某地產(chǎn)公司項目后評估作業(yè)指引

1、某地產(chǎn)公司項目后評估作業(yè)指引精編版項目后評估作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期作業(yè)指引目的為規(guī)范項目后評估工作，及時分析和總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗與教訓，積累項目開發(fā)成果，推廣項目成功經(jīng)驗，提高公司項目投資決策水平，提高項目開發(fā)管理能力，特制訂本作業(yè)指引。適用范圍適用于公司投資開發(fā)的所有項目分期或全期的評估工作。職責3.1 企業(yè)管理中心3.1.1 負責編制后評估報告模板和匯總評估資料清單；3.1.2 參與區(qū)域?qū)用骓椖亢笤u估會議；3.1.3 組織召開集團層面項目后評估會議；3.1.4 組織建立項目管理案例庫，并不斷更新完善。3.2 各區(qū)域公司3.2.1 組織召開項目后評估區(qū)域評估會；3.2.2

2、 參與集團層面項目后評估會議。3.3 各地區(qū)公司3.3.1 開展本地區(qū)公司項目后評估工作，組織各專業(yè)編制各專業(yè)后評估報告；3.3.2 編制項目后評估報告（初稿） ，提交區(qū)域公司；3.3.3 參與區(qū)域?qū)用骓椖亢笤u估會議，并完成項目后評估報告（修訂稿），提交集團企業(yè)管理中心；3.3.4 參與集團層面項目后評估會議，完成項目后評估報告（最終稿），報集團領(lǐng)導審核審批。關(guān)鍵活動描述4.1 地區(qū)公司項目后評估4.1.1 項目結(jié)束后，由地區(qū)公司在竣工交付后三個月內(nèi)，完成項目后評估工作，回顧項目運營目標的達成情況，對工作經(jīng)驗進行分析總結(jié)。4.1.2 各專業(yè)線負責人根據(jù)地區(qū)公司總經(jīng)理的指示，編制各專業(yè)后評估報告

3、，各專業(yè)線的區(qū)域分管領(lǐng)導需提供支持和協(xié)助。4.1.3 各專業(yè)后評估報告完成后，地區(qū)公司總經(jīng)理組織項目團隊成員（需包括營銷、設(shè)計、成本、采招、工程、物業(yè)等業(yè)務線）召開后評估會議，形成項目后評估成果文件項目后評估報告（初稿） ，須遵循集團項目后評估報告統(tǒng)一模板要求。4.1.4 若項目為分期開發(fā)，項目后評估按分期實施。4.2 區(qū)域?qū)用骓椖亢笤u估4.2.1 區(qū)域評估會召開時間限制：項目后評估報告（初稿）提交分管區(qū)域集團領(lǐng)導后10 個工作日內(nèi)或按集團通知要求，由分管區(qū)域集團領(lǐng)導組織召開區(qū)域評估會。4.2.2 區(qū)域評估會的參會人員，為區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導、集團企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項目團隊。4.2.3 區(qū)域評

4、估會通過后，地區(qū)公司需形成會議紀要，并于會后2 個工作日內(nèi)，提交分管區(qū)域集團領(lǐng)導審核后，報集團企業(yè)管理中心備案。4.3 集團層面項目后評估4.3.1 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需在15個工作日內(nèi)或按集團通知要求，根據(jù)會議決議形成的項目后評估報告（修改稿），經(jīng)分管區(qū)域集團領(lǐng)導審核后，提請集團企業(yè)管理中心組織召開后評估會議。4.3.2 集團企業(yè)管理中心負責根據(jù)項目后評估報告（修改稿）和項目運營目標責任書等會議材料的準備情況，與集團董事長確定集團后評估會議的時間，并組織召開集團后評估會議。4.3.3 集團后評估會議的參會人員，一般為集團董事長、決策委員會領(lǐng)導、分管區(qū)域集團領(lǐng)導、區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導、集團

5、企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項目團隊主要負責人。參會人員名單由集團企業(yè)管理中心根據(jù)項目需要實時調(diào)整，具體以會議通知為準。4.3.4 集團后評估會議需形成會議紀要和項目后評估報告（最終稿），并于會后15 個工作日內(nèi)，由地區(qū)公司提交分管區(qū)域集團領(lǐng)導簽字審核后，報集團企業(yè)管理中心呈遞集團董事長審批。4.3.5 集團企業(yè)管理中心依據(jù)項目后評估報告（最終稿）和項目運營目標責任書，組織開展落實項目績效考核最終方案，并責成各相關(guān)部門實施改進措施和方案，必要時組織相關(guān)部門進行專題討論，形成項目管理案例庫，為其它項目提供經(jīng)驗和教訓的知識案例，按要求歸入知識庫，并及時對相關(guān)流程文件進行修正和完善。4.3.6 集團后評估

