物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)及測算

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)及測算概述： 基于對某某國際廣場住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)的全面分析和測算， 得出第一年管理服務(wù)費(fèi)支出為人民幣 1,317,957.57 元，第二、第三年管理服務(wù)費(fèi) 支出為人民幣 2,255,529.27 元；通過對資源占用分析和全面平衡，物業(yè)管理服務(wù) 報(bào)價(jià)為住宅0.8元/川月，寫字樓4.5元/川月，酒店式公寓2.6元/川月, 商業(yè)1.5元/川月。第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明一、測算的依據(jù)（一 ） 南京市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；（二）“南京市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法” （寧價(jià)房 2002182號(hào)）；（三 ） “南京市住宅區(qū)停車管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)” ；（四 ） 江蘇中住房地

2、產(chǎn)開發(fā)有限公司“某某國際廣場”物業(yè)管理邀標(biāo)書。二、經(jīng)費(fèi)測算的原則（一 ） 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則 物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理 的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主 / 使用者創(chuàng)造舒適工作 環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。（二 ） 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則 根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水 平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。（三 ） 物業(yè)管理分項(xiàng)服務(wù)分項(xiàng)收費(fèi)的原則 按照不同的物業(yè)所占用的資源比例，在統(tǒng)一運(yùn)作的原則基礎(chǔ)上，服務(wù)分區(qū)， 不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。（四 ） 分階段測算原則考

3、慮到管理期內(nèi)，項(xiàng)目分兩期竣工投入使用。為此，我們采用了分階段測算 的原則，以確保經(jīng)費(fèi)測算的準(zhǔn)確、客觀。（五）管理者提取酬金原則物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取“管理者酬金”，即:管理者酬金=物業(yè)管理費(fèi)用支出X管理酬金比例。三、測算的有關(guān)說明（一）按功能物業(yè)功能管理的原則；（二） 物業(yè)管理費(fèi)支出包括人工費(fèi)支出、辦公費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔 費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)、管理者酬金、營業(yè)稅金及附加。（三）有關(guān)費(fèi)用的說明1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場化原則，參照行業(yè)工資水平，結(jié)合南京市的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)，制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下:序號(hào)職務(wù)月薪年

4、薪1經(jīng)理3,00036,0002經(jīng)理助理2,20026,4003客戶服務(wù)中心主管1,76021,1204安全事務(wù)部主管1,76021,1205工程維修部主管1,76021,1206環(huán)境管理部主管1,76021,1207強(qiáng)電工程師1,60019,2008智能化工程師1,60019,2009客戶服務(wù)助理1,30015,60010財(cái)務(wù)收款文員1,00012,00011公寓酒店式管家1,30015,60012寫字樓客戶管理服務(wù)員1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商業(yè)管理服務(wù)員1,00012,00015安全領(lǐng)班90010,80016安全員7509,00017運(yùn)行值班/維護(hù)工90

5、010,80018技工1,30015,60019清潔工5006,00020綠化工8009,6002、公用水電費(fèi)本測算不含公用水電費(fèi)，公用水電費(fèi)的分?jǐn)?，遵照南京市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī) 定和行業(yè)慣例。3、住宅電梯使用費(fèi)住宅電梯未列入測算，其費(fèi)用收支遵照南京市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和行業(yè)慣例。4、物資裝備的攤銷物資裝備全部按3年攤銷。5、開辦費(fèi)攤銷根據(jù)江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的合同范本，中標(biāo)后的簽約期限為 3年，因此開辦費(fèi)的攤銷期限為 3年。6、不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。7、管理者酬金8 15%依照江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和南京市物業(yè)管理辦法，每年按總支出的

6、提取管理者酬金，本標(biāo)書實(shí)際按 58%。8、本標(biāo)書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不包含住宅專用維修基金第二節(jié)經(jīng)費(fèi)測算經(jīng)費(fèi)測算總表（單位：人民幣元）序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)第一年支出第二、三年支 出第一期第二期1人工成本詳見人工費(fèi)測算明細(xì)表286,803.60442,950.301,250,907.602行政辦公費(fèi)詳見辦公費(fèi)測算明細(xì)表68,660.0084,020.00128,040.003設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)詳見維護(hù)費(fèi)測算明細(xì)表13,000.0021,700.00271,007.364清潔費(fèi)詳見清潔費(fèi)測算明細(xì)表51,300.0053,396.00149,576.005綠化費(fèi)詳見綠化費(fèi)測算明細(xì)表7,806.507,806.5015,

