物業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題解答

1、物業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題解答1、房屋專項(xiàng)維修資金使用原則根據(jù)房屋專項(xiàng)維修資金使用管理的法規(guī)政策規(guī)定，房屋專項(xiàng)維修資金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。2、房屋專項(xiàng)維修資金使用類(lèi)別類(lèi)別資金使用的基本要求一般情況使用建筑區(qū)劃物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備保修期滿后，應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的維 修、更新及改造。制定市房屋專項(xiàng)維修資金使用方 案并經(jīng)工程涉及分戶圍專有部分占建 筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總 人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。備用金使用維修資金備用金是指，設(shè)立了業(yè)主 大會(huì)的建筑區(qū)劃，經(jīng)專有部分占建筑物 總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意，在專項(xiàng)維修

2、 資金中確定資金比例或一定金額用于 物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān) 的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小規(guī)模的應(yīng) 急維修使用資金。維修備用金可由業(yè)主采取自籌方 式建立，也可按不高于15%勺比例從建 筑區(qū)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已繳存的維修資 金中列支。應(yīng)當(dāng)符合備用金建立的額度及使用圍。緊急情況使用建筑區(qū)劃的物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財(cái)產(chǎn)安全 等緊急情況或嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用 人生產(chǎn)生活秩序，為維護(hù)公共安全、保 障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的功能正 常，需要立即對(duì)其進(jìn)行的維修、更新、 改造的事項(xiàng)。以建筑區(qū)劃為單位制定緊急使用 預(yù)案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積二 分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

3、以上的業(yè)主表決同意。維修資金的緊急使用應(yīng)當(dāng)符合緊 急預(yù)案的規(guī)定。3、責(zé)任主體1、責(zé)任主體：指房屋專項(xiàng)維修資金使用方案制定及使用決策管理的直接責(zé)任人。2、申請(qǐng)使用房屋專項(xiàng)維修資金備案辦理的責(zé)任主體：（1）業(yè)主委員會(huì)（2）維修、更新、改造事項(xiàng)涉及的相關(guān)業(yè)主房屋專項(xiàng)維修資金使用備案辦理的申請(qǐng)人：業(yè)主委員會(huì)、受委托的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)維修機(jī)構(gòu)物業(yè)區(qū)域不同的管理形態(tài)備案的申請(qǐng)人有物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)且成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)區(qū) 域業(yè)主委員會(huì)、受托的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)維修機(jī)構(gòu)1、有物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，未成立業(yè)主大會(huì)的物 業(yè)區(qū)域2、有物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)且成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主 委員會(huì)不履行職責(zé)的物業(yè)區(qū)域受托的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)維修機(jī) 構(gòu)

4、無(wú)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)區(qū) 域街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或 受相關(guān)業(yè)主委托的專業(yè)維修機(jī)構(gòu)房改售后公房公有售房單位4、制定使用方案實(shí)施物業(yè)管理的建筑區(qū)劃， 物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、 維修工程涉及的相關(guān)業(yè) 主制定維修資金使用方案； 業(yè)主自行管理并設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃， 可由業(yè)主委員會(huì)制定； 未設(shè)立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，可由維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)機(jī) 構(gòu)或施工單位進(jìn)行制定。從事消防、安防、房屋結(jié)構(gòu)、電梯維修施工的單位，以及參與維修工程項(xiàng)目的咨詢、監(jiān) 理、審計(jì)、公證等相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。以上單位可以從本市房產(chǎn)管理部門(mén)公告的 物業(yè)服務(wù)相關(guān)機(jī)構(gòu)名錄中抽

