關(guān)于兩年代建制管理工作的思考

1、關(guān)于兩年代建制管理工作的思考關(guān)于兩年代建制試點(diǎn)工作的思考總述：一、代建制管理工作的范圍：從項(xiàng)目立項(xiàng)到工程竣工驗(yàn)收移交全 過(guò)程，包括了：可行性研究、環(huán)境影響評(píng)估、項(xiàng)目建議書(shū)、征地拆遷 到設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的出讓確定、工程的施工過(guò)程、竣工驗(yàn)收收 回過(guò)程、保修責(zé)任期配合工作等等。二、代建制的管理思路：以代業(yè)主的身份負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建、 報(bào)批、項(xiàng)目實(shí)施期的日常取證處理工作，而其中較為次要的是：1、;對(duì)監(jiān)理單位的管理工作；2、;對(duì)包括單位的管理工作；3、;對(duì)施工單位的管理工作；4、;對(duì)甲供樹(shù)脂單位的管理工作。5、;對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門（業(yè)主、使用單位、政府各相關(guān)部門）的 協(xié)調(diào)配合工作。三、總的來(lái)說(shuō)：由于代建

2、制推行的波隆涅區(qū)時(shí)間并不長(zhǎng)約，相關(guān) 的政策法規(guī)并不完善，例如：取費(fèi)偏低、報(bào)建工作的合法身份尚未明 確等，加上慧為單位必須必須面封的多頭管理（業(yè)主、使用單位、政 府各相關(guān)部門）常常各方指導(dǎo)意見(jiàn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致目前代建工作普遍陷 入“進(jìn)退維谷”的局面，市場(chǎng)的健康良性發(fā)展雖有待政策的出臺(tái)及時(shí) 間的磨礪。正；文本文將從管理不同角度結(jié)合本人從事代建工作的四個(gè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分 析:一、項(xiàng)目前期（指尚未正式開(kāi)始施工前充分準(zhǔn)備的準(zhǔn)備工作階段）這期間代建方主要的重點(diǎn)是項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作關(guān)注提前完成情況, 包括代建合同的簽訂、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作的推進(jìn)、項(xiàng)目投資可行性 研究報(bào)告、這期間有個(gè)比較關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)就是修建性詳細(xì)規(guī)劃，可行

3、性研究的 修詳規(guī)（此部分待整理）二、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。談到設(shè)計(jì)就不得不談?wù)剬?duì)工程局的執(zhí)法監(jiān)督管理工作了，而談到 管理設(shè)計(jì)院就不得不設(shè)計(jì)招標(biāo)，而作為甲方工作方案在設(shè)計(jì)招標(biāo)前就 必須完成一項(xiàng)其他工作那就是設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，可以參考一些國(guó)內(nèi)國(guó)際類 似的項(xiàng)目案例有借鑒價(jià)值，再結(jié)合項(xiàng)目投資的實(shí)際、業(yè)主、使用單位 的需求、總投資等等編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)必須包括工程的規(guī) 模、項(xiàng)目的投資額（其實(shí)又應(yīng)該有一個(gè)設(shè)計(jì)限額，防止設(shè)計(jì)出的圖紙 超金融投資，而根據(jù)我所了解的幾個(gè)項(xiàng)目毫無(wú)例外的都死在這個(gè)環(huán)節(jié), 一來(lái)是由于沒(méi)有預(yù)留空間的將設(shè)計(jì)限額提供給設(shè)計(jì)院，而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì) 院的圖紙

4、一般都難免缺漏項(xiàng)，也有可能是甲方的項(xiàng)目建議書(shū)或者設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)的時(shí)候就己經(jīng)漏項(xiàng)，最終導(dǎo)致超投資。二來(lái)一般的設(shè)計(jì)院對(duì)投 資控制沒(méi)什么概念，所以人體工學(xué)出來(lái)的圖紙一般都會(huì)超投資，而此 時(shí)再來(lái)調(diào)整設(shè)計(jì)或者斬項(xiàng)就會(huì)顯得異常困難，多元化業(yè)主方肯定想要 功能多元，而投資規(guī)模卻限死了，重新大幅度調(diào)整建筑設(shè)計(jì)也不太現(xiàn) 實(shí)，工期來(lái)不及了）。所以，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)盡量的完備，也應(yīng)大力要 求設(shè)計(jì)院必須限額設(shè)計(jì)。扯遠(yuǎn)了，繼續(xù)談設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)院的管理 工作貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)過(guò)程，從最初的鐵路工程、修建性詳細(xì)規(guī)劃開(kāi)始 就要與設(shè)計(jì)院打交道。所以作為代建方在設(shè)計(jì)招標(biāo)支配時(shí)就應(yīng)進(jìn)行控 制，要在資格預(yù)審時(shí)將半導(dǎo)體技術(shù)能力低、資質(zhì)差勁的單