7、613.006保安費(fèi)詳見保安費(fèi)測算明細(xì)表3,000.003,000.006,000.007幵辦費(fèi)攤銷詳見開辦費(fèi)測算明細(xì)表64,034.5064,034.50128,069.00小計(jì)494,604.60676,907.301,949,212.968不可預(yù)見費(fèi)(1 7 )項(xiàng)乂 1.50%7,419.0710,153.6129,238.199管理者酬金(1 8 )項(xiàng)乂 5 8%25,101.1834,353.05158,276.0910營業(yè)稅金及附加(1 9 )項(xiàng)乂 5.56%29,308.1440,110.62118,802.03總計(jì)556,432.99761,524.582,255,529.27

8、備注：1、第一年人工成本按照進(jìn)場時(shí)間不同，分兩部分測算;2、第一年行政辦公費(fèi)用按照進(jìn)場時(shí)間不同，分兩部分測算;3、管理者酬金第一年按 5%測算，第二、第三年按 8%測算。4、第一年設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)只包含了室內(nèi)照明光源的更換和設(shè)備維修零星材料費(fèi)。二、經(jīng)費(fèi)測算明細(xì)表及其說明某某國際廣場項(xiàng)目預(yù)計(jì)分兩期交付使用，第一期，住宅和寫字樓預(yù)計(jì)將在2012年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓將在2013年4月30日前竣工交付使用，由于上述兩個(gè)區(qū)域的竣工時(shí)間不同，在測算人工成本、行政辦公費(fèi)、設(shè)備 設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)的時(shí)候，均考慮了接管時(shí)間不同而造 成的費(fèi)用差異，經(jīng)費(fèi)測算具體如下：（一）人工成本

9、1、 第一年人工成本 （2012年11月1日一2013年4月30日）1）第一年一期人工成本序 號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪時(shí)間計(jì)算方法一期費(fèi)用1工資(1)經(jīng)理130006人數(shù)x月薪 x時(shí)間18,000.00(2)經(jīng)理助理122000人數(shù)X月薪 x時(shí)間00,000.00客戶服務(wù)主管117606人數(shù)X月薪 X時(shí)間10,560.00(4)安全事務(wù)主管117606人數(shù)X月薪 X時(shí)間10,560.00工程維修主管117606人數(shù)X月薪 X時(shí)間10,560.00環(huán)境管理主管117600人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000.00強(qiáng)電工程師10人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000.00(8)智能化工程師116000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0

10、0,000.00(9)客戶服務(wù)助理113000人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000.00(10)財(cái)務(wù)收款文員110000人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000.00(11)公寓酒店式管家413000人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000.00(12)寫字樓客戶管理 服務(wù)員113006人數(shù)X月薪 X時(shí)間7,800.00(13)住宅管家110006人數(shù)X月薪 X時(shí)間6,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù)員110000人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000.00(15)安全領(lǐng)班39006人數(shù)X月薪 X時(shí)間16,200.00(16)安全員127506人數(shù)X月薪 X時(shí)間54,000.00(17)安全員197500人數(shù)X月薪 X時(shí)間00

11、,000.00(18)運(yùn)行值班/維護(hù)工59006人數(shù)X月薪 X時(shí)間27,000.00(19)技工113006人數(shù)X月薪 X時(shí)間7,800.00(20)清潔工105006人數(shù)X月薪 X時(shí)間30,000.00(21)綠化工1800人數(shù)X月薪 X時(shí)間00,000198,480.002二費(fèi)金(1)職工福利費(fèi)工資總額X 12%23,817.60(2)工會(huì)費(fèi)工資總額X 2%3,969.60(3)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額X 24%47,635.20(4)教育基金工資總額X 1.5%2,977.20(5)醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額X 5%9,924.00小計(jì)88,323.603合計(jì)286,803.62）第一年二期人工成本（2