6、會議形成的項目后評估報告為公司機密文件，嚴禁泄露。4.4 項目后評估主要內(nèi)容4.4.1 項目后評估結(jié)果要形成項目后評估報告，內(nèi)容包括但不限于：1） 項目概況；2）項目開發(fā)指導書中指標完成情況總結(jié);3）項目定位策劃總結(jié)；4）項目營銷專業(yè)總結(jié)；5）項目設(shè)計專業(yè)總結(jié)；6）項目工程專業(yè)總結(jié)；7）項目客服專業(yè)總結(jié)；8）項目成本管理總結(jié)；9）項目進度管理總結(jié)；10）項目總體經(jīng)驗總結(jié)。4.4.2 項目后評估要點可參考下表：類別序號評估要點項目運宮1項目運營計劃關(guān)鍵指標達成情況總結(jié)（如簽約及回款、銷售利潤率及內(nèi)部收益率、項目 成本變化、一級節(jié)點達成率、客戶滿意度及客戶忠誠度等）2項目進度滯后或提前的原因分析3

7、風險管理計劃實施總結(jié)4項目運營成功點和不足點項目定 位1項目總體定位分析成本1評估目標成本達成情況和成本控制難點分析營銷 管理1項目銷售情況分析2營銷策劃效果分析3銷售資料及合同管理問題分析4銷售服務及客戶反饋問題分析工程管理1評估項目工程質(zhì)量是否達到項目目標2施工組織總結(jié)及重大施工方案評估分析3施工節(jié)點總結(jié)4客戶反饋總結(jié)分析設(shè)計及 研發(fā)1設(shè)計難點總結(jié)2設(shè)計配合問題總結(jié)3客戶反饋（客戶敏感點）總結(jié)分析（從設(shè)計與技術(shù)角度）4新材料、新技術(shù)、新工藝應用效益及不足類別序號評估要點客服1交房準備及交房效果評估2客戶需求及客戶重大投訴評估3客戶敏感點總結(jié)(從客戶體驗角度)綜合1項目管理方法及團隊建設(shè)總結(jié)

8、及建議4.4.3 營銷后評估：銷售策劃部根據(jù)階段營銷總結(jié)和專題評估結(jié)果，結(jié)合銷售完成情況提出營銷總結(jié)報告并進行 匯報，其他人員提出補充意見。營銷總結(jié)報告包括但不限于以下幾方面：1) 項目總體銷售統(tǒng)計分析；2) 項目定位總結(jié)；3) 營銷策劃成功經(jīng)驗與失敗總結(jié)；4) 銷控措施經(jīng)驗與失敗總結(jié)；5) 銷售合同管理問題總結(jié)；6) 銷售行為問題總結(jié)；7) 客戶反饋總結(jié)分析。4.4.4 招標/采購后評估：招標中心/供應部提交招標/采購后評估報告進行匯報，各部門提出補充意見。招標/采購后評估報告內(nèi)容包括但不限于：1) 戰(zhàn)略合作伙伴的合作過程評價和總結(jié)評價結(jié)果；2) 招標采購的經(jīng)驗與問題總結(jié)；3)招標策略分析總

9、結(jié)；4) 不足總結(jié)。4.4.5 成本后評估：核算部編制項目成本后評估報告，內(nèi)容包括但不限于：1) 歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、目標成本指導書、目標成本測算表、該項 目的各期動態(tài)成本分析等；2) 匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料；3) 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額；4) 費用部分(土地費用、管理費用、營銷費用、其他費用)由財務部負責歸集，將實際發(fā)生額與目標成本作 對比分析；5) 對比項目結(jié)算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標成本，評價投資估算、項目目標成本的準確、合理性；6) 對比項目結(jié)算與目標成本指導書中相關(guān)

10、成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性；7) 分析該項目各期的動態(tài)成本資料，評價項目成本管理的科學合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗教訓；8) 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計劃、施工組織、工程承包范圍變化，工程量變化、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響；9) 組織相關(guān)部門分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等，從其使用效果和耐用程度上，評價材料成本的合理性。4.4.6 設(shè)計管理后評估：總工室/設(shè)計管理部提交設(shè)計管理后評估報告，內(nèi)容包括但不限于：1) 對方案設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計的經(jīng)驗和問

