決事項(xiàng)合法、合理、公正的行使表決權(quán)。對(duì)緊

5、急情形積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)進(jìn)行確認(rèn)。應(yīng)邀參與工程竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需求編制或委托有資質(zhì)的單位編制維修方案；負(fù)責(zé)辦理維修資金使用備案及劃撥申請(qǐng)手續(xù)。按維修方案簽訂施工合同、組織實(shí)施維修工程、監(jiān)督工程施工質(zhì)量與安全、組織工程竣工驗(yàn)收、對(duì)相關(guān)單位開展履約評(píng)價(jià)。及時(shí)報(bào)告緊急情況并組織緊急維修。退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，辦理維修資金交接事宜。社區(qū)黨委、社區(qū)工作站、社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督本轄區(qū)資金使用，指導(dǎo)物業(yè)開展工作；組織黨建聯(lián)席會(huì)議聽取意見；應(yīng)邀參加會(huì)議、工程竣工驗(yàn)收事宜代履行業(yè)委會(huì)職責(zé)四、明確責(zé)任五、維修方案編制維修方案編制主體 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)情況或者業(yè)主要求，制定檢測(cè)、鑒定、維修、更新、改

6、造方案。 沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以由業(yè)主委員會(huì)委托施工單位編制。維修方案內(nèi)容 維修方案應(yīng)當(dāng)包括維修內(nèi)容、分?jǐn)偡桨?、施工單位選定方式、維修項(xiàng)目組織管理、工程竣工驗(yàn)收、工程竣工結(jié)算等基本內(nèi)容。對(duì)技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求的維修項(xiàng)目，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制維修技術(shù)方案，并出具施工圖。施工單位選定方式 按照“公開、公平、公正和擇優(yōu)”的原則，根據(jù)當(dāng)次維修工程的實(shí)際情況，與業(yè)委會(huì)、代履行業(yè)委會(huì)職責(zé)的社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理區(qū)域黨組織充分磋商后確定。 工程預(yù)算費(fèi)用50萬(wàn)元（含）以上的，建議采用公開招標(biāo)方式選定施工單位； 工程預(yù)算費(fèi)用30萬(wàn)元（含）至50萬(wàn)元之間的，可采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選定施工單位。專項(xiàng)使用情形決策主

7、體表決權(quán)行使共有物業(yè)大、中修和專項(xiàng)更新、改造以及安全監(jiān)測(cè)鑒定等項(xiàng)目，可以申請(qǐng)專項(xiàng)使用。專項(xiàng)使用，由業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主表決實(shí)施。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)情況或業(yè)主要求制定維修方案，維修方案需經(jīng)公示表決結(jié)果公示程序。涉及物業(yè)共同共有的，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法典第二百七十八條規(guī)定表決；涉及物業(yè)部分共有部分的，由該部分共有物業(yè)所涉業(yè)主根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第九十七條規(guī)定表決。六、使用情形專項(xiàng)使用出 現(xiàn) 專 項(xiàng) 使 用 情 形01市 管 理 機(jī) 構(gòu) 劃 撥 尾 款10制 定 維 修 方 案02區(qū) 管 理 機(jī) 構(gòu) （ 尾 款 ）備 案09征 集 業(yè) 主 意 見03竣 工 驗(yàn) 收0804物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè)

8、 組 織施 工07錄 入 系 統(tǒng)0605七、專項(xiàng)使用流程示意圖專 項(xiàng) 使 用 （ 首 款 ） 備 案 申 請(qǐng) 材 料 清 單1.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)使用(首款)申請(qǐng)表；3.維修（更新、改造）方案（技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求的維修項(xiàng)目，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制維修技術(shù)方案，并出具施工圖）4.經(jīng)確認(rèn)的業(yè)主大會(huì)決議證明文件；5.業(yè)主委員會(huì)備案文件。無(wú)業(yè)委會(huì)的，提交指定社區(qū)居委會(huì)代履行業(yè)委會(huì)職責(zé)的相關(guān)佐證材料；6.維修費(fèi)用預(yù)算超過十萬(wàn)元（含十萬(wàn)元）的，需提供第三方造價(jià)審核機(jī)構(gòu)出具的預(yù)算審核文件、造價(jià)咨詢委托協(xié)議書（原件一份）；維修費(fèi)用預(yù)算未超過十萬(wàn)元的，需提供施工單位出具的經(jīng)業(yè)主委