5、選，也可以通過(guò)招標(biāo)等其他合法形式確定。5、業(yè)主表決意見(jiàn)的形成（一）表決規(guī)定 同筑區(qū)劃有兩幢以上建筑物的，可根據(jù)維修工程實(shí)際，以幢或單元為單位組織其全體業(yè) 主進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主 同意。業(yè)主為法人、其他組織的應(yīng)書(shū)面委派代表參與表決。業(yè)主參與表決有困難的，可以書(shū)面 委托代理人行使表決權(quán)；已送達(dá)的表決票，業(yè)主或業(yè)主代理人在規(guī)定期限不反饋意見(jiàn)或者未 提出反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的，是否認(rèn)定為同意可以在建筑區(qū)劃管理規(guī)約中明確規(guī)定。對(duì)拒付物業(yè) 服務(wù)費(fèi)、不繳存維修資金的業(yè)主，可在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其表決權(quán)予以約束。（二）表決方式（1）集體表決通過(guò)會(huì)

6、議形式收集相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)。（2）書(shū)面表決通過(guò)業(yè)主紙質(zhì)簽名方式收集相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)。3）網(wǎng)絡(luò)表決按房屋業(yè)主投票表決平臺(tái)使用規(guī)則 ，通過(guò)“房屋業(yè)主投票表決平臺(tái)” 收集相關(guān)業(yè)主 意見(jiàn)。（4）手機(jī)短信回復(fù)成立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃， 在進(jìn)行表決時(shí)可選擇通過(guò)手機(jī)短信的方式收集相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)。 應(yīng)當(dāng)按表決日期提前 15 個(gè)工作日告知相關(guān)業(yè)主，告知容包括投票表決的事項(xiàng)和回復(fù)的手機(jī)。 相關(guān)業(yè)主可根據(jù)投票表決事項(xiàng)進(jìn)行回復(fù)，回復(fù)意見(jiàn)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū) 劃需街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)證明）及 2 名以上業(yè)主代表共同證明后（或選擇 公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證）記入本次表決票數(shù)。投票結(jié)束后進(jìn)行投票結(jié)果的公告，公告期

7、不少于 5 日。（5）電子回復(fù) 成立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃，在進(jìn)行表決時(shí)可選擇通過(guò)電子的方式收集相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)。應(yīng)當(dāng)按 表決日期提前 15 個(gè)工作日告知相關(guān)業(yè)主， 告知容包括投票表決的事項(xiàng)和回復(fù)的電子地址。 相 關(guān)業(yè)主可根據(jù)投票表決事項(xiàng)進(jìn)行回復(fù)，回復(fù)意見(jiàn)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃 需街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)證明）及 2 名以上業(yè)主代表共同證明后（或選擇公 證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證）記入本次表決票數(shù)。投票結(jié)束后應(yīng)及時(shí)公告投票結(jié)果，公告期不少于 5 日。（三）計(jì)票方式 （1）業(yè)主表決票數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一票計(jì)算（比如“一套房 屋為一個(gè)專有部分” ）。但建設(shè)單位尚未出售和

8、雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人 擁有一個(gè)以上專有部分的，按一票計(jì)算。（2）表決面積按專有部分面積計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分， 以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按專有面積總和計(jì)算。3）表決可同時(shí)選用兩種以上方式 ，表決結(jié)果合并計(jì)票物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題解答6、從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)？按約定日期辦理交房手續(xù)的，從辦理交房之日起開(kāi)始計(jì)算；未按交房手續(xù)約定日期拖延交房 的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。7、售樓時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是各自具有獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理

9、費(fèi)是用于小 區(qū)物業(yè)服務(wù)的， 是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。 物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、 物業(yè)使用人按投訴程序向開(kāi)發(fā)商 / 有關(guān)部門(mén)反映投訴，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。8、業(yè)主辦理了交房手續(xù)但沒(méi)有入住，也要交納物業(yè)管理費(fèi) ？是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來(lái)講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商移交到了 單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備 的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)） ，而您沒(méi)有入住，是您自愿放棄了享受服務(wù)的權(quán)力，所以，您是要 交物業(yè)管理費(fèi)的。9、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)

10、管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開(kāi)始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或多個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼， 導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。10、因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒繳物業(yè)費(fèi)？不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)之間的法律問(wèn)題， 二者不能混淆， 業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，