11、題進行總結(jié)、對客戶投訴的規(guī)劃設(shè)計問題進行總結(jié)、產(chǎn)品標準的使用落實情況進行總結(jié)、設(shè)計配合問題總結(jié)等；2) 對客戶投訴的規(guī)劃設(shè)計問題進行總結(jié)；3) 產(chǎn)品標準的使用落實情況進行總結(jié)、設(shè)計配合問題總結(jié)等；4.4.7 項目管理后評估：工程部提交項目管理后評估報告，內(nèi)容包括但不限于：1) 對工程施工技術(shù)經(jīng)驗問題進行總結(jié)；2) 工程進度和質(zhì)量控制情況進行總結(jié)；3) 對設(shè)計單位、監(jiān)理、施工單位合作情況進行總結(jié)評價；4) 施工管理經(jīng)驗和問題進行總結(jié)。4.4.8 客戶入住階段滿意度評估：客戶服務部/物業(yè)公司提交項目入住階段客戶滿意度報告，內(nèi)容包括但不限于：1) 組織回訪形成的回訪總結(jié)報告；2) 收集客服熱線接到的

12、客訴信息、交房過程中客戶反饋的相關(guān)信息，形成入住投訴分析報告。支持性文件5.1 流程及作業(yè)指引無5.2 表單及模板5.2.1 項目后評估報告（模板）某地產(chǎn)公司項目后評估作業(yè)指引精編版項目后評估作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期作業(yè)指引目的為規(guī)范項目后評估工作，及時分析和總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗與教訓，積累項目開發(fā)成果，推廣項目成功經(jīng)驗，提高公司項目投資決策水平，提高項目開發(fā)管理能力，特制訂本作業(yè)指引。適用范圍適用于公司投資開發(fā)的所有項目分期或全期的評估工作。職責8.1 企業(yè)管理中心8.1.1 負責編制后評估報告模板和匯總評估資料清單；8.1.2 參與區(qū)域?qū)用骓椖亢笤u估會議；8.1.3 組織召

13、開集團層面項目后評估會議；8.1.4 組織建立項目管理案例庫，并不斷更新完善。8.2 各區(qū)域公司8.2.1 組織召開項目后評估區(qū)域評估會；8.2.2 參與集團層面項目后評估會議。8.3 各地區(qū)公司8.3.1 開展本地區(qū)公司項目后評估工作，組織各專業(yè)編制各專業(yè)后評估報告；8.3.2 編制項目后評估報告（初稿） ，提交區(qū)域公司；8.3.3 參與區(qū)域?qū)用骓椖亢笤u估會議，并完成項目后評估報告（修訂稿），提交集團企業(yè)管理中心；8.3.4 參與集團層面項目后評估會議，完成項目后評估報告（最終稿），報集團領(lǐng)導審核審批。關(guān)鍵活動描述8.1 地區(qū)公司項目后評估8.1.1 項目結(jié)束后，由地區(qū)公司在竣工交付后三個月

14、內(nèi)，完成項目后評估工作，回顧項目運營目標的達成情況，對工作經(jīng)驗進行分析總結(jié)。8.1.2 各專業(yè)線負責人根據(jù)地區(qū)公司總經(jīng)理的指示，編制各專業(yè)后評估報告，各專業(yè)線的區(qū)域分管領(lǐng)導需提供支持和協(xié)助。8.1.3 各專業(yè)后評估報告完成后，地區(qū)公司總經(jīng)理組織項目團隊成員（需包括營銷、設(shè)計、成本、采招、工程、物業(yè)等業(yè)務線）召開后評估會議，形成項目后評估成果文件項目后評估報告（初稿） ，須遵循集團項目后評估報告統(tǒng)一模板要求。8.1.4 若項目為分期開發(fā)，項目后評估按分期實施。8.2 區(qū)域?qū)用骓椖亢笤u估8.2.1 區(qū)域評估會召開時間限制：項目后評估報告（初稿）提交分管區(qū)域集團領(lǐng)導后10 個工作日內(nèi)或按集團通知要求

15、，由分管區(qū)域集團領(lǐng)導組織召開區(qū)域評估會。8.2.2 區(qū)域評估會的參會人員，為區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導、集團企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項目團隊。8.2.3 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需形成會議紀要，并于會后2 個工作日內(nèi)，提交分管區(qū)域集團領(lǐng)導審核后，報集團企業(yè)管理中心備案。8.3 集團層面項目后評估8.3.1 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需在15個工作日內(nèi)或按集團通知要求，根據(jù)會議決議形成的項目后評估報告（修改稿），經(jīng)分管區(qū)域集團領(lǐng)導審核后，提請集團企業(yè)管理中心組織召開后評估會議。8.3.2 集團企業(yè)管理中心負責根據(jù)項目后評估報告（修改稿）和項目運營目標責任書等會議材料的準備情況，與集團董事長確定集團后評估會