12、013年5月1日2013年10月31 日）序 號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪計(jì)算方法月支出年支出1工資(1)經(jīng)理13000人數(shù)X月薪3,000.0018,000.00經(jīng)理助理12200人數(shù)X月薪2,200.0013,200.00客戶服務(wù)主管11760人數(shù)X月薪1,760.0010,560.00安全事務(wù)主管11760人數(shù)X月薪1,760.0010,560.00工程維修主管11760人數(shù)X月薪1,760.0010,560.00環(huán)境管理主管11760人數(shù)X月薪1,760.0010,560.00強(qiáng)電工程師11600人數(shù)X月薪0,000.000,000.00(8)智能化工程師11600人數(shù)X月薪0,000.000,00

13、0.00(9)客戶服務(wù)助理11300人數(shù)X月薪0,000.000,000.00(10)財(cái)務(wù)收款文員11000人數(shù)X月薪1,000.006,000.00(11)公寓酒店式管 家21300人數(shù)X月薪2,600.0015,600.00(12)寫字樓客戶管理服務(wù)員11300人數(shù)X月薪1,300.007,800.00(13住宅管家11000人數(shù)X月薪1000.006,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù) 員01000人數(shù)X月薪0,000.000,000.00(15)安全領(lǐng)班3900人數(shù)X月薪2,700.0016,200.00(16)安全員21750人數(shù)X月薪15,750.0094,500.00(17)運(yùn)行值

14、班/維護(hù)工6900人數(shù)X月薪5,400.0032400.00(18技工11300人數(shù)X月薪1,300.007,800.00(19)清潔工14500人數(shù)X月薪7,000.0042,000.00(20)綠化工1800人數(shù)X月薪800.004,800.00(22)小計(jì)8151,090.00 3(6,540.002二費(fèi)金(1)職工福利費(fèi)工資總額X 12%6,130.8036,784.80工會(huì)費(fèi)工資總額X 2%1,021.806,130.80社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額X 24%12,261.6073,569.60醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額X 5%2,554.5015,327.00教育基金工資總額X 1.5%766.354

15、,598.10小計(jì)22,735.05136,410.3合計(jì)73,825.05 442950.302、 第二、三年人工成本 （2013年11月1日后）序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪計(jì)算方法月支出年支出1工資(1)經(jīng)理13000人數(shù)X月薪3,000.0036,000.00經(jīng)理助理12200人數(shù)X月薪2,200.0026,400.00客戶服務(wù)主管11760人數(shù)X月薪1,760.0021,120.00安全事務(wù)主管11760人數(shù)X月薪1,760.0021,120.00工程維修主管11760人數(shù)X月薪1,760.0021,120.00環(huán)境管理主管11760人數(shù)X月薪1,760.0021,120.00強(qiáng)電工程師11600

16、人數(shù)X月薪0,000.0000,000.00(8)智能化工程師11600人數(shù)X月薪1,600.0019,200.00(9)客戶服務(wù)助理11300人數(shù)X月薪1,300.0015,600.00(10)財(cái)務(wù)收款文員11000人數(shù)X月薪1,000.0012,000.00(11)公寓酒店式管 家41300人數(shù)X月薪5,200.0062,400.00(12)寫字樓客戶管理服務(wù)員11300人數(shù)X月薪1,300.0015,600.00(13住宅管家11000人數(shù)X月薪1000.0012,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù) 員11000人數(shù)X月薪1,000.0012,000.00(15)安全領(lǐng)班4900人數(shù)X月薪

17、3,600.0043,200.00(16)安全員30750人數(shù)X月薪22,500.00270,000.00(17)運(yùn)行值班/維護(hù)工10900人數(shù)X月薪9,000.00108,000.00(18技工21300人數(shù)X月薪2,600.0031,200.00(19)清潔工18500人數(shù)X月薪9,000.00108,000.00(20)綠化工1800人數(shù)X月薪800.009,600.00(22)小計(jì)8172,140.00865,680.002三費(fèi)金(1)職工福利費(fèi)工資總額X 12%8,656.80103,881.60工會(huì)費(fèi)工資總額X 2%1,442.8017,313.60社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額X 24%17

18、,313.60207,763.20醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額X 5%3,607.0043,284.00教育基金工資總額X 1.5%1,082.1012,985.20小計(jì)32,102.30385,227.603合計(jì)104,242.30 1,：250,907.60（二）行政辦公費(fèi)1、 第一年第一期行政辦公費(fèi) （2012年11月1日一2013年4月30 日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù) 量單 位單價(jià)時(shí)間計(jì)算方法年支出1辦公用品、低值易耗品(1)辦公用品管理人員9人206數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間1,080.00操作人員47人106數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間2,820.00小計(jì)56人3,900.00(2)低值易耗品綜合測算6,000.00合計(jì)9,9