11、 要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。即使結(jié)果未能圓滿，也沒(méi)有理由以此拒交物業(yè)費(fèi)。11、若是房屋出租，物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交納？出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。12、因房子質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？房子質(zhì)量問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商造成的，不屬于物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的疇，因物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種不同的獨(dú)立的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)戶一般不應(yīng)該因開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)戶只要實(shí)際接收了物業(yè)，在擁有該物業(yè)的過(guò)程中已享受了服務(wù)，就有繳交管理

12、費(fèi)的義務(wù)，對(duì)于房屋質(zhì)量缺陷，業(yè)戶可另行與開(kāi)發(fā)商協(xié)商維 修。13、業(yè)主要求在自家花園建造亭子、假山、湖邊圍欄，該怎么回復(fù)？答：為了保障業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)得到保值和增值，及配合小區(qū)景觀的統(tǒng)一，發(fā)展商根據(jù)本樓盤(pán)的特色設(shè)計(jì)了亭子款式讓業(yè)主選擇，業(yè)主可根據(jù)款式挑選其中的一款自行找施工單位進(jìn)行設(shè) 計(jì)施工，但施工前必須到物業(yè)公司客戶服務(wù)中心申報(bào)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行?？偟囊螅簾o(wú)論亭子、 假山、園林、防護(hù)欄、須做到與環(huán)境和諧自然。13、物業(yè)管理費(fèi)的服務(wù)容：1、房屋共用部位的維護(hù)和管理；2、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；3、環(huán)境衛(wèi)生管理；4、交通秩序的管理； 5、車(chē)輛停放管理；6、治安防管理； 7、公共地方綠化驗(yàn)

13、室維護(hù)和管理。14、二次裝修服務(wù)費(fèi)是指提供哪些服務(wù)？ 答：二次裝修服務(wù)費(fèi)是由裝修公司自行繳交；此費(fèi)用包含的服務(wù)容有：1、裝修人員生活垃圾清運(yùn)費(fèi)；2、審圖費(fèi)（除政府職能部門(mén)審核費(fèi)） ；3、施工人員進(jìn)出管理；4、施工人員留宿管理；5、安全施工管理；6、現(xiàn)場(chǎng)施工巡查；7、裝修配合：如智能化安裝及改造、綠化改造、水電安裝改造等（此項(xiàng)不包含安裝主工程改造費(fèi)用及有善于門(mén)的聯(lián)絡(luò)費(fèi)）8、裝修環(huán)境污染的管理；9、裝修對(duì)樓道造成的維護(hù)（洋房） 。15、為什么只能選用開(kāi)發(fā)商提供的涼亭及雨蓬方案？答：進(jìn)行私家花園園林小品施工建筑時(shí)，只能選用開(kāi)發(fā)商提供的涼亭等園建方案，是因?yàn)椋?園區(qū)目前還在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，還沒(méi)有通過(guò)園區(qū)的

14、整體綜合驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商提供的涼亭等園建構(gòu)筑 建是通過(guò)建設(shè)規(guī)劃部門(mén)審批備案的，故不會(huì)影響園區(qū)的整體綜合驗(yàn)收，如業(yè)戶堅(jiān)持要選用自 己的園建方案，則須報(bào)建設(shè)規(guī)劃部門(mén)審批同意備案。另一方面，開(kāi)發(fā)商提供的雨蓬方案，只 是為某些戶型的生活必須而設(shè)的。 （如解決某些戶型晾曬衣服務(wù)問(wèn)題）16、如業(yè)主提出房屋面積與合同不符，該怎么辦？答：對(duì)此問(wèn)題，房地產(chǎn)公司始終依照政府有關(guān)管理規(guī)定及預(yù)售契約的有關(guān)約定，按照省商 品房買(mǎi)賣(mài)合同細(xì)則執(zhí)行；商品房交付使用后，合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)；產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異（含誤差、下同），雙方可按以下原則處理:1 .差異值為+0.6%以（含本數(shù)）的,買(mǎi)賣(mài)雙方不