9、員會(huì)或相關(guān)主體確認(rèn)的報(bào)價(jià)預(yù)算書；7.物業(yè)服務(wù)合同（條款未變，可不提交）；8.施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；9.施工合同；10.相關(guān)公示留存照片。專 項(xiàng) 使 用 （ 尾 款 ） 核 銷 申 請(qǐng) 材 料 清 單1.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)使用(尾款)申請(qǐng)表；3.經(jīng)業(yè)委會(huì)或相關(guān)主體確認(rèn)的工程竣工驗(yàn)收合格文件；4.相關(guān)合法票據(jù)；5.維修費(fèi)用結(jié)算資料，維修費(fèi)用結(jié)算超過十萬(wàn)元的，需提供造價(jià)審核機(jī)構(gòu)出具的結(jié)算審核文件；維修費(fèi)用未超過十萬(wàn)元的，結(jié)算文件應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)主體確認(rèn)；6.質(zhì)量保證書；7.竣工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)圖片、相關(guān)公示的留存照片；8.履約評(píng)價(jià)表。八、專項(xiàng)使用材料清單日常使用情形：日

10、常使用適用于共有物業(yè)日常小額維修項(xiàng)目決策主體： 由業(yè)主大會(huì)決定備用金額度、使用范圍相關(guān)事宜，并授權(quán)相關(guān)主體具體審核、申請(qǐng)備用金使用使用要求：備用金年申請(qǐng)次數(shù)原則上不超過3次，總額不超過當(dāng)年收取的日常維修金總數(shù)。九、使用情形日常備用金使用提交業(yè)主大會(huì)表決是否設(shè)立備用金經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決不存入市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的，不設(shè)立備用金不設(shè)立備用金備用金年申請(qǐng)次數(shù)原則上不超過3次表決設(shè)立備用金物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主大會(huì)設(shè)立備用金的決定及其他申請(qǐng)材料向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提出備用金撥付申請(qǐng)。備用金撥付申請(qǐng)備用金撥付申請(qǐng)流程核銷及再次使用申請(qǐng)物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 出 現(xiàn) 日 常 使 用 情 形物 業(yè) 公 司 制 作 備 用

11、 金 使 用 方 案 交業(yè) 委 會(huì) 審 核物 業(yè) 公 司 持 所 需 材 料 向 區(qū) 管 理 機(jī)構(gòu) 申 請(qǐng) 核 銷額 度 使 用 完 畢 ， 由 物 業(yè) 公 司 交 業(yè)委 會(huì) 確 認(rèn)僅 申 請(qǐng) 核 銷 的 ， 提 交 核銷 材 料同 時(shí) 申 請(qǐng) 再 次 使 用 的 ，按 相 關(guān) 材 料 清 單 提 交出現(xiàn)維修情形編制備用金使用方案額度使用完畢交業(yè)委會(huì)確認(rèn)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理核銷備案區(qū) 管 理 機(jī) 構(gòu) 予 以 核 銷市 管 理 機(jī) 構(gòu) 劃 撥 款 項(xiàng)十、日常使用流程示意圖及材料清單0102031.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金備用金撥付申請(qǐng)表；3.經(jīng)確認(rèn)的業(yè)主大會(huì)決議設(shè)立備用金證明文件；4

12、.業(yè)主委員會(huì)備案文件。無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)提交指定社區(qū)居民委員會(huì)代履行業(yè)主委員職責(zé)的相關(guān)佐證材料；5.物業(yè)服務(wù)合同；6.設(shè)立備用金相關(guān)決議的公示留存照片。1.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金備用金核銷申請(qǐng)表；3.經(jīng)確認(rèn)的業(yè)主大會(huì)決議設(shè)立備用金證明文件；4.業(yè)主委員會(huì)備案文件。無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)提交指定社區(qū)居民委員會(huì)代履行業(yè)主委員職責(zé)的相關(guān)佐證材料；5.物業(yè)服務(wù)合同；6.單項(xiàng)維修工程備用金核銷材料；7.經(jīng)業(yè)委會(huì)確認(rèn)的核銷公示表；8.相關(guān)公示留存照片。1.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金備用金核銷申請(qǐng)表；3.物業(yè)專項(xiàng)維修資金備用金再次使用申請(qǐng)表；4.經(jīng)確認(rèn)的業(yè)主大會(huì)決議設(shè)立備用金證明