19、00.002通訊費(fèi)用(1)固定電話4部2006數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間4,800.00(2)移動(dòng)電話經(jīng)理、經(jīng)理助理2部2006數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間3,600.00主管4部506數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間1,200.00小計(jì)6部4,800.00合計(jì)9,600.003市內(nèi)交通費(fèi)用綜合測算4,800.004員工宿舍租金及水電費(fèi)3套6006數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間10,800.005員工培訓(xùn)費(fèi)56人106數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間3,360.006業(yè)務(wù)費(fèi)20006單價(jià)x時(shí)間12,000.007書報(bào)資料費(fèi)2006單價(jià)x時(shí)間1,200.008差旅費(fèi)20006單價(jià)x時(shí)間12,000.009入伙資料費(fèi)250份205,000.0010小計(jì)68,660

20、.002、 第一年第二期行政辦公費(fèi)（2013年5月1日一2013年10月30 日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間計(jì)算方法年支出1辦公用品、低值易耗品(1)辦公用品管理人員15人206數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間1,800.00操作人員66人106數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間3,960.00小計(jì)81人5,760.00(2)低值易耗品綜合測算9,000.00合計(jì)14,760.002通訊費(fèi)用固定電話4部2006數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間4,800.00(2)移動(dòng)電話經(jīng)理、經(jīng)理助理2部2006數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間2,400.00主管4部506數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間1,200.00小計(jì)6部4,800.00合計(jì)9,600.003市內(nèi)交通費(fèi)用綜合測算4,8

21、00.004員工宿舍租金及水電費(fèi)3套6006數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間10,800.005員工培訓(xùn)費(fèi)81人106數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間4,860.006業(yè)務(wù)費(fèi)20006單價(jià)x時(shí)間12,000.007書報(bào)資料費(fèi)2006單價(jià)x時(shí)間1,200.008差旅費(fèi)20006單價(jià)x時(shí)間12,000.009入住資料費(fèi)700份2014,000.0010小計(jì)84,020.003、第二、三年行政辦公費(fèi)（2013年11月1日后）序號(hào)項(xiàng)目數(shù) 量單 位單價(jià)時(shí)間計(jì)算方法年費(fèi)用1辦公用品、低值易耗品(1)辦公用品管理人員15人2012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間3,600.00操作人員66人1012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間7,920.00小計(jì)81人11,520.

22、00(2)低值易耗品綜合測算22,800.00合計(jì)34,320.002通訊費(fèi)用(1)固定電話4部15012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間7,200.00(2)移動(dòng)電話經(jīng)理、副經(jīng)理2部20012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間4,800.00主管4部5012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間2,400.00小計(jì)6部7,200.00合計(jì)14,400.003市內(nèi)交通費(fèi)用綜合測算7,200.004員工宿舍租金及水電費(fèi)3套60012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間21,600.005員工培訓(xùn)費(fèi)81人1012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間9,720.006業(yè)務(wù)費(fèi)200012單價(jià)x時(shí)間24,000.007書報(bào)資料費(fèi)20012單價(jià)x時(shí)間2,400.008差旅費(fèi)200012單價(jià)x時(shí)間24

23、,000.00小計(jì)128,040.00（二）設(shè)備/設(shè)施維保費(fèi)1、第一年第一期設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)（2012年11月1日一2013年4月30 日）亠予口勺項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（月）計(jì)算方法及其有 關(guān)說明維保費(fèi)支出1設(shè)備維修零星材料費(fèi)”6綜合測算12,000.002不可預(yù)見費(fèi) 4%61,000.003合計(jì)13,000.002、第一年第二期設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)（2013年5月1日一2013年10月30 日）序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（月）計(jì)算方法及其 有關(guān)說明維保費(fèi)支出1公共照明燈具維護(hù)6綜合測算7,500.002標(biāo)識(shí)牌、圍欄6綜合測算1,200.003墻面維護(hù)、地面材料更換6綜合測算2,000.004