15、作任何補(bǔ)償；2 差異值為+0.6%以上（不含本數(shù)）至+3%以 （含本數(shù)）的，買(mǎi)賣(mài)雙方按買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；3. 差異值超過(guò)+3%以上（不含本數(shù)）的，買(mǎi)受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。 面積差異百分比=產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定計(jì)價(jià)面積 X100合同約定計(jì)價(jià)面積17、關(guān)于業(yè)主自行裝修后，房屋出現(xiàn)裝修的問(wèn)題，要求發(fā)展商維修？答：有的業(yè)主收樓后自請(qǐng)裝修隊(duì)裝修，由于設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，要求發(fā)展 商進(jìn)行維修；根據(jù)省商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主自行裝修改變的部位及增加的項(xiàng) 目不在保修圍；而且保修期限，在因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或不當(dāng)裝 修等造成的質(zhì)量問(wèn)題及其他

16、損失，一概由用戶承擔(dān)責(zé)任。另因自然災(zāi)害及社會(huì)因素等不可抗 力造成的質(zhì)量問(wèn)題，發(fā)展商不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此，雖然責(zé)任在業(yè)主，但當(dāng)業(yè)主要求我司處理遺 留問(wèn)題時(shí)，我司仍采取積極的態(tài)度，并協(xié)助業(yè)主盡快維修，但此維修是有償?shù)姆?wù)。18、對(duì)于業(yè)主投訴于新聞媒介時(shí)，該怎么辦？答：對(duì)于社會(huì)各界特別是新聞媒介的監(jiān)督，公司一向以來(lái)均是持歡迎的態(tài)度。我們相信，只 有通過(guò)社會(huì)各界的大力支持與監(jiān)督，才能促進(jìn)公司不斷地完善工作、不斷地取得進(jìn)步。對(duì)于 小區(qū)有新聞媒介的采訪及報(bào)道時(shí)，應(yīng)立即通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；同時(shí)，我司也均予以積極的配合， 并希望新聞單位能夠在充分了解雙方立場(chǎng)和觀點(diǎn)的前提下，給予客觀公正的報(bào)道。19、業(yè)主要求親見(jiàn)物業(yè)公司

17、總經(jīng)理進(jìn)行投訴，該怎么辦？答：對(duì)業(yè)主的投訴，經(jīng)辦人員要熱情接待，耐心聽(tīng)取業(yè)主的投訴并做好對(duì)業(yè)主的工作，盡量不要把矛盾上交。若業(yè)主非見(jiàn)總經(jīng)理不可，則要進(jìn)行預(yù)約。預(yù)約前做好幾件事：1、填寫(xiě)：“投訴接待日預(yù)約單”2、整理好有關(guān)資料。包括：（1）業(yè)主資料：、居住單元、投訴時(shí)間、投訴容及要求；（ 2） 處理情況：職能部門(mén)的調(diào)查情況、處理意見(jiàn)、處理過(guò)程是否有變化，解決了什么問(wèn) 題，尚有什么問(wèn)題未能解決？是什么原因？3、把預(yù)約單和資料送交總經(jīng)理，請(qǐng)總經(jīng)理定接見(jiàn)時(shí)間，然后回復(fù)業(yè)主。4、根據(jù)總經(jīng)理的處理意見(jiàn)及決定，進(jìn)行跟蹤處理，直至落實(shí)。20、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問(wèn)題:1 、

18、保修期:對(duì)于供暖管線、屋面防水等在其保修期限 ,存在質(zhì)量原因的,應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理 ;2、保修期過(guò)后 : 應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工作。根據(jù)市物業(yè)管理企業(yè)與 政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定第八條規(guī)定 : “供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的 設(shè)備、設(shè)施及供熱管線 , 均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理。 ”;物業(yè)管理 條例第五十二條規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任” 。對(duì)于暖氣等相關(guān)問(wèn)題若物業(yè)接受委托 , 應(yīng)在其委托圍承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ;未接受委托的 , 應(yīng)由相關(guān)