13、文件；5.業(yè)主委員會(huì)備案文件。無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)提交指定社區(qū)居民委員會(huì)代履行業(yè)主委員職責(zé)的相關(guān)佐證材料；6.物業(yè)服務(wù)合同；7.單項(xiàng)維修工程備用金核銷材料；8.備用金核銷公示留存照片。9.相關(guān)公示留存照片。備用金撥付申請(qǐng)材料清單備用金核銷材料清單備用金再次使用材料清單十一、日常備用金使用申請(qǐng)材料清單應(yīng)急使用情形1.物業(yè)的天臺(tái)、外墻等共用部位發(fā)生嚴(yán)重滲漏的。2.電梯發(fā)生沖頂、蹲底（墜落）及其他故障，可能危及人身安全的。3.消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能故障，存在重大安全隱患的。4.樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險(xiǎn)，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。5.共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等存在

14、脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的。6.未向供水部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的供水主管道、進(jìn)水管、水泵泵體、泵電機(jī)等用水設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，導(dǎo)致供水中斷的。7.未向供電部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、線路等供電設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，存在用電安全隱患的。8.未向供水部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的。9.其他共用部位及共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全的。緊急情形報(bào)備及確認(rèn)緊急情形報(bào)備：緊急情形報(bào)備： 發(fā)生危及物業(yè)安全或人身財(cái)產(chǎn)安全的情形時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)向業(yè)委會(huì)和街道辦報(bào)告相關(guān)緊急情況，同時(shí)采取緊急處置措施。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修方案，提請(qǐng)進(jìn)行緊急維

15、修。緊急情形確認(rèn)：緊急情形確認(rèn)： 業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)維修事項(xiàng)和緊急情形予以確認(rèn)。無(wú)業(yè)委會(huì)的，應(yīng)當(dāng)告知所在地街道辦事處。 業(yè)委會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不對(duì)維修事項(xiàng)和緊急情形予以確認(rèn)的，或小區(qū)無(wú)業(yè)委會(huì)的，所在地街道辦可據(jù)實(shí)代為確認(rèn)。 出現(xiàn)下列緊急情形危及房屋使用或人身財(cái)產(chǎn)安全的，可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決程序，由物業(yè)公司直接按規(guī)定申請(qǐng)應(yīng)急使用：十二、使用情形應(yīng)急使用系統(tǒng)錄入出 現(xiàn) 緊 急 情 形緊 急 情 形 報(bào) 備未認(rèn)定為緊急情形的，按專項(xiàng)使用流程申請(qǐng)緊急情形確認(rèn)制定維修方案首款備案工程施工首款撥付（不超過50%）竣工驗(yàn)收系統(tǒng)錄入尾款申請(qǐng)尾款撥付未認(rèn)定為緊急情形認(rèn)定為緊急情形首款備案申請(qǐng)材料尾款備案申請(qǐng)材料1.申請(qǐng)

16、人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用（首款）申請(qǐng)表；3.緊急維修情形報(bào)備表；4.安全隱患整改文件；5.物業(yè)服務(wù)合同；6.維修（更新、改造）方案；7.維修合同；8.施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；9.預(yù)算審核文件、造價(jià)咨詢委托協(xié)議。1.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維資金應(yīng)急使用（尾款）申請(qǐng)表；3.工程竣工驗(yàn)收合格文件；4.工程結(jié)算審核文件；5.質(zhì)量保證書；6.相關(guān)合法票據(jù)；7.竣工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)照片、相關(guān)告示留存照片；8.履約評(píng)價(jià)表。十三、應(yīng)急使用流程及申請(qǐng)材料清單（十萬(wàn)元及以上應(yīng)急使用情形）組織工程施工出 現(xiàn) 緊 急 情 形緊 急 情 形 報(bào) 備未認(rèn)定為緊急情形的，按專項(xiàng)使用流程申請(qǐng)緊急情形確認(rèn)制定維修方案錄入系統(tǒng)組織竣工驗(yàn)收市管理機(jī)構(gòu)撥付未認(rèn)定為緊急情形認(rèn)定為緊急情形核銷申請(qǐng)材料清單1.申請(qǐng)人身份證明文件；2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用一次性撥付申請(qǐng)表；3