24、公用本體刷漆用工用料6綜合測算2,000.005路牙路面日常維護(hù)6綜合測算4,000.006園林景觀日常維護(hù)6綜合測算5,000.00合計(jì)21,700.003、第二、三年設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)（2013年11月1日以后）序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng) 期（月）計(jì)算方法及其 有關(guān)說明維保費(fèi)支出1公共照明燈具維護(hù)12綜合測算25,000.002標(biāo)識(shí)牌、圍欄122,400.003墻面維護(hù)、地面材料更 換124,000.004公用本體刷漆用工用 料124,000.005路牙路面日常維護(hù)128,000.006園林景觀日常維護(hù)1210,000.00合計(jì)53,400.007電梯維保費(fèi)電梯 （34層/站）4臺(tái)80012

25、數(shù)量x單價(jià)38,400.00電梯 （24層/站）4臺(tái)68012數(shù)量x單價(jià)32,640.00:電梯 （20層）4臺(tái)62012數(shù)量x單價(jià)住宅住戶分?jǐn)傠娞?（3層）3臺(tái)40012數(shù)量x單價(jià)14,400.00合計(jì)1585,440.008強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)高低壓供電系統(tǒng)30屏2012數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期7,200.00(2)配電箱維護(hù)綜合 '測算2,000.00合計(jì)9,200.009小型中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)3臺(tái)60122,160.0010給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)生活水泵維護(hù)費(fèi)28臺(tái)2012數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期6,720.00(2)污水泵37臺(tái)1512數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期6,660.00給水水管維護(hù)費(fèi)綜合測算2,0

26、00.00:排水水管維護(hù)費(fèi)綜合測算2,000.001消防水系統(tǒng)維保費(fèi)a消防水泵2臺(tái)2012數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期480.00b噴淋泵2臺(tái)2012數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期480.00c消防栓約200套212數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期4,800.00d消防箱約200套212數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期4,800.00e噴淋系統(tǒng)（年維修率1%）約 2000只212年維修率x數(shù)量 x單價(jià)x保養(yǎng) 期480.00小計(jì)11,040.00(5)消防卷簾門系統(tǒng)7個(gè)3012數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期2,520.00合計(jì)30,940.0011消防系統(tǒng)維保費(fèi)消防主機(jī)維保費(fèi)包括年 檢綜合測算20,000.00氣體滅火系統(tǒng)維保費(fèi)綜合測算1,000

27、.00合計(jì)21,000.0012弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算1,800.00(2)控制中心維護(hù)費(fèi)綜合測算5,000.00(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算6,000.00(4)防盜報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算2,000.00巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算1,200.00(6)IC卡門禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算3,600.00停車場系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算6,000.00合計(jì)25,600.0013建筑本體維修費(fèi)(1)寫字樓22500m20.0112數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期2,700.00(2)酒店公寓29000m0.0112數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期3,480.00(3)住宅13500m0.0112數(shù)量x單價(jià)x 保養(yǎng)期16

28、20.00地下室8700m0.01121,044.00合計(jì)73700m8,844.0014設(shè)備維修零星材料費(fèi)綜合測算24,000.00合計(jì)(1+2+3+ o o o +14 )260,584.0015不可預(yù)見費(fèi) 4%10423.3616總計(jì)271,007.36（四）清潔費(fèi)1、第一年第一期清潔費(fèi) （2012年11月1日一2013年4月30 日）序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間 （月）計(jì)算方法金額1工具/材料費(fèi)見工具/材料測算表8,050.006單價(jià)x時(shí)間48,300.002消殺費(fèi)500.006單價(jià)x時(shí)間3,000.00合計(jì)51,300.002、 第一年第二期清潔費(fèi) （2013年5月1日一2013年10

29、月30 日）序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間 （月）計(jì)算方法金額1工具/材料費(fèi)見工具/材料測算表8,050.006單價(jià)x時(shí)間48,300.002消殺費(fèi)500.006單價(jià)x時(shí)間3,000.003水池清洗費(fèi)消防水池560 m 3 X 1 次2.61,456.00寫字樓生活水箱100 m 3 X 1 次4.00400.00住宅生活水箱60 m 3 X 1 次4.00240.00小計(jì)2,096.00合計(jì)53,396.00序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法月支出年支出1工具/材料費(fèi):見附表：工具/材料測算表8,050.0096,600.003外墻清洗費(fèi)公寓（年清洗兩次）212000m X 1.0 X 22,000.0024,0