19、職能部門(mén)對(duì)其負(fù)責(zé)。21、住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修基金如何處理 。 因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會(huì)的 證明，向開(kāi)戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合 同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售住宅時(shí)，其按規(guī)定代購(gòu)房人交納的維修基金剩余款額，與房屋受讓人 結(jié)算。合同另有規(guī)定的，從其約定22、物業(yè)維修費(fèi)用的承擔(dān)有何規(guī)定？物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（1）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；（2）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、 更新費(fèi)用， 由整幢住宅的業(yè)主按

20、照各自擁有的住宅 建筑面積比例共同承擔(dān)；依照規(guī)定設(shè)立維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。（3）公共設(shè)施的維修、 更新費(fèi)用， 由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。住宅的共用部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。23、物業(yè)收費(fèi)是否有規(guī)定？是按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)？物業(yè)小區(qū)的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理企業(yè)向物價(jià)部門(mén)報(bào)批，經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批后確定的。小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取決于物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量及小區(qū)的檔次而定，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。比如一些高檔次的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)可能就高。24、購(gòu)買(mǎi)的商品房，房屋實(shí)測(cè)面積增加

21、了，物業(yè)費(fèi)如何交納？房屋的物業(yè)費(fèi)是按房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積，即建筑面積來(lái)收取的，在買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的是房屋的暫測(cè)面積，最終的面積是以房管局測(cè)繪部門(mén)核定后的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。25、物業(yè)管理計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套建筑面積，另一部分是公有分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽定 的購(gòu)房合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)。26、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。27、單元電子防盜門(mén)設(shè)施損壞，費(fèi)

22、用由誰(shuí)承擔(dān)。1、如在保修期應(yīng)及時(shí)與建筑單位聯(lián)系進(jìn)行維修2、出了保修期的，應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明：它的歸屬權(quán)是你們這單元每戶業(yè)主共同使用的，所造成的損壞應(yīng)由每戶平攤費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)，物業(yè)可以無(wú)償修理。28、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，應(yīng)如何恢復(fù)原狀？損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件：不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度；不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)；恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；修復(fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。29、可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿 ?物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌，禁止在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭 建建筑物、構(gòu)筑物。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。物業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改 正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)

23、并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。對(duì)于在屋頂搭建鴿棚，影 響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對(duì)相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可 通過(guò)訴訟要求行為人停止侵害，排除妨礙。30、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)公司的工作人員嗎？業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間是一種委托管理的契約關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的具體工作 人員不直接形成勞動(dòng)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)決定工作人員的去留。對(duì)于不稱職的物業(yè)公司人員，業(yè)主委員會(huì)可履行監(jiān)督職能，向物業(yè)公司如實(shí)反映情況，由物業(yè)公司采取相應(yīng)的整改或調(diào)整措施 。31、業(yè)主在小區(qū)遭不法分子襲擊，物業(yè)公司承擔(dān)什么責(zé)任？

24、保安服務(wù)應(yīng)限于防性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。在小區(qū)設(shè)置 了門(mén)崗及保安員，盡到防職責(zé)，不承擔(dān)其他責(zé)任。32、某小區(qū)住戶在家被入室盜竊致傷，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，管理處如何處理？業(yè)主要求承擔(dān)責(zé)任沒(méi)有依據(jù)。兇殺案一些重要情況尚不明了，按照“先刑事后民事”的法律 規(guī)定，有關(guān)業(yè)主受傷的賠償案應(yīng)當(dāng)在案件偵破后進(jìn)行，賠償責(zé)任也應(yīng)由兇手承擔(dān)。依據(jù)物 業(yè)管理?xiàng)l例第 47 條，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防工作。發(fā)生事故時(shí)，物 業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)即使想有關(guān)行政部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。這 里強(qiáng)調(diào)的是“協(xié)助”，當(dāng)然物業(yè)企業(yè)要排除自己的主任，就要看事實(shí)