16、議的時間，并組織召開集團后評估會議。8.3.3 集團后評估會議的參會人員，一般為集團董事長、決策委員會領(lǐng)導、分管區(qū)域集團領(lǐng)導、區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導、集團企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項目團隊主要負責人。參會人員名單由集團企業(yè)管理中心根據(jù)項目需要實時調(diào)整，具體以會議通知為準。8.3.4 集團后評估會議需形成會議紀要和項目后評估報告（最終稿），并于會后15 個工作日內(nèi)，由地區(qū)公司提交分管區(qū)域集團領(lǐng)導簽字審核后，報集團企業(yè)管理中心呈遞集團董事長審批。8.3.5 集團企業(yè)管理中心依據(jù)項目后評估報告（最終稿）和項目運營目標責任書，組織開展落實項目績效考核最終方案，并責成各相關(guān)部門實施改進措施和方案，必要時組織相關(guān)部

17、門進行專題討論，形成項目管理案例庫，為其它項目提供經(jīng)驗和教訓的知識案例，按要求歸入知識庫，并及時對相關(guān)流程文件進行修正和完善。8.3.6 集團后評估會議形成的項目后評估報告為公司機密文件，嚴禁泄露。8.4 項目后評估主要內(nèi)容8.4.1 項目后評估結(jié)果要形成項目后評估報告，內(nèi)容包括但不限于：1） 項目概況；1） 項目開發(fā)指導書中指標完成情況總結(jié);2）項目定位策劃總結(jié)；3）項目營銷專業(yè)總結(jié)；4）項目設(shè)計專業(yè)總結(jié)；5）項目工程專業(yè)總結(jié)；6）項目客服專業(yè)總結(jié)；7）項目成本管理總結(jié)；8）項目進度管理總結(jié)；9）項目總體經(jīng)驗總結(jié)。8.4.2 項目后評估要點可參考下表：類別序號評估要點項目運宮1項目運營計劃關(guān)

18、鍵指標達成情況總結(jié)（如簽約及回款、銷售利潤率及內(nèi)部收益率、項目 成本變化、一級節(jié)點達成率、客戶滿意度及客戶忠誠度等）2項目進度滯后或提前的原因分析3風險管理計劃實施總結(jié)4項目運營成功點和不足點項目定 位1項目總體定位分析成本1評估目標成本達成情況和成本控制難點分析營銷 管理1項目銷售情況分析2營銷策劃效果分析3銷售資料及合同管理問題分析4銷售服務及客戶反饋問題分析工程管理1評估項目工程質(zhì)量是否達到項目目標2施工組織總結(jié)及重大施工方案評估分析3施工節(jié)點總結(jié)4客戶反饋總結(jié)分析設(shè)計及 研發(fā)1設(shè)計難點總結(jié)2設(shè)計配合問題總結(jié)3客戶反饋（客戶敏感點）總結(jié)分析（從設(shè)計與技術(shù)角度）4新材料、新技術(shù)、新工藝應用

19、效益及不足類別序號評估要點客服1交房準備及交房效果評估2客戶需求及客戶重大投訴評估3客戶敏感點總結(jié)（從客戶體驗角度）綜合1項目管理方法及團隊建設(shè)總結(jié)及建議8.4.3 營銷后評估：銷售策劃部根據(jù)階段營銷總結(jié)和專題評估結(jié)果，結(jié)合銷售完成情況提出營銷總結(jié)報告并進行匯報，其他人員提出補充意見。營銷總結(jié)報告包括但不限于以下幾方面：8） 項目總體銷售統(tǒng)計分析；9） 項目定位總結(jié)；10） 營銷策劃成功經(jīng)驗與失敗總結(jié)；11） 銷控措施經(jīng)驗與失敗總結(jié)；12） 銷售合同管理問題總結(jié)；13） 銷售行為問題總結(jié)；14） 客戶反饋總結(jié)分析。8.4.4 招標/采購后評估：招標中心/供應部提交招標/采購后評估報告進行匯報，

20、各部門提出補充意見。招標/采購后評估報告內(nèi)容包括但不限于：5） 戰(zhàn)略合作伙伴的合作過程評價和總結(jié)評價結(jié)果；6） 招標采購的經(jīng)驗與問題總結(jié)；7） 招標策略分析總結(jié)；8） 不足總結(jié)。8.4.5 成本后評估：核算部編制項目成本后評估報告，內(nèi)容包括但不限于：10）歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、目標成本指導書、目標成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等；11）匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料；12）按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額；13）費用部分（土地費用、管理費用、營銷費用、其他費用）由財務部負責歸集，將實際發(fā)生額與目標成本作對比分析;14) 對比項目結(jié)算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標成本，評價投資估算、項目目標成本的準確、合理性；15) 對比項目結(jié)算與目標成本指導書中相關(guān)成本內(nèi)容，