30、00.00寫字樓（年清洗兩次）25800 m X 1.0 X 2966.6711,600.00住宅（年清洗一次）6800 m 2 X 1.0 X 1566.666,800.00合計(jì)3,533.3342,400.004水池清洗費(fèi)消防水池560 m 3 X 2.6 X 1121.331,456.00公寓生活水箱80 m 3 X 4.00 X 253.33640.00寫字樓生活水箱3100 m X 4.00 X 266.67800.00住宅生活水箱360 m X 4.00 X 240.00480.00合計(jì)281.333,376.005化糞池清理費(fèi)每一年清理一次100.001,200.006消殺費(fèi)綜合

31、測算500.006,000.00總計(jì)12,464.66149,576.00附表：清潔工具材料費(fèi)詳表名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）總額用途不銹鋼油0.5卡134.0067.00不銹鋼保養(yǎng)拖把26個(gè)6.50169.00拖地用消殺藥品:1批600.00r除四害漂白水1桶25.0025.00消毒、清潔起漬水5卡65.00325.00洗地起蠟全能清潔消毒劑18卡45.00360.00洗地清潔玻璃水2卡50.00100.00玻璃清洗潔而亮2支15.0030.00多種表面除漬里墊八、-_1_2塊50.00100.00清洗地面紅墊2塊50.00100.00拋光地面靜電吸塵精1加倫75.0075.00地面推塵用金屬光亮

32、劑1支58.0058.00金屬表面處理空氣清新劑5瓶10.0050.00洗手間用香球240只0.50120.00小便池用特光面蠟2箱380.00760.00地面打蠟洗手液1桶200.00200.00洗手用K216kg/ 桶380.00380.00大理石晶面地面K316kg/ 桶480.00480.00大理石晶面地面晶面處理墊:5塊50.00250.00大理石晶面地面潔廁靈5桶40.00200.00P洗手間清洗用去污粉1箱50.0050.00除漬避風(fēng)垃圾鏟2個(gè)80.00160.00外圍用大卷紙:108卷10.001,080.00洗手間用紙毛巾40條2.80112.00膠手套20付3.5070.0

33、0廁刷13把7.0091.00街掃4把15.0060.00鋼絲球20個(gè)1.0020.00大垃圾袋3360只0.301,008.00小垃圾袋:500只0.0525.00刀片4合2.008.00雞毛桿10支9.0090.00膠掃把26把5.00130.00膠地刷26把3.5091.00大紅桶13個(gè)15.00195.00小紅桶13個(gè)7.0091.00百潔布20塊1.0020.00鐵箕2個(gè)15.0030.00地抹布24寸3塊30.0090.00廁泵6個(gè)5.0030.00地抹桿24寸3套50.00150.00合計(jì)8,050.00（五）綠化費(fèi)序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（年）計(jì)算方法金額1綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用38

34、61平米3.51數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng) 期13,513.502花木租擺綜合測算2,100.00合計(jì)15,613.50（六）保安費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法月支出年支出日常耗材、裝備保養(yǎng)綜合測算500.006,000.00（七）開辦費(fèi)攤銷項(xiàng)目合計(jì)（元）計(jì)算方法月支出年支出備注籌備期人工費(fèi)用62,713.00按三年攤銷1,742.0320,904.33見附表一固定資產(chǎn)241,284.00按三年攤銷6702.3380,428.00見附表二服裝費(fèi)80,210.00按三年攤銷2228 . 0526,736.67見附表三合計(jì)384,207.0010,672.36128,069.00附表一、籌備期人工費(fèi)用序 號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪

35、時(shí)間計(jì)算方法費(fèi)用合計(jì)1工資(1)經(jīng)理130003人數(shù)x月薪 x時(shí)間9,000.00(2)經(jīng)理助理122000人數(shù)X月薪 x時(shí)間0,000.00客戶服務(wù)主管117601人數(shù)X月薪 X時(shí)間1,760.00(4)安全事務(wù)主管117602人數(shù)X月薪 X時(shí)間3,520.00工程維修主管117602人數(shù)X月薪 X時(shí)間3,520.00環(huán)境管理主管017601人數(shù)X月薪 X時(shí)間0,000.00強(qiáng)電工程師1人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.00(8)智能化工程師116000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0,000.00(9)客戶服務(wù)助理113000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.00(10)財(cái)務(wù)收款文員110000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.00(1