25、物業(yè)安防工作中有沒(méi)有失 誤或漏洞。33、某業(yè)主攜帶 20萬(wàn)元現(xiàn)金在住宅小區(qū)門(mén)口遭歹徒搶劫，而距離事發(fā)地僅 10 余米的物業(yè) 管理公司保安人員沒(méi)能及時(shí)攔截劫匪 , 物業(yè)公司是否有責(zé)任賠償。就一般的情況下物業(yè)管理公司是不承擔(dān)民事賠償責(zé)任的。 因?yàn)?，物業(yè)管理的安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防服務(wù)，物業(yè)管理公司在本物業(yè)管 理區(qū)域與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系。當(dāng)然，如果在案發(fā)時(shí)，物業(yè)管理公司的員工（無(wú)論是保安員，還是其他員工）近在咫尺，卻裝作視而不見(jiàn)，袖手旁觀，不敢挺身而出地與歹徒搏斗，就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責(zé)，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀(jì)律處分和行政處罰。物業(yè)管理公司的員工不敢挺

26、身而出地與歹徒搏 斗，會(huì)受到道德的譴責(zé)，但他卻不負(fù)法律責(zé)任。34、小區(qū)車(chē)輛管理方面知識(shí)小區(qū)車(chē)輛丟失有關(guān)賠償要根據(jù)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的停車(chē)管理協(xié)議具體來(lái)定，針對(duì)小區(qū)停車(chē) 常見(jiàn)法律關(guān)系需要明確，地面停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)歸業(yè)主共有，而物業(yè)公司負(fù)的是看管維護(hù)責(zé)任； 要根據(jù)與物業(yè)公司簽訂的停車(chē)管理協(xié)議所規(guī)定的具體條款進(jìn)行索賠。如果雙方?jīng)]有簽訂車(chē)輛 托管合同那小區(qū)丟車(chē)不應(yīng)由物業(yè)公司索賠35、如業(yè)主家被盜責(zé)任誰(shuí)負(fù)？物業(yè)管理?xiàng)l例第 47 條規(guī)定：物管企業(yè)協(xié)助做好物管區(qū)域的安全防工作，注意這里說(shuō)的是 “協(xié)助”，而不是保證、保障！ 發(fā)生安全事故前，物管公司只要按物管合同做好了保安防：保安巡視、保安監(jiān)控、門(mén)崗嚴(yán)管 等保安措

27、施，發(fā)生安全事故時(shí)，又采取了必要的應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告， 協(xié)助做好了救助工作，就算盡到了物管企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任，而不應(yīng)再負(fù)其他責(zé)任。至于，買(mǎi)“家庭財(cái)產(chǎn)”保險(xiǎn)，那是業(yè)主自己的事，物管公司沒(méi)有這份義務(wù)。記?。何锕芄?是企業(yè)，而不是國(guó)家保安機(jī)關(guān)公安機(jī)關(guān)，就是公安機(jī)關(guān)也不會(huì)對(duì)其管轄轄區(qū)的居民的個(gè) 人人身財(cái)產(chǎn)安全負(fù)完全責(zé)任的。36、小孩在小區(qū)健身設(shè)施玩耍不慎而受傷，責(zé)任誰(shuí)負(fù)？主要責(zé)任應(yīng)由父母承擔(dān) 。根據(jù)民法通則 、婚姻法、未成年人保護(hù)法 ，一般情況下， 如未成年人的父母未履行其監(jiān)護(hù)小孩的職責(zé)，主要責(zé)任應(yīng)由其父母承擔(dān)。如果相關(guān)場(chǎng)所的娛樂(lè)設(shè)施存在安全隱患，而該設(shè)施的所有人或者管理人未盡其職責(zé)排除該隱 患，因而發(fā)生了安全事故的，依照民法通則 ，該設(shè)施的所有人或管理人也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的 過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此，管理處在本事件中是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)該以其管理的設(shè)施是否存在安全 隱患為前提。37、小修、中修、大修包括哪些容小修工程圍主要包括以下維修容：1 屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、返水、屋脊等2