5、位排除。承接上面的話題，對(duì)所有單位的管理其依據(jù)都無(wú)非是合同，在此 著重講講設(shè)計(jì)合同。作為甲方（無(wú)論是卡盧什區(qū)或是項(xiàng)目管理制抑或是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）都應(yīng)在合同簽訂的時(shí)候盡可能的將以下幾點(diǎn)限制設(shè) 計(jì)院的條款納入合同。1、;在合同約定的時(shí)候設(shè)計(jì)院的進(jìn)度款不能支付的太快，一來(lái) 是因?yàn)樵O(shè)計(jì)師的提成是根據(jù)設(shè)計(jì)院收到的進(jìn)度款百分比支付的，如果 甲方太早就支付了科東俄設(shè)計(jì)費(fèi)的大部分，那么到了后期，特別是裝 修期間，之間各專業(yè)之間的圖紙矛盾都將在體現(xiàn)此反映出來(lái)，而此時(shí) 的工作無(wú)論承建商對(duì)施工單位或是對(duì)甲方都是至關(guān)重要的，而唯獨(dú)從 設(shè)計(jì)院的角度出發(fā)這不過(guò)就是各專業(yè)的配合問(wèn)題，一般都會(huì)扔幾個(gè)新 人在那處理，而將主設(shè)計(jì)師

6、抽走。二來(lái)，如果過(guò)早的支付過(guò)多設(shè)計(jì)費(fèi), 則到后期甲方后期已難以強(qiáng)有力的控制設(shè)計(jì)院，而如果還有大量的設(shè) 計(jì)費(fèi)在甲方手中，則甲方可以一貫保持對(duì)設(shè)計(jì)院的地位。要相信在這 個(gè)世界上合同只是一紙空文，只要有多余的利益，那么合同將與白紙 無(wú)異，只有把握了錢才能更好的控制各個(gè)單位。2、;合同中應(yīng)約定設(shè)計(jì)變更的限額，超出部分應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)按一 定的比例進(jìn)行扣除。以此全體人員來(lái)要求設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)組織工作時(shí)必 須謹(jǐn)慎、細(xì)致。這樣有兩個(gè)好處，一是減少了一些不需要的變更，加 快了項(xiàng)目進(jìn)度；二來(lái)也對(duì)中國(guó)投資控制有很大幫助。畢竟變更少了， 工期、投資都會(huì)相應(yīng)的減少，也減少了施工單位的索償施工單位機(jī)率。3、;所有圖紙的中段審核或

7、匯集的終點(diǎn)應(yīng)該為建筑設(shè)計(jì)師，只 有建筑設(shè)計(jì)才會(huì)有意識(shí)的對(duì)機(jī)電裝修的合理性或進(jìn)行比較全面的審核。 只因現(xiàn)階段我所接觸到的設(shè)計(jì)院，各專業(yè)配合出圖上都存在很大很大 的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，土建的不管你機(jī)電是否能安裝，機(jī)電的也完全不管你 完全裝修是否能阿維茲縣，而裝修改動(dòng)的呢很多時(shí)候修改完裝修圖紙 則完全不理你機(jī)電、土建是否能施工。所以所有的施工圖必須由設(shè)計(jì) 師進(jìn)行審核。而甲方在簽合同的時(shí)候就應(yīng)寫(xiě)明如果出現(xiàn)將環(huán)境問(wèn)題則 上述對(duì)設(shè)計(jì)院予以經(jīng)濟(jì)制裁，只有這樣，從項(xiàng)目開(kāi)始就貫徹這樣的思 想才能減緩由于設(shè)計(jì)失誤而帶來(lái)的損失，施工進(jìn)度無(wú)論是工期抑或是 經(jīng)濟(jì)上的。4、；當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)展到一定程度時(shí)必須要有各專業(yè)設(shè)計(jì)師長(zhǎng)期駐場(chǎng) 解決現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，特別是裝修階段。5、;甲方應(yīng)盡量避免水利水電施工方直接接觸設(shè)計(jì)院，并盡量 避免由工程施工來(lái)做深化設(shè)計(jì)（導(dǎo)致造價(jià)增加，且施工方有拖延工期 的借口）。6、;除重大的影響或建筑外觀的重大決策上甲方應(yīng)審慎聽(tīng)從設(shè) 計(jì)師的意見(jiàn)外，對(duì)于一些次要空間、不影響結(jié)構(gòu)安全、不影響建筑整 體外觀的商討上，甲方應(yīng)根據(jù)一般來(lái)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況盡快拍板。而代 建制卻在這方面存在較大缺陷，代建方作為甲方管理者，特別是在政 府項(xiàng)目上，為了避責(zé)就會(huì)盡量的按設(shè)計(jì)理念進(jìn)行，而很多的設(shè)計(jì)理念 都是即浪費(fèi)時(shí)間又浪費(fèi)金錢金錢的，而且最終效果也令人不敢茍同。7、；作為管理方領(lǐng)導(dǎo)不應(yīng)與下面的各單位長(zhǎng)期接觸，包括設(shè)計(jì)、 監(jiān)理、施工等等