36、1)公寓酒店式管家413000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.00(12)寫字樓客戶管理 服務(wù)員113001人數(shù)X月薪 X時(shí)間1,300.00(13)住宅管家110001人數(shù)X月薪 X時(shí)間1,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù)員110000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.00(15)安全領(lǐng)班39001人數(shù)X月薪 X時(shí)間2,700.00(16)安全員127501人數(shù)X月薪 X時(shí)間9,000.00(17)安全員197500人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.00(18)運(yùn)行值班/維護(hù)工59002人數(shù)X月薪 X時(shí)間9,000.00(19)技工113002人數(shù)X月薪 X時(shí)間2,600.00(20)清潔工125000人數(shù)X月薪 X時(shí)間0.

37、00(21)綠化工18000人數(shù)x月薪 x時(shí)間0.0043,400.002三費(fèi)金(1)職工福利費(fèi)工資總額x 12%5,208.00(2)工會(huì)費(fèi)工資總額x 2%868.00社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額x 24%10,416.00教育基金工資總額x 1.5%651.00醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額x 5%2,170.00小計(jì)19,313.003合計(jì)62,713.00附表二、固定資產(chǎn)項(xiàng) 目合計(jì)（元）計(jì)算方法月支出年支出辦公用設(shè)備68,456.00按三年攤銷1901.5622818.67安保、消防工具16,476.00按三年攤銷457.675492.00工程維修設(shè)備23,732.00按三年攤銷659.227910.66清潔

38、、綠化設(shè)備132,620.00按三年攤銷3683.8944206.67合計(jì)241,284.006702.3380428.00附表三、服裝費(fèi)項(xiàng)目人數(shù)數(shù)量單價(jià)總價(jià)年服裝費(fèi)支出備注員工服 裝（含 冬、夏兩 季裝）管理人員15245013,500.004,500.003年2套保安34328028,560.009,520.003年3套保安大衣34150017,000.005,666.673年1套工程人員13325097,50.003,250.003年3套綠化保潔19320011,400.003,800.003年3套合計(jì)80,210.0026,736.67第三節(jié)費(fèi)用測算分析管理費(fèi)報(bào)價(jià)我們以某某國際廣場的物

39、業(yè)管理采用的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，用以支定收的方法進(jìn)行綜合比較，既為開發(fā)商考慮前期住宅的銷售，又考慮各種物業(yè)對資源的占用，以招 商局物業(yè)二十年對物業(yè)管理行業(yè)的精心管理服務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn)，全面測算某某國際 廣場的物業(yè)管理費(fèi)。某某國際廣場的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)具體如下:住宅：0.80元/ m2.月（不含電梯使用費(fèi)）；寫字樓：4.50 元/ m2.月；酒店式公寓：2.60 元/ m.月；商業(yè)：1.50 元 / m2.月。管理服務(wù)費(fèi)用比例簡表序號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用（元）占總額百分比%1管理人員人工成本567,364.8025.15%2行政辦公費(fèi)128,040.005.68%3設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)271,007.3612.02%4清潔

40、費(fèi)（含清潔人工費(fèi)）336,154.4014.90%5綠化費(fèi)（含綠化人工費(fèi)）29,485.001.31%6保安費(fèi)（含保安人工費(fèi)）489,092.4021.68%7開辦費(fèi)攤銷128,069.005.68%小計(jì)1,949,212.968不可預(yù)見費(fèi)（1 7 ）項(xiàng)乂 1.50%29,238.191.30%9管理者酬金（1 8）項(xiàng)乂 8%158,276.097.02%10營業(yè)稅金及附加（1 9）項(xiàng)乂 5.56%118,802.035.27%合計(jì)2,255,529.27100%財(cái)務(wù)收支情況分析表（單位：萬元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第一期第二期收入總收入43.1285.44225.72229.161、管理費(fèi)收入38.4274.98202.38204.482、停車場收入6.2810.4621.4326.78支出總支出55.6476.15225.55225.551、人工費(fèi)用12.6818.4856.7456.742、辦公費(fèi)用6.878.4012.8012.803、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)1.302.1727.1027.104、清潔費(fèi)（含清潔人工費(fèi)）9.4712.9333.6133.615、綠化費(fèi)（含